Als je zelf in je huis woont en eigenaar bent, valt je huis meestal in Box 1. Je mag dan de hypotheekrente aftrekken en krijgt te maken met het eigenwoningforfait. Gebruik je je huis op een andere manier, dan gelden er andere regels en kan je huis in Box 3 vallen. In dit artikel lees je precies hoe het zit, welke regels er zijn en waar je op moet letten om belastingvoordeel te krijgen.
Geschreven op 5 september 2025
Een eigen woning valt meestal in Box 1 als het je hoofdverblijf is en je eigenaar of erfpachter bent. Je betaalt dan eigenwoningforfait, maar mag de hypotheekrente aftrekken, mits je de lening gebruikt voor aankoop, onderhoud of verbetering van je huis en deze binnen 30 jaar annuïtair of lineair aflost. Gebruik je het huis niet zelf, bijvoorbeeld als tweede woning of bij verhuur, dan valt het in Box 3. Je betaalt dan belasting over de WOZ-waarde en hebt geen recht op renteaftrek.
Voor renteaftrek gelden strikte regels: alleen het deel van de lening dat je gebruikt voor de eigen woning is aftrekbaar. Elk leningdeel heeft een eigen termijn van 30 jaar. Bij verkoop met overwaarde ontstaat een eigenwoningreserve, die bepaalt hoeveel je mag lenen met renteaftrek voor een volgend huis. De bijleenregeling verplicht je deze overwaarde te gebruiken voor je nieuwe woning. Restschulden na verkoop zijn niet meer aftrekbaar en vallen in Box 3.
Bijzondere situaties, zoals aflossen, oversluiten, scheiden, tijdelijk verhuren of erfpacht, beïnvloeden je belastingvoordeel. Ook duurzame verbouwingen komen in aanmerking voor renteaftrek, mits je aan de voorwaarden voldoet. Bewaar altijd bewijsstukken voor de Belastingdienst en let goed op de regels per leningdeel en situatie.
Als je een huis hebt gekocht, wil je natuurlijk weten hoe het zit met de belasting. Je huis valt in Box 1 of Box 3, afhankelijk van een aantal duidelijke regels.
Hieronder vind je een handige tabel met de belangrijkste verschillen tussen Box 1 en Box 3:
| Box | Voorwaarde | Belasting | Renteaftrek |
|---|---|---|---|
| Box 1 | Hoofdverblijf, eigenaar/erfpachter | Eigenwoningforfait | Ja |
| Box 3 | Niet-hoofdverblijf | WOZ-waarde | Nee |
Let goed op waarvoor je je hypotheek gebruikt. Alleen het deel dat je leent voor de aankoop, het onderhoud of de verbetering van je huis geeft recht op renteaftrek. Leen je voor iets anders, dan hoort dat deel bij Box 3. Verandert de functie van je woning? Dan verschuift alles vanaf dat moment tussen de boxen.
Je huis valt in Box 1 als je aan deze voorwaarden voldoet:
| Voorwaarde | Toelichting |
|---|---|
Verhuur je je huis? Dan valt het niet meer in Box 1. Ook woonboten en woonwagens met een vaste plek en nutsvoorzieningen kunnen als eigen woning gelden.
Er zijn uitzonderingen. Staat je huis tijdelijk leeg omdat je het verkoopt of verbouwt? Dan kan het toch in Box 1 blijven. Voor nieuwbouw, een scheiding of als je tussen twee huizen in zit, gelden aparte regels. Gebruik je een deel van je huis voor werk? Dan valt dat deel buiten de eigen woning.
Of je huis echt je hoofdverblijf is, hangt van meer af dan alleen je inschrijving bij de gemeente. Het gaat erom waar je daadwerkelijk woont en waar je sociale en economische leven zich afspeelt. Bij twijfel moet jij aantonen dat je er echt woont.
Goede bewijzen zijn bijvoorbeeld:
Gebruik je opvallend weinig energie terwijl je wel ingeschreven staat? Dan vraagt de Belastingdienst om extra bewijs, zoals waar je slaapt, waar je je tijd doorbrengt en hoe je reist.
Wil je hypotheekrente aftrekken? Dan moet je lening aan deze voorwaarden voldoen:
Elk deel van je lening krijgt een label op het moment dat je het geld opneemt. Je moet kunnen aantonen waar het geld naartoe is gegaan, bijvoorbeeld met nota’s en betaalbewijzen.
Voorbeeld: je koopt een huis van €300.000, bouwt een keuken in voor €20.000 (dat mag je aftrekken) en koopt meubels voor €8.000 (dat mag niet, dus dat deel gaat naar Box 3). Bij een bouwdepot heb je twee jaar om het geld te besteden aan aftrekbare uitgaven.
