Met een levenhypotheek spaar je via een verzekering geld om aan het einde van de looptijd je hele lening in één keer af te lossen. Tijdens de looptijd betaal je alleen rente. Dit heeft voordelen en nadelen, zoals veranderingen in het bedrag dat je uiteindelijk spaart en regels van de Belastingdienst waar je rekening mee moet houden. Lees verder om te zien hoe het precies werkt en waar je op moet letten.
Geschreven op 5 september 2025
Een levenhypotheek bestaat uit een lening waarbij je alleen rente betaalt en een gekoppelde levensverzekering waarvoor je premie betaalt. Je lost tijdens de looptijd niets af; het kapitaal dat je opbouwt via de verzekering wordt aan het einde gebruikt om de lening in één keer af te lossen. De maandlasten bestaan uit rente en premie, waarbij het opgebouwde bedrag afhankelijk is van je premie, de looptijd en het rendement op je beleggingen. De bank heeft recht op de uitkering uit je polis, geregeld via verpanding.
Er zijn verschillende soorten polissen: unit-linked (beleggingsfondsen, geen garantie), traditionele polissen (met winstdeelname) en hybride polissen (met garanties). Kosten en premies worden ingehouden op je inleg, waardoor het uiteindelijke beleggingsbedrag lager kan uitvallen. Door marktschommelingen en kosten is het mogelijk dat je aan het einde een restschuld hebt of juist geld overhoudt. Je kunt tijdens de looptijd je premie, fondsen, looptijd of overlijdensrisicoverzekering aanpassen, maar wijzigingen kunnen gevolgen hebben voor je fiscale voordelen.
Sinds 2013 zijn nieuwe levenhypotheken niet meer mogelijk, maar bestaande contracten blijven onder overgangsrecht geldig als je aan de voorwaarden voldoet. Fiscale regels bepalen of je het opgebouwde bedrag belastingvrij mag gebruiken voor aflossing. Het is belangrijk om je levenhypotheek regelmatig te evalueren, zeker bij veranderingen in je persoonlijke situatie, renteherziening of koersdalingen, zodat je tijdig kunt bijsturen en risico’s beperkt blijven.
Kies je voor een levenhypotheek, dan bestaat je hypotheek uit twee onderdelen die samen één pakket vormen. Enerzijds leen je geld bij de bank, waarover je alleen rente betaalt; je lost tussentijds niets af. Anderzijds betaal je maandelijks premie aan een verzekeraar. Deze premie wordt voor je belegd. Aan het einde van de looptijd gebruik je het opgebouwde bedrag uit de verzekering om je volledige lening in één keer af te lossen.
Er lopen dus drie geldstromen tegelijk:
De koppeling tussen je lening en je verzekering wordt vastgelegd in een verpandingsakte. Dit houdt in dat het geld uit je verzekering direct naar de bank gaat om je lening af te lossen. Er zijn drie partijen betrokken:
Hoeveel je uiteindelijk uitgekeerd krijgt, hangt af van de hoogte van je premie, de duur van je opbouw en het rendement op je beleggingen.
Bij een levenhypotheek lopen je lening en je verzekering naast elkaar. Je schuld blijft gelijk, want je betaalt alleen rente. Ondertussen bouw je via je verzekering kapitaal op. Aan het einde van de looptijd komen deze samen: het geld uit je verzekering wordt gebruikt om je lening af te lossen.
Komt er te weinig geld uit je polis? Dan moet je het verschil zelf bijleggen. Is er juist meer geld dan nodig, dan ontvang je het overschot, mits de bank akkoord is.
Een levenhypotheek betekent dat je tijdens de looptijd niets aflost. Je bouwt kapitaal op via een levensverzekering die aan de bank is gekoppeld. Aan het einde gebruik je dat kapitaal om je lening in één keer af te lossen.
Je premie wordt belegd of op een andere manier apart gezet. De waarde groeit door je inleg en het rendement. Aan het einde wordt het opgebouwde bedrag uitgekeerd aan de bank. Het werkt als volgt:
Is je polis minder waard dan je schuld? Dan moet je het verschil zelf bijbetalen. Is je polis meer waard, dan ontvang je het extra bedrag nadat de bank je lening heeft afgelost. Tijdens de looptijd kun je soms je beleggingen of premie aanpassen om dichter bij je doel te blijven.
