Een samenlevingscontract is handig als je samen een huis koopt, omdat je dan duidelijke afspraken maakt over geld, eigendom en wat er gebeurt als je uit elkaar gaat. In dit artikel lees je stap voor stap hoe je alles goed regelt, waar je op moet letten bij de hypotheek en hoe je voorkomt dat je later voor verrassingen komt te staan.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het samen kopen van een huis komt veel kijken: van het maken van afspraken over eigendom en inbreng tot het regelen van de hypotheek en het opstellen van een samenlevingscontract. In elke fase, van intake tot jaarlijkse check, leg je vast wie wat inbrengt, hoe de kosten en woonlasten worden verdeeld en welke documenten nodig zijn. Het contract bevat duidelijke afspraken over eigendom, uitgaven, gebruik van de woning en wat er gebeurt bij uit elkaar gaan of overlijden. Alle afspraken worden ondersteund met bewijsstukken en bijlagen, zodat alles uitvoerbaar en controleerbaar is.
Het proces vraagt om goede afstemming met de bank en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), zodat interne afspraken aansluiten bij de eisen van de hypotheekverstrekker. Ook fiscale keuzes, zoals de verdeling van hypotheekrenteaftrek, eigenwoningreserve en schenkingen, moeten goed worden vastgelegd. Bij veranderingen in eigendom of relatie zijn er duidelijke stappenplannen voor uitkoop, overname van de hypotheek en verdeling van uitgaven en belastingen. Zo voorkom je problemen en weet je waar je aan toe bent.
Tot slot is het belangrijk om alle documenten overzichtelijk te bewaren en te werken met checklists, zodat je niets vergeet en altijd kunt aantonen wat je hebt afgesproken. Door alles goed vast te leggen en jaarlijks te evalueren, houd je grip op je gezamenlijke woonsituatie en financiële afspraken.
Stel, je wilt samen een huis kopen. Dat is een spannend traject met veel stappen en keuzes. Je hebt te maken met elkaar, een hypotheekadviseur, een notaris en de bank. Elke stap heeft een duidelijk doel, een verantwoordelijke, deadlines en benodigde documenten. Ook als je eenmaal woont, is het verstandig om jaarlijks samen alles te controleren.
Laten we het proces stap voor stap doorlopen. Hieronder vind je een overzichtelijke tabel met de fases, het doel en de belangrijkste documenten per stap:
| Fase | Doel | Belangrijkste document |
|---|---|---|
| Intake | Plannen bespreken | Intentiememo |
| Pre-bod | Voorlopige afspraken | Voorlopige verdeling |
| Na bod | Financiering & juridisch | Conceptakten, financieringsdossier |
| Voor transport | Laatste check | Definitieve papieren |
| Transport | Overdracht | Getekende akten |
| Na transport | Inschrijvingen | Alle inschrijvingen |
| Jaarlijkse check | Evaluatie | Evaluatieverslag |
Hieronder vind je een tabel met de stappen en bijbehorende tijdslijnen:
| Stap | Tijdslijn | Belangrijkste actie |
|---|---|---|
| Intake | 3 dagen | Memo plannen |
| Pre-bod | 1 week | Voorlopige verdeling |
| Na bod | Voor deadline | Conceptakten, dossier |
| Voor overdracht | 5 dagen voor overdracht | Definitieve check |
| Overdracht | Afgesproken datum | Tekenen bij notaris |
| Na overdracht | 2 weken | Inschrijvingen, check plannen |
Voordat je een bod uitbrengt, leg je samen alle belangrijke keuzes vast. Je bespreekt wie welk deel van het huis krijgt, hoeveel ieder inbrengt, hoe je de uitgaven verdeelt en hoe de renteaftrek wordt verdeeld. Ook bepaal je hoeveel eigen geld je gebruikt en kies je een notaris en hypotheekadviseur. Dit leg je vast in een memo met een voorlopige verdeling waarin alle percentages staan. Je verzamelt bewijs van je inbreng, zoals bankafschriften, en maakt een globale begroting.
Na het uitbrengen van een bod verzamel je verschillende documenten en maak je afspraken. Dit zijn de belangrijkste acties:
Vlak voor je naar de notaris gaat, controleer je alle documenten zorgvuldig. Kloppen alle namen en BSN-nummers? Zijn de eigendomspercentages overal gelijk? Staat de juiste rente in de hypotheekofferte? Verwijzen alle documenten naar elkaar? Als er iets niet klopt, los je dat eerst op. Je tekent ook de definitieve versies van het samenlevingscontract en eventuele testamenten.
