De waarde van je huis bepaalt meteen hoeveel je kunt lenen en welke rente je krijgt. In dit artikel lees je hoe de marktwaarde wordt bepaald, waarom banken deze waarde gebruiken en wat het verschil is met de WOZ-waarde. Je komt ook te weten waar je op moet letten bij een taxatie, welke papieren je nodig hebt en hoe je handig omgaat met eigen geld en verbouwplannen.
Geschreven op 5 september 2025
De waarde van je huis speelt een centrale rol bij het aanvragen van een hypotheek. Banken kijken altijd naar het laagste bedrag van de koopprijs of de getaxeerde waarde, vastgesteld door een taxateur. De WOZ-waarde is vooral bedoeld voor belastingzaken en minder bepalend voor je hypotheek. Een taxateur vergelijkt je woning met recent verkochte, vergelijkbare huizen en past de waarde aan op basis van verschillen zoals grootte, energielabel en staat van onderhoud. Voor een taxatie zijn documenten als koopakte, kadastrale gegevens, eigendomsbewijs, plattegronden, VvE-stukken en energielabel nodig.
Je kunt maximaal 100% van de laagste waarde lenen, met soms extra ruimte tot 106% voor energiebesparende maatregelen. De rente hangt af van de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis; een lagere verhouding betekent vaak een lagere rente. Bij een lagere taxatie dan de koopprijs moet je het verschil zelf betalen. De taxatiewaarde bepaalt ook in welke risicogroep je valt en beïnvloedt zo je rente. Bij doorstromen is de timing tussen verkoop en aankoop belangrijk en kan een nieuwe taxatie nodig zijn.
Voor een soepele hypotheekaanvraag verzamel je alle benodigde documenten, kies je een erkende taxateur en werk je scenario’s uit voor verschillende taxatiewaarden. Houd rekening met bijkomende kosten en zorg voor voldoende eigen geld. Bepaal je biedstrategie en neem ontbindende voorwaarden op in het koopcontract. Controleer altijd of je rapport geldig is en of de bank het accepteert. Zo voorkom je verrassingen en weet je precies waar je aan toe bent bij het kopen van een huis.
Als je een hypotheek wilt aanvragen, draait alles om de waarde van je huis. Dit is het bedrag dat iemand op dit moment voor jouw woning zou betalen, zonder bijzondere omstandigheden. Een taxateur stelt deze waarde vast volgens vaste regels. De bank kijkt altijd naar het laagste bedrag: de koopprijs of de getaxeerde waarde. Dit is niet hetzelfde als de WOZ-waarde, want die gebruikt de gemeente vooral voor belastingen en houdt minder rekening met de unieke kenmerken van jouw huis.
| Waarde | WOZ-waarde | |
|---|---|---|
| Doel | Hypotheek | Belastingen |
| Bepaling | Taxateur | Gemeente |
| Actueel | Ja | Peildatum |
| Specifiek huis | Ja | Minder |
| Onderbouwing | Uitgebreid | Beperkt |
| Beslissend | Ja | Nee |
Een taxateur kijkt naar recente verkopen van vergelijkbare woningen in jouw buurt. Denk aan huizen met ongeveer dezelfde grootte, bouwjaar en staat van onderhoud. Verschillen, zoals een grotere tuin, een dakkapel, een beter energielabel of juist funderingsproblemen, worden meegenomen in de berekening.
Een voorbeeld: stel, een vergelijkbaar huis is verkocht voor €450.000. Jouw woning is 8 m² groter (+€32.000), heeft een beter energielabel (+€7.500), maar is minder netjes afgewerkt (-€10.000). Dan komt de waarde uit op €479.500. Banken gebruiken deze waarde omdat die het beste aangeeft wat je huis zou opleveren bij verkoop, bijvoorbeeld als je je hypotheek niet meer kunt betalen.
| Document | Toelichting |
|---|---|
| Koopakte | Aankoopbewijs |
| Kadastrale gegevens | Perceelinformatie |
| Eigendomsbewijs | Juridisch eigendom |
| Plattegrond/NEN2580 | Oppervlakte |
| VvE-stukken | Bij appartementen |
| Energielabel | Verplicht |
| Verbouwingsbegroting | Bij verbouwing |
| Offertes/vergunningen | Bij verbouwing |
Zo werkt het: je geeft de taxateur de opdracht, die bekijkt je huis (fysiek of op afstand), zoekt vergelijkbare woningen en maakt een conceptrapport. Het NWWI controleert dit rapport. Daarna is het rapport definitief. Je kunt kiezen uit een volledig rapport (taxateur komt langs) of een desktoprapport (op afstand). Ga je verbouwen? Dan laat het rapport zien wat je huis nu waard is én wat het waard wordt na de verbouwing.
