Makelaarskosten betaal je altijd zelf als je een huis koopt, want deze kun je niet meefinancieren met je hypotheek. In dit artikel lees je waar je op moet letten bij het kiezen van een makelaar, hoe de kosten zijn opgebouwd en wanneer je moet betalen. Met handige tips en duidelijke uitleg kom je niet voor verrassingen te staan.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het inschakelen van een aankoopmakelaar krijg je te maken met verschillende kosten, zoals courtage, opstartkosten en soms extra uitgaven voor aanvullende diensten. De courtage is meestal het grootste deel en kan een vast bedrag zijn, een percentage van de koopsom of een staffel, afhankelijk van de afspraken. Opstart- en intrekkingskosten betaal je op specifieke momenten, bijvoorbeeld bij het starten of vroegtijdig beëindigen van de opdracht. Alle kosten zijn belast met 21% btw en staan duidelijk in de offerte vermeld, zodat je weet waar je aan toe bent.
Het is belangrijk om offertes van verschillende makelaars te vergelijken en goed te letten op wat wel en niet is inbegrepen. Vraag naar voorbeelden van rapporten, controleer het aantal inbegrepen bezichtigingen en maak duidelijke afspraken over de dienstverlening. Zet alle afspraken en kosten op papier, inclusief betaalmomenten en voorwaarden voor opzegging. Makelaarskosten kun je niet meefinancieren in je hypotheek en moet je dus uit eigen middelen betalen. Houd deze kosten apart in je budget en zorg dat je het bedrag op tijd beschikbaar hebt.
Plan je betalingen zorgvuldig en stem deze af met je adviseur, notaris en makelaar. Bewaar alle documenten en betalingsbewijzen goed. Makelaarskosten zijn niet aftrekbaar bij de belasting, in tegenstelling tot sommige andere aankoopkosten. Door alles goed te regelen en overzicht te houden, voorkom je verrassingen tijdens het koopproces.
Stel, je wilt een huis kopen en schakelt een aankoopmakelaar in. Dan krijg je te maken met verschillende kosten. Die kosten zijn niet altijd gelijk: sommige zijn vast, andere hangen af van jouw wensen en het verloop van het proces.
Laten we samen de belangrijkste stappen doornemen:
In de offerte van de makelaar staat precies wat wel en niet is inbegrepen en wanneer je welke kosten betaalt. Zodra je de opdracht ondertekent, zijn de afspraken bindend. Vaak betaal je een opstartbedrag bij aanvang, soms tussentijds per fase, en de eindfactuur na het tekenen van de koopovereenkomst.
Hieronder vind je de belangrijkste kosten en het moment waarop je ze tegenkomt:
| Uitgave | Wanneer betalen | Opmerking |
|---|---|---|
| Courtage | Na koopovereenkomst | Alleen bij succes |
| Opstartbedrag | Bij start opdracht | Voor profiel/zoekstrategie |
| Intrekkingsbedrag | Bij stoppen zonder aankoop | Alleen als afgesproken |
| Extra bezichtigingen | Na extra bezichtiging | Boven afgesproken aantal |
| Aanvullende analyses | Indien afgesproken | Alleen bij extra werk |
| Biedingsplatforms/spoedtoeslag | Bij gebruik | Externe systemen |
| Reistoeslagen | Buiten afgesproken gebied | Per bezichtiging |
| Externe uitgaven | Indien contractueel | Bv. kadastraal uittreksel |
De courtage vormt meestal het grootste deel van de makelaarskosten. Dit bedrag kan op verschillende manieren worden berekend:
Hier zie je wanneer je het opstartbedrag of intrekkingsbedrag betaalt:
| Situatie | Opstartbedrag | Intrekkingsbedrag |
|---|---|---|
| Start opdracht | Ja | Nee |
| Bieding verloren | Nee | Nee |
| Hypotheek afgewezen (binnen termijn) | Nee | Meestal niet |
| Tijdelijk pauzeren | Nee | Nee |
| Stilzwijgende verlenging | Nee | Nee |
| Zelf kopen met exclusiviteit | Nee | Ja |
| Opzegging voor aankoop | Nee | Ja |
| Succesvolle aankoop | Nee | Vervalt |
Op alle diensten van een aankoopmakelaar betaal je 21% btw. Dit geldt voor alle kosten, inclusief toeslagen.
