Een koop-aannemingsovereenkomst is superbelangrijk als je een nieuwbouwhuis koopt. Hierin staan namelijk alle afspraken over de koop van de grond en de bouw van je huis. In dit artikel lees je waar je op moet letten, hoe je zekerheden regelt en wat je rechten zijn tijdens de bouw en bij de oplevering. Zo weet je precies waar je aan toe bent en kom je niet voor verrassingen te staan.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het kopen van een nieuwbouwhuis sluit je een koop-aannemingsovereenkomst af, waarin zowel de aankoop van de grond als de bouw van het huis wordt geregeld. Het is belangrijk dat het koopdeel en het aannemingsdeel duidelijk gescheiden zijn, met correcte gegevens van alle partijen en heldere verwijzingen tussen de documenten. In het contract staan de voorwaarden, garanties en zekerheden vastgelegd, zoals de 10% borgsom en 5% borg bij oplevering, zodat je als koper goed beschermd bent.
De betalingen verlopen via een bouwdepot en zijn gekoppeld aan de voortgang van de bouw. Je betaalt pas als een bouwfase is afgerond en aangetoond met bewijsstukken. Voor de hypotheekaanvraag heb je diverse documenten nodig, waaronder de koop- en aannemingsovereenkomst, een waarborgcertificaat en een overzicht van de bouwkosten. De notaris regelt de overdracht van de grond, de hypotheekakte en het openen van het bouwdepot, waarbij alles wordt afgestemd op de planning en de eisen van de bank.
Bij de oplevering wordt het huis gecontroleerd op gebreken, die worden vastgelegd en binnen afgesproken termijnen hersteld. De laatste 5% van de koopprijs wordt pas betaald als alle punten zijn opgelost. Na oplevering gaan het risico en de verzekeringen over op de koper. Garantieclaims worden volgens vaste procedures afgehandeld, zodat je zeker weet dat eventuele gebreken goed worden opgelost.
Stel, je wilt een nieuwbouwhuis kopen. Dan krijg je te maken met een koop-aannemingsovereenkomst, ook wel KAO genoemd. Dit contract regelt zowel de aankoop van de grond als de bouw van je huis. Het is essentieel dat dit document goed is opgesteld, zodat je later geen problemen krijgt.
Let erop dat het koopdeel (de grond) en het aannemingsdeel (de bouw) duidelijk van elkaar gescheiden zijn en goed naar elkaar verwijzen. In het contract moeten alle partijen met de juiste gegevens en bevoegdheden staan. Ook moet helder zijn welke voorwaarden gelden, in welke volgorde, en hoe de garantie is geregeld.
Hieronder vind je een handige tabel met de belangrijkste aandachtspunten bij een koop-aannemingsovereenkomst:
| Punt | Kern |
|---|---|
| Scheiding koop/aanneming | Duidelijke verwijzingen |
| Partijen | Correcte gegevens |
| Rangorde voorwaarden | Vastleggen volgorde |
| Garantie/waarborg | Aantoonbaar geregeld |
| Versiebeheer | Bewijs afspraken |
De KAO bestaat uit twee delen. Het koopdeel gaat alleen over de grond. Hierin vind je bijvoorbeeld het kavelnummer, de prijs van de grond en het moment waarop je eigenaar wordt. Het aannemingsdeel gaat over de bouw van je huis. Hierin staat wat er precies gebouwd wordt, de tekeningen, de planning en de prijs voor de bouw.
Beide delen moeten naar elkaar verwijzen. Heb je bijvoorbeeld een bijlage met bouwtekeningen? Die krijgt een eigen code en versienummer. Zo weet je altijd welke documenten bij het contract horen. Zorg dat belangrijke gegevens, zoals het adres en het kavelnummer, in beide delen identiek zijn.
Alle partijen die betrokken zijn bij de KAO moeten duidelijk in het contract staan. Denk aan volledige namen, KvK-nummers en bij de aannemer het btw-nummer. Van elke partij moet je kunnen aantonen dat ze bevoegd zijn om te tekenen, bijvoorbeeld met een recent uittreksel van de KvK of een notariële volmacht.