Met een samenlevingscontract leg je vast wie wat inbrengt, hoe jullie de uitgaven verdelen en wie welk deel van de woning gebruikt. Zo weet je precies waar je aan toe bent. Je koppelt eigendomspercentages aan de inbreng, verdeelt uitgaven via vaste afspraken en maakt duidelijke regels over het gebruik. Zorg voor bewijs van alle afspraken, zoals bankafschriften, taxatierapporten of schenkingsakten. In bijlagen leg je uit hoe je berekeningen en indexaties uitvoert.
Het contract is logisch opgebouwd met hoofdstukken die verwijzen naar je hypotheek en de leveringsakte. Je regelt zaken als definities, eigendom, inbreng, verrekening, uitgavenverdeling, gebruik, inboedel, verzekeringen, geschillen en wat er gebeurt als jullie uit elkaar gaan. In de bijlagen staan details over betaalafspraken, indexatiemethoden en uitgavenverdelingen. Alle belangrijke gegevens zoals offertenummers en taxatie-ID’s worden duidelijk vermeld.
Het contract bestaat uit vijf hoofdonderdelen: doel en inrichting, eigendomsaandelen, inbreng en verrekening, uitgavenverdeling en gebruik van de woning en inboedel. Elk onderdeel heeft een eigen bijlage en betaalafspraak. Zo blijft het contract overzichtelijk en hoef je zaken maar één keer vast te leggen.
Het contract beschermt jullie beiden, zorgt dat afspraken uitvoerbaar zijn, voldoet aan de belastingregels en wordt geaccepteerd door de bank. Je maakt afspraken over definities, welk document voorrang heeft, hoe het aansluit bij de hypotheekofferte, wie welke uitgaven draagt, hoe je verrekent, hoe je de waarde bepaalt, wat de termijnen zijn bij uit elkaar gaan, verzekeringen en hoe je geschillen oplost. Elk bedrag of percentage staat maar één keer in een bijlage en wordt elders aangehaald met versie en datum.
Jullie eigendomspercentages zijn gebaseerd op de koopprijs en de inbreng van ieder. Je berekent je aandeel door je eigen inbreng te delen door de totale inbreng, of volgens een andere afspraak. De exacte percentages staan in de koopakte, leveringsakte en het contract, met een bijlage waarin je de berekening en bronnen toelicht. Aanpassingen kunnen alleen via de notaris.
Voor elke inbreng maak je een duidelijke definitie, indexatie en uitbetalingsvolgorde. Je beschrijft wat onder eigen geld, eigenwoningreserve, schenking en verbouwing valt. Je kunt indexeren via bijvoorbeeld de consumentenprijsindex of marktwaarde. Bij verkoop of uitkoop betaal je eerst de uitgaven, dan de hypotheek, daarna de inbreng van ieder en tot slot verdeel je wat overblijft volgens de eigendomsverhouding. Uitbetaling verloopt via de notaris of een tussenrekening, met een duidelijk overzicht.
Voor elke soort uitgaven spreek je af hoe je die verdeelt, met mogelijkheid tot aanpassing. Rente en aflossing verdeel je bijvoorbeeld naar inkomen, VvE-bijdrage en verzekeringen volgens vaste percentages, en energierekening naar verbruik of gelijk. Jaarlijks of bij een inkomensverandering van meer dan 10% bekijk je de verdeling opnieuw. Betalingen lopen via een gezamenlijke rekening en je houdt alles bij met bankoverzichten.
Je legt vast wie welke ruimtes gebruikt, wat gemeenschappelijk is en wat privé, en hoe je de inboedel verdeelt. Je maakt afspraken over exclusief of gezamenlijk gebruik, labels voor inboedel met herkomstverklaring en bij vertrek een verdeling volgens een lijst. Verbeteringen worden vergoed op basis van een restwaarde-formule.
De doelen van het contract vertaal je naar concrete keuzes. Eerst bepaal je samen het doel, daarna maak je afspraken over bijvoorbeeld wie in de woning mag blijven wonen, hoe je uitgaven terugvordert en hoe je indexeert. Deze keuzes bespreek je met de notaris en de bank. Na een conceptversie en akkoord maak je de definitieve versie met bijlagen.
