Voor je hypotheek heb je een taxatierapport nodig om te laten zien wat je huis waard is. Dit bepaalt hoeveel je kunt lenen en welke rente je krijgt. In dit artikel lees je wanneer een taxatie verplicht is, hoe het werkt, waar je op moet letten en hoe je alles makkelijk regelt. Zo kom je niet voor verrassingen te staan en haal je het beste uit je hypotheek.
Geschreven op 5 september 2025
Een taxatierapport is essentieel bij het kopen van een huis, het aanpassen van je hypotheek of het financieren van een verbouwing. Het rapport toont de waarde van je woning, wat direct invloed heeft op hoeveel je kunt lenen en welke rente je betaalt. Banken eisen een taxatie bij onder andere NHG-hypotheken, financiering op basis van waardestijging, afwijkende koopprijzen of bijzondere situaties. Soms volstaat een WOZ-waarde of modelwaarde, vooral bij standaardwoningen met een lage lening ten opzichte van de waarde, maar bij complexe gevallen is een volledige taxatie verplicht.
Er zijn verschillende soorten taxaties: een fysieke taxatie waarbij de taxateur langskomt, en een desktoptaxatie die op afstand wordt uitgevoerd. Elk rapport moet worden goedgekeurd door het NWWI. Het rapport bevat onder andere gegevens van het huis, vergelijkbare verkopen, de staat van de woning, energielabel, juridische aspecten en bij appartementen informatie over de VvE. De waarde in het rapport bepaalt je maximale lening, risicoklasse, rente en hoeveel overwaarde je kunt benutten.
De kosten voor een taxatie liggen meestal tussen de €400 en €800 en het proces duurt doorgaans 1 tot 2 weken. Een rapport is meestal 6 maanden geldig. Verzamel vooraf alle benodigde documenten en controleer de eisen van je bank. Valt de waarde tegen, dan kun je extra onderbouwing aanleveren, een herstelverzoek doen of een nieuwe taxatie aanvragen.
Wil je een huis kopen of je hypotheek aanpassen? Dan kom je al snel het begrip ‘taxatierapport’ tegen. Maar waarom is dat zo belangrijk? Heel eenvoudig: het rapport toont de waarde van je huis. Die waarde bepaalt hoeveel je kunt lenen en welke rente je krijgt. Het is dus handig om te weten wanneer je zo’n rapport nodig hebt en hoe je dit slim regelt. Zo voorkom je stress bij je hypotheekaanvraag.
Een taxatierapport is meer dan alleen papierwerk. De bank gebruikt het om vast te stellen hoeveel je maximaal kunt lenen. Ook je rente hangt ervan af. Ga je verbouwen? Dan kijkt de bank soms naar de waarde na de verbouwing.
Wanneer is een taxatie verplicht? Hier enkele voorbeelden:
Koop je een huis? Dan vraagt de bank meestal om een taxatie, zeker als je leent op basis van de marktwaarde of als de koopprijs afwijkt van andere woningen in de buurt. Wil je je hypotheek oversluiten? Soms mag je de WOZ-waarde gebruiken, maar vaak is toch een nieuwe taxatie nodig voor een gunstigere rente. Ga je verbouwen en wil je daarvoor extra lenen? Dan moet de waarde na verbouwing worden vastgesteld. Elke bank heeft eigen eisen, dus controleer altijd of een WOZ-waarde of modelwaarde volstaat in jouw situatie.
Soms kun je het jezelf makkelijker maken. Heb je een lage lening ten opzichte van de waarde van je huis, woon je in een standaardwoning in een rustige buurt en heb je niet recent verbouwd? Dan is een WOZ-waarde of modelwaarde vaak voldoende. Dat bespaart tijd en geld. Let op: bij bijzondere woningen, snel veranderende markten, technische risico’s of juridische kwesties blijft een volledige taxatie noodzakelijk. Vraag altijd bij je bank of NHG na wat zij accepteren en leg dit vast. Zo voorkom je verrassingen.
De timing van je taxatie is belangrijk. Je wilt niet dat je hypotheekaanvraag vertraging oploopt.
