Je hebt altijd eigen geld nodig als je een huis koopt, want je kunt niet alle kosten meefinancieren met een hypotheek. Denk bijvoorbeeld aan overdrachtsbelasting, notariskosten en het verschil tussen de koopprijs en de marktwaarde als je meer biedt. In dit artikel lees je precies hoeveel eigen geld je nodig hebt, waar dat vandaan mag komen en hoe je alles handig regelt.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het kopen van een huis heb je altijd eigen geld nodig naast je hypotheek. Dit eigen geld bestaat uit spaargeld, een schenking, een afgewikkelde erfenis of de opbrengst van een verkochte woning. Je moet kunnen aantonen waar het geld vandaan komt en het mag niet geleend zijn. Banken en notarissen controleren streng op de herkomst en beschikbaarheid van je eigen geld, waarbij bankafschriften en bewijsstukken verplicht zijn.
Je kunt maximaal 100% van de marktwaarde van het huis lenen. Betaal je meer dan deze waarde, dan moet je het verschil zelf betalen. Daarnaast zijn er kosten die je niet of maar deels kunt meefinancieren, zoals overdrachtsbelasting, notariskosten en advieskosten. Voor energiebesparende aanpassingen kun je soms extra lenen via een bouwdepot, maar dit geldt niet voor het verschil tussen koopprijs en marktwaarde.
Met NHG kun je vaak voordeliger lenen, maar alleen tot een bepaald maximum. Kom je daarboven, dan vervalt NHG en heb je meestal meer eigen geld nodig. Zorg dat je op tijd je eigen geld regelt en alle benodigde documenten verzamelt. Maak een overzicht van je uitgaven, geldbronnen en deadlines, zodat je niet voor verrassingen komt te staan tijdens het koopproces.
Stel, je wilt een huis kopen. Dan heb je niet alleen een hypotheek nodig, maar ook eigen geld. Dit is simpelweg geld dat je zelf hebt gespaard of gekregen, en dus niet hebt geleend. Je gebruikt dit eigen geld naast je hypotheek om de woning te kunnen kopen.
Eigen geld heb je bijvoorbeeld nodig als je meer betaalt voor het huis dan je maximaal kunt lenen, of voor extra kosten zoals overdrachtsbelasting en notariskosten. Je moet altijd kunnen aantonen waar je eigen geld vandaan komt en dat het daadwerkelijk van jou is. Zowel de bank als de notaris controleren dit zorgvuldig.
Je eigen geld moet aan een aantal duidelijke eisen voldoen. Het moet op jouw naam staan, je mag het niet geleend hebben en je moet er vrij over kunnen beschikken. Met bankafschriften en andere documenten moet je kunnen bewijzen waar het geld vandaan komt.
Heb je bijvoorbeeld een groot bedrag gestort op je rekening? Dan moet je kunnen uitleggen waar dat geld vandaan komt, meestal met minimaal drie maanden aan rekeningoverzichten. Het geld moet ook daadwerkelijk beschikbaar zijn vóórdat je het huis koopt. Alleen een toezegging van familie of een vage belofte is niet voldoende.
| Wel eigen geld | Geen eigen geld |
|---|---|
| Betaalrekening | Persoonlijke lening |
| Spaarrekening | Roodstand |
| Termijndeposito | Informele lening |
| Verkochte beleggingen | Contant geld |
| Schenking (met bewijs) | Crypto zonder bewijs |
| Erfenis (afgewikkeld) | Geld nog te ontvangen |
| Opbrengst verkoop woning |
Heb je een huis verkocht? Dan kun je de overwaarde gebruiken als eigen geld, maar pas nadat je oude hypotheek is afgelost. De notaris regelt dit bij de afrekening.
Een overbruggingskrediet is geen eigen geld. Dit is een tijdelijke lening op basis van de verwachte verkoopopbrengst van je huidige woning. Dit brengt risico’s met zich mee als je huis uiteindelijk voor minder wordt verkocht dan verwacht.
Je kunt nooit meer lenen dan wat het huis waard is volgens de marktwaarde. Bied je meer dan de waarde die de bank aan het huis toekent, dan moet je dat verschil zelf betalen. De bank bepaalt de waarde met een rekenmodel of een taxatie.