Voor de grond moet duidelijk zijn wie de eigenaar is en of er hypotheken of andere lasten op rusten. Elke partij krijgt een duidelijke rol, zoals contractbeheer of controle op de voortgang. Verandert er iets tijdens de bouw? Dan moet dat altijd schriftelijk worden bevestigd.
In de KAO staat precies welke algemene voorwaarden van toepassing zijn. Vaak zijn dit de AVA 2013, soms aangevuld met consumentenvoorwaarden. Het is belangrijk dat je kunt aantonen dat iedereen deze voorwaarden heeft ontvangen en geaccepteerd. Dit kan digitaal of met een handtekening op papier.
Soms gelden er meerdere sets voorwaarden. Leg dan vast welke voorrang hebben als ze elkaar tegenspreken. Afwijkingen van de standaardvoorwaarden komen in een aparte, genummerde lijst. Zo mis je niets.
Een goede garantie- en waarborgregeling beschermt je tegen financiële risico’s tijdens en na de bouw. Controleer of de aannemer daadwerkelijk deelneemt aan een erkende waarborgregeling en of het projectcertificaat klopt. Hierop moeten bijvoorbeeld jouw kavelnummer, naam en adres staan.
Controleer wat er gebeurt als de aannemer failliet gaat: wie maakt het huis af en hoe worden gebreken na oplevering opgelost? Kijk ook hoe je een claim indient, welke documenten je nodig hebt en binnen welke termijnen. Bewaar deze informatie goed, zodat je weet wat je moet doen als er iets misgaat.
Bij het kopen van een nieuwbouwhuis maak je duidelijke afspraken die jou en de verkoper beschermen. Deze afspraken hebben vaste deadlines en zijn gebaseerd op bewijsstukken. Je hebt twee soorten voorwaarden: ontbindende voorwaarden (waarmee je van de koop af kunt) en opschortende voorwaarden (die de koop tijdelijk pauzeren).
Elke voorwaarde heeft een duidelijke structuur: wat is de aanleiding, wat is de deadline, welk bewijs heb je nodig en wat gebeurt er als je niet aan de voorwaarde voldoet? Daarnaast zijn er zekerheden, zoals een aanbetaling van 10% en een borg van 5% bij oplevering. Deze zijn gekoppeld aan taken en worden automatisch verwerkt als termijnen verlopen.
Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste zekerheden en voorwaarden bij nieuwbouw:
| Zekerheid/Voorwaarde | Hoogte/Termijn | Doel |
|---|---|---|
| 10% borgsom | 10 werkdagen | Zekerheid koop |
| 5% borg | Oplevering | Zekerheid gebreken |
| Ontbindende voorwaarde | 6 weken | Afzien koop |
| Opschortende voorwaarde | Projectafhankelijk | Pauze koop/bouw |
De garantie blijft geldig tot de overdracht of als de koop wordt ontbonden. Zodra de akte is getekend of de koop niet doorgaat, krijg je het bedrag of de garantie terug. Ben je te laat? Dan betaal je een boete per dag en kan de verkoper na een waarschuwing van 7 dagen de koop ontbinden. Als bewijs ontvang je een notariële stempel of een bevestiging van je bank.
De aannemer krijgt 10 werkdagen om te reageren op gebreken en heeft een vaste periode om deze te herstellen. Bij onenigheid wordt een onafhankelijke instantie ingeschakeld. Voor het vrijgeven van de borg zijn documenten nodig zoals het opleveringsrapport, de lijst met restpunten en herstelbewijzen. Zo weet je zeker dat je huis in orde is voordat je het laatste deel betaalt.
Ook het verkrijgen van NHG-goedkeuring en het waarborgcertificaat vallen hieronder. Wordt een ontbindende voorwaarde niet vervuld binnen de termijn? Dan krijg je de 10% zekerheid binnen vijf werkdagen terug en heb je verder geen verplichtingen. De notaris bevestigt dat je nergens meer aan vastzit.
Opschortende voorwaarden zorgen ervoor dat de bouw pas begint als aan bepaalde eisen is voldaan. Denk aan een definitieve bouwvergunning, waarvan de publicatie door de gemeente als bewijs geldt. Ook de daadwerkelijke start van de bouw is zo’n voorwaarde, die wordt aangetoond met bouwverslagen en foto’s.
