Als je een huis koopt, betaal je meestal overdrachtsbelasting. Hoeveel dat is, hangt af van de prijs van het huis, het type woning en of je er zelf gaat wonen. In dit artikel lees je precies hoe de regels zijn, welke vrijstellingen er zijn en waar je op moet letten. Zo weet je zeker dat je niet te veel betaalt en alles goed regelt als je een huis koopt.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het kopen van een huis betaal je overdrachtsbelasting over het hoogste bedrag van de koopprijs of de marktwaarde. Het standaardtarief is 2% als je er zelf gaat wonen, maar voor beleggingen, tweede woningen of bedrijfspanden geldt een hoger tarief. De notaris berekent en draagt de belasting af, en je moet zelf zorgen voor voldoende eigen geld, want overdrachtsbelasting valt buiten de maximale hypotheek. Losse spullen zoals meubels kun je buiten de belasting houden als je ze apart in het koopcontract opneemt.
Voor jonge kopers tussen 18 en 35 jaar is er een startersvrijstelling, mits je aan de voorwaarden voldoet en het huis onder de waardegrens blijft. Koop je samen, dan wordt de vrijstelling per persoon toegepast. Bij nieuwbouw betaal je soms btw in plaats van overdrachtsbelasting over het bouwdeel, maar meestal wel overdrachtsbelasting over de grond. Lever alle benodigde verklaringen en documenten op tijd aan bij de notaris om het juiste tarief of een vrijstelling te krijgen.
Fouten in de aangifte kun je herstellen via de notaris of door bezwaar te maken bij de Belastingdienst. Bij gezamenlijke aankoop of bijzondere situaties, zoals erfpacht of verkoop binnen zes maanden, gelden aparte regels. Controleer altijd de actuele tarieven en bewaar alle bewijsstukken zorgvuldig.
Als je een huis of ander gebouw koopt, krijg je te maken met overdrachtsbelasting. Je betaalt deze belasting zodra je bij de notaris officieel eigenaar wordt. Het werkt eenvoudig: je vermenigvuldigt het koopbedrag met het geldende tarief.
Voorbeeld: je koopt een huis van €410.000 en het tarief voor een eigen woning is 2%. Dan betaal je €410.000 × 0,02 = €8.200 aan overdrachtsbelasting. De notaris draagt dit bedrag direct af aan de Belastingdienst.
Overdrachtsbelasting geldt voor alle soorten vastgoed: woningen, bedrijfspanden, bouwgrond, maar ook voor rechten zoals erfpacht en appartementsrechten. Alles wat vast aan het huis zit, telt mee voor het bedrag waarover je belasting betaalt.
Denk aan een inbouwkeuken, aangebouwde serre, inbouwkasten of geïntegreerde zonnepanelen. Deze onderdelen horen bij het huis.
Losse spullen zoals meubels of apparaten hoef je niet mee te rekenen, mits je ze apart en duidelijk in het koopcontract opneemt, met normale prijzen erbij. Staat er geen duidelijke lijst? Dan telt de Belastingdienst ze gewoon mee en betaal je er belasting over.
Meestal betaalt de koper de overdrachtsbelasting. Ook als je met de verkoper afspreekt dat hij betaalt, blijft de koper wettelijk verantwoordelijk richting de Belastingdienst.
Koop je samen met iemand anders? Dan betaalt iedereen naar verhouding. Heb je bijvoorbeeld 60% van het huis, dan betaal je ook 60% van de belasting. De notaris regelt de betaling voor alle kopers, maar onderling kun je zelf afspraken maken over de verdeling.
Krijg je het huis (deels) via een schenking binnen de familie? Dan kunnen er extra belastingregels gelden, maar de overdrachtsbelasting betaal je gewoon over jouw deel.
Je betaalt overdrachtsbelasting over de waarde van het huis op het moment van overdracht, of over het koopbedrag als dat hoger is. Je betaalt dus altijd over het hoogste bedrag.
Om de marktwaarde te bepalen kun je een recent taxatierapport gebruiken, kijken naar vergelijkbare woningen in de buurt en rekening houden met de staat en ligging van het huis. Koop je bijvoorbeeld een huis van familie voor €300.000 terwijl het eigenlijk €350.000 waard is, dan betaal je belasting over €350.000. Een oude WOZ-waarde is niet voldoende als er een nieuwere, hogere taxatie is.
Vooraf moet je een aantal documenten aanleveren, zoals:
Het tarief hangt af van wat je koopt en waarvoor je het gaat gebruiken. Er zijn verschillende groepen: je eigen hoofdverblijf (eerste woning), belegging/tweede woning/recreatie, en niet-woningen zoals kantoren en winkels.
