Als je een huis koopt, krijg je te maken met meer kosten dan alleen de prijs van het huis. Denk aan notariskosten, belastingen en advieskosten. Je kunt niet alles lenen, dus je hebt altijd eigen geld nodig. In dit artikel lees je precies welke kosten je kunt verwachten, hoe je voorkomt dat je iets vergeet en hoe je overzicht houdt op je geld tijdens het hele proces.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het kopen van een huis krijg je te maken met verschillende kosten, afhankelijk van of je kiest voor nieuwbouw of bestaande bouw. Bij nieuwbouw betaal je de uitgaven gespreid over de bouwperiode, terwijl je bij bestaande bouw de meeste kosten in één keer bij de overdracht betaalt. Belangrijke kostenposten zijn onder andere overdrachtsbelasting, notariskosten, Kadasterkosten, bouwrente (bij nieuwbouw), taxatie- en advieskosten, en de premie voor Nationale Hypotheek Garantie. Niet alle kosten kun je meefinancieren; veel uitgaven moet je uit eigen geld betalen vanwege de 100% LTV-regel.
Het is verstandig om vooraf een overzicht te maken van alle kosten en betaalmomenten. Zo weet je precies wanneer je welk bedrag nodig hebt en voorkom je financiële verrassingen. Maak onderscheid tussen kosten die je direct bij de overdracht betaalt en maandelijkse lasten zoals hypotheek, verzekeringen, VvE-bijdragen en gemeentelijke heffingen. Houd rekening met een extra financiële buffer voor onvoorziene uitgaven.
Door offertes en documenten goed te organiseren en tijdig afspraken te maken met specialisten, voorkom je vertraging en extra kosten. Controleer altijd welke kosten je niet kunt meefinancieren en zorg dat je dit bedrag op tijd beschikbaar hebt. Zo houd je grip op je financiën en verloopt het aankoopproces soepel.
Sta je op het punt een huis te kopen? Dan moet je kiezen: ga je voor nieuwbouw (VON) of een bestaande woning (k.k.)? Deze keuze heeft direct invloed op je financiën. Bij nieuwbouw betaal je de kosten verspreid over een langere periode, terwijl je bij bestaande bouw juist in één keer veel geld nodig hebt bij de overdracht. Dit bepaalt wanneer je welk bedrag moet hebben en wat je in je hypotheek kunt meenemen.
Laten we samen bekijken hoe je dit handig aanpakt. Maak voor beide opties een uitgavenkalender. Noteer daarin de belangrijke momenten: van het tekenen van het voorlopig koopcontract tot de overdracht bij de notaris en de bouw of oplevering. Koppel alle uitgaven aan de marktwaarde of het koopbedrag en houd rekening met de 100% LTV-regel: je mag maximaal 100% van de woningwaarde lenen. Sommige kosten kun je meefinancieren, andere moet je zelf betalen.
Waar moet je allemaal aan denken? Hier enkele belangrijke uitgaven:
Om het overzichtelijk te houden, zie je hieronder een tabel met de belangrijkste verschillen tussen nieuwbouw en bestaande bouw:
| Nieuwbouw (VON) | Bestaande bouw (k.k.) | |
|---|---|---|
| Uitgavenmomenten | Gespreid | In één keer |
| Overdrachtsbelasting | Niet van toepassing | Wel van toepassing |
| Leveringskosten | Niet van toepassing | Wel van toepassing |
| Bouwrente | Wel van toepassing | Niet van toepassing |
| Depot | Gebruikelijk | Niet gebruikelijk |
| Eigen geld direct nodig | Minder | Meer |
Je financieringsplan – dus de hoogte van je lening, eventuele depots en de rentevaste periode – stem je af op deze uitgavenstroom.
Bij nieuwbouw VON betaal je geen overdrachtsbelasting en leveringskosten, maar je krijgt wel te maken met bouwrente, meerwerk en kosten bij oplevering. Controleer je koop- of aannemingsovereenkomst goed: wat zit er precies in het VON-bedrag en wanneer moet je betalen?
