Met hypotheekrenteaftrek mag je de rente die je betaalt voor je eigen huis aftrekken van je inkomen. Daardoor betaal je minder belasting. Er zijn wel strenge regels en niet alles is aftrekbaar. In dit artikel lees je precies hoe het werkt, welke kosten je mag aftrekken en waar je op moet letten om zoveel mogelijk voordeel te krijgen. Zo weet je waar je aan toe bent.
Geschreven op 5 september 2025
Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je betaalt voor je hypotheek mag aftrekken van je belastbaar inkomen, waardoor je minder inkomstenbelasting betaalt. Dit geldt alleen voor leningen die zijn gebruikt voor de aankoop, verbetering of het onderhoud van je eigen huis, en alleen als het je hoofdverblijf is. Niet alle kosten zijn aftrekbaar; alleen uitgaven die direct met je hypotheek samenhangen, zoals hypotheekrente, boeterente, advieskosten en notariskosten voor de hypotheekakte.
Voor elk leningdeel geldt een maximale aftrekperiode van 30 jaar. Sinds 2013 moet je nieuwe hypotheken annuïtair of lineair aflossen om recht te houden op renteaftrek. Oude hypotheken van vóór 2013 behouden hun aftrekrecht onder de oude regels, zolang je ze niet verhoogt of aanpast. Het maximale tarief waartegen je mag aftrekken is begrensd en het eigenwoningforfait wordt bij je inkomen opgeteld, wat het belastingvoordeel beperkt. Alleen het deel van de lening dat voor je huis is gebruikt, telt mee.
Veranderingen in je persoonlijke situatie, zoals verhuizen, verbouwen, tijdelijk verhuren of uit elkaar gaan, kunnen invloed hebben op je recht op hypotheekrenteaftrek. Een goede administratie en het bijhouden van de juiste documenten zijn belangrijk voor je belastingaangifte. Door slim gebruik te maken van de regels kun je je belastingvoordeel optimaliseren, bijvoorbeeld door de aftrek te verdelen met je partner of een voorlopige teruggave aan te vragen.
Stel, je hebt een huis gekocht en betaalt elke maand hypotheekrente. Dan kun je gebruikmaken van hypotheekrenteaftrek. Dit houdt in dat je minder belasting betaalt, omdat je de betaalde rente mag aftrekken van je inkomen in box 1. Hierdoor daalt je belastbaar inkomen en betaal je minder inkomstenbelasting.
Dit geldt uitsluitend voor leningen die je hebt afgesloten voor het kopen, verbeteren of onderhouden van je eigen huis, waarin je daadwerkelijk woont. Niet alle kosten zijn aftrekbaar – alleen uitgaven die direct met je hypotheek samenhangen komen hiervoor in aanmerking.
Kort gezegd: de rente die je in een jaar betaalt voor je hypotheek, mag je aftrekken van je belastbaar inkomen. Je mag alleen de rente aftrekken die je daadwerkelijk hebt betaald. Betaal je bijvoorbeeld in december rente, maar doe je dat pas in januari, dan mag je deze rente pas in januari aftrekken.
Je eigen woning valt onder box 1 van de inkomstenbelasting, omdat je er zelf woont. Hypotheekrenteaftrek is dus alleen mogelijk binnen box 1. Naast de renteaftrek krijg je te maken met het eigenwoningforfait: een extra bedrag dat bij je inkomen wordt opgeteld. Verhuis je en is het huis niet langer je hoofdverblijf? Dan vervalt de renteaftrek en valt je woning niet meer onder box 1. Het saldo van renteaftrek en eigenwoningforfait bepaalt uiteindelijk hoeveel inkomstenbelasting je betaalt.
In onderstaande tabel zie je welke kosten wel en niet aftrekbaar zijn:
| Aftrekbaar | Niet aftrekbaar |
|---|---|
| Hypotheekrente | Overdrachtsbelasting |
| Boeterente | Inrichting |
| Advieskosten | Verhuiskosten |
| Notariskosten hypotheekakte | Boetes (niet lening) |
| Taxatiekosten lening | |
| NHG-premie | |
| Bereidstellingsprovisie | |
| Bouwrente lening |
Wanneer je deze kosten mag aftrekken, hangt af van het moment waarop je ze betaalt. In de onderstaande tabel zie je per soort uitgave wanneer deze aftrekbaar is:
| Kostensoort | Jaar van aftrek |
|---|---|
| Rente | Jaar van betaling |
| Boeterente | Jaar van betaling |
| Advieskosten | Jaar van passeren |
| Notariskosten hypotheekakte | Jaar van passeren |
| Taxatiekosten | Jaar van factuur/betaling |
| NHG-premie | Jaar van betaling |
| Bereidstellingsprovisie | Jaar van betaling |
| Bouwrente | Jaar van betaling |
Je mag de rente van je hypotheek alleen aftrekken als de lening bedoeld is voor je eigen huis. Sinds 2013 moet je je hypotheek aflossen via een annuïtair of lineair schema. Heb je een lening van vóór 2013? Dan mag je die behouden onder de oude regels. Nieuwe aflossingsvrije hypotheken zijn niet aftrekbaar, behalve als ze onder de oude regels vallen.
