Een hypotheekofferte is het officiële voorstel van de bank waarin alle afspraken over je lening staan. Dit aanbod is bindend en geeft je duidelijkheid over de rente, de voorwaarden en wat je precies kunt verwachten. In dit artikel lees je stap voor stap wat er in een offerte staat, hoe het proces werkt en waar je op moet letten voordat je tekent.
Geschreven op 5 september 2025
Een bindend hypotheekaanbod is het officiële voorstel van de bank nadat al je gegevens zijn gecontroleerd. Dit aanbod is juridisch bindend: zodra jij akkoord gaat, moet de bank zich aan de voorwaarden houden. Je krijgt automatisch 14 dagen bedenktijd om te beslissen. In het aanbod staan alle belangrijke details, zoals de rente, het leenbedrag, de hypotheekvorm en de zekerheden. Alleen voor essentiële zaken, zoals een identiteitscontrole, mag de bank nog een voorbehoud maken.
Het proces naar een bindend aanbod verloopt in stappen: oriëntatie, renteaanbod, volledige toetsing en uiteindelijk het bindend aanbod. Het aanbod bevat het ESIS-document, waarin alle kosten en risico’s overzichtelijk staan. Je vindt in de offerte afspraken over de rente, aflossing, looptijd, risicoklasse, NHG, verzekeringen en bijzondere voorwaarden. De offerte verwijst ook naar de algemene regels en productvoorwaarden.
De geldigheid van de offerte en de rente is beperkt tot de datums die erin staan. Je moet op tijd ondertekenen en bij de notaris zijn. Lukt dit niet, dan kun je soms verlengen, vaak tegen extra kosten. Voor het aanvragen van een hypotheek zijn documenten nodig over je inkomen, schulden, de waarde van het huis en de herkomst van eigen geld. Na acceptatie regel je nog kosten voor advies, taxatie, notaris, NHG en eventuele verbouwing via een bouwdepot.
Je hebt je droomhuis gevonden en wilt de hypotheek afronden. Op een bepaald moment ontvang je het bindend hypotheekaanbod van je bank of hypotheekverstrekker. Dit is het officiële voorstel nadat al je gegevens zijn gecontroleerd. Het aanbod is juridisch bindend: zodra jij akkoord gaat, moet de bank zich aan deze voorwaarden houden.
Dit aanbod valt onder Europese regels (de MCD) en de Wet op het financieel toezicht. Zodra je het ontvangt, heb je automatisch 14 dagen bedenktijd. In deze periode heb jij de controle: de bank wacht op jouw beslissing.
In het bindend aanbod staan alle belangrijke details: de rente, het leenbedrag, de hypotheekvorm en de zekerheden die de bank verlangt. De bank mag alleen nog voorbehouden maken voor echt essentiële zaken, zoals een identiteitscontrole of een fraudecheck. Ze moeten je duidelijk informeren over alle kosten en risico’s. Binnen de bedenktijd kun je het aanbod accepteren of weigeren, zonder gevolgen.
Het proces verloopt meestal in de volgende stappen:
| Stap | Omschrijving |
|---|---|
| 1 | Oriëntatie & ESIS |
| 2 | Renteaanbod |
| 3 | Volledige toetsing |
| 4 | Bindend aanbod |
| 5 | Bedenktijd 14 dagen |
Eerst oriënteer je je en ontvang je informatie. Daarna volgt meestal een renteaanbod met de eerste voorwaarden. Vervolgens beoordeelt de bank je situatie volledig. Ben je goedgekeurd? Dan ontvang je het bindend aanbod. Vanaf dat moment bepaal jij of je doorgaat.
Het aanbod wordt bindend zodra de bank het officieel uitbrengt en jij het ontvangt. Dit kan per post, per e-mail of via een online portaal.
Het aanbod moet aan strenge eisen voldoen:
Wat is het verschil tussen een renteaanbod en een bindend aanbod? Zie het overzicht hieronder:
| Kenmerk | Renteaanbod | Bindend aanbod |
|---|---|---|
| Juridisch bindend | Niet | Wel |
| Voorbehouden | Veel | Essentieel |
| Rente | Indicatief | Vast |
| Wijzigingen mogelijk | Ja | Nee |
Een renteaanbod is vooral een indicatie. Het kan nog wijzigen, bijvoorbeeld als je situatie anders blijkt. De bank kan nog veel voorbehouden maken, zoals een controle op je identiteit, inkomen, de waarde van je huis of of het product bij je past. De rente is nog niet definitief.
