Het eigenwoningforfait is een bedrag dat je bij je inkomen moet optellen als je in je eigen huis woont. Hierdoor betaal je belasting over het voordeel van een koopwoning. Hoe het precies werkt, hoe je het berekent en wat het betekent voor je maandlasten en belastingaangifte lees je hieronder. Zo weet je waar je op moet letten en kom je niet voor verrassingen te staan.
Geschreven op 5 september 2025
Het eigenwoningforfait (EWF) is een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt als je eigenaar bent van je huis. Dit forfait geldt ongeacht de hoogte van je hypotheek en wordt berekend op basis van de WOZ-waarde van je woning. Voor 2024 is het percentage 0,35% tot een WOZ-waarde van €1.200.000; daarboven betaal je €4.200 plus 2,35% over het meerdere. Het EWF wordt alleen toegepast als je woning je hoofdverblijf is en niet langdurig wordt verhuurd.
Het EWF wordt samen met de hypotheekrenteaftrek verwerkt in box 1 van je belastingaangifte. Je mag de hypotheekrente aftrekken tegen een maximaal tarief van 36,97% (2024), terwijl het EWF wordt belast tegen je eigen tarief. Als het EWF hoger is dan de aftrekbare rente, kun je in aanmerking komen voor de Hillen-aftrek, die in 2024 nog 80% van het positieve saldo compenseert. Bij veranderingen zoals verhuizen, verbouwen of tijdelijk twee woningen, wordt het EWF per dag berekend.
Voor de belastingaangifte is het belangrijk de juiste WOZ-waarde, het aantal dagen hoofdverblijf en de verdeling met je partner goed in te vullen. Controleer altijd of de WOZ-waarde klopt en maak bezwaar als dat nodig is. Bij veranderingen zoals kopen, verkopen, scheiden of tijdelijk verhuren gelden aparte regels en is het verstandig relevante documenten te bewaren.
Als je in je eigen huis woont, krijg je te maken met het eigenwoningforfait, ook wel EWF genoemd. Dit is een bedrag dat de Belastingdienst bij je inkomen optelt, simpelweg omdat je eigenaar bent van je woning. Het idee hierachter is dat je voordeel hebt doordat je geen huur betaalt. Dit bedrag wordt meegenomen in box 1 van je belastingaangifte, dus bij je inkomen uit werk en woning.
Misschien vraag je je af of het uitmaakt hoeveel hypotheek je nog hebt. Het antwoord is: nee, dat maakt niet uit. Of je nu bijna alles hebt afgelost of nog een flinke hypotheek hebt, het eigenwoningforfait blijft gelijk. Wat je uiteindelijk betaalt, hangt af van het verschil tussen dit forfait en je aftrekbare kosten, zoals de hypotheekrente.
Het eigenwoningforfait is een verplichte bijtelling in box 1 voor je eigen huis. Samen met de hypotheekrenteaftrek vormt dit de eigenwoningregeling. Je betaalt het forfait omdat je het recht hebt om in je eigen woning te wonen, niet vanwege de manier waarop je je huis hebt gefinancierd.
Er zijn situaties waarin je woning niet onder de eigenwoningregeling valt. Denk aan een tweede huis, langdurige verhuur, als je het huis aan je eigen BV ter beschikking stelt of bij langdurige leegstand. Dan valt je woning in box 3 en hoef je geen eigenwoningforfait te betalen. Het belangrijkste is dus: woon je er zelf als hoofdverblijf?
Het eigenwoningforfait hangt af van de WOZ-waarde van je huis en het bijbehorende percentage. Je gebruikt hiervoor de WOZ-waarde van 1 januari van het jaar vóór het belastingjaar. Woon je maar een deel van het jaar in je huis? Dan wordt het bedrag naar verhouding berekend. Heb je een partner, dan mogen jullie samen bepalen wie welk deel van het saldo eigen woning opgeeft bij de belastingaangifte.
Hoe werkt dat in de praktijk? Zoek eerst je WOZ-beschikking op. Daarna kijk je welk percentage bij de waarde van je huis hoort. Woon je niet het hele jaar in je huis, dan bereken je per dag voor welke periode het huis als eigen woning telt.