Bij bestaande bouw k.k. betaal je alle leveringskosten zelf. Deze vallen buiten de 100% LTV-grens en moet je dus uit eigen zak betalen. Controleer in de koopakte of er daadwerkelijk “kosten koper” staat en wat de leveringsvoorwaarden zijn.
Hoeveel overdrachtsbelasting je betaalt, hangt af van je leeftijd, de waarde van het huis en of je er zelf gaat wonen. Ben je 35 jaar of jonger, koop je een huis onder een bepaald bedrag, ga je er zelf wonen en heb je deze vrijstelling niet eerder gebruikt? Dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen.
Voldoe je niet aan deze voorwaarden, maar ga je er wel zelf wonen, dan betaal je 2%. Koop je het huis als belegging of wordt het niet je hoofdverblijf, dan betaal je een hoger percentage. De belasting wordt berekend over de koopprijs, min de waarde van losse spullen die apart zijn vermeld. Bij de notaris lever je de benodigde verklaringen, je ID, de koopakte en een lijst van losse spullen in.
Wat de notaris kost, verschilt per kantoor en hangt af van wat er geregeld moet worden. Vraag altijd offertes op waarin de kosten voor de leveringsakte, het onderzoek, kantoorkosten en btw apart staan. Soms komen er extra kosten bij, bijvoorbeeld voor een volmacht, spoedbehandeling of extra documenten.
Belangrijke aandachtspunten bij de notaris:
Voor het inschrijven van je huis bij het Kadaster gelden vaste tarieven. Het maakt uit of dit digitaal of op papier gebeurt. Controleer het actuele tarief en neem deze kosten apart op in je begroting. Na de overdracht controleer je of het bedrag en het aktenummer op de afrekenstaat kloppen met wat het Kadaster meldt.
Bij het afsluiten van een hypotheek krijg je met verschillende kosten te maken. Elk soort uitgave heeft eigen regels, bedragen en momenten waarop je moet betalen. Ook moet je bepaalde documenten aanleveren. Als je dit goed regelt, verloopt je aanvraag soepeler.
Door alle kosten en documenten goed bij te houden, voorkom je vertraging. Het helpt om tarieven, werkzaamheden en de planning te noteren. Je levert bijvoorbeeld een opdrachtovereenkomst, taxatierapport en conceptakte aan.
Voor hypotheekadvies spreek je van tevoren een bedrag af. In de opdracht staat wat de adviseur voor je doet, wat het kost (vast bedrag of uurtarief) en wat de regels zijn als je annuleert. Je betaalt meestal bij het adviesrapport, het bindend aanbod of als je de hypotheekakte tekent. Leg de afspraken vast en bewaar alle documenten goed.
Een officiële taxatie is nodig voor je hypotheek. De taxateur moet onafhankelijk zijn en de buurt kennen. Spreek van tevoren af wat het kost, wanneer het rapport klaar is en welke documenten je moet aanleveren. Plan de taxatie op tijd, zodat je het rapport op tijd hebt.
Voor de hypotheekakte betaal je apart, los van de kosten voor de overdracht van je huis. Bekijk de offerte van de notaris goed en let op hoe de kosten zijn verdeeld. Je kunt de hypotheekakte tegelijk met de overdracht tekenen of apart. De betaling loopt via de notaris. Controleer het bedrag en het bewijs dat alles is ingeschreven.
Met Nationale Hypotheek Garantie betaal je één keer een premie. Controleer of je lening en de waarde van je huis binnen de NHG-grenzen vallen. Bewaar alle documenten van de aanvraag en betaling.
Soms heb je meer tijd nodig voor je renteaanbod. Daarvoor betaal je bereidstellingsprovisie. Controleer hoe lang je aanbod geldig is en wat het kost als je verlenging nodig hebt. Zet deze afspraken op papier en neem deze kosten mee in je planning. Let goed op de deadline van je renteaanbod.
