Bouwrente betaal je als je een nieuwbouwhuis koopt, nog voordat je officieel de eigenaar bent. Dit zijn extra kosten die snel kunnen oplopen, maar met een goede voorbereiding en duidelijke afspraken houd je je uitgaven onder controle. In dit artikel lees je precies hoe bouwrente werkt, waar je op moet letten en hoe je voorkomt dat je te veel betaalt.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het kopen van een nieuwbouwwoning krijg je te maken met bouwrente. Dit is een vergoeding die je aan de ontwikkelaar betaalt voor de periode tussen het tekenen van het koopcontract en de overdracht bij de notaris. Bouwrente bestaat uit grondrente (vanaf het koopcontract tot de notaris) en termijnrente (vanaf een factuur voor een bouwfase tot betaling). Deze rente staat los van je hypotheekrente en wordt berekend over het bedrag en het aantal dagen tot betaling.
Na de overdracht bij de notaris stopt de bouwrente en ga je hypotheekrente betalen aan de bank. Over het geld dat nog in je bouwdepot staat, ontvang je depotrente, die meestal lager is dan de hypotheekrente. Het verschil tussen deze rentes bepaalt je netto maandlasten tijdens de bouw. Het is belangrijk om alle betalingen, termijnen en rentetarieven goed bij te houden en te plannen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Bouwrente kan onder voorwaarden fiscaal aftrekbaar zijn als deze direct samenhangt met de bouw van je woning. Let goed op de afspraken in je contract, de planning en tijdige betalingen om extra kosten door vertragingen te voorkomen. Door alles goed te organiseren en te controleren, houd je grip op je uitgaven en voorkom je dat de bouwrente ongemerkt oploopt.
Wanneer je een nieuwbouwwoning koopt, krijg je te maken met bouwrente. Dit is een bedrag dat je aan de ontwikkelaar of verkoper betaalt, nog voordat je het huis officieel bij de notaris ontvangt. Bouwrente bestaat uit twee onderdelen: grondrente en rente over bouwtermijnen.
De grondrente betaal je vanaf het moment dat je het koopcontract ondertekent tot de dag dat je naar de notaris gaat. De rente over bouwtermijnen betaal je vanaf het moment dat je een factuur ontvangt voor een bouwfase, tot het moment dat je deze rekening voldoet. Belangrijk om te weten: bouwrente staat volledig los van je hypotheekrente of andere bankzaken.
Ontwikkelaars rekenen bouwrente omdat zij alle kosten vooraf moeten betalen. Ze kopen de grond en betalen de bouwkosten, terwijl jij het huis nog niet hebt overgenomen. Voor deze vooruitbetaalde bedragen vragen ze een vergoeding: de bouwrente. Je betaalt deze rente aan de verkoper, en dit gebeurt allemaal vóór de overdracht bij de notaris.
Bankrentes spelen pas een rol vanaf het moment dat je bij de notaris bent geweest. Er zijn dan twee soorten bankrentes: de vergoeding die je van de bank ontvangt over het geld dat nog in je bouwdepot staat, en de hypotheekrente die je aan de bank betaalt voor je lening. Bouwrente stopt bij de overdracht; bankrentes beginnen daarna pas.
Hieronder vind je een overzicht van de verschillende soorten rentes en wanneer je ze betaalt:
| Soort rente | Periode | Betaal je aan |
|---|---|---|
| Grondrente | Na koopcontract tot notaris | Ontwikkelaar |
| Termijnrente | Na factuur tot betaling | Ontwikkelaar |
| Hypotheekrente | Na notaris | Bank |
| Depotrente | Na notaris | Bank aan jou |
Als je deze drie punten begrijpt, weet je precies waar je aan toe bent bij de aankoop van een nieuwbouwwoning.
Bouwrente is de rente die in je koopcontract staat. Je betaalt deze aan de ontwikkelaar voor de grond en het deel van de bouw dat al gerealiseerd is. Je betaalt deze rente vanaf afgesproken momenten tot je daadwerkelijk betaalt, of tot de overdracht bij de notaris.