Je lening blijft tijdens de hele looptijd even hoog. Je maandlasten bestaan uit rente en premie. Let op: er is een risico dat je aan het einde niet genoeg hebt opgebouwd om je hele lening af te lossen.
De rente bepaalt wat je maandelijks aan de bank betaalt. De waarde van je polis hangt af van je premie, de looptijd en het rendement op je beleggingen. Is het verwachte rendement lager? Dan moet je meer premie betalen om hetzelfde eindbedrag te halen. Het doel is dat je premie plus het rendement voldoende oplevert om je lening af te lossen.
Er zijn drie hoofdtypen verzekeringen:
Bij hybride polissen weet je zeker dat je een minimumbedrag krijgt, maar het eindbedrag kan hoger uitvallen als het goed gaat met de beleggingen.
Van het geld dat je elke maand betaalt, gaat een deel naar kosten, een deel naar risicopremies en de rest wordt belegd. Wat je uiteindelijk overhoudt, hangt af van hoeveel er daadwerkelijk wordt belegd en hoe dat bedrag groeit. Kosten zorgen ervoor dat er minder wordt belegd en je eindbedrag lager uitvalt.
Hieronder zie je hoe je maandelijkse inleg wordt verdeeld:
| Lasten | Bedrag/Percentage |
|---|---|
| Distributie/afsluitlasten | €0,00 – €0,10 |
| Administratielasten | €0,02 – €0,06 |
| Overlijdensrisicopremie | €0,05 – €0,30 |
| Transactielasten | €0,00 – €0,02 |
| Fondslasten | 0,4% – 1,6% p/j |
| Netto belegd | €0,60 – €0,90 |
De overlijdensrisicoverzekering sluit je af voor het bedrag dat bij overlijden moet worden afgelost. Je kunt kiezen voor een dalende dekking die meebeweegt met je aflossing, of voor een gelijkblijvende dekking als je constante bescherming wilt. De premie kan gelijk blijven of stijgen naarmate je ouder wordt. Het verzekerde bedrag is gebaseerd op wat je wilt aflossen, min de verwachte waarde van je polis. De looptijd past meestal bij je hypotheek en je gezondheid wordt medisch beoordeeld.
Hier zie je de belangrijkste kosten die op je polis worden ingehouden:
| Last | Bedrag/Percentage |
|---|---|
| Poliskosten | €2 – €7 p/m |
| Interne risicolasten | 0,05% – 0,30% p/m |
| Fondslasten indexfonds | 0,08% – 0,30% p/j |
| Fondslasten actief | 0,60% – 1,60% p/j |
| Transactielasten | 0,05% – 0,30% p/t |
| Prestatievergoeding | 10% – 20% (boven grens) |
De fondsen die je kiest bepalen je verwachte opbrengst en hoeveel je beleggingen schommelen. Kosten verlagen je netto opbrengst. Over een lange periode kunnen kleine verschillen in kosten grote gevolgen hebben. Stel: je legt 25 jaar lang elke maand €200 in met een bruto rendement van 5% per jaar. Bij totale kosten van 0,4% (netto 4,6%) eindig je met ongeveer €119.000. Zijn de kosten 1,6% per jaar (netto 3,4%)? Dan kom je uit op €99.000. Dat is €20.000 minder, alleen door hogere kosten. Door wereldwijd te spreiden over verschillende beleggingen verlaag je het risico. Kies je voor lage kosten, dan houd je meer over.
Van je brutopremie blijft na aftrek van kosten en risicopremies een nettopremie over die echt voor jou werkt. Het moment waarop kosten worden ingehouden, maakt uit. Bij front-loading worden hoge kosten vooral in de eerste jaren afgetrokken. Je opbouw begint dan traag, maar kan later herstellen door het rente-op-rente effect. Bij doorlopende kosten blijft er steeds een rem op je opbrengst. Bij front-loading ligt je break-even punt later, bij doorlopende kosten is het verschil gelijkmatiger verdeeld. Het is slim om jaarlijks te checken welk deel van je inleg echt wordt belegd en hoe de kosten zich verhouden tot de waarde van je polis.