De betalingsstructuur van je makelaar beïnvloedt vaak hoe deze voor je werkt en wat het je uiteindelijk kost. Let bij het kiezen van een makelaar op ervaringen van anderen, eerdere successen en lokale kennis. Je kunt kiezen voor een vast bedrag, een percentage van de koopsom of een beloning bij succes. Leg duidelijk vast wanneer en hoe je betaalt om misverstanden te voorkomen. Spreek ook af wat de makelaar precies doet en hoe lang jullie samenwerken.
Een bouwkundig rapport laat zien hoe de woning ervoor staat en kan helpen bij onderhandelingen of zelfs bij het besluit om af te zien van de koop. Plan de keuring tijdig, bij voorkeur voor het verlopen van de ontbindende voorwaarden. Vraag vooraf om een duidelijke prijs en leveringsdatum. Na het lezen van het rapport kun je beslissen of je extra afspraken wilt maken, korting vraagt of de koop wilt afblazen.
Een NEN-meetrapport geeft je de exacte afmetingen van de woning. Dit is vooral handig bij twijfel over het aantal vierkante meters, bijvoorbeeld bij een ongewone indeling of discussies binnen de VvE. Laat het rapport maken door een erkende partij en zorg dat de woning toegankelijk is voor de meting. Bewaar het rapport goed – je hebt het nodig voor de taxatie, het koopdossier en mogelijk voor de VvE.
Soms zijn er juridische kwesties die invloed hebben op het gebruik of de waarde van de woning, zoals een recht van overpad of een afwijkende erfgrens. Bij twijfel is het verstandig dit uit te zoeken. Vraag de kadastrale gegevens op en bekijk kaarten, aktes en afspraken over grondgebruik. Als er iets bijzonders uitkomt, kun je daar afspraken over maken of het in de koopovereenkomst verwerken.
Een opstalverzekering is verplicht als je een hypotheek afsluit. Deze moet geregeld zijn voordat je naar de notaris gaat. De dekking start op de dag dat je eigenaar wordt. Stuur het bewijs van de verzekering naar de notaris en je geldverstrekker. Let op de voorwaarden, zoals de herbouwwaarde, het type dekking en het eigen risico. Kijk ook hoe vaak je premie betaalt en kies voor automatische incasso zodat je geen betaling mist.
Deze verzekeringen moeten passen bij je lening en jouw situatie. Soms zijn ze verplicht vanuit de geldverstrekker. Controleer eerst wat je hypotheekverstrekker eist en bepaal welk bedrag en welke looptijd bij je passen. Vergelijk verschillende verzekeraars op premie en voorwaarden. Regel de medische keuring op tijd en zorg dat de polis aan je hypotheek gekoppeld is.
Je maandlasten hangen af van de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis, en van hoe je aflost. Door per rentevaste periode en aflosvorm te berekenen wat je betaalt, krijg je een goed beeld. Houd rekening met eventuele risico-opslag en plan een herziening als je lening ten opzichte van de woningwaarde daalt. Leg vast wanneer het geld wordt afgeschreven en van welke rekening, zodat je altijd op tijd betaalt.
Fiscale regelingen zoals hypotheekrenteaftrek en het eigenwoningforfait hebben invloed op je werkelijke woonlasten. Controleer of je rente aftrekbaar is en of je aflost volgens de juiste methode. Bereken het eigenwoningforfait op basis van de WOZ-waarde van je huis en trek dit af van je renteaftrek. Je kunt het belastingvoordeel via een voorlopige aanslag regelen of meenemen in je maandbudget.
Bij het kopen van een huis krijg je op verschillende momenten met verschillende kosten te maken. In het begin betaal je voor zaken als advies, een aankoopmakelaar, bouwkundige keuring en taxatie. Na het tekenen van het koopcontract volgt de waarborgsom of bankgarantie. Vlak voor de overdracht bij de notaris komen de kosten voor de notaris, overdrachtsbelasting en eventueel Nationale Hypotheek Garantie. Na de overdracht betaal je maandelijks je hypotheek, verzekeringen, VvE-bijdragen en gemeentelijke lasten.