Als je een huis koopt, betaal je altijd notariskosten, bijvoorbeeld voor het maken van de leveringsakte en de hypotheekakte. Hoeveel je betaalt, hangt af van je situatie en van de notaris, en de kosten bestaan uit verschillende onderdelen. In dit artikel lees je waar je op moet letten, hoe je offertes vergelijkt, wat je wel en niet mag aftrekken bij de belasting en hoe je voorkomt dat je te veel betaalt.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het kopen van een huis en het afsluiten van een hypotheek krijg je te maken met notariskosten. De notaris stelt officiële documenten op, regelt inschrijvingen bij het Kadaster, controleert je gegevens en beheert het geldverkeer. Voor deze diensten betaal je aparte kosten, zoals voor de leveringsakte, hypotheekakte, Kadasterinschrijvingen, volmachten, royement en eventuele extra diensten als spoed of tolken. Vraag altijd om een gespecificeerde rekening, zodat je kunt controleren of alle kosten kloppen en je niet dubbel betaalt.
De hoogte van de notariskosten hangt af van het aantal akten, het soort woning, eventuele erfdienstbaarheden of erfpacht, het aantal banken en extra zekerheden. Ook extra volmachten, meerdere royementsakten, spoedafspraken en gewaarmerkte kopieën kunnen de kosten verhogen. Vergelijk daarom altijd meerdere offertes en let op of Kadasterkosten en standaarddiensten apart vermeld staan. Leg alle afspraken schriftelijk vast in de koopovereenkomst en opdrachtbevestiging.
Niet alle notariskosten zijn aftrekbaar bij de belasting. Alleen kosten die direct met de hypotheek te maken hebben, zoals het opstellen van de hypotheekakte en de inschrijving van het hypotheekrecht, mag je aftrekken. Kosten voor de leveringsakte, Kadasterinschrijving van de levering, derdengeldenbeheer en overdrachtsbelasting zijn niet aftrekbaar. Bewaar alle rekeningen en documenten goed voor je belastingaangifte.
Als je een huis koopt en een hypotheek afsluit, krijg je te maken met notariskosten. De notaris stuurt je straks een rekening met verschillende onderdelen. Het is handig om te weten waarvoor je precies betaalt en hoe je kunt controleren of alles klopt.
De notaris doet veel voor je. Hij stelt officiële documenten op, regelt zaken bij het Kadaster en controleert je gegevens. Voor al deze diensten betaal je apart.
Dit doet de notaris voor je:
Soms ontvang je van de notaris één totaalbedrag. Dat lijkt overzichtelijk, maar het bedrag bestaat uit verschillende onderdelen. Vraag altijd om een gespecificeerde rekening. Zo kun je controleren of alles klopt en voorkom je dubbele betalingen. Controleer bijvoorbeeld of de Kadasterkosten voor elke akte apart vermeld staan.
Hieronder vind je een overzichtelijke tabel met de belangrijkste onderdelen die je op een notarisrekening kunt tegenkomen:
| Onderdeel | Omschrijving |
|---|---|
| Leveringsakte | Adres, aktenummer |
| Kadasterinschrijving levering | Aparte regel |
| Hypotheekakte | Banknaam |
| Kadasterinschrijving hypotheek | Aparte regel |
| Onderzoek/administratie | Per dossier |
| Volmachten | Aantal handtekeningen |
| Royement | Akte + Kadasterkosten |
| Afschriften/kopieën | Per stuk |
| Extra diensten | Spoed/tolk |
| BTW | 21% op diensten |
| Kadasterkosten | BTW-vrij |
| Kadasterregel per akte | Geen bundeling |
De totale notariskosten bestaan uit kosten voor de akten, Kadasterkosten, vaste dossierkosten en eventuele extra’s. Verschillende factoren bepalen het uiteindelijke bedrag.
Als je huis erfdienstbaarheden of erfpacht heeft, kost de leveringsakte meer omdat de notaris extra werk heeft. Heb je meerdere banken of extra zekerheden? Dan wordt de hypotheekakte duurder. Meer akten betekent ook meer Kadasterinschrijvingen, dus hogere kosten.
Zijn er oude rechten of beslagen op het huis? Dan stijgen de onderzoekskosten. Moet de notaris meerdere betalingen doen tijdens de koop? Dan gaan de beheerkosten omhoog. Extra volmachten kosten meer, want elk document moet apart worden opgesteld. Heb je meerdere oude hypotheken? Dan zijn er meer royementsakten nodig. Gewaarmerkte kopieën of extra uitgiftes betaal je per stuk. Spoed, avond- of weekendafspraken en tolken brengen ook extra kosten met zich mee.
Vergelijk je offertes? Let dan op of Kadasterkosten apart staan, of standaarddiensten zoals onderzoek en kopieën zijn inbegrepen, en of extra’s zoals royement duidelijk benoemd en geprijsd zijn.
Bij een bestaand huis kies je meestal zelf de notaris als koper. Koop je een nieuwbouwwoning? Dan wijst de ontwikkelaar vaak een projectnotaris aan. Leg afspraken over uitgaven en keuzes altijd goed vast in de koopovereenkomst. Gebruik de standaardafspraken als basis en schrijf afwijkingen duidelijk op. Zet in het contract dat afspraken gelden “tenzij anders overeengekomen” en noem geen specifieke bedragen. Geef ook aan dat wijzigingen alleen geldig zijn als beide partijen én de notaris deze schriftelijk bevestigen.