Met een vaste premie en looptijd kun je verschillende scenario’s doorrekenen om te zien wat je eindwaarde kan worden. Stel: je betaalt 25 jaar lang €150 per maand en alle kosten zijn al verwerkt in het netto rendement. Bij een somber scenario van 2% per jaar bouw je ongeveer €58.000 op. Bij een gemiddeld scenario van 4% per jaar kom je uit op €74.000. In een gunstig scenario van 6% per jaar groeit je kapitaal naar ongeveer €96.000. Door deze bedragen te vergelijken met je doel (bijvoorbeeld €85.000) zie je of je op koers ligt of dat je je premie of beleggingskeuze moet aanpassen.
Bij levenhypotheken gelden speciale belastingregels. Die bepalen wanneer je de uitkering zonder belasting mag gebruiken voor je huis. Deze regels vallen onder het KEW-, SEW- en BEW-regime. Sinds 2013 kun je geen nieuwe contracten meer afsluiten, maar bestaande blijven geldig als je aan de voorwaarden voldoet. Let op de minimale looptijd, de verhouding tussen je hoogste en laagste inleg, het gebruik van het geld voor je hypotheek en het voortzetten van je contract zonder grote veranderingen.
Je krijgt alleen belastingvrijstelling voor het opgebouwde bedrag als je aan alle voorwaarden voldoet. Verander je iets aan je contract, dan kun je deze vrijstelling kwijtraken of alsnog belasting moeten betalen. Het KEW-, SEW- en BEW-regime stelt eisen aan hoe lang het contract loopt, hoe je inlegt, wanneer je uitkeert en wat je met het geld doet. Houd je je niet aan de regels over looptijd, inleg of besteding? Dan kan dat leiden tot belastingheffing of zelfs een boete. Binnen de regels kun je je contract meestal wel voortzetten zonder fiscale gevolgen.
Voor belastingvrijstelling moet je polis of bankspaarrekening aan bepaalde eisen voldoen en moet je het geld gebruiken om je hypotheek af te lossen. Je contract moet minimaal 15 jaar lopen voor gedeeltelijke vrijstelling en 20 jaar voor volledige vrijstelling. De bandbreedte-eis houdt in dat je hoogste jaarlijkse inleg niet meer dan tien keer zo hoog mag zijn als je laagste. Dit wordt regelmatig gecontroleerd, ook bij uitkering. Er zijn maximale vrijstellingsbedragen per persoon of per stel die gelden bij het aflossen van je hypotheek. Je moet kunnen aantonen hoe je hebt ingelegd en dat er pandrecht is. Voldoe je niet aan de regels, dan vervalt de vrijstelling voor het deel dat niet aan de eisen voldoet.
Sinds 2013 kun je geen nieuwe KEW- of BEW-contracten meer afsluiten. Heb je al zo’n contract? Dan behoud je je rechten als je aan de voorwaarden blijft voldoen. Je mag kleine aanpassingen doen, overstappen naar een andere aanbieder of kleine veranderingen doorvoeren, zolang de kenmerken hetzelfde blijven. Grote veranderingen, nieuwe inleg buiten de regels of overstappen naar een ander regime mag niet. Je rechten blijven behouden zolang je contract ononderbroken en volgens de regels doorloopt.
Heb je een aflossingsvrij deel in je hypotheek? Dan kun je de rente blijven aftrekken zolang je dat leningdeel niet wijzigt. Dit geldt alleen als het om hetzelfde leningdeel gaat, zonder verhoging of omzetting. Je mag wel naar een andere geldverstrekker overstappen, als je verder niets verandert. Verhoog je het bedrag, splits je het of zet je het om naar een andere vorm? Dan gelden de nieuwe regels en moet je gaan aflossen. De beoordeling gebeurt per leningdeel op het moment dat je iets wijzigt.
Verander je iets waardoor je contract niet meer aan de eisen voldoet? Dan kan de uitkering belast worden en kun je een extra boete krijgen. Bij afkoop wordt het bedrag boven de vrijstelling belast. Schend je de voorwaarden, dan kan er revisierente verschuldigd zijn. Je kunt je contract soms omzetten naar een andere vorm, zolang je aan de eisen blijft voldoen. Veranderingen in je inleg worden getoetst aan de bandbreedte-eis. Overschrijd je deze, dan volgt belastingheffing. Bij verlengen of verkorten van je contract wordt opnieuw gekeken of je aan de looptijd voldoet. De volgorde is belangrijk: eerst toestemming van de bank vanwege het pandrecht, dan de verandering vastleggen en pas daarna uitvoeren.