Welk rapport je nodig hebt, hangt af van het bouwjaar, de staat van je huis, eventuele verbouwplannen en de eisen van je bank. Het hele proces duurt meestal drie tot tien werkdagen. Banken letten vooral op een gezonde VvE bij appartementen, een duidelijke eigendomssituatie en of er geen grote gebreken zijn.
Je kunt maximaal lenen tot het laagste bedrag van de koopprijs of de getaxeerde waarde van je huis. Zo voorkom je dat je meer leent dan je huis waard is. Voor de hoofdlening mag je tot 100% van deze waarde lenen. Wil je investeren in energiebesparende maatregelen? Dan kun je soms extra lenen bovenop die 100%, afhankelijk van de regels van je bank. Dit extra bedrag wordt apart gezet en krijg je alleen als je kunt aantonen dat je het aan energiebesparende voorzieningen besteedt.
De rente die je betaalt, hangt af van de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis. Hoe lager het percentage van je lening ten opzichte van de waarde, hoe lager het risico voor de bank en hoe lager je rente. Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden andere tarieven en voorwaarden, maar alleen als de totale uitgaven van je huis onder de NHG-grens blijven.
Als de koopprijs van je huis hoger is dan de getaxeerde waarde, moet je het verschil zelf betalen, bovenop de bijkomende kosten. Stel: je koopt een huis voor €420.000 en de taxatie is €400.000. Dan kun je maximaal €400.000 lenen. Het verschil van €20.000 plus de bijkomende kosten moet je zelf betalen. De bijkomende kosten mag je niet meefinancieren in je hypotheek.
Ook het moment van kopen en verkopen speelt een rol. Tussen het tekenen van het koopcontract en de afspraak bij de notaris kan de huizenmarkt veranderen. Dit kan gevolgen hebben voor de waardebepaling, het vrijgeven van bouwdepots en of je opnieuw moet taxeren. Bij doorstromen naar een andere woning hangt veel af van de overwaarde op je huidige huis en hoe de timing tussen verkoop en aankoop verloopt.
Een voorbeeld: je verkoopt je huis voor €500.000, hebt nog een hypotheek van €320.000 en maakt €10.000 aan verkoopkosten. De bank rekent een veiligheidskorting van 10%. Je kunt dan €120.000 overbruggen (€500.000 × 0,9 – €320.000 – €10.000). Valt de taxatie lager uit bij het regelen van een overbruggingslening? Dan kun je minder overbruggen of worden de kosten hoger.
Wil je een goede schatting maken van de waarde van een huis? Zoek dan minstens drie vergelijkbare woningen die recent in dezelfde buurt zijn verkocht, het liefst in de afgelopen zes maanden. Let op verschillen in grootte, onderhoud, tuin of balkon en energielabel. Zet deze verschillen om in geld. Meer woonruimte betekent vaak een hogere waarde, een slechter energielabel juist minder. Noteer altijd je bronnen (zoals Kadaster of Funda) en bewaar je berekeningen.
Vergelijk de WOZ-waarde met je eigen schatting en kijk waar het verschil vandaan komt. Dit kan liggen aan de peildatum van de WOZ of aan verbouwingen die nog niet zijn meegenomen. Soms houdt de WOZ geen rekening met bepaalde kenmerken van het huis of de locatie.
Bepaal je bod op basis van hoeveel eigen geld je hebt en welk risico je wilt nemen. Zet in het koopcontract dat je mag afzien van de koop als de financiering niet lukt, bijvoorbeeld: “Koper behoudt zich een financieringsvoorbehoud voor tot en met [datum], ter grootte van €[bedrag], bij ten minste twee geldverstrekkers.” Voor een bouwkeuring kun je opnemen: “Ontbindende voorwaarde bouwkundige keuring met maximale herstelkosten van €[bedrag], rapport vóór [datum].”
Zorg dat je genoeg geld apart zet voor alle uitgaven bij de aankoop. Denk aan overdrachtsbelasting, notariskosten, taxatie, advies, bemiddeling, bankgarantie en eventuele NHG-premie. Maak een overzicht van wanneer je wat moet betalen, zodat je niet voor verrassingen komt te staan.