Je kunt de overwaarde van je huis gebruiken als je een nieuw huis wilt kopen, maar er zijn wel een paar dingen waar je op moet letten. In dit artikel lees je hoe je je overwaarde berekent, wat dit betekent voor je hypotheek en belasting, en hoe je alles goed regelt. Zo weet je precies waar je aan toe bent en kom je niet voor verrassingen te staan.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het kopen van een nieuw huis met overwaarde uit je huidige woning is een goede voorbereiding essentieel. Het stappenplan helpt je om inzicht te krijgen in je financiële situatie, de overwaarde te berekenen en deze slim in te zetten bij je volgende aankoop. Je doorloopt negen duidelijke stappen: van taxatie en het bepalen van je overwaarde tot het regelen van alle benodigde documenten en het uitvoeren van je plan bij de notaris. Zo weet je precies hoeveel eigen geld je kunt inbrengen, hoe je nieuwe hypotheek eruitziet en wat de fiscale gevolgen zijn.
Het stappenplan behandelt ook hoe je de waarde van je huis bepaalt, welke uitgaven je moet meenemen en hoe je de eigenwoningreserve (EWR) berekent. Je leert hoe je je lening moet splitsen voor de belasting, welke financieringsmogelijkheden er zijn en waar je op moet letten bij het afsluiten van een hypotheek. Daarnaast krijg je praktische tips over het voorkomen van dubbele lasten, het plannen van taxaties en het verzamelen van alle benodigde papieren voor de bank en notaris.
Door het volgen van deze stappen voorkom je verrassingen en zorg je dat het proces soepel verloopt. Je weet precies hoeveel je kunt lenen, welke kosten je moet verwachten en hoe je alles netjes afrondt bij de notaris. Zo benut je de overwaarde van je huis optimaal bij de aankoop van je nieuwe woning.
Stel, je wilt je huidige woning verkopen en direct een nieuw huis kopen. Dan komt er veel op je af. Dit stappenplan helpt je om de overwaarde van je huis slim te benutten voor je volgende aankoop. Je weet straks precies hoeveel geld je overhoudt na de verkoop, hoe je dat inzet voor je nieuwe hypotheek en hoe alles netjes wordt geregeld bij de notaris.
Laten we samen de negen stappen doorlopen:
Dit stappenplan is volledig afgestemd op situaties waarin je in Nederland koopt én verkoopt.
Na deze stappen heb je een duidelijk overzicht van je financiën. Je weet precies hoeveel eigen geld je kunt inbrengen uit de overwaarde van je huis en hoe je nieuwe hypotheek eruitziet. Je ziet welk deel van je hypotheek recht geeft op belastingvoordeel en welk deel niet. Ook weet je of je tijdelijk een extra lening nodig hebt als je nieuwe huis eerder wordt gekocht dan je oude huis wordt verkocht, en hoe lang je die nodig hebt. Je leert ook in welke volgorde de notariële papieren geregeld moeten worden.
Het stappenplan werkt met officiële taxaties en houdt rekening met alle verplichte berekeningen: de waarde van je huis, de verhouding tussen je lening en de woningwaarde, inkomenstoetsen en het effect op je belastingvoordeel. Alle documenten zoals taxatierapporten, aflosschema’s en koop- en verkoopcontracten verzamel je, zodat alles soepel verloopt.
Om te weten hoeveel overwaarde je hebt, kijk je eerst naar de waarde van je huis. Daar trek je je openstaande hypotheek en de verkoopkosten vanaf. Wat overblijft, is je netto overwaarde. Dit bedrag heet je eigenwoningreserve (EWR) en bepaalt hoeveel eigen geld je moet inbrengen bij je volgende huis. Het heeft ook invloed op je renteaftrek en hoeveel je kunt lenen.
Kijk naar deze voorbeelden:
| Situatie | Waarde | Hypotheek | Uitgaven | Overwaarde/EWR |
|---|---|---|---|---|
| Voorbeeld 1 | €500.000 | €300.000 | €18.000 | €182.000 |
| Voorbeeld 2 | €510.000 | €300.000 | €15.000 | €195.000 |
Stel: je huis is €500.000 waard, je hebt nog €300.000 hypotheek en €18.000 aan uitgaven. Dan is je overwaarde €182.000. Verkoop je uiteindelijk voor €510.000, met €15.000 verkoopuitgaven en €300.000 restschuld, dan is je EWR €195.000. Koop je daarna een huis van €600.000 (plus €12.000 overdrachtsuitgaven), dan moet je minimaal je EWR inbrengen. Je kunt dan nog €405.000 lenen.
Je hebt drie gegevens nodig: de waarde van je huis, het openstaande hypotheekbedrag en een schatting van de verkoop- en aflosuitgaven. Zo krijg je een helder beeld van je netto overwaarde.