Het eigenwoningforfait (EWF) wordt berekend over de WOZ-waarde van je huis. Je betaalt 0,35% over de eerste €1.200.000 en 2,35% over alles daarboven. Koop of verkoop je je huis binnen het jaar? Dan wordt het EWF naar verhouding berekend vanaf de overdracht bij de notaris.
Voorbeeld: bij een WOZ-waarde van €500.000 betaal je €1.750 per jaar aan EWF. Partner A kan het hele EWF nemen, terwijl partner B de renteaftrek gebruikt.
Heb je een tweede woning, een vakantiehuis of verhuur je je huis en woon je er niet zelf? Dan valt het huis in Box 3. De rente die je ontvangt, is wel onbelast.
De waarde wordt meestal bepaald met de WOZ-waarde. Bij gereguleerde verhuur kan een lagere waardering gelden (leegwaarderatio). Schulden in Box 3 verlagen je belastbare vermogen en worden per object bekeken. Bij vrije sector verhuur betaal je meestal belasting over de volledige WOZ-waarde.
Heb je een hypotheek? Dan mag je de rente aftrekken van je belasting, maar daar zijn regels aan verbonden. De rente en sommige uitgaven mag je aftrekken, maar er zijn grenzen. Er is een maximumtarief voor de aftrek en de bijleenregeling kan invloed hebben. Bewaar altijd je documenten, zoals facturen en betalingsbewijzen, zodat je kunt aantonen waar het geld naartoe is gegaan.
De hypotheekrenteaftrek is beperkt tot het basistarief van Box 1. Dit betekent dat je minder voordeel hebt als je in een hogere belastingschijf valt. Je belastingvoordeel bestaat uit het eigenwoningforfait (dat bij je inkomen wordt opgeteld) min de rente en uitgaven die je mag aftrekken tegen het maximale tarief.
Voorbeeld: betaal je €10.000 aan rente en is het maximale aftrektarief 36,97%? Dan levert dat een voordeel op van €3.697, ook als je in het hoogste belastingtarief valt. Het eigenwoningforfait wordt bij je inkomen geteld, maar als je hypotheek bijna is afgelost, kan de Hillen-regeling deze bijtelling verlagen.
Heb je een hypotheek van vóór 2013? Dan kun je de rente blijven aftrekken binnen de resterende 30 jaar, ook als je lening aflossingsvrij is. Dit geldt zolang je de hoofdsom niet verhoogt of de lening niet ingrijpend wijzigt. Oversluiten mag onder bepaalde voorwaarden. Je verliest de renteaftrek als je de lening verhoogt, geld opneemt voor iets anders dan je woning, of het aflossingsvrije deel verandert met een extra opname. Je moet wel kunnen aantonen dat het om een directe vervanging gaat, bijvoorbeeld met aflossingsoverzichten en notariële stukken.
Deze uitgaven mag je aftrekken als ze direct te maken hebben met het kopen of financieren van je huis:
Uitgaven zoals overdrachtsbelasting, makelaarskosten of bouwkundige keuringen zonder financieringsdoel zijn niet aftrekbaar. De uitgaven moeten op jouw naam staan en je moet ze daadwerkelijk betaald hebben. Heb je een lening die deels niet in aanmerking komt voor aftrek? Dan mag je de uitgaven naar verhouding verdelen over het deel dat wel aftrekbaar is.
Je mag het geld besteden aan bijvoorbeeld constructiewerk, installaties, vaste keukens, sanitair, isolatie, dakwerk, kozijnen en energiebesparende maatregelen. Losse meubels vallen hier niet onder. Bewaar facturen, betaalbewijzen, opleverrapporten of foto’s en een planning. Na 24 maanden moet je het resterende bedrag aflossen of het wordt gezien als een schuld in Box 3.
Als je aflost op je hypotheek, betaal je minder rente en kun je dus ook minder aftrekken bij de belasting. Je schuld wordt kleiner, waardoor het bedrag waarover je renteaftrek krijgt ook daalt. Veel mensen hebben een hypotheek die uit meerdere delen bestaat, bijvoorbeeld omdat je later extra hebt geleend of bent overgestapt naar een andere bank. Voor elk deel gelden andere regels en looptijden.
Aflossen kan op verschillende manieren. Meestal doe je dat volgens het schema dat je met de bank hebt afgesproken. Je kunt ook extra aflossen, vaak tot een bepaald bedrag per jaar zonder boete. Verkoop je je huis? Dan moet je de opbrengst gebruiken om je hypotheek af te lossen. Al deze manieren van aflossen verlagen je schuld en daarmee het bedrag waarover je renteaftrek krijgt. Leen je later weer geld voor bijvoorbeeld een verbouwing, dan ontstaat er een nieuw leningdeel met een eigen aftrektermijn van 30 jaar.