De rente is gekoppeld aan duidelijke onderdelen: het eigendom van de grond en de voortgang van de bouw. Voor de grond stopt de bouwrente bij de overdracht. Voor bouwtermijnen stopt het zodra je betaalt, maar uiterlijk bij de oplevering van je woning. Het percentage bouwrente vind je in je koopcontract en .
Bouwrente bestaat dus uit twee delen. Grondrente loopt vanaf de dag na het tekenen van je koopcontract tot de dag vóór de notaris. Rente over bouwtermijnen loopt vanaf de factuurdatum tot de dag vóór je betaalt. Dit is . Bouwrente is een vergoeding aan de ontwikkelaar vóórdat je eigenaar wordt en .
Bouwrente wordt per dag berekend vanaf het moment dat je het koopcontract ondertekent tot het moment dat het geld bij de ontwikkelaar binnenkomt. In je koopakte staat precies hoe hoog deze rente is en of er nog extra uitgaven bijkomen. Soms zorgt indexatie (waardestijging) ervoor dat je termijnbedragen hoger worden. Bij de overdracht verrekent de notaris de bouwrente; daarna betaal je per termijn zodra de rekeningen binnenkomen.
De berekening volgt een vaste tijdlijn. De tarieven staan in je akte, indexatie wordt toegepast op de termijnen en de rente loopt door tot je geld bij de ontwikkelaar is. Voor de dagrente deel je meestal het afgesproken percentage door 365 dagen.
Het hele proces draait om duidelijke begin- en eindmomenten, het juiste tarief bepalen, de volgorde van indexeren en het verrekenen van bedragen. Vanaf het moment dat je je handtekening zet, begint de grondrente te lopen. Dit wordt berekend met: grondslag × dagrente × aantal dagen, en wordt via de notaris verrekend. Bij elke nieuwe rekening start een nieuwe periode waarin je betaalt over: aangepaste termijn × dagrente × dagen. Dit wordt verrekend zodra je betaalt.
De bouwrenteberekening bestaat uit vier onderdelen: het afbakenen van periodes, het bepalen van tarieven en indexatie, het vaststellen van betaal- en verrekenmomenten, en een rekenvoorbeeld om alles duidelijk te maken. Elk deel heeft zijn eigen functie: periodes vastleggen, uitleggen waar tarieven vandaan komen, bepalen wanneer je moet betalen en verrekenen, en laten zien hoe dit in de praktijk werkt.
Voor elk onderdeel zijn er vaste start- en eindmomenten. Grondrente begint bij het tekenen van je contract en stopt bij het passeren van de akte. Termijnrente start op de factuurdatum en eindigt als je betaling binnen is, of dit nu uit je bouwdepot komt of uit eigen geld. Restposten vervallen uiterlijk op de opleveringsdatum.
De berekening gebeurt per dag. Het tellen begint op de dag na de start (zoals tekenen of factuur) en loopt tot en met de dag vóór het einde (zoals passeren of ontvangst). Veel voorkomende afspraken zijn:
De rentepercentages liggen vast in je contract, soms als basisrente met een opslag. Indexatie verhoogt eerst het termijnbedrag voordat de rente wordt berekend. Deze informatie vind je in de akte en bijlagen, zoals BDB- of CAO-indexen. Vaak wordt gewerkt met een basisrente (bijvoorbeeld 1-maands Euribor) plus een vaste opslag. Indexatie staat los van het rentepercentage.
De volgorde van rekenen en afronden is belangrijk. De formule is: rente = (grondslag × indexfactor) × (tarief/365) × dagen. Afronden gebeurt per dag of per maand, meestal op centen of hele euro’s, afhankelijk van je contract.
Het proces hangt samen met je bouwdepot en hoe lang betalingen onderweg zijn. De stappen zijn:
De verwerking duurt meestal 1 tot 3 werkdagen, met deadlines tussen 14:00 en 16:00 uur. Met spoedbetalingen kun je soms de einddatum vervroegen.
Hieronder vind je een tabel met de belangrijkste gegevens uit het rekenvoorbeeld:
| Onderdeel | Bedrag | Tarief | Periode | Uitkomst |
|---|---|---|---|---|
| Grondrente | €120.000 | 4,0% | 45 dagen | €591,78 |
| Termijnrente | €40.000 × 1,02 | 4,0% | 7 dagen | €78,40 |
| Depotvergoeding | €200.000 | 1,5%/12 | 1 maand | €250,00 |
Het netto bedrag voor april (proportioneel): €591,78 + €78,40 − €250,00 ≈ €420,18. Zo zie je wat je tijdelijk extra betaalt door het verschil tussen de rente die je moet betalen en de vergoeding die je krijgt over je bouwdepot.