Let erop dat je voor alle bedragen dezelfde peildatum gebruikt. Vergeet geen leningdelen, zoals een tweede hypotheek of een familielening. Veel mensen vergeten leningdelen, onderschatten uitgaven zoals makelaarskosten of boeterente, of gebruiken een oude taxatie.
Marktwaarde bepalen via taxatie
Kies een taxateur die bij het NWWI is aangesloten en bekend is met je buurt. Soms vraagt de bank om een officiële NWWI-taxatie. Controleer of de taxateur geregistreerd is bij het NRVT, hoe lang het duurt en wat het kost.
De taxateur bekijkt je huis, controleert het kadaster en vergelijkt je woning met andere huizen in de buurt. Een taxatierapport is meestal zes maanden geldig, soms korter als de markt snel verandert. Gebruik de marktwaarde uit het rapport.
Openstaande hypotheken in kaart brengen
Maak een overzicht van al je hypotheken per leningdeel, inclusief voorwaarden die invloed hebben op de aflosuitgaven. Kijk naar je laatste hypotheekoverzicht, check de actuele stand in je bankapp en vraag aflosnota’s op voor het exacte bedrag en eventuele boetes.
Controleer bij het kadaster of er extra leningen op je huis staan, zoals een krediethypotheek of een familielening. Noteer de hoofdsom, restschuld, rentevastperiode, boeteclausules en eventuele bouwdepots of kredietopnames.
Verkoop- en aflosuitgaven inschatten
Hieronder zie je veelvoorkomende verkoop- en aflosuitgaven:
| Uitgave | Bedrag |
|---|---|
| Makelaarskosten | 1-1,8% verkoop |
| Notariskosten | €700-1.500 |
| Taxatie | €600-1.000 |
| Energielabel | €80-300 |
| Opnamerapport | €300-600 |
| Boeterente | Variabel |
| Verhuiskosten | €500-2.500 |
Maak onderscheid tussen vaste uitgaven (zoals notaris) en uitgaven die afhangen van de verkoopopbrengst (zoals makelaarskosten). Houd een marge van 10-15% aan voor onverwachte uitgaven.
Formule: overwaarde = marktwaarde – hypotheek – uitgaven
Kijk ook wat er gebeurt als de waarde 2% hoger of lager uitvalt. Bij €490.000 is je overwaarde €172.000, bij €510.000 is dat €192.000. Controleer je berekening: marktwaarde uit taxatie, schulden uit aflosnota’s en een onderbouwing van de uitgaven.
De overwaarde uit de verkoop van je huis wordt je eigenwoningreserve (EWR). Dit bedrag moet je binnen drie jaar gebruiken voor je volgende huis. Doe je dat niet, dan kun je over dat deel van je nieuwe lening geen rente aftrekken. Let goed op wanneer de termijn begint en eindigt en wat de gevolgen zijn als je de EWR niet volledig gebruikt.
EWR berekenen na verkoop
De EWR is je verkoopopbrengst min verkoopuitgaven min resterende hypotheek. Is de uitkomst negatief, dan is je EWR nul. Gebruik de afrekening van de notaris voor de verkoopopbrengst en uitgaven, en de aflosnota’s voor je restschuld.
Leningen die je voor verbouwing hebt gebruikt en in box 1 vallen, tel je mee bij je eigenwoningschuld.
Drie jaar de tijd om je EWR te gebruiken
Je bent verplicht om je EWR tot maximaal de koopsom (zonder overdrachtsuitgaven) in te brengen. Gebruik je niet alles, dan is het niet-ingebrachte deel van je nieuwe lening niet aftrekbaar.
Wat gebeurt er met je renteaftrek en lening?
Als je je EWR niet volledig gebruikt, is een even groot deel van je nieuwe lening niet aftrekbaar. Verdeel je lening in een deel met renteaftrek (box 1, annuïtair of lineair, tot aan de koopsom minus EWR) en een deel zonder renteaftrek. Leg de bedragen, doelen, aflosvorm en looptijd vast. De renteaftrek geldt alleen voor het deel in box 1.
Je gebruikt je EWR als eigen geld bij het kopen van je volgende huis. Dit heeft invloed op de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis (LTV) en daarmee op je rente. De maximale lening kan ook worden beperkt door je inkomen (LTI).
Hoeveel EWR moet je zelf inleggen?
Hoeveel je moet inbrengen hangt af van je koopsom en je EWR. Is je koopsom €400.000 en je EWR €200.000, dan breng je €200.000 in. Is je koopsom €600.000 en je EWR €150.000, dan breng je €150.000 in. Bij een koopsom van €200.000 en een EWR van €50.000, breng je €50.000 in. Overdrachtsuitgaven mag je uit eigen middelen betalen.
Wat betekent je EWR voor je maximale hypotheek en rente?