Dit mag je standaard verwachten van een aankoopmakelaar:
Niet standaard inbegrepen zijn uitgebreide juridische controles (zoals erfdienstbaarheden), bouwkundige keuringen, taxaties voor je hypotheek, verbouwingsberekeningen en milieutechnische onderzoeken. Wat je precies krijgt, staat in je opdracht onder “Scope dienstverlening”.
Een goede offerte biedt duidelijkheid. Let op de volgende punten:
Het contract bepaalt hoe de kosten en risico’s zijn verdeeld tussen jou en de makelaar:
Een makelaar kiezen doe je stap voor stap. Door gestructureerd te werk te gaan, maak je een betere keuze en vergeet je niets belangrijks. Hier lees je hoe je dit aanpakt, van het maken van een lijstje tot het vastleggen van duidelijke afspraken.
Kies enkele makelaars die bij je passen en ervaring hebben met het type woning dat je zoekt in jouw gewenste buurt. Let op hun ervaring met vergelijkbare woningen, succesvolle aankopen en de snelheid waarmee ze woningen vinden. Vraag hoeveel woningen ze het afgelopen jaar in jouw prijsklasse hebben aangekocht. Laat ze hun verhaal onderbouwen met een lijst van recente aankopen, klantbeoordelingen, referenties, informatie over hun team en voorbeelden van rapporten en adviezen.
Plan een gesprek om te bespreken wat je zoekt en belangrijk vindt. Bespreek het proces, wie je contactpersoon is en hoe goed ze bereikbaar zijn. Maak afspraken over bezichtigingen, wat er gebeurt als je er meer wilt en welke rapporten je ontvangt. Vraag om een heldere uitleg van de betalingsstructuur. Zet alle afspraken op mail, zodat je precies weet waar je aan toe bent.
Leg vast wat jullie van elkaar mogen verwachten. Maak afspraken over de snelheid van reacties op nieuw aanbod, wanneer je biedadvies krijgt en hoe vaak je updates ontvangt. Wees ook duidelijk over wat de makelaar niet doet, zoals bouwkundige keuringen of juridisch advies. Noteer alles met datum en versienummer, zodat je later kunt terugvinden wat er is afgesproken.
Controleer of de makelaar lid is van een brancheorganisatie of keurmerk. Dit biedt extra zekerheid als er iets misgaat. Vraag naar het registratienummer en controleer dit online. Informeer ook naar hun verzekering, klachtenprocedure en privacybeleid. Bewaar alle documenten en maak eventueel screenshots als bewijs.
Zorg dat je weet hoe je de samenwerking kunt beëindigen en welke kosten daarbij horen. Leg vast wat er gebeurt als je de opdracht intrekt, hoe je moet opzeggen en welke betalingen dan gelden. Vraag om een voorbeeld van een opzegbrief en welke informatie je meekrijgt als je overstapt, zoals je zoekprofiel, overzichten van bezichtigingen, rapporten en biedingen. Zo houd je controle over het proces en voorkom je verrassingen.
Makelaarskosten verschillen per aanbieder, dus het is verstandig deze goed te vergelijken. Door offertes kritisch te bekijken en afspraken duidelijk vast te leggen, en voorkom je verrassingen achteraf. Het proces bestaat uit vier stappen: offertes opvragen, kosten doorrekenen voor jouw situatie, controleren wat je precies krijgt en alle afspraken vastleggen.
Vraag bij verschillende makelaars offertes aan waarin alle kostenposten duidelijk zijn uitgesplitst. Denk aan courtage (het percentage van de koopprijs), opstartkosten, intrekkingskosten en eventuele extra uitgaven. Vraag wanneer bepaalde kosten gelden en of er grenzen zijn aan de bedragen. Vraag ook om voorbeeldfacturen, de algemene voorwaarden en voorbeelden van rapporten. Zo krijg je een goed beeld van wat je kunt verwachten.
Met de offertes kun je uitrekenen wat het in jouw geval gaat kosten. Let op welke koopprijs als basis wordt gebruikt – soms tellen bepaalde onderdelen niet mee. Gebruik het juiste tarief (percentage of vast bedrag) en kijk of er grenzen zijn aan het totaalbedrag. Vergeet niet eventuele extra uitgaven mee te nemen, zoals bij meerdere biedingen. Tel alles bij elkaar op en voeg toe waar nodig. Vergelijk je berekening met de voorbeeldfactuur om te zien of je niets over het hoofd hebt gezien.
