Een tweede huis kopen is mogelijk, maar er komen meer regels, extra kosten en strengere eisen bij kijken dan bij je eigen woning. In dit artikel lees je waar je allemaal op moet letten, van de financiering en belasting tot de regels voor verhuur en de risico’s. Zo weet je waar je aan begint en kun je beter inschatten of een tweede huis echt iets voor jou is.
Geschreven op 5 september 2025
De financiering van een tweede woning verloopt anders dan bij een eerste huis. Banken beoordelen of het huis goed verkoopbaar is, of het gebruik past bij de bestemming en of het stabiele inkomsten oplevert. Je kunt kiezen uit verschillende hypotheekvormen, zoals een verhuur- of recreatiehypotheek, maar de eisen zijn strenger en je mag minder lenen. De rente is hoger door een extra opslag en je hebt meer eigen geld nodig. Huurinkomsten tellen beperkt mee bij de beoordeling van je inkomen en je moet veel documenten aanleveren, zoals een taxatierapport en bewijs van huurwaarde.
Een tweede woning valt voor de belasting in box 3, waardoor je geen hypotheekrenteaftrek krijgt. Je betaalt overdrachtsbelasting van 10,4% en soms extra lokale belastingen, bijvoorbeeld bij verhuur of recreatief gebruik. Bij verhuur moet je rekening houden met regels van de gemeente, VvE en hypotheekverstrekker. Ook zijn aangepaste verzekeringen nodig. De maximale lening ligt meestal tussen de 60% en 80% van de waarde, afhankelijk van het type woning en het gebruik.
Bij verhuur krijg je te maken met extra kosten en risico’s, zoals onderhoud, leegstand en wanbetaling. Het rendement hangt af van huurinkomsten, uitgaven en financiering. Je kunt investeren op eigen naam of via een bv, afhankelijk van je plannen en risicobereidheid. Voor recreatiewoningen en huizen in het buitenland gelden aparte regels en beperkingen.
Overweeg je de aankoop van een tweede woning? Dat verloopt net iets anders dan bij je eerste huis. Banken letten vooral op drie zaken: is het huis goed verkoopbaar, mag je het gebruiken zoals je wilt en levert het stabiele inkomsten op?
Hierdoor lopen we samen door de stappen die banken volgen bij een aanvraag:
| Stap | Omschrijving |
|---|---|
| 1 | Eerste toets |
| 2 | Pand waarderen |
| 3 | Inkomen beoordelen |
| 4 | Definitieve voorwaarden |
Voor een recreatiewoning of beleggingspand gelden strengere eisen dan voor een reguliere woning. Je betaalt niet alleen rente, maar vaak ook een extra opslag. Ook moet je meestal aflossen. Houd rekening met extra kosten voor taxatie (inclusief huurwaarde), advies, bouwkundige keuring en afsluitkosten. Je hebt meer eigen geld nodig, want je mag minder lenen dan bij je hoofdwoning.
Je keuze voor een hypotheek hangt af van het beoogde gebruik van de woning. Wil je langdurig verhuren? Dan kies je voor een verhuurhypotheek, met of zonder aflossing. Banken zijn dan streng: je mag minder lenen en betaalt een hogere rente. Je moet aantonen dat je goede huurcontracten hebt en geld reserveert voor periodes zonder huurders.
Wil je een recreatiewoning kopen? Dan kies je voor een speciale recreatiehypotheek. Deze heeft meestal een kortere looptijd en je mag minder lenen. Permanente bewoning is niet toegestaan.
Een andere mogelijkheid is het verhogen van je bestaande hypotheek, bijvoorbeeld als je overwaarde hebt op je eigen huis. Let op: wil je de tweede woning verhuren, dan heb je daarvoor toestemming nodig.
Voor een tweede woning kun je doorgaans tussen de 60% en 80% van de waarde lenen. Dat is minder dan bij je hoofdwoning. Bij verhuurpanden kijkt de bank naar de waarde in verhuurde staat, die lager ligt dan de leegwaarde. Voor recreatiewoningen en korte verhuur zijn de percentages nog lager.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is niet van toepassing op een tweede woning. Deze geldt alleen voor je hoofdwoning. Omdat het risico voor de bank groter is, mag je minder lenen en betaal je een hogere rente.