Je LTV bepaalt in welke rentetariefklasse je valt. Bereken je LTV door je lening (na inbreng van je EWR) te delen door de marktwaarde van je nieuwe huis, keer 100%. Kijk in welke tariefklasse je valt (bijvoorbeeld ≤60%, ≤80%, ≤90%, ≤100%). Controleer ook of je inkomen (LTI) je maximale lening beperkt. Je kunt lenen wat het laagst is: wat je op basis van LTV of LTI kunt krijgen.
Eerst verkopen of eerst kopen: wat is handig?
Verkoop je eerst, dan weet je precies hoeveel EWR je hebt en heb je geen overbruggingskrediet nodig. Je loopt minder risico, maar moet misschien tijdelijk ergens anders wonen. Koop je eerst, dan hoef je niet tussentijds te verhuizen, maar heb je wel een overbruggingskrediet nodig en loop je het risico op dubbele lasten.
Bedenk wat voor jou het beste werkt. Kijk naar de voorwaarden in het koopcontract, wat de bank eist, hoe lang een overbruggingskrediet loopt en wanneer de overdracht plaatsvindt.
Als je een nieuw huis koopt terwijl je oude huis nog niet verkocht is, moet je de periode tussen verkoop en aankoop goed overbruggen. Er zijn verschillende manieren om dat te regelen, elk met eigen kenmerken en spelregels.
Je hebt vier opties om de periode tussen verkoop en aankoop te overbruggen: een overbruggingshypotheek, een tweede hypotheek of verhoging op je huidige woning, een meeneemregeling, of kiezen tussen aflossen en bijlenen. Bij elke optie moet je letten op het doel, de voorwaarden en de belangrijkste eisen.
Je financiering moet voldoen aan de regels voor hypotheekrenteaftrek, de bijleenregeling, de verhouding tussen lening en woningwaarde en de voorwaarden voor Nationale Hypotheek Garantie. Het draait vooral om het vastleggen van afspraken en het aanleveren van de juiste documenten.
Bij het kopen en verkopen van een huis komt veel kijken. Je moet de koop en verkoop goed op elkaar afstemmen, taxaties regelen, offertes aanvragen en afspraken maken met de notaris. Door vooraf na te denken over mogelijke problemen, voorkom je stress en verrassingen. Een duidelijke planning helpt je om alles in de gaten te houden en zorgt dat het proces soepel verloopt.
Een checklist maakt het hypotheekproces overzichtelijker. Zet hierop belangrijke zaken zoals wanneer je welke stappen moet nemen, wanneer je taxaties moet regelen, hoeveel geld je nodig hebt voor de bijkomende kosten en welke rentevaste periode bij je past. Denk ook na over een eventuele overlap tussen je oude en nieuwe huis, vraag op tijd een NWWI-taxatie aan en houd wat geld achter de hand. Verzamel alvast alle benodigde papieren, zoals je loonstroken, een BKR-overzicht en bewijs van wat je oude huis heeft opgebracht. Let goed op bij het uitbrengen van een bod, het vastleggen van ontbindende voorwaarden en het accepteren van de hypotheekofferte.
Een veelvoorkomend probleem bij verhuizen is dat je tijdelijk voor twee huizen betaalt. Dit kun je voorkomen door de overdrachtsdata goed op elkaar af te stemmen. Ontbindende voorwaarden voor de financiering en de verkoop van je huidige huis geven je extra zekerheid. Je kunt ook een overbruggingskrediet overwegen, of afspraken maken over tijdelijk huren als de oplevering niet direct aansluit. Andere keuzes zijn opschortende voorwaarden of een langere opleveringstermijn.
Voor een hypotheek heb je een NWWI-taxatierapport nodig van zowel je huidige als je nieuwe huis. Regel deze rapporten op tijd, zodat ze binnen de termijnen van de bank vallen. Een volledige NWWI-taxatie is meestal de veiligste keuze, al accepteren sommige banken ook een eenvoudigere desktop taxatie. Als ze verlopen of als de markt verandert, moet je misschien een nieuwe taxatie laten maken. Plan daarom voldoende tijd in.
Naast de koopprijs betaal je als koper ook de bijkomende kosten. Dit zijn de overdrachtsbelasting, notariskosten voor de leveringsakte en kosten voor het kadaster. Reken op ongeveer 1 tot 1,5 procent van de koopsom, plus wat extra voor onverwachte uitgaven. Zorg dat dit geld op tijd klaarstaat op een rekening waar je het makkelijk vanaf kunt halen, zodat je het kunt gebruiken bij de notaris. Deze kosten kun je niet aftrekken van de belasting.