Een lening telt alleen als eigenwoningschuld als je het geld hebt gebruikt voor het kopen, onderhouden of verbeteren van je huis. Gebruik je het geld voor iets anders, zoals een auto of vakantie? Dan telt dat deel niet mee. Je moet kunnen aantonen waar het geld naartoe is gegaan. Denk aan aankoopbedrag, verbouwing of onderhoud dat je huis verbetert. Per leningdeel wordt vastgelegd waarvoor het is gebruikt en je moet bewijzen van de uitgaven bewaren.
Daarna vervalt je recht op renteaftrek voor dat deel. Na 30 jaar wordt de rente over dat deel niet meer gezien als aftrekbare eigenwoningschuld. Je kunt de rente dan niet meer aftrekken, ook als je in je huis blijft wonen.
Je moet binnen 30 jaar de hele lening aflossen. Een deel zonder aflossing is niet toegestaan binnen het aftrekbare gedeelte. Bij annuïtair aflossen blijft je maandbedrag gelijk, maar los je steeds meer af. Bij lineair aflossen betaal je elke maand hetzelfde aflossingsbedrag en dalen je maandlasten. Extra aflossen mag, zolang je het schema blijft volgen. Tijdelijk minder aflossen kan, als je dit later weer inhaalt.
Hypotheken die voor 2013 zijn afgesloten, behouden hun renteaftrek onder de oude regels. Dit geldt voor de resterende jaren van de 30-jaarsperiode, zolang je de lening niet wezenlijk verandert. Pas je de lening aan, dan kun je deze oude rechten verliezen. Alleen het oorspronkelijke leningdeel valt onder de oude regels. Verhoog je de lening, dan valt het extra deel onder de nieuwe regels. Bij aanpassingen worden leningdelen gesplitst met eigen tellers. Verhogingen zonder woningdoel zijn niet aftrekbaar.
Bestaande aflossingsvrije leningen onder de oude regels behouden hun aftrek, zolang je ze niet verhoogt of verandert. Er zijn uitzonderingen als je verhuist of oversluit zonder verhoging. Voor behoud van je aftrekrecht gelden strikte regels: geen verhoging, hetzelfde type lening en binnen de resterende looptijd blijven. Nieuwe bedragen buiten deze regels zijn niet aftrekbaar.
De regels voor hypotheekrenteaftrek zijn streng en beperken het voordeel dat je eruit kunt halen. Niet iedereen krijgt daardoor hetzelfde belastingvoordeel, zelfs als je hetzelfde aan rente betaalt. Er zijn maximale tarieven, verplichte bijtellingen en duidelijke regels over welke leningen wel of niet meetellen. Al deze onderdelen samen bepalen hoeveel belasting je uiteindelijk bespaart.
Er zijn verschillende grenzen en regels die ervoor zorgen dat het belastingvoordeel vaak lager uitvalt dan je misschien verwacht. Het gaat niet alleen om het bedrag aan rente dat je betaalt, maar ook om hoe dit samenwerkt met andere fiscale regels. Deze beperkingen hebben elk hun eigen invloed en samen kunnen ze een flink verschil maken in wat je uiteindelijk terugkrijgt of moet betalen.
De belangrijkste beperkingen die je belastingvoordeel beïnvloeden zijn:
De rente die je betaalt, mag je niet aftrekken tegen je hoogste belastingtarief, maar tegen een vastgesteld maximum. Hierdoor hebben mensen met een hoger inkomen niet extra voordeel van hun hogere tarief. Dit maximum ligt lager dan het hoogste belastingtarief, waardoor het voordeel wordt begrensd. Je belastingbesparing wordt dus berekend door je aftrekbare rente te vermenigvuldigen met dit lagere tarief, ongeacht hoeveel belasting je normaal betaalt.