Of iets een woning is, hangt af van het feit of het gebouwd is om in te wonen. Of je het als hoofdverblijf gebruikt, bepaal je aan de hand van je bedoeling en daadwerkelijke bewoning. Voor het juiste tarief moet je dit goed kunnen aantonen, bijvoorbeeld met verklaringen, het bestemmingsplan, splitsingsakte en BAG-registratie.
Hieronder vind je een overzicht van de tarieven en situaties:
| Type aankoop | Gebruik | Tarief |
|---|---|---|
| Hoofdverblijf | Zelf wonen | 2% |
| Belegging/tweede huis | Niet zelf wonen | Hoger tarief |
| Niet-woning | Kantoor/winkel | Hoger tarief |
Let goed op of je overdrachtsbelasting moet betalen als je een huis koopt. Bij nieuwbouw of verbouwingen betaal je soms btw in plaats van overdrachtsbelasting over het bouwdeel. Controleer altijd je koopovereenkomst, aannemingscontract, de eerste gebruiksdatum van het huis en de btw-facturen.
Over het deel waarover je btw betaalt, hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Let op: bij een kavel met aanneemcontract valt de grond vaak wel onder overdrachtsbelasting, ook als je btw over de bouw betaalt. Leg duidelijk vast welk deel onder welke belasting valt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.
Ga je zelf in het huis wonen? Dan betaal je 2% overdrachtsbelasting. Je moet dan wel echt van plan zijn het als hoofdadres te gebruiken en er binnen de afgesproken tijd gaan wonen. Dit leg je vast in een verklaring die je ondertekent.
Om te bewijzen dat je er daadwerkelijk woont, heb je verschillende documenten nodig:
Ga je niet op tijd in het huis wonen? Dan kun je een naheffing krijgen, plus rente en een boete.
Koop je een huis of pand niet om er zelf te wonen? Dan betaal je het hogere tarief overdrachtsbelasting. Dit geldt voor verhuur, tweede woningen, vakantiehuizen of bedrijfspanden.
Wil je een pand verhuren? Dan kun je dat aantonen met een huurvoorstel of plan. Koop je een tweede huis? Dan blijft je hoofdadres ergens anders. Een vakantiehuis herken je aan het bestemmingsplan of het reglement van het vakantiepark. Voor een bedrijfspand kijk je naar de officiële functie en bestemming. Onderbouw dit met huurcontracten, bestemmingsplannen, VvE-reglementen of een splitsingsakte.
Wordt een pand voor meerdere doelen gebruikt? Dan bereken je welk deel onder welk tarief valt.
Soms hoef je geen of minder overdrachtsbelasting te betalen. Dit hangt af van hoe je het huis krijgt en over welk deel van de koop dit geldt.
Bij een scheiding of het einde van samenwonen betaal je geen overdrachtsbelasting als het huis binnen de gemeenschap van goederen wordt verdeeld. Hiervoor heb je een scheidingsconvenant of verdelingsakte nodig.
Ook bij een erfenis hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dit bewijs je met een verklaring van erfrecht of boedelbeschrijving.
Bij nieuwbouw waarover je btw betaalt, geldt geen overdrachtsbelasting over dat deel. Hiervoor heb je een btw-factuur, aannemingscontract en opleveringsstaat nodig. Leg altijd goed vast over welk deel van de koop de vrijstelling geldt.
Om te bepalen hoeveel overdrachtsbelasting je moet betalen, doorloop je een aantal stappen en verzamel je bij elke stap het juiste bewijs.
Controleer eerst of er btw betaald wordt met een btw-factuur of aannemingscontract. Kijk daarna of het om een woning of bedrijfspand gaat met een BAG-uittreksel of bestemmingsplan. Bepaal vervolgens of je er zelf gaat wonen met een hoofdverblijfverklaring. Controleer dan of er vrijstellingen zijn met documenten zoals een convenant, verklaring van erfrecht of btw-factuur. Leg alles vast in het dossier van de notaris en in de afrekening. Zo weet je precies welk tarief of welke vrijstelling voor jou geldt.
Ben je tussen de 18 en 35 jaar en koop je je eerste huis? Dan kun je gebruikmaken van de startersvrijstelling en hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen. Dat maakt het kopen van een huis net wat makkelijker als je net begint. Je mag deze vrijstelling maar één keer gebruiken.
Je krijgt de vrijstelling alleen als je zelf in het huis gaat wonen en als de waarde van het huis onder een bepaalde grens blijft. Koop je samen met iemand anders? De notaris kijkt dan voor jullie allebei apart of je aan de voorwaarden voldoet.
De aanvraag regel je via de notaris. Je moet vóór het tekenen van de koopakte een ondertekende verklaring inleveren. De notaris verdeelt de vrijstelling over jullie eigendomsverhouding. Zonder deze verklaring kun je geen gebruikmaken van de regeling.