Hier zie je de maximale leenpercentages op een rij:
| Type woning | Max. lening |
|---|---|
| Verhuurwoning | 60-80% |
| Recreatiewoning | Lager dan 60% |
| Hoofdwoning | Tot 100% |
De rente voor een tweede woning ligt altijd hoger dan voor je eigen huis. Je betaalt een basisrente plus een extra opslag. Hoe hoog die opslag is, hangt af van het leenbedrag, de verkoopbaarheid van het huis en of je het verhuurt. Verhuurhypotheken zijn sowieso duurder.
Dit betekent dat je maandlasten aanzienlijk hoger uitvallen. Vaak kun je de rente ook maar voor een korte periode vastzetten. Daarnaast moet je geld reserveren voor onderhoud en leegstand. Dit verhoogt je maandelijkse uitgaven verder.
Hoe meer eigen geld je inbrengt, hoe lager je lening en dus je rente. Je kunt spaargeld gebruiken, je bestaande hypotheek verhogen, een tweede hypotheek nemen of een krediethypotheek op je eigen huis afsluiten. De bank beoordeelt altijd of je alles kunt betalen en of er voldoende onderpand is.
Een opeethypotheek wordt vrijwel nooit gebruikt voor investeringen, omdat de eisen hiervoor streng zijn.
De bank kijkt vooral naar je vaste inkomen. Huurinkomsten tellen slechts beperkt mee, en alleen als je officieel mag verhuren. Van de verwachte huur wordt meestal slechts een deel als inkomen meegenomen. Ook moet de netto huur een bepaald veelvoud zijn van je rente en andere lasten. De precieze eisen verschillen per bank en per type woning.
De bank beoordeelt al je schulden en je betaalgeschiedenis. Doorlopende kredieten en private lease worden meegerekend als vaste maandlasten. Heb je betalingsachterstanden in je BKR? Dan kun je een hogere rente krijgen, extra eisen opgelegd krijgen of zelfs een afwijzing ontvangen. Het uitgangspunt is dat je schulden beheersbaar blijven en je inkomsten voorspelbaar zijn.
Voor de aanvraag heb je de volgende documenten nodig:
Een tweede woning valt onder andere belastingregels dan je hoofdwoning. Je krijgt te maken met andere belastingen bij aankoop en bezit. Ga je verhuren? Dan komen er soms extra belastingzaken bij. Hoe je het huis gebruikt – voor eigen gebruik of verhuur – bepaalt wat je precies betaalt.
De waarde van de woning en de lening tellen mee in box 3. Bij aankoop betaal je overdrachtsbelasting. Bij bepaalde vormen van verhuur kan btw of inkomstenbelasting gelden.
Hypotheekrenteaftrek geldt alleen voor je hoofdwoning. Een tweede woning valt in box 3, samen met je spaargeld en beleggingen. De waarde van de woning én de lening worden hierin meegenomen. De lening verlaagt het bedrag waarover je belasting betaalt. Je betaalt niet over de werkelijke opbrengst, maar over een vast percentage van de waarde.
De belasting wordt berekend over de waarde van je woning op 1 januari, min de bijbehorende lening. Meestal gebruikt de Belastingdienst de WOZ-waarde, soms de marktwaarde. Bij verhuur kan de waarde lager uitvallen door speciale regels. Dat scheelt weer in de belasting.
Koop je een tweede woning? Dan betaal je 10,4% overdrachtsbelasting. Dit hogere tarief geldt voor woningen die je niet als hoofdverblijf gebruikt. De startersvrijstelling of het lagere tarief voor eigen bewoning is dus niet van toepassing.
Woningverhuur is meestal vrijgesteld van btw. Er zijn uitzonderingen, bijvoorbeeld bij korte verhuur met extra diensten zoals schoonmaak. Dan kan btw van toepassing zijn. Als je actief en vaak verhuurt, kunnen je inkomsten verschuiven van box 3 naar box 1. Dit gebeurt als je meer doet dan normaal vermogensbeheer.
Gemeenten kunnen extra belastingen opleggen als je de woning verhuurt of recreatief gebruikt. Bij korte verhuur betaal je vaak toeristenbelasting per nacht of per gast. Gebruik je de woning regelmatig zonder je in te schrijven? Dan kan forensenbelasting gelden. Soms moet je dit zelf melden bij de gemeente.
De eigenwoningregeling geldt alleen voor je hoofdwoning. Een tweede woning gebruik je meestal voor vakantie, als belegging of voor verhuur. Daardoor voldoe je niet aan de voorwaarden voor deze regeling.
Wil je je tweede huis verhuren? Dan krijg je te maken met diverse regels. Elke gemeente heeft eigen eisen via bestemmingsplannen en vergunningen. Ook afspraken met een VvE of erfpacht kunnen invloed hebben. Vooral bij korte verhuur zijn de regels vaak strenger dan bij langdurige verhuur.