Hieronder zie je in een tabel hoe het proces meestal verloopt:
| Stap | Tijd |
|---|---|
| Taxatie plannen | 1-2 dagen |
| Taxateur langs | 3-5 dagen |
| Rapport opstellen | 2-5 dagen |
| Bank controle | 1-3 dagen |
| Aanpassingen | 2-3 dagen |
| Voor deadline klaar | Min. 7 dagen |
Welke taxatie je nodig hebt, hangt af van je woning, het gewenste leenbedrag, de situatie op de woningmarkt en de eisen van je bank. Eén ding staat vast: het rapport moet worden goedgekeurd door het NWWI. Zonder deze goedkeuring accepteert de bank of NHG het rapport niet.
Soms moet een taxateur daadwerkelijk bij je thuis komen. Bijvoorbeeld als je woning een bijzondere indeling heeft, net is opgeleverd, recent is verbouwd of als er erfpacht op rust. Ook als er in jouw buurt weinig vergelijkbare woningen zijn verkocht, is een bezoek nodig. De taxateur maakt foto’s en stelt een meetrapport op volgens de NEN 2580-norm. Zorg dat je thuis bent en leg alvast documenten zoals bouwvergunningen of VvE-stukken klaar.
Heb je een doorsnee rijtjeshuis of appartement en leen je niet te veel ten opzichte van de waarde? Dan volstaat vaak een desktoptaxatie. De taxateur werkt dan vanuit kantoor met gegevens zoals de WOZ-waarde, kadastrale informatie en recente foto’s. Dit is sneller en voordeliger. Let op: ga je verbouwen of heeft je huis bijzondere kenmerken? Dan is dit niet mogelijk.
Voordat je het rapport kunt gebruiken, controleert het NWWI of alles klopt. Ze beoordelen of het rapport aan alle eisen voldoet: zijn de vergelijkbare verkopen recent en in de buurt, zijn alle foto’s en meetgegevens compleet en kloppen de bronnen? Is er iets niet in orde, dan moet de taxateur het rapport aanpassen en opnieuw indienen. Dit kan enkele dagen extra kosten, dus houd daar rekening mee.
Bij fysieke taxaties zijn de regels duidelijk: complexe woningen, verbouwde huizen, woningen met bijzondere eigendomsrechten, nieuwbouw na oplevering of huizen in landelijke gebieden moeten altijd door een taxateur worden bezocht. Voor desktoptaxaties kijkt men naar het type woning, de verhouding tussen lening en waarde, de stabiliteit van de markt en de beschikbare gegevens. Afwijzingen ontstaan vaak door verouderde referenties, onvolledige foto’s of meetgegevens, fouten in het rapport of ontbrekende juridische informatie.
Een taxatierapport aanleveren bij de bank vraagt om nauwkeurigheid. Door het stap voor stap te doen, voorkom je fouten en zorg je dat alles op tijd en compleet is. Zo wordt je rapport niet onnodig afgewezen.
Het aanvragen van een taxatierapport verloopt in negen stappen. Je begint met het controleren van het beleid en de voorwaarden van de bank. Daarna kies je het type rapport dat bij jouw situatie past. Vervolgens zoek je een geschikte taxateur en geef je de opdracht door.
Het verzamelen van alle documenten kost meestal een paar dagen, maar is essentieel voor een compleet dossier. Daarna maak je afspraken over wanneer de taxateur langskomt en wanneer de waarde wordt vastgesteld.
Het rapport wordt gecontroleerd en beoordeeld op bijzonderheden. Vervolgens controleer je zelf of alles klopt of dat er nog aanpassingen nodig zijn. Is alles in orde? Dan dien je het rapport in en houd je in de gaten hoe lang het geldig blijft.
Valt de waardering lager uit dan verwacht? Dan kun je het rapport onderbouwen, een second opinion aanvragen of een nieuwe taxatie laten uitvoeren.
Voordat je het rapport instuurt, is het verstandig om alles goed na te lopen. Hier een handige checklist:
Zo voorkom je dat het rapport wordt teruggestuurd en je proces vertraging oploopt.
Een taxatierapport moet aan duidelijke eisen voldoen. De bank en het NWWI willen zeker weten dat de waarde van je huis goed is onderbouwd. Het rapport moet volledig zijn, met controleerbare gegevens. Alleen dan kun je het gebruiken voor je hypotheek.
De gegevens van het huis moeten overeenkomen met wat bij officiële instanties bekend is. Oppervlaktes worden gemeten volgens de NEN 2580-norm en vergeleken met het meetrapport en BAG-gegevens. Kleine verschillen moeten worden toegelicht. Perceel- en kadastrale gegevens worden bij het Kadaster gecontroleerd. Het bouwjaar wordt in de BAG en BRK nagekeken. Afwijkingen worden uitgelegd. Ook worden gebruiksfunctie, bijruimtes en buitenruimtes apart vermeld voor een volledig beeld.