Door af te lossen wordt je schuld lager en kun je minder rente aftrekken. De situatie verandert als je een deel van je woning gaat verhuren. Stel, je verhuurt een kwart van je huis. Dan verschuift een even groot deel van je hypotheekschuld en rente naar Box 3. Je krijgt dan alleen nog renteaftrek over het deel dat je zelf gebruikt, terwijl het verhuurde deel wordt gezien als vermogen in Box 3.
Verkoop je je huis met winst? Dan krijg je een eigenwoningreserve (EWR). Dit bedrag bepaalt hoeveel je voor je volgende huis mag lenen met recht op hypotheekrenteaftrek. Je berekent de EWR door van de verkoopwaarde je verkoopkosten, afgeloste hypotheek en eventuele eerdere EWR af te trekken. Koop je een nieuw huis? Dan mag je alleen rente aftrekken over wat je leent boven je EWR. Alles wat je meer leent, valt in Box 3 en geeft geen renteaftrek. Heb je na verkoop een restschuld, dan valt die onder andere regels en telt niet mee als eigenwoningschuld.
Je eigenwoningreserve blijft drie jaar geldig na het kalenderjaar waarin je je huis verkocht. Stel, je verkoopt je huis op 10 mei 2025. Dan loopt je EWR tot 31 december 2028. De reserve is persoonlijk. Bij gezamenlijke verkoop mogen jij en je partner samen bepalen hoe jullie de EWR verdelen. Staat je huis onder water? Dan ontstaat er geen EWR. Alleen jouw verkoopkosten tellen mee, niet die van de koper. Het is verstandig om je EWR goed vast te leggen, omdat dit invloed heeft op je opties voor een nieuwe hypotheek.
Je mag alleen rente aftrekken over het bedrag dat je leent voor je nieuwe huis, min je EWR.
Voorbeeld: je koopt een huis van €500.000 en je EWR is €80.000. Dan kun je maximaal €420.000 lenen met renteaftrek. Leen je €470.000, dan is €420.000 aftrekbaar en €50.000 niet. Dit niet-aftrekbare deel valt in Box 3. Je mag altijd eigen geld gebruiken bovenop je EWR, zonder fiscale gevolgen. Zorg dat je hypotheekverstrekker duidelijk aangeeft welk deel van je lening wel en niet aftrekbaar is.
Sinds 2018 is rente over een restschuld na verkoop niet meer aftrekbaar. De restschuld valt in Box 3. Voor restschulden van vóór 2018 gold nog een tijdelijke regeling, maar die is nu afgelopen. Neem je de restschuld mee in je nieuwe hypotheek, dan blijft dit deel buiten je eigenwoningschuld. Dit beïnvloedt je maandlasten en hoeveel je kunt lenen, omdat de restschuld meetelt bij het bepalen van je maximale hypotheek. Houd de restschuld apart in je administratie, zodat de Belastingdienst weet dat dit geen eigenwoningschuld is.
Soms verandert je belastingvoordeel of de renteaftrek door een bepaalde gebeurtenis met je hypotheek. De regels verschillen per situatie en bepalen wat je uiteindelijk betaalt of terugkrijgt van de Belastingdienst.
Bij een scheiding blijft degene die in het huis woont in Box 1. De partner die vertrekt, mag nog maximaal 24 maanden hypotheekrente aftrekken. Met een schriftelijk gebruiksrecht wordt dit 36 maanden, zolang het geen alimentatie in natura is. Houd goed bij wie welk deel van de hypotheek betaalt, want de regels gelden per persoon.
Verhuur je je huis tijdelijk? Dan vervallen sommige belastingvoordelen. Bijvoorbeeld: verhuur je een half jaar, dan mag je voor die periode geen rente aftrekken en geldt het eigenwoningforfait niet. Er zijn aparte regels voor verhuur tijdens verkoop of gewone verhuur. Soms moet je ook een deel van de huur opgeven. Zodra je weer zelf in het huis woont, gelden de oude regels weer.
Woon je op erfpachtgrond? Dan mag je de jaarlijkse erfpachtcanon aftrekken bij je belastingaangifte als kosten van je eigen woning. Koop je de erfpacht in één keer af, dan mag je dit bedrag niet aftrekken. De afkoopsom telt wel mee bij de waarde van je huis. Als je hiervoor leent, valt die lening in Box 3 en is de rente niet aftrekbaar.