Twijfel je aan de WOZ-waarde? Je kunt bezwaar maken. Soms wordt een duidelijke fout automatisch hersteld. Wordt je WOZ-waarde aangepast, dan verandert ook het eigenwoningforfait en krijg je een nieuwe aanslag.
Hieronder zie je de percentages en grenzen voor het eigenwoningforfait in 2024:
| WOZ-waarde | Percentage | Extra bedrag |
|---|---|---|
| Tot €1.200.000 | 0,35% | – |
| Boven €1.200.000 | 2,35% (over meerdere) | €4.200 |
Het eigenwoningforfait (EWF) wordt bij je inkomen in box 1 opgeteld, terwijl je hypotheekrente en bepaalde uitgaven juist van dat inkomen afgetrokken worden. Het verschil hiertussen bepaalt hoeveel belasting je betaalt. Eerst wordt het EWF bij je inkomen opgeteld. Daarna trek je de hypotheekrente en uitgaven af, rekening houdend met het maximale aftrektarief. Vervolgens wordt de eventuele Hillen-aftrek toegepast. Het bedrag dat overblijft, wordt belast volgens de normale tarieven in box 1.
Hieronder zie je de belangrijkste tarieven en verschillen tussen EWF en renteaftrek:
| Post | Tarief 2024 | Opmerking |
|---|---|---|
| Hypotheekrenteaftrek | 36,97% | Maximaal aftrekbaar |
| EWF-bijtelling | Eigen tarief | Vaak hoger |
| Hillen-aftrek | 80% | Wordt afgebouwd |
Je mag hypotheekrente maximaal aftrekken tegen het basistarief van 36,97% (2024). Het EWF wordt belast tegen je eigen tarief, dat vaak hoger is. Hierdoor ontstaat een verschil in belastingvoordeel. Je betaalt over het EWF belasting tegen je marginale tarief, maar je mag de rente alleen aftrekken tegen het lagere basistarief. Dit zorgt ervoor dat je minder voordeel hebt van de renteaftrek dan je aan belasting betaalt over het EWF.
De Hillen-aftrek compenseert je als je EWF hoger is dan de rente en uitgaven die je mag aftrekken. Deze regeling wordt sinds 2019 langzaam afgebouwd. In 2024 is het compensatiepercentage 80%, in 2025 wordt dat 76⅔%. De compensatie wordt berekend door het positieve saldo te vermenigvuldigen met het jaarpercentage, maar is nooit hoger dan het saldo zelf. Bij een negatief saldo krijg je geen Hillen-aftrek.
De fiscale gevolgen verschillen per hypotheekvorm. Bij annuïtaire en lineaire hypotheken daalt de rente in de loop van de tijd, waardoor je sneller een positief saldo krijgt en de Hillen-aftrek belangrijker wordt. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft de rente meestal gelijk, waardoor het saldo minder snel positief wordt en het verschil tussen EWF en renteaftrek groter blijft. Met een lage hypotheekschuld heb je sneller een positief saldo en profiteer je meer van de Hillen-aftrek. Bij een hoge schuld heb je langer recht op netto renteaftrek, maar deze is beperkt tot het basistarief.
Wat je maandelijks aan je huis betaalt, hangt af van verschillende belastingregels. Je berekent dit door naar het eigenwoningforfait te kijken, daar de aftrekbare rente en uitgaven vanaf te trekken, en rekening te houden met eventuele Hillen-regeling effecten. Deel dit jaarbedrag door twaalf om je maandelijkse uitgaven te weten. Je kunt bij de Belastingdienst een voorlopige aanslag regelen, zodat je maandelijks al rekening houdt met teruggaves of bijbetalingen. Hierbij neem je alle relevante onderdelen mee zoals het eigenwoningforfait, aftrekbare uitgaven en mogelijke rentevoordelen door een betere verhouding tussen je lening en huiswaarde.