Je begint met het verzamelen van alle gegevens en eindigt met het controleren van je berekende rente tegenover de rente op je bouwdepot. Eerst verzamel je de juiste documenten, daarna maak je de berekeningen, controleer je alles en vergelijk je de uitkomsten. Let goed op datums, rentetarieven, hoe je dagen telt en wanneer bedragen worden afgerond. Met deze werkwijze mis je niets en kun je precies laten zien hoe je tot je berekening bent gekomen.
Het stappenplan bestaat uit vier duidelijke onderdelen. Je start met het verzamelen van alle informatie die je nodig hebt. Daarna kijk je naar de periodes en hoe je moet rekenen. Vervolgens maak je de berekeningen en controleer je of alles klopt. Tot slot vergelijk je de rente die je betaalt met de rente die je ontvangt op je bouwdepot. Zo werk je stap voor stap naar een betrouwbaar antwoord.
Voor een goede berekening heb je verschillende documenten nodig:
Verzamel alle belangrijke datums, bedragen, rentepercentages en regels over betalingen. Maak een overzichtelijke mappenstructuur, bijvoorbeeld met aparte mappen voor grond, termijnen, depot, notaris en planning. Geef bestanden duidelijke namen, liefst met datum en type document. Markeer in de documenten waar afspraken staan over rente, dagtelling, prijswijzigingen en eventuele extra kosten.
Leg vast hoe je dagen telt, welk rentepercentage je gebruikt en hoe je afrondt volgens je contracten. De basisformule is eenvoudig: dagrente = rentetarief gedeeld door 365 (of wat er is afgesproken), en de totale rente = bedrag × dagrente × aantal dagen. Kijk goed naar wanneer de renteberekening stopt, meestal op de dag dat het geld wordt overgemaakt. Rond bedragen af zoals afgesproken. Als je rentetarief verandert tijdens de bouw, noteer dan wanneer dit gebeurt en pas je berekening daarop aan. Bewaar altijd waar je je informatie vandaan hebt.
Bereken de rente voor de grond en voor elke bouwtermijn apart. Controleer steeds de datums, bedragen (inclusief eventuele prijswijzigingen), het gebruikte rentetarief, het aantal dagen en de uitkomst. Vergelijk je gegevens met wat de notaris en de bank hebben vastgelegd. Noteer elke afwijking die je vindt. Maak een overzicht waarin je jouw berekeningen naast de gefactureerde en afgerekende bedragen zet. Leg uit waar verschillen vandaan komen, bijvoorbeeld door afrondingen of verschillende betaaldatums. Als het verschil meer dan 1% is, stel dan een duidelijke vraag met je eigen berekening erbij.
Maak een overzicht per periode waarin je de rente die je betaalt (voor grond en termijnen) vergelijkt met wat je aan rente ontvangt op je bouwdepot. Splits alles uit naar grondrente, termijnrente en depotrente, en gebruik steeds dezelfde periodes. Zo zie je precies wanneer je het meeste kwijt bent. Het eindantwoord toont het verschil per maand. Zorg dat je overal op dezelfde manier dagen telt en periodes vergelijkt. Noteer eventuele verschillen in een vast format: wat is het onderwerp, over welke periode gaat het, om welk bedrag gaat het, wat is de oorzaak, wie gaat het oplossen en wanneer moet het klaar zijn. Zo krijg je een helder beeld van wat de bouwrente je werkelijk kost vergeleken met wat je bouwdepot oplevert.
Als je bouwuitgaven in je hypotheek opneemt, veranderen je maandlasten direct. Je leent meer, waardoor de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis na de verbouwing anders wordt. Dit kan invloed hebben op je rente. Tijdens de bouw heb je een bouwdepot. Over het geld dat nog in het depot staat, ontvang je rente, maar die is meestal lager dan de hypotheekrente die je betaalt.