Om de vrijstelling te krijgen, moet je aan alle eisen voldoen. De notaris controleert je leeftijd en kijkt naar de datum waarop het huis op jouw naam komt. Je verklaart zelf dat je de vrijstelling niet eerder hebt gebruikt. De Belastingdienst kan dit controleren als er twijfel is.
Je moet kunnen aantonen dat je in het huis gaat wonen door een verklaring te tekenen en je in te schrijven op het adres. De waarde van het huis wordt bepaald door de koopprijs of een taxatie, waarbij het hoogste bedrag telt. Je ondertekent een standaardverklaring die je inlevert voordat de notaris de akte maakt.
Je hebt geen recht op de vrijstelling bij vakantiehuizen, woningen die al verhuurd zijn bij aankoop, huizen boven de waardegrens of als je er niet op tijd gaat wonen. In deze gevallen betaal je het normale tarief over jouw deel.
Blijkt later dat je onterecht gebruik hebt gemaakt van de vrijstelling? Dan moet je alsnog betalen, plus rente en mogelijk een boete.
Overdrachtsbelasting valt onder de kosten koper en telt niet mee in de waarde van je woning. Dit betekent dat je meer eigen geld nodig hebt dan alleen het verschil tussen koopbedrag en lening.
Stel, je koopt een huis van €400.000 en mag maximaal 100% van de marktwaarde lenen. Je kunt dan €400.000 lenen, maar de overdrachtsbelasting van 2% (€8.000) moet je zelf betalen. Je totale uitgave komt op €408.000, terwijl je lening €400.000 blijft. Dit eigen geld telt ook mee bij het bepalen of je binnen de NHG-grenzen blijft.
Overdrachtsbelasting kun je niet aftrekken bij je belastingaangifte en het verhoogt je eigenwoningschuld niet. Het bedrag telt dus niet mee voor de hypotheekrenteaftrek. Bewaar de afrekening wel goed voor je eigen administratie.
Omdat de maximale lening gekoppeld is aan de woningwaarde, kun je de overdrachtsbelasting meestal niet meefinancieren. Je hebt dus eigen geld nodig, zoals spaargeld, een schenking of overwaarde uit een vorige woning.
Een gewone lening kan ook, maar die wordt geregistreerd bij het BKR en kan je leencapaciteit verlagen. Zorg dat je op tijd weet waar je het geld vandaan haalt en voorkom last-minute dure leningen.
De Nationale Hypotheek Garantie kijkt naar marktwaarde en kostengrens, maar de overdrachtsbelasting telt niet mee bij de waarde die NHG garandeert. Je moet dit bedrag dus altijd zelf betalen, ook met een NHG-lening.
Voor je NHG-dossier moet je kunnen aantonen waar je eigen geld vandaan komt, bijvoorbeeld met een bankafschrift of schenkingsbewijs.
Overdrachtsbelasting is een flinke uitgave bij de aankoop van je huis. Je hebt op verschillende momenten geld nodig:
Zorg dat je weet wanneer je welk bedrag nodig hebt en plan eventuele schenkingen of bonussen hierop in. Houd ook rekening met een reserve voor onverwachte kosten.
Neem overdrachtsbelasting direct mee in je begroting. Bereken het bedrag door de koopsom te vermenigvuldigen met het tarief en zet dit in je overzicht van kosten koper.
Maak een compleet overzicht van alle uitgaven en kijk goed naar je LTV en NHG zonder de overdrachtsbelasting. Leg vast waar je eigen geld vandaan komt met bankafschriften of een schenkingsakte. Controleer regelmatig of je begroting nog klopt met de conceptnota van de notaris.
Wanneer je documenten aanlevert, heeft dat direct invloed op hoe snel alles geregeld wordt en hoeveel belasting je betaalt. Lever je koopcontract meteen na ondertekening in en geef duidelijk aan wat losse spullen zijn en wat bij het huis hoort.
Voor je hypotheek heb je een geldig taxatierapport nodig dat de waarde van je huis aantoont. Zorg dat dit klaar is voordat je financieringsvoorbehoud afloopt. Verklaringen dat je er zelf gaat wonen of dat je starter bent bepalen hoeveel belasting je betaalt – lever deze op tijd in.
Koop je samen met iemand? Dan moet in de conceptakte al staan wie welk deel krijgt. Bewijs van je eigen geld (zoals spaargeld) moet uiterlijk een dag voor de overdracht binnen zijn.
Bepaalde afspraken in je koopcontract kunnen invloed hebben op je belasting. Let goed op wie welke kosten betaalt, verplichtingen zoals zelfbewoning, anti-speculatieclausules en ontbindende voorwaarden voor je financiering.