Weet wat je voor je geld krijgt. Vraag naar voorbeelden van het zoekprofiel en hoeveel bezichtigingen zijn inbegrepen. Laat uitleggen hoe de waardebepaling werkt, welke biedstrategie wordt gebruikt en . Controleer of er een juridische controle van de koopovereenkomst bij zit en hoe het contact met de notaris verloopt. Vraag om en een overzicht van wie wat doet. Zo weet je precies wat je mag verwachten.
Leg alle afspraken vast om misverstanden te voorkomen. Zet de kostenstructuur op papier, inclusief wanneer extra uitgaven in rekening worden gebracht. Noteer de definitie van de koopprijs en de rekenregels, en maak duidelijk wat wel en niet wordt geleverd. Spreek ook af hoe lang jullie samenwerken, hoe je kunt opzeggen en wat het kost als je eerder wilt stoppen. Verwijs naar de juiste versie van de algemene voorwaarden.
Makelaarskosten hebben invloed op je financiële ruimte. Ze bepalen mede hoeveel je kunt lenen en welke buffer je overhoudt. Deze kosten vallen niet onder je hypotheek, zelfs niet bij volledige financiering. Je moet ze dus altijd zelf betalen. Dit vraagt om een goede planning, vooral omdat je het geld op tijd beschikbaar moet hebben. Je betaalt makelaarskosten vaak op een ander moment dan bijvoorbeeld de waarborgsom of taxatiekosten. Dit beïnvloedt je keuzes: hoeveel wil je lenen, welke maandlasten kun je dragen en hoeveel geld wil je achter de hand houden? Of je nu spaargeld gebruikt of een schenking krijgt, zorg dat het bedrag op tijd op je rekening staat.
Als je je woning volledig financiert met een hypotheek, kun je makelaarskosten niet meenemen in die lening. Je betaalt deze kosten altijd uit eigen zak of met een schenking, ongeacht de hoogte van je hypotheek. Andere aankoopkosten kun je soms wel meefinancieren, maar makelaarskosten niet. Je kunt hiervoor spaargeld gebruiken of een schenking die je op tijd ontvangt en goed vastlegt. Let op wanneer je moet betalen: vaak krijg je de rekening bij het tekenen van het koopcontract of bij de overdracht, afhankelijk van de afspraken. Stem dit goed af met andere grote uitgaven, zodat je niet alles tegelijk hoeft te betalen.
Zet makelaarskosten als aparte post in je begroting, los van de kosten koper. Zo voorkom je dat je dit geld per ongeluk ergens anders aan uitgeeft. Maak in je overzicht een aparte regel voor makelaarskosten, zodat je duidelijk ziet wat je nog moet reserveren. Begin met de verplichte uitgaven zoals waarborgsom en kosten koper, daarna komen de variabele posten. Markeer het bedrag voor de makelaar als gereserveerd. Houd er rekening mee dat je soms tussentijds moet betalen en dat je dit kunt aantonen met een bankafschrift. Met deze aanpak houd je grip op je geld en kom je niet voor verrassingen te staan.
Het geld dat je apart zet voor makelaarskosten kun je niet meer gebruiken voor andere uitgaven, zoals kosten koper of een verbouwing. Hierdoor kun je mogelijk minder bieden op een huis, of heb je een hogere lening nodig. Als je je buffer wilt behouden, heb je misschien minder ruimte om te bieden, waardoor het langer kan duren voor je een huis vindt. Het is een afweging tussen direct beschikbaar geld, maandlasten en het aanhouden van een financiële reserve. Bespreek deze keuzes met je adviseur en leg vast wat je wilt doen, zodat je een beslissing neemt die bij jouw situatie past.
Plan je betalingen op tijd, zodat alles soepel verloopt tijdens je huizenjacht. Houd er rekening mee dat een kooptraject kan afbreken en zorg voor wat extra geld achter de hand. Met een goede voorbereiding voorkom je stress en tijdens het kopen van een huis.
Maak een duidelijk schema waarin je verschillende potjes apart houdt en regelmatig controleert. Zorg dat je bewijs van je eigen geld op tijd klaar hebt voor het financieringsvoorbehoud. Stem betaalmomenten af met je adviseur, notaris en makelaar. Houd wat extra geld apart voor als het niet doorgaat, en bepaal wanneer dit geld weer vrij komt.
Door makelaarskosten apart te houden van andere uitgaven, voorkom je dat je dit geld per ongeluk ergens anders voor gebruikt. Dit geeft je overzicht en zekerheid dat het bedrag beschikbaar blijft.