Vroeger werd dit bedrag kwijtgescholden als je weinig of geen rente betaalde, maar die regeling wordt langzaam afgebouwd. Daardoor moet je steeds meer van het eigenwoningforfait betalen, zelfs als je nauwelijks renteaftrek hebt. Bij een lage rente kan het zelfs gebeuren dat je netto belasting bijbetaalt in plaats van voordeel hebt.
Ook leningen die je niet voor je eigen woning gebruikt, zoals een persoonlijke lening, zijn niet aftrekbaar. Deze woningen en schulden vallen onder de regels van box 3, waar je vermogensbelasting betaalt. Schulden kunnen daar wel meetellen, maar dat werkt anders dan de renteaftrek in box 1.
De rente wordt dan verdeeld over de verschillende doelen. Het is het makkelijkst om aparte leningen te nemen voor verschillende uitgaven, elk met hun eigen administratie. Doe je dat niet, dan moet je de rente eerlijk verdelen en goed kunnen aantonen waar het geld naartoe is gegaan. Duidelijke administratie is hierbij belangrijk.
De vergoeding die je krijgt op het depot is geen aftrekbare rente, maar zorgt er wel voor dat je netto minder betaalt. Naarmate je meer geld uit het depot gebruikt voor de bouw, wordt er meer rente aftrekbaar. Dit loopt mee met de voortgang van je bouwproject.
Verhuizen, verbouwen, tijdelijk verhuren, uit elkaar gaan of een restschuld hebben – dit soort veranderingen hebben direct invloed op je hypotheekrenteaftrek. Ze bepalen of je woning nog als eigen woning wordt gezien en hoeveel rente je mag aftrekken. De regels zijn vaak ingewikkeld. Je krijgt te maken met zaken als de bijleenregeling, dubbele renteperiodes, het aantonen van verbouwingsuitgaven, de gevolgen van oversluiten, veranderingen bij verhuur, de verdeling van schulden bij een scheiding en hoe restschulden worden behandeld.
Grote veranderingen in je leven kunnen ervoor zorgen dat je woning een andere fiscale status krijgt en dat de aftrekbaarheid van je hypotheek verandert. Soms moet je een reserve aanhouden, mag je tijdelijk dubbele rente aftrekken of worden schulden anders verdeeld. Bij verbouwen of oversluiten gelden vaak nieuwe regels. Tijdelijke verhuur of een scheiding kan je fiscale positie behoorlijk veranderen. Elke verandering heeft eigen termijnen en voorwaarden waar je rekening mee moet houden.
Als je verhuist en je oude woning meer waard is dan je hypotheek, ontstaat er een eigenwoningreserve. Dit bedrag bepaalt hoeveel van je nieuwe hypotheek je mag aftrekken. Gebruik je de overwaarde niet voor je nieuwe huis? Dan mag je alleen rente aftrekken over het deel van je nieuwe lening dat boven de reserve uitkomt. Je moet de eigenwoningreserve binnen een bepaalde periode gebruiken voor de koop van je volgende huis. Je aftrekbare schuld is dan de koopsom min de eigenwoningreserve. De reserve blijft geldig zolang de wettelijke termijn loopt.
Dit kan alleen als je oude huis te koop staat en je binnen een bepaalde tijd in je nieuwe huis gaat wonen. De dubbele aftrek geldt voor een beperkte periode en stopt zodra je oude huis is verkocht, verhuurd of de maximale termijn is bereikt. Daarna kun je alleen nog rente aftrekken voor één woning.
Energiebesparende maatregelen vallen onder aparte regels. Je moet altijd kunnen aantonen dat de uitgaven voor je huis zijn gemaakt, bijvoorbeeld met facturen en betaalbewijzen. Meubels of losse apparaten tellen niet mee. Vaste installaties, constructieve aanpassingen en energiebesparende verbeteringen die onderdeel van het huis worden, komen wel in aanmerking.
Voorbeelden van uitgaven die je mag meetellen zijn:
Als je je hypotheek oversluit of herfinanciert, kunnen er nieuwe leningdelen ontstaan met eigen regels. Blijf je binnen het bestaande leenbedrag, dan veranderen je aftrekregels meestal niet. Verhoog je de lening of gebruik je het geld voor iets anders, dan gelden er voor dat deel nieuwe regels en een nieuwe looptijd. De verdeling tussen oude en nieuwe leningdelen bepaalt hoe lang je nog rente mag aftrekken.
Je huis krijgt dan een andere fiscale behandeling. Vanaf het moment dat je verhuurt, mag je geen hypotheekrente meer aftrekken. Ga je later weer zelf in het huis wonen, dan kun je de eigenwoningstatus en renteaftrek soms hervatten, maar alleen als je aan de voorwaarden voldoet.