Bij het bindend aanbod zijn er alleen nog essentiële voorbehouden, zoals een laatste identiteitscheck of fraudecontrole. De rente en voorwaarden liggen vast. Jij beslist of je akkoord gaat.
In het ESIS vind je onder andere het totale kostenpercentage (JKP), een overzicht van alle kosten, uitleg over de rente en aflossing, informatie over variabele onderdelen en risico’s, je maandlasten, kosten bij vervroegd aflossen, gevolgen van betalingsachterstanden, zekerheden, eventuele valuta- of renterisico’s en hoe je een klacht kunt indienen. Zo kun je een weloverwogen keuze maken.
Verander je binnen die 14 dagen van gedachten? Dan kun je het aanbod intrekken. Je hoeft geen reden op te geven en het kost je niets.
In de hypotheekofferte staan alle afspraken over je lening. Je ziet welke rente je betaalt, hoe je aflost, hoe lang je mag lenen, welke zekerheden er zijn en onder welke regels alles valt. De offerte is het document waarin alles met de geldverstrekker is vastgelegd.
Belangrijke onderdelen zijn:
De offerte verwijst ook naar de algemene regels die bij het product horen.
Voor elk leningdeel staat in de offerte welke rente je betaalt en of deze vast of variabel is. Je ziet het exacte rentepercentage, vanaf wanneer deze geldt en of er extra kosten zijn door je risicoklasse, NHG-korting of duurzame voordelen. Heb je meerdere leningdelen? Dan krijg je een overzicht van alle tarieven. Bij een variabele rente lees je wanneer en hoe de rente kan veranderen en welke referentierente daarvoor wordt gebruikt.
De manier van aflossen bepaalt je maandlasten en hoe snel je schuld daalt. Bij een annuïteitenhypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag, maar los je in het begin weinig af en later steeds meer. Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af, waardoor je maandlasten dalen. Een aflossingsvrije hypotheek betekent dat je alleen rente betaalt en niets aflost, meestal voor een deel van je lening. In de offerte staat per leningdeel hoe lang je mag lenen en welke aflosvorm daarbij hoort, inclusief de fiscale regels.
De verhouding tussen je lening en de waarde van je huis (LTV) bepaalt je risicoklasse en daarmee je rente. De LTV wordt berekend door je lening te delen door de laagste waarde van de koop of de getaxeerde waarde. In de offerte staat in welke groep je valt, bijvoorbeeld tot 60%, tussen 60-80% of hoger. Je risicoklasse kan veranderen als je extra aflost of als je huis meer waard wordt. Dit gebeurt op het moment dat in de offerte staat en heeft direct invloed op je rente.
Kies je voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan bevat de offerte verplichte teksten over hoe NHG werkt. Er staat een verwijzing naar de NHG Regels & Normen en dat alles geldt onder voorwaarde van verlening borgtocht door Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen. Je vindt ook de maximale lening volgens NHG-normen en waarvoor je het geld mag gebruiken. Bij de notaris onderteken je de borgtochtakte om de NHG definitief te maken.
Voor je hypotheek zijn meestal verzekeringen verplicht. Een opstalverzekering moet je hebben vanaf de dag dat je het huis koopt, met dekking voor de herbouwwaarde en een clausule die de bank als begunstigde noemt. Soms is een overlijdensrisicoverzekering verplicht voor bepaalde leningdelen, met een minimaal verzekerd bedrag en een verpande polis. Je moet kunnen aantonen dat deze verzekeringen er zijn, bijvoorbeeld met een polisblad waarop de ingangsdatum, verzekeringsmaatschappij, dekking en verpanding staan.
Soms zijn er specifieke regels die bepalen wanneer het aanbod vervalt of aangepast wordt. Denk aan een taxatievoorwaarde waarbij de waarde minimaal een bepaald bedrag moet zijn, een NHG-toekenning als voorwaarde, of de verkoop van je huidige woning als ontbindende voorwaarde. Er kunnen ook regels zijn voor bouwkundige keuringen of voor een overbruggingskrediet dat afhangt van de opbrengst van je huidige huis. Als er meerdere regels zijn, staat in de offerte precies welke voorrang hebben per leningdeel.