Soms moet eerst een bepaald percentage van de woningen verkocht zijn voordat de bouw mag starten. Wordt een opschortende voorwaarde niet op tijd vervuld? Dan kan de koop één keer worden verlengd of wordt deze automatisch ontbonden zonder dat je er nadeel van hebt. Zo loop je geen risico als het project niet doorgaat of te lang duurt.
Als je een huis laat bouwen, betaal je alleen voor werk dat daadwerkelijk is uitgevoerd. Je betalingen zijn gekoppeld aan duidelijke stappen in het bouwproces. Het geld staat veilig in een bouwdepot en wordt pas vrijgegeven als bewezen is dat een bepaalde fase klaar is. Zo voorkom je dat je betaalt voor werk dat nog niet gedaan is.
Alle afspraken over het depot, de rente en mogelijke veranderingen liggen van tevoren vast.
Voor elke betaling lever je een factuur, bewijs van voortgang en jouw akkoord aan. De bank beoordeelt dit binnen enkele dagen en je hebt altijd tijd om bezwaar te maken. Het depot is uitsluitend bedoeld voor betalingen aan de aannemer en officiële kosten, niet voor persoonlijke uitgaven.
Bouwrente wordt in twee periodes berekend. De eerste periode loopt vanaf het moment dat de koopprijs vaststaat tot het moment dat de grond officieel van jou wordt. De tweede periode loopt vanaf dat moment tot aan de oplevering van het huis.
De bouwrente wordt verrekend via je betalingen. Alle tarieven en data staan duidelijk in een bijlage, zodat je precies weet waar je aan toe bent.
Soms weet je bij het tekenen van het contract nog niet alles. Voor onderdelen die nog niet vastliggen, staat in het contract wat het kwaliteitsniveau is en welk bedrag erbij hoort.
Bij nieuwbouw komt er veel kijken bij het regelen van je hypotheek. Je moet zorgen dat alles goed op elkaar aansluit: van het kopen van de grond tot het beheren van je bouwdepot. Je maakt afspraken over wanneer je begint met betalen en regelt een gesplitste levering.
Alle belangrijke documenten worden gekoppeld aan wat de bank nodig heeft. Je stemt de planning af op wat er in je koop- en aannemingsovereenkomst staat. De notaris zorgt voor de overdracht van de grond, maakt de hypotheekakte en opent het bouwdepot. Verandert er iets? Geef dit dan op tijd door.
Voor je hypotheekaanvraag heb je verschillende documenten nodig. Denk aan:
Zorg dat het aanbod van de bank lang genoeg geldig is om je financiering rond te krijgen. Plan altijd wat extra tijd in en stem de datum van overdracht goed af met de notaris en het openen van je bouwdepot. Wijzigt er iets? Geef dit dan snel door via de website van de bank.
Hoe je huis getaxeerd wordt, hangt af van de bouwfase en de eisen van de bank. Je levert alle informatie over de bouw aan en zorgt dat deze overeenkomt met wat er in je koop- en aannemingsovereenkomst staat, inclusief eventueel extra werk.
Voor de taxatie heb je onder andere de bouwbeschrijving, tekeningen, het betalingsschema en afspraken over extra werk nodig. De getaxeerde waarde moet minimaal gelijk zijn aan wat je betaalt, inclusief goedgekeurd extra werk. Let erop dat geschatte uitgaven niet dubbel worden meegeteld. Het taxatierapport wordt digitaal gedeeld met de bank en de notaris.
Wil je een hypotheek met NHG bij nieuwbouw, dan moet je aantonen dat je binnen de maximale uitgaven blijft en dat je woning voldoet aan de eisen voor garantie en energiezuinigheid.
Je levert een overzicht aan van wat je betaalt voor grond, bouw, extra uitgaven en energiebesparende maatregelen, samen met het waarborgcertificaat en een berekening van de energiezuinigheid. Ook je inkomensgegevens, een berekening van je maandlasten en de koop- en aannemingsovereenkomst zijn nodig. Alles wordt gecontroleerd op samenhang, of je binnen de uitgavengrenzen blijft, of je aan de eisen voor energiezuinigheid voldoet en of alles juist is ondertekend. Je gebruikt hiervoor de standaardformulieren van NHG en dient alles digitaal in.