Voor een goede waardebepaling gebruikt de taxateur recente, soortgelijke verkopen. De selectie gebeurt op basis van type woning, ligging, staat en grootte. Verschillen in oppervlakte, perceel, onderhoud, voorzieningen, buitenruimte en energie worden toegelicht. Bij elke referentie staat de informatiebron, afstand tot het getaxeerde huis, verkoopdatum en de reden van selectie. Zo wordt duidelijk hoe de waarde is bepaald.
Gebreken aan de woning worden beschreven en meegenomen in de waardering. Denk aan funderingsproblemen, vocht, lekkages, asbest, scheuren of achterstallig onderhoud. Deze punten kunnen de waarde verlagen of zorgen voor een voorbehoud in het rapport. Bevindingen worden met foto’s en bronnen vastgelegd, zodat duidelijk is hoe de markt deze punten beoordeelt.
Het energielabel en eventuele energiemaatregelen tellen mee in de waardering. De registratie van het energielabel wordt gecontroleerd, net als bewijs van isolatie en installaties. Er wordt bekeken of de verwachte besparingen realistisch zijn. Bij een bouwdepot worden de maatregelen en offertes toegevoegd. Ook wordt een scenario na verbouwing uitgewerkt, zodat dit aansluit bij de hypotheekaanvraag.
De WOZ-waarde wordt naast de marktwaarde gelegd. Grote verschillen worden toegelicht. Hierbij wordt gekeken naar het verschil in peildatum en marktontwikkeling. Bij opvallende afwijkingen wordt uitgelegd welke markt- en objectfactoren meespelen en hoe tijdcorrecties zijn toegepast.
Juridische lasten zoals erfpacht, opstalrechten, erfdienstbaarheden en splitsingsakten worden in het rapport opgenomen. De voorwaarden, looptijden en verplichtingen worden gecontroleerd. Er wordt toegelicht wat de invloed hiervan is op de waarde en verkoopbaarheid van de woning.
Bij appartementen kijkt de taxateur naar de Vereniging van Eigenaren. De financiële situatie en het onderhoudsplan van de VvE tellen mee in de waardering. Er wordt gecontroleerd of de VvE actief is, hoeveel geld er in kas zit, of er een meerjarenonderhoudsplan is en of de verzekeringen op orde zijn. Ook wordt gekeken naar achterstanden of te weinig reserveringen, omdat dit de waarde beïnvloedt.
In het rapport staan de juiste waardebegrippen. De marktwaarde nu en eventueel na verbouwing worden duidelijk omschreven. De executiewaarde wordt alleen genoemd als dat nodig is. Er wordt gecontroleerd of deze waarden aansluiten bij offertes en plannen, en of ze correct worden gebruikt bij het berekenen van de hypotheek.
De waarde die een taxateur aan je huis toekent, bepaalt veel rondom je hypotheek. Denk aan hoeveel je kunt lenen, welke rente je betaalt, hoeveel overwaarde je kunt benutten en hoe een bouwdepot wordt geregeld. Eerst wordt je huis getaxeerd, daarna berekent de bank je LTV (de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis). Op basis daarvan kijkt de bank naar je maximale leenbedrag, je risicoklasse en of er een rente-opslag geldt. Ook wordt duidelijk hoeveel overwaarde je kunt gebruiken en hoe een bouwdepot eruit komt te zien.
Hoeveel je kunt lenen hangt af van de verhouding tussen de waarde van je huis en het bedrag dat je wilt lenen. Je gebruikt hiervoor de waarde die het beste past, bijvoorbeeld de huidige waarde of de waarde na een verbouwing. De bank berekent dan je LTV en vergelijkt die met hun eigen grenzen. Zo weet je wat je maximaal kunt lenen, rekening houdend met de waarde van je huis en je inkomen. Let op: de taxatie moet wel recent zijn en door de bank worden geaccepteerd. Bij een verbouwing telt de waarde na verbouwing pas mee als je plannen zijn goedgekeurd.