Bij het aanvragen van een hypotheek krijg je te maken met verschillende periodes. De acceptatietijd is de periode waarin je de offerte kunt ondertekenen. De passeertijd geeft aan wanneer je uiterlijk bij de notaris moet zijn om alles officieel te maken. Bij deze periodes hoort ook een rentevaste periode. Die zorgt ervoor dat het rentepercentage dat je is aangeboden niet verandert binnen de afgesproken tijd. Deze zekerheid geldt alleen voor wat er precies in je offerte staat en wordt op bepaalde momenten in het proces actief.
Lukt het niet om alles binnen de afgesproken tijd te regelen? Dan kun je vaak een verlenging aanvragen. Dit kan meestal voor een vaste periode, bijvoorbeeld één tot drie maanden, afhankelijk van je bank. Hier zijn meestal kosten aan verbonden, zoals een hogere rente of een aparte vergoeding. Of je kunt verlengen hangt af van de voorwaarden van je hypotheek en de actuele rente op dat moment. Een verlenging geldt per offerte of per leningdeel, zoals in je offerte staat. Let op: niet alle hypotheken kunnen verlengd worden, dus controleer dit altijd vooraf.
De rentevaste periode verloopt in stappen. In het begin is je rente vaak “voorlopig”, wat betekent dat deze nog niet definitief is. Door op tijd de juiste documenten aan te leveren en aan alle voorwaarden te voldoen, wordt de status “rente vast”. Elke stap heeft een eigen deadline die in je offerte staat.
Als je de afgesproken periodes niet haalt, heeft dat gevolgen. Soms vervalt het aanbod en moet je opnieuw beginnen. Het kan ook zijn dat je rente wordt aangepast naar het tarief dat op dat moment geldt, of dat je aanvraag opnieuw beoordeeld wordt. Dit kan je planning verstoren, vooral als je meerdere leningdelen hebt die in een bepaalde volgorde geregeld moeten worden.
Bij het aanvragen van een hypotheek wil de bank verschillende documenten van je zien. Ze kijken naar je inkomen, eventuele schulden, de waarde van het huis en waarvoor je het geld nodig hebt. Voor elke situatie gelden vaste regels en zijn bepaalde papieren nodig. De bank gebruikt hulpmiddelen zoals Nibud-tabellen, toetsrentes en maximale leenpercentages om te bepalen hoeveel je kunt lenen. Ze controleren ook wie je bent en waar je geld vandaan komt. Breng je eigen geld in? Dan moet je kunnen aantonen dat je dit op een eerlijke manier hebt verkregen. Bij een hypotheek met NHG moet je aan extra voorwaarden voldoen.
Je inkomen toon je aan met documenten die bij je werk passen. Werk je in loondienst? Dan heb je een recente loonstrook en een werkgeversverklaring nodig. Soms vraagt de bank ook om een intentieverklaring. Ben je ondernemer of zzp’er? Dan lever je IB-aanslagen of jaarrekeningen in, samen met een inkomensverklaring. Vaak kijkt de bank naar het gemiddelde van de laatste drie jaar, of telt het laatste jaar zwaarder mee. Dit hangt af van hoe je bedrijf is opgezet. Heb je een nieuw bedrijf of heb je er een overgenomen? Dan zijn extra documenten nodig.
De bank onderzoekt je bestaande leningen en betaalgedrag via het BKR. Dit beïnvloedt hoeveel je kunt lenen en kan soms zelfs leiden tot afwijzing. Je BKR-registratie laat zien hoe je met betalingen omgaat. Voor doorlopende kredieten, roodstand en creditcards gebruikt de bank vaste regels om je maandlasten te berekenen. Een studieschuld wordt omgerekend naar een standaard maandbedrag. Heb je recent betalingsachterstanden gehad of staan er negatieve registraties op je naam? Dan vraagt de bank om uitleg of kan je aanvraag worden afgewezen.