Bij een beleggingshypotheek kan de waarde van je beleggingspolis anders groeien dan je hypotheekschuld. Je maandlasten veranderen door renteschommelingen, terwijl je poliswaarde afhangt van hoe de beurs het doet. Hierdoor kan er aan het eind van de looptijd een verschil zijn tussen wat je hebt opgebouwd en wat je nog moet aflossen.
De dekkingsgraad laat zien hoe de waarde van je polis zich verhoudt tot je openstaande schuld. Een lage dekkingsgraad betekent meer kans op een restschuld aan het einde. Naarmate je hypotheek bijna afloopt, wordt het moeilijker om eventuele verliezen in te halen omdat je minder tijd hebt om winst te maken op je beleggingen.
Je poliswaarde beweegt mee met de beurs, maar je hypotheekschuld blijft gelijk. Daardoor verandert je dekkingsgraad constant. Vooral verliezen in de eerste jaren kunnen grote gevolgen hebben, omdat het dan lang duurt om je dekkingsgraad te herstellen. Goede beleggingsopbrengsten aan het eind kunnen eerdere verliezen vaak niet meer volledig goedmaken.
Als je dekkingsgraad achterblijft, kun je het beste vroeg ingrijpen. Je kunt bijvoorbeeld meer premie betalen of naar een ander beleggingsfonds overstappen. In de laatste jaren van je hypotheek is het verstandiger om risico’s te beperken en tekorten te voorkomen, in plaats van te gaan voor het hoogste rendement.
Door bewegingen op de beurs kun je aan het eind van de looptijd een restschuld hebben, of juist geld overhouden. Dit hangt niet alleen af van het gemiddelde rendement, maar ook van wanneer de goede en slechte jaren vallen. Dit heet volgorde-risico.
Bijvoorbeeld: als je eerst verlies maakt en daarna winst, is het eindbedrag vaak lager dan wanneer je eerst winst maakt en daarna verlies, zelfs als het gemiddelde rendement hetzelfde is. Je kunt dit risico verkleinen door tegen het einde van de looptijd te kiezen voor veiligere beleggingen.
Als je rente opnieuw wordt vastgesteld, veranderen je maandlasten, terwijl je poliswaarde los daarvan beweegt. Bij een korte rentevaste periode kunnen je lasten flink schommelen. Een langere rentevaste periode geeft meer zekerheid, maar is in het begin vaak duurder.
Bij een hoge rente heb je minder ruimte om extra geld in je polis te stoppen als dat nodig is. Bij een lage rente heb je meer financiële ruimte om bij te storten. Extra inleggen doe je vooral voor je eigen financiële situatie, niet per se om meer winst uit je polis te halen.
Dalende beurzen en hoge kosten kunnen je poliswaarde flink verlagen. Bij sommige polissen worden kosten betaald door beleggingseenheden te verkopen. In een dalende markt moeten er dan meer eenheden verkocht worden voor dezelfde kosten, waardoor je minder overhoudt voor herstel als de markt weer stijgt.
Je kunt dit effect beperken door te kiezen voor goedkopere beleggingsfondsen en een buffer aan te houden voor de kosten.
Je netto maandlasten worden bepaald door de rente én de hypotheekrenteaftrek. Als je overstapt naar een andere hypotheekvorm, kun je deze aftrek kwijtraken, wat je maandlasten flink kan verhogen.
Bijvoorbeeld: bij een lening van €200.000 betaal je bij 2% rente €333 per maand bruto, bij 5% rente €833. Met 37% belastingaftrek wordt dit netto €210 tegenover €525. Tel je vaste premie van €200 erbij op, dan kom je uit op €410 versus €725. Vervalt de aftrek, dan betaal je de bruto rente: €533 of €1.033 per maand.