Controleer vroeg in het proces of deze afspraken gevolgen hebben voor je belastingtarief. Maak een overzicht van de fiscale gevolgen en bespreek dit met je notaris om verrassingen te voorkomen.
Ga je de woning verhuren of koop je een woning die al verhuurd is? Dan betaal je een hoger belastingtarief. De belasting wordt berekend over de marktwaarde, zonder kortingen voor verhuur.
De woning wordt getaxeerd op marktwaarde in verhuurde staat. Onderbouw dit met het huurcontract, de huurprijs en de looptijd, maar pas geen fiscale correcties toe zoals bij de inkomstenbelasting.
Belastingtarieven en grenswaarden kunnen kort voor de overdracht nog veranderen. Controleer daarom altijd de nieuwste informatie. Gebruik betrouwbare bronnen zoals Rijksoverheid.nl, Belastingdienst.nl en de Staatscourant. Sla relevante pagina’s op met datum en verwijs hiernaar in de eindafrekening. Zo kun je later aantonen welke regels golden toen je het huis kocht.
Met een duidelijke checklist zorg je dat alle documenten op tijd en compleet zijn:
Fouten in je aangifte voor de overdrachtsbelasting komen vaker voor dan je denkt. Misschien ben je een vrijstellingsverklaring vergeten, heb je iets verkeerd ingedeeld als roerend of onroerend, of het type object niet goed omschreven.
Bij ingewikkelde aankopen, zoals wanneer je grond, een gebouw en losse spullen samen koopt, is het verstandig om alles apart te berekenen en goed te documenteren. Zo kun je later precies laten zien hoe je tot bepaalde bedragen bent gekomen als er iets gecorrigeerd moet worden.
Hoe je een fout kunt rechtzetten hangt af van wanneer je deze ontdekt. Kom je er net na het tekenen van de akte achter? Dan kan je notaris vaak nog een verbeterde aangifte indienen.
Is de belasting al vastgesteld? Dan kun je bezwaar maken binnen de termijn of een verzoek om ambtshalve vermindering indienen. Bezwaar maak je bij de afdeling overdrachtsbelasting van de Belastingdienst. Voor een verzoek om ambtshalve vermindering kun je online of per brief een goed onderbouwd verzoek sturen met alle benodigde bijlagen.
Let goed op de termijnen en zorg voor een goede onderbouwing als je iets wilt corrigeren. Voor bezwaar heb je 6 weken vanaf de datum op je aanslag. Voor een verzoek om ambtshalve vermindering heb je tot 5 jaar na het einde van het jaar waarin je de belasting moest betalen.
Stuur altijd de getekende akte, de afrekening van de notaris, eventuele verklaringen, een taxatie of waardeonderbouwing en relevante correspondentie mee. Zonder deze papieren wordt je verzoek meestal niet behandeld.
Verkoop je een woning binnen 6 maanden na aankoop weer door? Dan heeft dit invloed op de belasting bij de tweede overdracht. De grondslag voor de tweede levering wordt verminderd met het bedrag dat je bij de eerste levering voor hetzelfde object hebt betaald. Dit kan niet lager uitkomen dan nul.
Bij een gedeeltelijke doorverkoop pas je deze vermindering naar verhouding toe. Bewaar beide koopaktes goed en zorg dat de verschillende onderdelen duidelijk zijn uitgesplitst.
Bij erfpacht werkt de berekening anders. De waarde bestaat uit de contante waarde van de jaarlijkse canon plus de waarde van het erfpachtrecht zelf. Hiervoor heb je gegevens nodig over de hoogte van de canon, indexering, looptijd, rekenrente en voorwaarden.
Bij een appartement bestaat de waarde uit je privégedeelte en je aandeel in de gemeenschappelijke ruimtes. Kijk hiervoor in de splitsingsakte, de breukdelen en het meerjarenonderhoudsplan.
Pak het gestructureerd aan en let op de termijnen. Breng eerst in kaart wat er precies mis is gegaan, per onderdeel en per aandeel. Doe dit direct of in elk geval binnen de bezwaartermijn.
Verzamel alle bewijsstukken zoals de akte, verklaringen, taxatie en correspondentie. Maak een nieuwe berekening per aandeel, bijvoorbeeld in een spreadsheet, en bewaar verschillende versies.
Kies de juiste route: laat de notaris corrigeren als je er snel bij bent, of dien bezwaar of een verzoek om ambtshalve vermindering in bij de Belastingdienst. Houd de termijnen goed in de gaten: 6 weken voor bezwaar en 5 jaar voor ambtshalve vermindering. Dien alles compleet in, vraag om een ontvangstbevestiging en noteer wanneer je eventueel moet navragen. De meest gevraagde bijlagen zijn de akte, nota, verklaringen, taxatie, uitsplitsing van onderdelen en betalingsbewijzen.