Wat kost een startershypotheek in 2025?

Wat je eenmalig betaalt als je een huis koopt

Je hebt je droomhuis gevonden. Naast de koopprijs krijg je te maken met een aantal eenmalige kosten. Deze uitgaven komen er altijd bij, of je nu een bestaande woning koopt (kosten koper) of een nieuwbouwhuis (vrij op naam). De meeste kosten betaal je vooraf of bij de overdracht. Soms betaal je ze uit een depot. Het is verstandig om deze uitgaven van tevoren op een rij te zetten, want ze kunnen oplopen tot 5 tot 10 procent van de koopprijs.

Alle kosten bij het kopen en regelen van je hypotheek

Bij het kopen van een huis maak je verschillende kosten. Denk aan de overdracht van het huis, zekerheid voor de bank, het bepalen van de waarde, het inschatten van risico’s en het regelen van de financiering. Koop je een nieuwbouwwoning? Dan komen daar bouw- en ontwikkelkosten bij. Jij als koper betaalt deze kosten, tenzij je iets anders hebt afgesproken (maar dat gebeurt zelden).

Hieronder staan de belangrijkste uitgaven op een rij:

• Bij bestaande woningen:
  • Belasting over de aankoop
  • Kosten voor de notaris (de aktes)
  • Taxatie
  • Eventueel een bouwkundige keuring
  • Kosten voor advies
  • Mogelijk een NHG-premie
  • Soms een bankgarantie
• Bij nieuwbouw:
  • Geen overdrachtsbelasting
  • Rente over de grond en de termijnen van de aannemer
  • Aansluitkosten voor nutsvoorzieningen
  • Mogelijk extra werk
  • Eventueel een depot voor energiebesparende maatregelen

Hieronder vind je een overzichtelijke tabel met de belangrijkste eenmalige uitgaven bij bestaande bouw en nieuwbouw:

Uitgave	Bestaande bouw	Nieuwbouw
Overdrachtsbelasting	Ja	Nee
BTW	Nee	Ja (in prijs)
Notariskosten	Ja	Ja
Taxatie	Ja	Ja
Bouwkundige keuring	Eventueel	Nee
Advieskosten	Ja	Ja
NHG-premie	Eventueel	Eventueel
Bankgarantie	Soms	Soms
Bouwrente	Nee	Ja
Aansluitkosten nuts	Nee	Ja
Meerwerk	Nee	Eventueel
Depot energiemaatregelen	Eventueel	Eventueel

Overdrachtsbelasting en wanneer je die niet betaalt

Koop je een bestaande woning? Dan betaal je overdrachtsbelasting. Het tarief hangt af van je situatie: 0% als je in aanmerking komt voor de startersvrijstelling, 2% als je er zelf gaat wonen, en 10,4% bij een tweede huis of beleggingspand. Bij nieuwbouw betaal je geen overdrachtsbelasting, maar is de btw bij de prijs inbegrepen.

1. Voor de startersvrijstelling gelden vier voorwaarden:
   1. Je bent op de dag van overdracht tussen 18 en 34 jaar
   2. Je gaat er zelf wonen (hoofdverblijfverklaring)
   3. De koopprijs is maximaal €510.000 (2024)
   4. Je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt
2. Let op valkuilen zoals te laat inschrijven op je adres, verhuren na aankoop of meerwerk waardoor je boven de prijsgrens uitkomt.
3. Voldoet één van de kopers niet aan de voorwaarden? Dan geldt de vrijstelling voor niemand.

Wat de notaris regelt en wat dat kost

De notaris zorgt dat het huis officieel van jou wordt en regelt de inschrijving van je hypotheek. Je betaalt voor verschillende aktes: de leveringsakte (voor het eigendom), de hypotheekakte (voor de bank) en de inschrijving bij het Kadaster. Reken op €400 tot €1.000 per akte, €150 tot €250 voor kadastrale inschrijvingen en €50 tot €200 voor onderzoek en overige kosten. Over het honorarium betaal je btw.

De kosten hangen af van het aantal aktes en eventuele bijzonderheden, zoals appartementsrechten of erfdienstbaarheden. Spoed of een afspraak buiten kantooruren kost extra. De notaris maakt een afrekening waarop alles staat: kosten, belastingen en verrekeningen. Bij standaard situaties kun je vaak kiezen voor een pakket, bij complexe zaken betaal je voor maatwerk.

Taxatie en bouwkundige keuring: wat en waarom?