Open een aparte spaarrekening of gebruik een apart label in je budgetapp voor “Makelaarskosten”. Noteer bij elke storting en opname het opdrachtnummer, zodat je altijd kunt terugvinden waar het geld vandaan komt of naartoe gaat. Controleer je reservering wekelijks als je actief zoekt, en om de twee weken als je even pauzeert.
Je moet kunnen aantonen dat je het benodigde geld beschikbaar hebt binnen de termijn van het financieringsvoorbehoud.
Gebruik bijvoorbeeld een van de volgende documenten als bewijs:
Voor je privacy kun je niet-relevante transacties en bedragen afschermen, maar laat je naam, (een deel van) je rekeningnummer, de datum en het saldo zichtbaar. Lever deze documenten samen met andere bewijsstukken aan bij je adviseur en, als dat gevraagd wordt, bij de verkopende partij.
Door vooraf af te spreken wanneer je welke bedragen moet betalen, voorkom je dat je onverwacht veel geld tegelijk nodig hebt. Plan dit per stap in het koopproces.
Belangrijke betaalmomenten zijn onder andere:
Laat je adviseur de samenhang en timing bevestigen, vraag de notaris om bevestiging van ontvangst en uitbetaling als het via de nota gaat, en maak met je makelaar afspraken over factuur en termijnen.
Als het kooptraject niet doorgaat, kunnen er kosten zijn. Door hier vooraf rekening mee te houden, voorkom je financiële tegenvallers.
Denk na over verschillende situaties, zoals zelf opzeggen, het niet nakomen van afspraken, of het verlopen van termijnen. Dit kan leiden tot intrekkingskosten. Houd een reserve aan tot een paar dagen na het beëindigen van het traject. Dit geld komt pas vrij bij een nieuwe opdracht of als je schriftelijk hebt bevestigd dat er geen openstaande kosten meer zijn.
Je kunt makelaarskosten op verschillende manieren betalen. Dit kan direct aan de makelaar via een rekening, of via de notaris bij het tekenen van de koopakte. Overleg vooraf met je hypotheekadviseur en notaris wat voor jou het handigst is. Bewaar alle papieren die je krijgt, zoals opdrachten, offertes, rekeningen en betalingsbewijzen. Sommige uitgaven mag je aftrekken bij de belasting, andere niet. Het is slim om daar vooraf rekening mee te houden.
Er zijn twee manieren om makelaarskosten te betalen. Bij directe betaling ontvang je een rekening van de makelaar die je zelf overmaakt. Controleer altijd of de rekening klopt met de gemaakte afspraken en bewaar je betalingsbewijs. Betaal je via de notaris, dan komen de kosten op de afrekening en worden ze verrekend bij het tekenen van de koopakte. Je krijgt eerst een conceptnota zodat je alles kunt controleren. Zorg dat je op tijd voldoende geld hebt en stem de betaling goed af met alle betrokkenen. Controleer of de klopt, of alle verwijzingen juist zijn en of er geen bedragen dubbel op de nota staan.
Bepaal eerst hoe je wilt betalen en leg dit vast in je opdracht. Maak een overzicht van alle belangrijke betalingen zoals waarborgsom, taxatie, advieskosten en makelaarskosten. op één plek: offertes, opdrachten, rekeningen en betalingsbewijzen. Controleer de eindafrekening of notarisnota goed op alle posten, btw-bedragen en verwijzingen. Vergelijk dit met je oorspronkelijke opdracht. Houd bij elke stap bij of alles in orde is of dat er nog iets moet gebeuren, met datum en wie er verantwoordelijk is.
Niet alle uitgaven bij het kopen van een huis mag je aftrekken van de belasting. Makelaarskosten voor de aankoop zijn niet aftrekbaar. Uitgaven die met je hypotheek te maken hebben vaak wel, zoals advies- en bemiddelingskosten, de taxatie voor je hypotheek, notariskosten voor de hypotheekakte en de NHG-borgtochtprovisie. Houd deze uitgaven apart in je administratie. Maak bijvoorbeeld aparte mappen voor je aankoopmakelaar en hypotheekkosten. Geef bestanden duidelijke namen met datum, partij en onderdeel. Label ze met “FIS-NIET-AFT” voor niet-aftrekbare uitgaven en “FIS-AFT” voor aftrekbare uitgaven. Bewaar altijd rekeningen, betalingsbewijzen, voorwaarden en belangrijke e-mails als bewijs.