De waarde van het huis wordt vastgesteld volgens duidelijke regels. Een taxatierapport wordt gemaakt door een erkende taxateur die aan bepaalde eisen voldoet. In het rapport staat wat het huis nu waard is, of wat het waard wordt na een verbouwing. Soms mag de bank ook uitgaan van een modelwaarde of de WOZ-waarde. Het resultaat bepaalt hoeveel je mag lenen ten opzichte van de waarde van het huis en in welke risicoklasse je hypotheek valt.
Je moet je identificeren met een geldig identiteitsbewijs. De bank controleert ook waar je geld vandaan komt. Bij bedrijven is een UBO-verklaring nodig, waarin staat wie de uiteindelijke eigenaar is. De bank kijkt na of je op een sanctielijst staat of een politiek prominente persoon bent. Soms vraagt de bank om extra documenten als er onduidelijkheid is over waar je geld vandaan komt.
Gebruik je eigen geld? Dan moet je laten zien waar het vandaan komt. Dit kan spaargeld zijn, een schenking, een lening van familie of geld op een deposito. Je toont dit aan met bankafschriften, een schenkingsovereenkomst of een leningsovereenkomst.
Na het accepteren van een hypotheekaanbod krijg je te maken met verschillende kosten en praktische stappen voordat alles rond is. Hier lees je wat je kunt verwachten tussen het moment van acceptatie en het tekenen bij de notaris.
Het is handig om te weten welke kosten wanneer komen en wat je moet regelen. Van het ondertekenen van de offerte tot het bezoek aan de notaris zijn er verschillende momenten waarop je betaalt en iets moet doen. Zo word je uiteindelijk eigenaar van je huis en staat de hypotheek op jouw naam.
Voor het hypotheekadvies en de bemiddeling betaal je vooraf afgesproken bedragen. Dit kan een vast bedrag zijn of een uurtarief. Je krijgt een overzicht van alle werkzaamheden. Soms komt er btw bij, afhankelijk van het type dienst. Deze rekening betaal je meestal als het adviestraject is afgerond of wanneer de hypotheek definitief wordt.
De taxateur en notaris sturen hun eigen rekeningen. De taxateur komt langs om de waarde van je huis te bepalen en maakt hier een rapport van. Vaak kun je meteen een energielabel laten maken. De notaris regelt de officiële papieren, zoals de hypotheekakte en leveringsakte, en doet de nodige controles. De taxateur betaal je meestal direct of na ontvangst van het rapport. De notariskosten worden verrekend op de dag dat je de sleutel krijgt.
Kies je voor Nationale Hypotheek Garantie, dan betaal je eenmalig een bijdrage. Dit is een percentage van je leenbedrag. Je kunt deze bijdrage meefinancieren of zelf betalen. De notaris zorgt dat dit bedrag bij de NHG terechtkomt.
Bij een verbouwing wordt vaak een bouwdepot geopend. Dit is een aparte rekening voor je verbouwingsuitgaven. Je kunt alleen geld opnemen voor uitgaven die binnen de afspraken vallen, en je moet altijd facturen of bonnen laten zien. Er wordt bijgehouden hoe de verbouwing vordert en hoe lang het depot loopt. Over het geld dat nog in het depot staat, krijg je rente. Wat je niet gebruikt, krijg je na afloop terug.
Wil je iets aanpassen aan je hypotheek of besluit je te annuleren? Dat kan geld kosten. Denk aan het wijzigen van een leningdeel of het aanpassen van het rentepercentage. De kosten verschillen per situatie en worden in rekening gebracht zodra de wijziging of annulering wordt verwerkt.
Je accepteert de hypotheekofferte door deze te tekenen, digitaal of op papier. Zorg dat alle handtekeningen en parafen op de juiste plek staan. Lever ook alle gevraagde bijlagen aan, zoals polisbevestigingen. De aanbieder controleert alles en laat weten wanneer de acceptatie rond is.
De datum waarop je bij de notaris zit, moet goed aansluiten op de afspraken in je koopcontract. Zorg dat de leveringsdatum van het huis en eventuele voorwaarden uit de koopakte op elkaar zijn afgestemd. Geef de notaris op tijd alle documenten en informatie, zodat alles soepel verloopt op de dag dat je eigenaar wordt.