Een lagere LTV kan zorgen voor een lagere rente, omdat je dan in een gunstigere risicoklasse valt. Dit gebeurt niet automatisch – je moet zelf actie ondernemen als je denkt dat je voor een lagere rente in aanmerking komt. Dit kan bijvoorbeeld na een nieuwe taxatie, extra aflossing of als je huis meer waard is geworden. Je hebt dan een recent taxatierapport nodig, bewijs van je aflossing en een overzicht van je hypotheekschuld. Na je aanvraag controleert de bank alles en hoor je wanneer je nieuwe voorwaarden ingaan.
De overwaarde van je huis is het verschil tussen wat je huis waard is en wat je nog aan hypotheek moet betalen, min een marge die banken aanhouden. Deze overwaarde kun je inzetten voor bijvoorbeeld een verbouwing, verduurzaming of het oversluiten van je hypotheek. Hiervoor heb je een taxatie nodig, documenten over wat je met het geld wilt doen, gegevens over je inkomen en soms juridische papieren. Je kiest een passend product, levert alle documenten aan, de bank beoordeelt je aanvraag en bij goedkeuring krijg je het geld.
Een bouwdepot is een aparte rekening waar geld op staat voor je verbouwing. De bank kijkt naar je offertes en de verwachte waarde van je huis na de verbouwing. Je moet gedetailleerde offertes, een lijst met werkzaamheden en een planning aanleveren. Tijdens de verbouwing wordt de waarde op verschillende momenten gecontroleerd: bij de start, tussentijds en na afronding. Om geld uit het depot te krijgen, moet je facturen en bonnetjes laten zien. Als je plannen veranderen, kan de bank opnieuw naar de waarde van je huis kijken.
Een taxatie kost geld en vraagt voorbereiding. Reken op €400 tot €800, afhankelijk van hoe complex je woning is en of er extra onderzoeken nodig zijn. Van aanvraag tot rapport duurt het meestal 1 tot 2 weken. Verzamel alvast alle benodigde papieren en bedenk wat je kunt doen als de waarde lager uitvalt.
Hieronder zie je hoe de kosten van een taxatie zijn opgebouwd:
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Taxateur | €300-€600 |
| NEN 2580-rapport | €150-€300 |
| NWWI-controle | €25-€50 |
| Kadastraal uittreksel | €10-€25 |
| Extra onderzoek | €200-€500 |
| Spoedtoeslag | +25-50% |
| Reistoeslag | €50-€150 |
Een taxatierapport is meestal 6 maanden geldig, maar dit verschilt per bank. Controleer daarom de regels van jouw hypotheekverstrekker. Plan je aanvraag zo dat je binnen deze termijn je hypotheek kunt regelen. Zet herinneringen in je agenda bij belangrijke momenten: de intake, het renteaanbod, en 30 en 14 dagen voor het rapport verloopt. Duurt alles langer dan verwacht, regel dan op tijd een nieuwe taxatie om vertraging te voorkomen.
Kies een onafhankelijke taxateur die bij het NWWI staat ingeschreven en ervaring heeft met jouw type woning en regio. Let op een geldige registratie, kennis van de lokale markt, ervaring met jouw soort woning, geen belangenverstrengeling, beschikbaarheid binnen jouw planning en duidelijke afspraken over de kosten. Controleer de taxateur via het NWWI-register en de Kamer van Koophandel. Lees beoordelingen of vraag om referenties. Een goede lokale taxateur kent de markt en kan een realistische waarde bepalen.
Met alle papieren bij de hand verloopt de controle sneller. Hier een overzicht van wat je nodig hebt:
Valt de waardering lager uit dan je had gehoopt? Dan heb je een paar opties. Lever binnen 48 tot 72 uur extra voorbeelden of onderbouwing aan. Je kunt ook een herstelverzoek indienen bij de taxateur, met bewijsstukken. Dit duurt meestal 1 tot 3 dagen. Helpt dat niet, dan kun je een tweede mening aanvragen. Dit duurt 3 tot 7 dagen en je dossier wordt opnieuw bekeken. Een nieuwe taxatie door een andere taxateur duurt 5 tot 10 dagen. Als laatste optie kun je overstappen naar een andere geldverstrekker met ruimere voorwaarden, maar dan begint het proces opnieuw. Voor elke stap heb je specifieke documenten nodig, zoals voorbeelden van vergelijkbare woningen, technische rapporten, offertes voor onderhoud of verbouwing en marktanalyses die je standpunt ondersteunen.