Of je mag verhuren, hangt af van wat de gemeente toestaat en van afspraken met andere partijen. Gemeenten stellen eisen via bestemmingsplannen, huisvestingsverordeningen en soms vergunningen of meldplichten. Daarnaast kun je te maken krijgen met regels van de VvE, erfpacht of een vakantiepark. Al deze regels samen bepalen wat je wel en niet mag doen.
In het bestemmingsplan staat waarvoor je woning gebruikt mag worden: bijvoorbeeld permanente bewoning, recreatie of tijdelijke verhuur. Hier vind je ook de voorwaarden voor verhuur, zoals vergunningen of meldplichten. Bij korte verhuur gelden vaak extra eisen, zoals een maximum aantal dagen dat je mag verhuren, registratieplicht en soms een maximum aantal verhuurwoningen per wijk. Deze informatie vind je in het omgevingsplan of bij de gemeente.
Bij appartementen bepaalt de VvE via de splitsingsakte en het reglement welke verhuur is toegestaan. Soms heb je toestemming nodig van de ledenvergadering. Let goed op hoe het gebruik is omschreven, of er regels zijn over minimale huurperiodes en of je je moet registreren. De VvE kan ook eisen stellen aan hoe je toestemming moet aanvragen.
Bij langdurige verhuur bepaalt het puntensysteem of je woning in de sociale of vrije sector valt. Woningen onder de liberalisatiegrens hebben een maximale huur en huurders hebben veel bescherming. Boven deze grens heb je meer vrijheid in het bepalen van de huur, maar gelden er andere regels voor het beëindigen van het huurcontract.
Veel gemeenten stellen een limiet aan het aantal dagen dat je toeristisch mag verhuren. Vaak moet je je registreren en meldingen doen bij verhuur. De regels verschillen per gemeente en staan in de huisvestingsverordening of op de gemeentewebsite. Als je je niet aan de regels houdt, riskeer je een boete.
Hypotheekverstrekkers stellen vaak voorwaarden aan verhuur. Korte verhuur is meestal niet toegestaan, er geldt een minimale huurperiode en je moet wijzigingen of leegstand melden. Ook kunnen er eisen zijn aan verhuurclausules in verzekeringen en huurcontracten.
Voor verhuur heb je aangepaste verzekeringen nodig. Je opstal- en inboedelverzekering moeten verhuur dekken en een verhuurdersaansprakelijkheidsverzekering beschermt je tegen schade aan huurders. Een rechtsbijstandverzekering voor huurkwesties kan ook handig zijn. Bij recreatiewoningen is het verstandig te controleren of er een gezamenlijke verzekering is en of deze voldoende dekking biedt.
Als je een woning verhuurt, krijg je met verschillende uitgaven en risico’s te maken. Je betaalt niet alleen voor de aankoop, maar ook voor beheer en onderhoud. Daarnaast zijn er onzekerheden die je opbrengst kunnen beïnvloeden, zoals renteschommelingen, leegstand, waardedaling en huurders die niet betalen.
Je kunt veel uitgaven vooraf inschatten, zoals koopkosten en maandelijkse lasten. Risico’s zijn lastiger te voorspellen en kunnen je inkomsten beïnvloeden. Denk aan onverwachte reparaties, wanbetalers of veranderingen in de markt. Door uitgaven en risico’s apart te bekijken, kun je beter plannen en zorgen dat je voldoende reserves hebt.
De belangrijkste risico’s waar je rekening mee moet houden zijn:
Bij de aankoop van een verhuurwoning betaal je verschillende eenmalige uitgaven. De overdrachtsbelasting is meestal het hoogste bedrag. Daarnaast betaal je notariskosten voor de leveringsakte en hypotheekakte. Ook maak je kosten voor advies, bemiddeling, een verhuurtaxatie en een bouwkundige keuring. Verder betaal je kadastrale rechten en soms een bankgarantie. Deze uitgaven kunnen samen oplopen tot 10-15% van de koopprijs.
Elke maand heb je vaste lasten die je opbrengst beïnvloeden. Onderhoud is een belangrijke uitgave, zowel gepland als onverwacht. Bij een appartement betaal je VvE-bijdrage en draag je bij aan het reservefonds. Als je een verhuurmakelaar of platform gebruikt, komen daar extra kosten bij. Je verzekeringen moeten aangepast zijn op verhuur, wat meestal duurder is. Gemeentelijke heffingen zoals OZB en rioolrechten blijven doorlopen. Soms betaal je als verhuurder ook voor nutsvoorzieningen of internet.