Ze kijken eerst naar de marktwaarde en daarna naar je inkomen. Je hebt eigen geld nodig voor het verschil tussen de koopprijs en de marktwaarde (als je meer betaalt dan het huis waard is) en voor kosten die je niet mag meefinancieren. Voor energiebesparende aanpassingen kun je soms extra lenen via een bouwdepot, maar dat helpt niet als je meer biedt dan de marktwaarde.
Is de marktwaarde gelijk aan of hoger dan de koopprijs? Dan heb je minder eigen geld nodig. Is de marktwaarde lager? Dan moet je het verschil zelf bijleggen.
De verhouding tussen marktwaarde en koopprijs bepaalt hoeveel eigen geld je nodig hebt. Is de marktwaarde lager dan de koopprijs? Dan moet je het verschil en alle bijkomende uitgaven zelf betalen.
Is de marktwaarde hoger dan de koopprijs? Dan kun je soms een deel van de bijkomende uitgaven meefinancieren, als je inkomen dat toelaat. Je inkomen blijft altijd het maximum. De overdrachtsbelasting verandert niet, of de marktwaarde nu hoger of lager is dan de koopprijs.
| Jaar | NHG-grens | NHG-grens (energiezuinig) | NHG-kosten |
|---|---|---|---|
| 2024 |
Advieskosten, taxatie en bouwkundige keuring betaal je meestal uit eigen middelen. Voor een bankgarantie of waarborgsom betaal je ook zelf, volgens de voorwaarden van je bank. NHG-kosten kun je alleen meefinancieren bij waarderuimte. Of je kadastrale uitgaven en projectuitgaven kunt meefinancieren, hangt af van je situatie.
Het tarief van de overdrachtsbelasting bepaalt hoeveel eigen geld je nodig hebt. In 2024 betaal je 2% voor een eigen woning, 0% als je starter bent die aan de voorwaarden voldoet, en 10,4% voor beleggingspanden of woningen die je niet zelf gaat bewonen.
Voor de startersvrijstelling moet je aan de leeftijdsgrens voldoen, de woning moet je hoofdverblijf worden en de koopsom mag niet hoger zijn dan €510.000 in 2024. Je geeft tijdig verklaringen aan de notaris, die controleert of je aan de eisen voldoet. Je kunt deze vrijstelling maar één keer gebruiken.
Bij het kopen van een huis heb je op verschillende momenten eigen geld nodig. De bank wil niet alleen weten dát je het geld hebt, maar ook waar het vandaan komt. Zorg ervoor dat je bankafschriften duidelijk zijn en dat er geen onverwachte stortingen op staan. Bewaar alle documenten die laten zien waar je geld vandaan komt, zoals contracten en afrekeningen.
Maak een overzicht met alle deadlines, documenten en stappen die je moet nemen. Zo voorkom je vertraging en stress. Voor de waarborgsom of bankgarantie heb je meestal 10% van de koopsom nodig. Regel dit voordat de bedenktijd of termijn van de koopakte afloopt.
Bij het passeren lever je alle nota’s aan en maak je het geld op tijd over naar de notaris. Koop je een nieuwbouwwoning, dan heb je misschien een bouwdepot nodig. Vraag offertes op tijd aan en bewaar alle facturen voor de declaraties.
Houd altijd wat extra geld achter de hand voor onverwachte uitgaven, zoals gemeentelijke belastingen, verzekeringen, aansluitkosten en andere lasten. Probeer te voorkomen dat je op het laatste moment nog geld moet regelen, want dat kan het hele proces vertragen.
Verzamel bij elke stap de juiste papieren, zoals het taxatierapport, loonstroken, een overzicht van de uitgaven en bewijzen van je geldbronnen. Let goed op hoeveel je maximaal mag lenen ten opzichte van de waarde, je inkomensgrenzen en de deadlines van de notaris.
Zet op een rij hoeveel spaargeld je hebt, of je een schenking krijgt, wat je overhoudt als je je huidige huis verkoopt en of je een overbruggingslening nodig hebt. Noteer per geldbron wanneer het beschikbaar is, welke bewijzen je nodig hebt en of het op tijd binnenkomt. Controleer of je op het juiste moment genoeg geld hebt en doe een laatste check voordat je de koopakte tekent. Maak per soort uitgave een checklist met het bedrag, waarop het gebaseerd is, of je het kunt meefinancieren, wanneer je moet betalen en welke papieren je nodig hebt.