Stel: de koopprijs is 400.000 euro, jij brengt 80.000 euro in, je partner 20.000 euro. De aandelen zijn dan 80/20, tenzij je iets anders afspreekt. In de akte staat dan: “A: 80,00%, B: 20,00% (zie bijlage E1). Afwijken kan alleen via een notariële akte.”
Voor elke inbreng heb je bewijs nodig, zoals een bankafschrift, aflosnota, factuur of schenkingsakte. De uitbetaling gaat via de notaris, volgens de afgesproken volgorde. Je ondertekent een uitkeerinstructie en bewaart alle bevestigingen.
Het contract bevat een aanpassingsmechanisme. Bij een inkomensverschil van meer dan 10% of jaarlijks op een vaste datum pas je de verdeling aan. Dit doe je met een korte notitie, een paraaf van beiden en een aanpassing van de betaalopdracht bij de bank.
Duidelijke regels over gebruik en verdeling van de woning en inboedel voorkomen discussies. Je beschrijft het gebruik van ruimtes, huisregels en logeerafspraken. Inboedel krijgt een label met QR-code, foto en waarde. Bij vertrek bepaal je de vergoeding op basis van de laagste waarde van aanschaf of marktwaarde, vermenigvuldigd met een percentage uit een restwaardetabel.
Als je samen een hypotheek afsluit, moeten jullie afspraken goed aansluiten bij wat de bank en de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) verwachten. Hoe je de kosten verdeelt, moet overeenkomen met jullie gezamenlijke verantwoordelijkheid richting de bank. Ook de verklaringen die je samen ondertekent, moeten passen bij jullie contract. Zijn er verschillen tussen de NHG-eisen en jullie afspraken? Dan kun je dit oplossen met een extra brief of aangepaste clausules, altijd in overleg met de bank.
De bank kijkt bij je aanvraag naar vaste punten:
Alles moet op elkaar aansluiten: het eigendomspercentage, de verdeling van de hypotheeklasten, de tekst van verklaringen en de clausules voor NHG. Er mogen geen tegenstrijdigheden zijn over wie in het huis blijft wonen of over termijnen. Alle bedragen en namen moeten overal hetzelfde zijn, ook bij verzekeringen.
Het hele proces bestaat uit vier onderdelen: de aanvraag, de gezamenlijke verantwoordelijkheid en verdeling van de lasten, de partnerverklaring en de NHG-voorwaarden. Elk onderdeel vraagt om goede afstemming.
De bank beoordeelt jullie financiën apart en samen. Het gekozen eigendomspercentage bepaalt hoe de afspraken op papier komen, maar heeft niet direct invloed op het maximale leenbedrag. Voor iedereen wordt apart gekeken naar inkomen, woonlasten en andere verplichtingen, en daarna naar het totaal. Het eigendomspercentage hoeft niet gelijk te zijn aan wat je betaalt aan de hypotheek. Voor de aanvraag lever je inkomensgegevens, BKR-gegevens, een overzicht van lasten, het gekozen eigendomspercentage, afspraken over de verdeling van de lasten en een plan voor als één van jullie wegvalt.
Richting de bank zijn jullie beiden verantwoordelijk voor de hele hypotheekschuld, maar onderling kun je afspreken wie welk deel betaalt. In het contract kun je bijvoorbeeld opnemen: “Intern dragen partijen rente en aflossing naar 60/40%. Als één persoon meer betaalt dan zijn aandeel, heeft deze recht op terugbetaling van de ander. Verrekening gebeurt binnen vijf werkdagen na het einde van de maand. Over achterstallige bedragen wordt wettelijke rente gerekend.” Deze verdeling moet passen bij hoe jullie andere kosten verdelen. De bank kan vragen om een extra brief hierover.
De partnerverklaring moet precies voldoen aan de eisen van de bank en aansluiten bij jullie contract. Hierin staan jullie gegevens, toestemming voor de hypotheek, erkenning van de gezamenlijke verantwoordelijkheid, een verklaring dat je de interne afspraken kent zonder dat dit de rechten van de bank beperkt, een verwijzing naar de juiste clausules in het contract, en de datum en het offertenummer.
De NHG stelt eisen aan het eigendom, termijnen en contractclausules. Controleer of het eigendomspercentage past binnen de NHG-regels, of er geen afsprake