De hypotheekrente kan veranderen tussen het moment van de offerte en het tekenen bij de notaris. Met een rentebedenktijd kun je het rentepercentage tijdelijk vastzetten, terwijl je nog kunt nadenken over je keuze. Let goed op de verschillende deadlines: de offertedatum, wanneer je uiterlijk bij de notaris moet zijn en wanneer je de bedenktijd kunt gebruiken.
Voordat een bank je hypotheek goedkeurt, moet je aan bepaalde eisen voldoen. Verzamel alvast documenten zoals loonstroken, een werkgeversverklaring, een BKR-overzicht, taxatierapporten en de koopakte of verkoopopdracht. Het helpt als je een getekende koopakte van je oude huis hebt, een realistische vraagprijs hanteert en een recente NWWI-taxatie kunt laten zien. Zo verklein je de kans op vertraging en weet je beter waar je aan toe bent.
Een goede voorbereiding helpt als je de extra waarde van je huis wilt gebruiken voor een nieuwe hypotheek. Je begint met alle berekeningen, daarna verzamel je de juiste papieren en regel je alles bij de bank en notaris. Door deze volgorde te volgen, voorkom je verrassingen en heb je alles netjes op orde.
Voordat je begint met het verzamelen van papieren, is het verstandig om eerst alle cijfers duidelijk te hebben. Kijk naar hoeveel je wilt lenen ten opzichte van de waarde van je huis, welk rentetarief daarbij hoort, hoeveel je tijdelijk kunt overbruggen en hoe je lening verdeeld moet worden voor de belasting. Houd altijd wat extra geld achter de hand voor onverwachte uitgaven.
Let op deze punten: bereken je lening in verhouding tot de waarde van je huis en controleer of je niet net in een hogere rentegroep valt. Bereken je overbruggingsmogelijkheden en houd rekening met extra uitgaven. Kijk ook wat er gebeurt als je huis minder waard blijkt of als uitgaven hoger uitvallen.
Je hypotheek berekenen met extra waarde
Hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van je huis bepaalt je rente. Kijk of je ruim binnen een bepaalde tariefgroep valt of dat je op de grens zit. Je berekent dit door je lening te delen door de waarde van je huis en dit met 100% te vermenigvuldigen. Zit je net op de grens? Dan kun je overwegen wat extra eigen geld te gebruiken.
Hoeveel kun je overbruggen?
Heb je tijdelijk geld nodig tussen de verkoop van je oude huis en de aankoop van je nieuwe huis? Reken dan voorzichtig. Neem de verwachte verkoopopbrengst, trek daar je resterende hypotheek, verkoopuitgaven en een buffer van 10-15% vanaf. Wat overblijft kun je maximaal overbruggen. Is je oude huis nog niet definitief verkocht? Houd dan nog eens 5-10% van de geschatte waarde achter als extra zekerheid.
Je lening splitsen voor de belasting
Bijvoorbeeld: €405.000 annuïtair voor 30 jaar (aftrekbaar) en €45.000 aflossingsvrij voor 30 jaar (niet-aftrekbaar). Leg duidelijk vast waarvoor elk deel bedoeld is. Bereken precies wat je eigenwoningrestschuld wordt en bewaar alle berekeningen.
Na het rekenen verzamel je alle benodigde papieren. Maak een lijst van wat je nodig hebt, waar je het kunt vinden en hoe lang het geldig blijft. Richt je vooral op documenten over de koop, de waarde van je huizen, je inkomen en eventuele andere leningen.
Papieren over de koop en waarde
Inkomens- en financiële papieren
Als alle berekeningen kloppen en je papieren compleet zijn, kun je verder met het regelen. Je legt je keuzes vast, vraagt offertes aan en regelt alles bij de notaris in de juiste volgorde. Houd alle stappen bij en zorg voor bevestigingen van bank en notaris.
Je financieringskeuze vastleggen
Leg vast welke route je kiest: overbruggen, meeverhuizen of je hypotheek verhogen. Schrijf kort op waarom je hiervoor kiest, welke risico’s er zijn en onder welke voorwaarden. Zorg dat de bank akkoord gaat met je keuzes, looptijd en zekerheden.
Offertes aanvragen bij de bank
Vraag offertes aan die passen bij hoe je je lening wilt verdelen. Geef duidelijk aan welke delen je wilt, voor welke bedragen, looptijden, aflosvormen, belastingindeling, rentevaste periode, bedenktijd, startdatum, eventueel overbruggingsbedrag en hoe je dat wilt aflossen.
Naar de notaris voor de afronding
De notaris zorgt dat alles in de juiste volgorde gebeurt: eerst de verkoop van je oude huis, dan het aflossen van je oude lening, daarna komt de extra waarde vrij, wordt je nieuwe hypotheek geregeld en wordt je nieuwe huis betaald. Na afloop krijg je bevestigingen van bank en notaris, wordt alles bij het kadaster ingeschreven, starten de automatische afschrijvingen en bewaar je alle definitieve afrekeningen.