Je begint meestal met het betalen van hypotheekrente zodra de grond op jouw naam staat. Over het geld dat je uit het bouwdepot haalt, betaal je rente vanaf het moment dat het wordt uitbetaald. Je eerste maandelijkse betaling wordt op een vaste datum afgeschreven.
Om dubbele woonlasten te voorkomen, kun je gebruikmaken van verrekening van depotrente of een tijdelijke lening. Verandert je planning, bijvoorbeeld als de bouw langer duurt? Geef dit dan snel door aan de bank en de notaris, samen met een bijgewerkt betalingsschema.
Het nummer van je koop- en aannemingsovereenkomst komt in de akte te staan. De hypotheek wordt gevestigd op de grond en het huis dat nog gebouwd moet worden. Bedragen worden gecontroleerd aan de hand van het betalingsschema. Wijzigt er iets in de bedragen of planning? Laat dit weten via een wijzigingsbrief en vraag opnieuw goedkeuring aan de bank voordat je naar de notaris gaat.
Van de eerste controle tot het indienen van een garantieclaim: bij een nieuw huis moet er veel geregeld worden. Alles wordt vastgelegd, zoals afspraken over geld, documenten en termijnen. Zo weet je precies waar je aan toe bent.
Het proces bestaat uit verschillende stappen: een controle vooraf, de officiële oplevering, afspraken over herstel, het overdragen van risico’s en verzekeringen, en het indienen van garantieclaims. De laatste 5% van de koopprijs wordt pas betaald als alle herstelpunten zijn afgehandeld.
Voor de oplevering wordt je huis volledig gecontroleerd. In elke kamer worden eventuele gebreken genoteerd, met foto’s en tijdstippen erbij. De controle volgt een vaste route door het huis, waarbij elke kamer een eigen code krijgt.
Gebreken worden ingedeeld op belangrijkheid. Het controlerapport krijgt een uniek nummer en beschrijft per punt wat er mis is, aan welke eisen het moet voldoen en wanneer het opgelost moet zijn. Alle afspraken over herstel worden vastgelegd en de definitieve opleverdatum wordt bevestigd.
Bij de eindoplevering wordt alles nogmaals gecontroleerd. Resterende punten komen in een verslag. Hierin staat alle belangrijke informatie: datum, tijd, aanwezigen, adres, kavelnummer, een lijst met restpunten en hersteltermijnen, meterstanden, de sleuteloverdracht en een verklaring dat alles volgens afspraak is verlopen.
Voor elk soort gebrek gelden andere termijnen en is duidelijk wie het moet oplossen. Gebreken die bij oplevering worden ontdekt, moeten meestal binnen enkele weken worden opgelost. Schade die later ontstaat, wordt direct aangepakt. Voor bouwproblemen geldt vaak een langere termijn, bijvoorbeeld vijf jaar.
Worden afspraken niet nagekomen? Dan stuur je binnen een week een brief en kan een onafhankelijke controleur worden ingeschakeld. Elk hersteld punt wordt schriftelijk bevestigd en de lijst met restpunten wordt bijgewerkt. Uiteindelijk geef jij als koper akkoord.
Tijdens de bouw is de aannemer verantwoordelijk en gelden zijn verzekeringen. Na de oplevering neem jij de opstalverzekering over, vanaf het moment dat het verslag is getekend. Je inboedelverzekering gaat in zodra je er daadwerkelijk woont.
Alle verzekeringsgegevens, zoals polisnummers en dekkingen, komen in een polisdossier. Het exacte moment waarop het risico overgaat, is de ondertekening van het verslag. Je verzekeraar wordt hiervan op de hoogte gebracht.
Bij garantieclaims volg je de afgesproken voorwaarden. Alles wordt zorgvuldig bijgehouden: van het indienen van de claim tot de afhandeling. Er is een lijst voor het indienen van claims, met aandacht voor termijnen, formulieren, bewijs en verwijzingen naar het contract.
Het proces verloopt in vaste stappen: ontvangstbevestiging, controle van de dekking, besluit over de claim, herstel en controle van de kwaliteit. Het dossier bevat alle communicatie, rekeningen, herstelbewijzen en een afsluitbrief. Is het herstel niet goed uitgevoerd? Dan is er een duidelijke route voor verdere stappen.