1. Voor je hypotheek heb je een taxatie nodig. Die bepaalt de marktwaarde van het huis. Een fysieke taxatie kost €500 tot €900, een digitale taxatie €80 tot €200. De taxateur maakt een rapport met een analyse, foto’s, vergelijkbare woningen en de staat van onderhoud. Dit duurt meestal 2 tot 7 werkdagen.
2. Een bouwkundige keuring is niet verplicht, maar wel verstandig bij oudere huizen. De keurder maakt een rapport met gebreken, herstelkosten en mogelijke problemen. Dit kost €300 tot €600 en duurt 2 tot 5 werkdagen.
3. Bij NHG of een energiebesparende verbouwing moet de taxatie ook een verbeterlijst bevatten met een kostenraming. Soms volstaat bij kleine aanpassingen een offerte in plaats van een nieuwe taxatie.

Uitgave	Kosten	Duur
Fysieke taxatie
Digitale taxatie
Bouwkundige keuring

Bankgarantie regelen in plaats van een waarborgsom

1. In plaats van een waarborgsom (meestal 10% van de koopprijs) kun je een bankgarantie regelen. Dit kost ongeveer 1% van het garantiebedrag, afhankelijk van de looptijd, plus €25 tot €150 aan administratiekosten.
2. De garantie wordt binnen 1 tot 5 werkdagen geregeld en loopt tot de overdracht of als de koop niet doorgaat.
3. Voordeel: je hoeft je eigen geld niet te missen. Nadeel: je betaalt een vergoeding.
4. Is de periode tot overdracht kort, de spaarrente laag of is je financiering zeker? Dan kan het voordeliger zijn om zelf de waarborgsom te storten.
5. Let op: als de verkoper de garantie inroept omdat je je verplichtingen niet nakomt, moet je direct betalen.

Wat je betaalt voor hypotheekadvies

Voor hypotheekadvies heb je drie opties: onafhankelijk advies (meerdere aanbieders vergelijken), bankadvies (alleen producten van die bank) of execution only (geen advies, alleen uitvoering). Onafhankelijk advies kost €2.000 tot €3.500 en is btw-vrij op het bemiddelingsdeel. Bankadvies kost €1.000 tot €2.250, execution only €0 tot €750.

De kosten hangen af van verschillende factoren:

• Complexe situaties zoals zzp-inkomen of echtscheiding: €250 tot €1.500 extra
• Verzekeringen: €150 tot €500 extra
• Regio: in de Randstad zijn de kosten vaak hoger, in bijvoorbeeld Tilburg 10 tot 25% lager
• Je betaalt direct aan de adviseur, niet via provisie van de bank
• De factuur wordt gesplitst in advies en bemiddeling voor belastingaftrek

NHG-premie: wat is het en wat krijg je ervoor?

De NHG-premie is 0,6% van je hypotheekbedrag, maar alleen als je lening binnen de grens van €435.000 (2024) blijft. Met een energiebesparende verbouwing mag het tot €461.100. Bij een lening van €300.000 betaal je €1.800 premie, bij €435.000 betaal je €2.610.

1. Voordeel: je krijgt vaak 0,2 tot 0,7 procentpunt lagere rente en bescherming bij gedwongen verkoop.
2. Voor extra ruimte voor energiemaatregelen moet je offertes en een verbeterlijst kunnen laten zien.
3. Je moet voldoen aan de NHG-inkomenseisen en het huis zelf bewonen.
4. De premie betaal je in één keer bij overdracht en is aftrekbaar als financieringskosten.

Verschil in uitgaven tussen bestaande bouw en nieuwbouw

1. Bij bestaande woningen betaal je de meeste kosten rond de overdracht. Vooraf betaal je taxatie, keuring en advies. Bij het tekenen regel je de waarborgsom of bankgarantie. Bij overdracht betaal je overdrachtsbelasting, notariskosten en NHG-premie.
2. Bij nieuwbouw zijn de kosten meer verspreid. Bij overdracht van de grond betaal je de hypotheekakte en eerste termijn, plus rente over de grond. Tijdens de bouw betaal je termijnen aan de aannemer, rente over opgenomen bedragen, aansluitkosten en eventueel meerwerk uit een depot. Je krijgt rentevergoeding over het geld dat klaarstaat. Bij oplevering volgt de eindafrekening.
3. Belangrijk verschil: alleen financieringskosten zoals hypotheekakte, NHG-premie en taxatie zijn aftrekbaar. Bouw- en meerwerkkosten niet.