Met een gap-analyse bereken je hoeveel je nog moet opbouwen om je doel te halen. Je vult je huidige poliswaarde, het gewenste eindbedrag, het aantal resterende jaren en het verwachte rendement in. Zo zie je welk rendement je nodig hebt of hoeveel extra je per maand moet inleggen om op koers te blijven. Dit geeft duidelijkheid over je dekkingsgraad en of je moet bijsturen om je doel te bereiken.
Tijdens je beleggingshypotheek kun je verschillende zaken wijzigen aan je polis. Je kunt bijvoorbeeld de premie aanpassen, je beleggingsmix veranderen, de looptijd wijzigen of je overlijdensrisicoverzekering bijstellen. Ook technische instellingen zoals automatische herbalancering kun je aanpassen. Al deze wijzigingen kun je doorvoeren binnen je contract en de wettelijke regels, waarbij je pandrecht en fiscale voordelen behouden blijven.
Je kunt verschillende onderdelen van je polis wijzigen, elk met eigen gevolgen. Een hogere of lagere premie heeft direct invloed op je opbouw. Door je fondsmix te veranderen, kies je voor meer of minder risico. Een langere looptijd betekent lagere maandlasten, maar je loopt wel langer marktrisico. Je overlijdensrisicoverzekering kun je afstemmen op je persoonlijke situatie, wat invloed heeft op je maandelijkse uitgaven. Automatische herbalancering helpt je risico’s te spreiden. Al deze keuzes beïnvloeden de groei van je vermogen, de schommelingen in waarde, de toegankelijkheid van je geld en het behoud van fiscale voordelen. Bij grote wijzigingen wordt gecontroleerd of je polis nog aan de fiscale eisen voldoet.
Elke wijziging heeft gevolgen op korte en lange termijn. Extra geld inleggen verhoogt direct de waarde van je polis. Op korte termijn betaal je meer, maar op lange termijn kun je je premie verlagen of een hoger eindbedrag opbouwen. Bij het veranderen van fondsen betaal je mogelijk transactiekosten, maar je kunt je opbrengst en risico aanpassen. Als je je premie wijzigt, verandert je maandlast direct en beïnvloed je de eindwaarde van je polis. Een langere looptijd zorgt voor lagere maandlasten, maar je bent wel langer afhankelijk van de markt. Je contract stelt grenzen:
Bij afkopen beëindig je je polis geheel of gedeeltelijk. Of je fiscale voordelen behoudt, hangt af van de voorwaarden en of je aan de eisen voldoet. Eerst heb je toestemming nodig van de bank vanwege het pandrecht. Daarna vraag je de afkoopwaarde op en wordt gecontroleerd of je aan de fiscale eisen voldoet, zoals de minimale looptijd en het gebruik van het geld voor je eigenwoningschuld. Vervolgens wordt het bedrag uitgekeerd en los je (een deel van) je hypotheek af. Om je fiscale vrijstelling te behouden, moet je het geld gebruiken voor je eigenwoningschuld binnen het juiste regime. Bij herstructurering van je hypotheek is het belangrijk dat je overstapt naar een SEW of BEW zonder je fiscale kwalificatie te verliezen. Bij gedeeltelijke afkoop wordt naar verhouding getoetst en verandert je premiepatroon.
Als je overstapt naar een andere hypotheekvorm, veranderen je maandlasten en kunnen er boetes, kosten en fiscale gevolgen zijn. Je kijkt of het rentevoordeel opweegt tegen de boeterente, advies- en afsluitkosten en de fiscale gevolgen. Je onderzoekt of je fiscale voordelen kunt behouden via het overgangsrecht. Bedenk wat je doel is: wil je voorspelbare aflossing of juist flexibiliteit? Je berekent het omslagpunt door het rentevoordeel af te zetten tegen de kosten van overstappen. Bij de overstap regel je het pandrecht opnieuw en zorg je dat de oude polis correct wordt beëindigd of behouden blijft volgens de voorwaarden.
De duur van de verzekering stem je af op de resterende looptijd van je hypotheek en je persoonlijke situatie. Je kunt de verzekering aanpassen of loskoppelen, waarbij het pandrecht opnieuw moet worden geregeld. Verlaag het verzekerde bedrag als je poliswaarde is gestegen, of verhoog het als je behoefte is toegenomen. Zo houd je de premie en het risico in balans.