Leegstand en wanbetalers kunnen je inkomsten flink verminderen. Het is verstandig om in je begroting rekening te houden met periodes zonder huurinkomsten. Je kunt problemen beperken door huurders goed te screenen, een borg te vragen en duidelijke afspraken in het huurcontract te maken. Als er toch iets misgaat, helpt het om snel te reageren, bijvoorbeeld door achterstallige huur direct op te eisen of het huurcontract te beëindigen als dat nodig is.
De rente op je hypotheek kan veranderen als de rentevaste periode afloopt, waardoor je maandlasten stijgen of dalen. Voor particuliere verhuurders zijn er weinig mogelijkheden om dit risico af te dekken. De waarde van je woning kan dalen door marktveranderingen of nieuwe regels. Een lagere hypotheek ten opzichte van de woningwaarde maakt je minder kwetsbaar. Als je extra wilt aflossen boven de jaarlijkse vrijstelling, kan de bank boeterente rekenen als jouw rente hoger is dan de actuele marktrente.
Het is verstandig om geld apart te zetten voor onverwachte uitgaven en periodes zonder huurinkomsten. Een goede buffer bestaat uit geld voor onderhoud en een reserve voor enkele maanden vaste lasten. Denk ook na over wat je doet als je wilt stoppen met verhuren. Je kunt de woning verkopen, met of zonder huurder, of een nieuwe hypotheek afsluiten als je voldoende waarde hebt opgebouwd en stabiele huurinkomsten kunt aantonen. Voor een soepele verkoop is het belangrijk dat de woningmarkt stabiel is, verhuur in het gebied is toegestaan en de woning recent is getaxeerd.
Als je gaat investeren in vastgoed, draait het om drie zaken: wat je verdient met huur en bezetting, welke uitgaven je maakt voor beheer en financiering, en hoe je het eigendom en de financiering regelt. Deze onderdelen hangen samen en bepalen je aanpak.
Denk goed na over welk type vastgoed je kiest, hoe je je berekeningen maakt, welke eigendomsvorm bij je past en hoe je omgaat met verschillende soorten vastgoed.
Wat je uiteindelijk overhoudt, hangt af van hoe je je vastgoed verhuurt, hoe je het beheert en hoe je de financiering hebt geregeld. Door inkomsten, uitgaven en structuur te koppelen aan verschillende scenario’s en rekening te houden met tegenvallers, krijg je een realistischer beeld van wat je kunt verwachten. Zo kijk je niet alleen naar het beste scenario, maar ben je ook voorbereid als het tegenzit.
Je keuze voor locatie en soort vastgoed hangt af van je doelgroep, lokale regels en hoeveel tijd je wilt besteden aan beheer. Let op de vraag in de markt, regelgeving, of je doelgroep past bij de locatie, seizoensinvloeden, bereikbaarheid en hoeveel werk het beheer is. Je kiest tussen recreatief of stedelijk vastgoed, en tussen langdurige verhuur of korte termijn verhuur. Elk segment heeft eigen voor- en nadelen, dus zorg dat je keuze past bij wat jij wilt.
Om te weten wat je investering oplevert, maak je een overzicht van alle inkomsten en uitgaven. Begin met de huur die je kunt vragen, kijk naar hoe vaak je pand verhuurd is, en trek alle uitgaven voor beheer en financiering eraf. Door verschillende situaties door te rekenen, zoals lagere bezetting of hogere rente, zie je hoe stabiel je investering is. Zo krijg je een duidelijk beeld van je geldstromen en wat je investering echt oplevert.
De manier waarop je eigenaar wordt, heeft invloed op je financiering, risico’s en administratie. Investeren op je eigen naam is meestal eenvoudiger en geeft direct toegang tot particuliere leningen. Een BV beschermt je beter tegen risico’s en werkt goed als je wilt groeien, maar brengt extra administratie en kosten met zich mee. Wat het beste past, hangt af van je plannen, hoeveel risico je wilt nemen en of je wilt doorgroeien.
Voor recreatiewoningen en een tweede huis in het buitenland gelden specifieke regels. Bij recreatiewoningen moet je rekening houden met parkreglementen, erfpacht en beperkingen op permanente bewoning. Voor een huis in het buitenland krijg je te maken met lokale wetgeving, belastingregels en financieringsmogelijkheden. Het is belangrijk om je hier goed in te verdiepen voordat je een beslissing neemt.