Bij het regelen van geld voor de bouw draait het om vier zaken:
Elk onderdeel heeft invloed op je portemonnee en vraagt om aandacht bij het maken van keuzes.
Als je bouwuitgaven meefinanciert, wordt je totale lening hoger. Daardoor verandert ook de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis na de bouw. Dit kan betekenen dat je in een andere tariefgroep valt. Zonder meefinanciering blijft je lening lager en betaal je mogelijk minder rente. Met meefinanciering heb je soms minder ruimte om extra uitgaven mee te nemen.
Je rekent de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis (LTV) uit door je totale leenbedrag (inclusief gereserveerde bouwrente) te delen door de waarde na verbouwing en dat te vermenigvuldigen met 100%. Het is verstandig om te controleren of je onder de 100% blijft, anders moet je misschien ergens op besparen.
De rente die je ontvangt op je bouwdepot is lager dan de hypotheekrente die je betaalt. Door dat verschil heb je netto uitgaven zolang er geld in het depot staat. Je betaalt rente over het deel dat je al hebt gebruikt, en je ontvangt depotrente over wat er nog in het depot staat.
Je kunt je maandelijkse rentelasten berekenen door het bedrag in je depot te vermenigvuldigen met de depotrente en daar het opgenomen bedrag keer de hypotheekrente vanaf te trekken. Zo zie je precies wat je netto aan rente betaalt en kun je je maandlasten beter inschatten.
Deze pieken ontstaan bijvoorbeeld als je in één keer veel moet betalen, als de overdracht later is, of als facturen zich opstapelen. Door deze momenten te koppelen aan je bouwplanning, voorkom je verrassingen.
Een goede bouwfinanciering begint met een duidelijk plan. Verzamel eerst alle termijnen en de planning van de bouw. Bepaal daarna wanneer je geld wilt opnemen, maak reserveringen voor rente en spreek af hoe het betaalproces verloopt. Zo krijg je overzicht van je maandelijkse uitgaven en weet je precies wanneer je wat moet betalen.
De stappen zijn:
Op je checklist staan onder andere de termijnen en bedragen, deadlines voor opnames, buffers, betaalmomenten en het moment waarop je alles opnieuw bekijkt na oplevering.
Bouwrente kun je onder bepaalde voorwaarden aftrekken bij je belasting, als het direct met de bouw van je huis te maken heeft. Alleen de rente die echt samenhangt met de bouw valt onder de aftrekbare uitgaven. Niet alles wat je tijdens de bouwperiode betaalt, komt hiervoor in aanmerking. Er zijn duidelijke regels over wat je wel en niet mag aftrekken, en dit heeft invloed op je belastingaangifte.
Of je bouwrente mag aftrekken, hangt af van het soort uitgaven. Alleen rente die echt bij je eigen woning hoort, kun je opnemen in je eigenwoningschuld. Bedragen boven de limiet van je eigenwoningschuld zijn niet aftrekbaar. Het is belangrijk om al je betalingen goed bij te houden en te scheiden van andere uitgaven. Houd daarom een goede administratie bij waarin je per betaling noteert hoeveel je hebt betaald, wanneer en waarvoor precies.
Bij de fiscale behandeling van bouwrente draait het om drie zaken:
Deze drie hangen met elkaar samen en bepalen samen hoe je met bouwrente moet omgaan. Voor elk onderdeel gelden specifieke regels die je moet volgen voor de juiste aftrek.
Rente over de grond en over bouwtermijnen die direct met je eigen woning te maken hebben, mag je aftrekken. Deze bedragen horen bij je eigenwoningschuld. Boetes, rente door te laat betalen en extra administratiekosten zijn niet aftrekbaar. Ook bedragen boven de limiet van je eigenwoningschuld mag je niet aftrekken. Rente betaal je voor het lenen van geld, terwijl boetes en extra uitgaven bedoeld zijn als prikkel of om uitgaven te dekken. Daarom mag je die laatste niet aftrekken.