Stel, de WOZ-waarde van je huis stijgt. Dan wordt je eigenwoningforfait hoger. Maar er zit ook een voordeel aan: je lening wordt in verhouding tot je huiswaarde lager, waardoor je renteopslag mogelijk omlaag gaat. Voorbeeld: stijgt je WOZ-waarde met €50.000, dan stijgt je eigenwoningforfait met €175 per jaar (0,35% van €50.000). Maar als je hierdoor in een lagere risicoklasse valt, kan je rente met 0,20% dalen op een lening van €300.000. Dat scheelt bruto €600 per jaar. Voor deze lagere rente heb je meestal een recente WOZ-beschikking of taxatie nodig. Sommige banken passen dit automatisch aan, bij andere moet je dit zelf aanvragen.
Bij extra aflossen daalt je rente, maar ook het bedrag dat je mag aftrekken. Het eigenwoningforfait blijft hetzelfde. Je voordeel hangt af van je belastingtarief en of je minder renteopslag betaalt. Je kunt je netto besparing berekenen door je bruto rente te vermenigvuldigen met (1 min je belastingtarief), daar eventuele lagere opslagvoordelen bij op te tellen en het verlies aan Hillen-voordeel af te trekken als dat voor jou geldt. Extra aflossen is vooral slim als je netto rente na belasting lager is dan wat je met dat geld elders zou kunnen verdienen, en als het verlies aan fiscale voordelen wordt goedgemaakt.
Je betaalt pas eigenwoningforfait als je huis je hoofdverblijf is. Tijdens de bouw betaal je dit meestal niet, maar bouwrente en financieringsuitgaven kunnen wel aftrekbaar zijn. Het eigenwoningforfait start zodra je het huis bewoont, er staat ingeschreven en er daadwerkelijk woont. Bij een verbouwing loopt het eigenwoningforfait door zolang je in het huis woont. Woon je tijdelijk ergens anders tijdens de verbouwing, dan betaal je het eigenwoningforfait alleen voor de dagen dat je in je eigen huis woont.
Voor je belastingaangifte moet je de juiste gegevens van je woning invullen. Denk aan de WOZ-waarde, hoeveel dagen je woning als eigen woning telt en hoe je dit verdeelt met je partner. Controleer of je huis in de aangifteperiode echt als hoofdverblijf gold. Belangrijke aandachtspunten:
Een onjuiste WOZ-waarde beïnvloedt direct je eigenwoningforfait en andere uitgaven zoals OZB en waterschapsbelasting. Klopt je WOZ-waarde niet? Je hebt zes weken om bezwaar te maken. Controleer de gegevens van je woning, vergelijk met soortgelijke huizen in de buurt en let op recente veranderingen. Verzamel bewijs zoals foto’s, een meetrapport, verkoopprijzen van vergelijkbare huizen of een taxatie. Geef in je bezwaar duidelijk aan wat er niet klopt, bijvoorbeeld verkeerde vergelijkingshuizen of een onjuiste beoordeling van de staat van je woning.
Het is belangrijk om goed bij te houden hoeveel dagen je huis als hoofdverblijf telt en hoe je dit verdeelt met je partner. Voorbeeld: als het eigenwoningforfait voor het hele jaar €2.100 is, maar je woning telt maar 240 van de 366 dagen mee, dan wordt het bedrag €1.377. Heb je €6.000 aan rente en uitgaven, dan trek je dit af tegen 36,97% belasting. Partners kunnen het saldo verdelen zoals ze willen (bijvoorbeeld 0/100 of 100/0) om het belastingvoordeel zo goed mogelijk te benutten. Bij een positief saldo van €300 krijg je in 2024 via de Hillen-regeling 80% vergoeding, dus €240.
Bij veranderingen zoals het kopen of verkopen van een huis, scheiden, tijdelijk verhuren of verhuizen gelden aparte regels. Heb je tijdelijk twee woningen? Dan krijgt elke woning een eigen eigenwoningforfait, berekend per dag. Bij een scheiding verdeel je op basis van wie economisch eigenaar is en wie het huis gebruikt. Als je ex-partner rente betaalt, kan die aftrekbaar zijn als je dit kunt bewijzen. Bij tijdelijke verhuur valt je woning in box 3 en gelden andere regels. Bij een verhuizing of verbouwing zijn de sleuteloverdracht, inschrijving in de gemeente of oplevering het moment waarop een nieuwe periode begint of eindigt. Bewaar altijd je koopakte, overdrachtsdatum en eventuele verhuurcontracten als bewijs.