Hieronder zie je hoe de belangrijkste kosten en keuzes meestal verdeeld zijn:
| Kostenpost | Betaler | Keuze notaris |
|---|---|---|
| Levering | Koper | Koper (bestaand) |
| Kadasterinschrijving | Koper | Koper (bestaand) |
| Hypotheekakte | Koper | Koper (bestaand) |
| Verplichte onderzoeken | Koper | Koper (bestaand) |
| Royement oude hypotheek | Verkoper | Verkoper |
| Eigen machtigingen/afschriften | Verkoper | Verkoper |
| Projectnotaris (nieuwbouw) | Koper | Ontwikkelaar |
| Extra volmachten/ID | Degene die nodig heeft | n.v.t. |
Bepaal eerst wat je nodig hebt: levering, eventueel een hypotheekakte, volmachten, erfpacht of erfdienstbaarheden en de gewenste datum. Je kunt besparen door levering en hypotheekakte te combineren. Vraag minimaal drie offertes aan en stuur steeds dezelfde lijst met wensen mee, zodat je goed kunt vergelijken.
Kijk wat er wel en niet bij het bedrag in zit, zoals onderzoeken, uitgifte van aktes en derdengelden. Houd er rekening mee dat zaken als royement, spoed, tolken of extra volmachten vaak buiten de standaardprijs vallen. Kies waar mogelijk voor een vaste prijs. Spreek af wat meerwerk maximaal mag kosten, bijvoorbeeld voor volmachten of spoedtoeslagen, en voorkom verrassingen door geen uurtarieven af te spreken.
Vraag naar de doorlooptijd voor concepten, reacties van de bank en beschikbare tijdstippen voor het passeren. Een kantoor met directe bankkoppelingen werkt vaak sneller. Leg alle afspraken vast in een opdrachtbevestiging, met de offerte als bijlage. Zet daarin de gemaakte prijsafspraken en vraag om een optie op het bedrag tot aan de passeerdatum.
Het proces bij de notaris bestaat uit vijf duidelijke stappen. Elke stap heeft eigen controles om problemen te voorkomen. Door alles goed te doorlopen en de juiste vragen te stellen, houd je overzicht en voorkom je verrassingen. Je werkt stap voor stap en controleert steeds of alles klopt voordat je verdergaat.
Het stappenplan begint met het verzamelen van je identiteitsgegevens, BSN-nummers en relatiestatus. Daarna controleer je of de kadastrale gegevens en het koopbedrag kloppen. Voor het tekenen controleer je of alle concepten akkoord zijn. Bij het passeren is het belangrijk dat je legitimatie geldig is. In de afronding kijk je of je de bevestiging van het Kadaster hebt ontvangen. Bij elke fase bepaal je of je door kunt naar de volgende stap.
Bij de offerte-aanvraag controleer je of de naam en het adres van het huis kloppen. Fouten in notarisgegevens komen vaak voor. Voor de waarborg of bankgarantie kijk je naar het percentage, het bedrag en of het geld op de juiste rekening staat. Te laat storten gebeurt regelmatig.
Bij de conceptakten let je op de huisaanduiding, erfdienstbaarheden, hypotheekbedrag en zekerheden. Fouten in rente of hoofdelijke afspraken komen vaak voor.
De nota van afrekening bevat het koopbedrag, verrekeningen, notariskosten, Kadasterkosten en uitbetalingen. Bij de tenaamstelling controleer je of de breukdelen en hoofdelijke aansprakelijkheid overeenkomen met de hypotheek. Verschillen tussen de akte en de bank kunnen problemen geven.
In de betaalinstructies kijk je naar het IBAN van de derdengeldenrekening, de referentie en deadline. Betalen naar de gewone kantoorrekening in plaats van de derdengeldenrekening is een dure fout.
Een verlopen ID betekent uitstel. Na afloop ontvang je afschriften, de definitieve nota en de Kadasterregistratie. Een vergeten royement kan later juridische problemen geven.
Let bij het tekenen en controleren van de nota op deze punten:
Je betaalt bij de notaris verschillende bedragen voor je hypotheek, maar niet alles mag je aftrekken van de belasting. Alleen de bedragen die direct met je hypotheek te maken hebben, zijn aftrekbaar. Denk aan het opstellen van de hypotheekakte en het inschrijven van het hypotheekrecht. Bedragen voor de levering van je huis of overdrachtsbelasting mag je niet aftrekken.
Voor je belastingaangifte tel je alle aftrekbare bedragen (inclusief btw) bij elkaar op en vul je deze in onder ‘financieringsbedragen van je eigen woning’. Bewaar alle rekeningen en papieren goed, voor het geval de Belastingdienst vragen heeft.
Aftrekbare bedragen zijn bijvoorbeeld:
Niet-aftrekbaar zijn onder andere:
De btw op de diensten die je mag aftrekken, tel je gewoon mee.
Stap 1: Verzamel de definitieve rekening van de notaris, een kopie van de hypotheekakte en het bewijs van inschrijving bij het Kadaster. Controleer of de datum van passeren in het juiste kalenderjaar valt.
Stap 2: Markeer alle onderdelen die met de hypotheek te maken hebben en noteer de bedragen inclusief btw. Let erop dat het woord “hypotheek” duidelijk in de omschrijving staat.
Stap 3: Tel de gemarkeerde bedragen bij elkaar op en laat de bedragen voor levering en overdracht buiten beschouwing. Controleer of je geen posten met “levering” of “transport” hebt meegenomen.
Stap 4: Vul het totaalbedrag in bij “Eigen woning – financieringsbedragen” in je belastingaangifte voor het juiste jaar.
Stap 5: Bewaar de gemarkeerde nota, de akte en het bewijs van inschrijving goed, zodat je ze kunt laten zien als de Belastingdienst erom vraagt.