Aftrekbare bouwrente neem je op in je eigenwoningschuld. Uitgaven die niet aftrekbaar zijn, houd je apart en die vallen soms in box 3. Zorg dat je elk bedrag goed labelt en je administratie bijwerkt. Niet-aftrekbare uitgaven houd je gescheiden van de rest. Bewaar alle facturen, specificaties en afschriften met een duidelijk label (EWS of NIET-EWS), samen met de datum, het bedrag en het soort uitgaven. Deze documenten moet je minstens zeven jaar bewaren.
Voor het toepassen van de bouwrente-aftrek volg je een vast stappenplan. Splits alle facturen in rente en andere uitgaven, en verzamel de betaalbewijzen. Koppel deze aan het onderdeel “Eigen woning: betaalde rente” in je belastingaangifte. Laat depotrente en boetes buiten beschouwing. Gebruik een controlelijst met de factuurdatum, periode van de rente, het bedrag, het betalingsbewijs en de koppeling aan je eigenwoningschuld. Controleer of je niet per ongeluk depotrente dubbel telt en zet een paraaf bij elke controle om fouten te voorkomen.
Bouwrente kan ongemerkt flink oplopen. Vertragingen, onduidelijke afspraken en trage betalingen zorgen vaak voor extra uitgaven. Door vooraf goede afspraken te maken en je betalingen slim te plannen, voorkom je veel problemen. Elk risico heeft een directe oorzaak die leidt tot hogere uitgaven. Met een goede voorbereiding houd je grip op je uitgaven.
Extra uitgaven ontstaan vooral bij het bepalen van de rente, vertragingen tijdens de bouw, geldtekort en wanneer je het overzicht kwijtraakt. Dit voorkom je door duidelijke renteafspraken te maken, realistisch te plannen, genoeg geld achter de hand te houden en regelmatig te controleren hoe het project ervoor staat. Koppel elke maatregel aan een concreet gevolg, zodat je weet wat het oplevert.
Let vooral op deze vier punten:
Elk punt vraagt om een eigen aanpak. Door alle vier goed te regelen, houd je de bouwrente onder controle.
In het contract staan afspraken die direct invloed hebben op de bouwrente. Let goed op het rentepercentage, de manier van berekenen, veranderingen in de rente, betalingsmomenten en boetes bij te laat betalen. Vergelijk deze afspraken met je eigen betaalproces om verrassingen te voorkomen.
Kleine details maken veel verschil. Als de rente wordt berekend over 360 dagen in plaats van 365, betaal je per dag meer. Ook het moment waarop de rente wordt aangepast kan de uitgaven verhogen. Een verschil van 5 basispunten op €200.000 betekent al snel €27 extra per maand.
Door vertragingen betaal je langer rente en vaak over een hoger bedrag. Maak duidelijke afspraken over bouwtijd, overmacht en opleverdatum. Bereken wat elke dag vertraging kost.
De rekensom is eenvoudig: extra uitgaven = extra dagen × (bedrag × dagrente). Vertragingen ontstaan door trage vergunningen, late leveringen, slecht weer of personeelstekort. Koppel aan elke oorzaak het juiste bedrag, zodat je weet waar je op moet letten.
Zorg dat je altijd genoeg geld klaar hebt staan om op tijd te betalen. Zo voorkom je dat de rente doorloopt. Snelle en juiste betalingen beperken het aantal dagen waarover je rente betaalt. Houd rekening met verwerkingstijd van banken en notarissen. Plan een buffer in, controleer alles vooraf en let op deadlines.
Maak voor elke betaling een checklist:
Zo vergeet je niets en betaal je altijd op tijd.
Werk met een duidelijk plan waarin doelen meetbaar zijn, je weet wat te doen bij problemen en alles goed vastlegt. Begin met ruime marges in je planning, betaal direct na controle, houd wekelijks bij hoe het gaat, grijp op tijd in bij problemen en heronderhandel als het contract dat toelaat. Leg alle keuzes vast, zodat je altijd kunt terugzien wat er is gebeurd.
Stel vaste meetpunten in: hoe lang duurt het van factuur tot betaling, hoeveel wijkt de planning af van het oorspronkelijke schema. Betaal je meer dan 5 dagen extra rente of lopen de uitgaven meer dan 1% uit, grijp dan direct in. Gebruik een standaard e-mail met het onderwerp, de reden, je berekening, verwijzing naar het contract, een voorstel voor aanpassing en een duidelijke reactietermijn.