Een bouwkundige keuring laat meteen zien wat de technische staat van een huis is en welke kosten je kunt verwachten voor onderhoud en reparaties. Dit helpt jou én de bank om de risico’s beter in te schatten als je een hypotheek aanvraagt. In dit artikel vind je antwoorden op veelgestelde vragen, handige tips en lees je waar je op moet letten, zodat je goed voorbereid je volgende stap zet.
Geschreven op 5 september 2025
Een bouwkundige keuring geeft inzicht in de technische staat van een woning en de te verwachten onderhouds- en herstelkosten. Tijdens de keuring inspecteert een expert samen met jou het huis en ontvang je een rapport met een overzicht van noodzakelijke reparaties, inclusief kostenindicatie en levensduur van onderdelen. Dit rapport is belangrijk voor jezelf én voor de bank, omdat het helpt bij het inschatten van risico’s en het bepalen van de haalbaarheid van de hypotheek.
De keuring richt zich op zichtbare gebreken aan onder andere fundering, dak, gevels, installaties en ventilatie, maar kijkt niet naar de marktwaarde, afwerking of verborgen gebreken. Specialistisch onderzoek naar bijvoorbeeld fundering of asbest valt buiten de standaardkeuring. Het rapport onderscheidt directe kosten, termijnkosten en geeft onderhoudsadvies. Banken kunnen op basis van de keuring aanvullende eisen stellen, zoals verplichte reparaties of het openen van een bouwdepot.
De timing van de keuring is belangrijk: je kunt deze vóór of na je bod laten uitvoeren, afhankelijk van je risicobereidheid en de situatie op de woningmarkt. Een duidelijke ontbindende voorwaarde in het koopcontract beschermt je bij onverwachte gebreken. Het rapport moet onafhankelijk, overzichtelijk en controleerbaar zijn, zodat het bruikbaar is voor alle betrokken partijen bij de hypotheekaanvraag.
Je hebt een huis op het oog en wilt graag weten waar je aan toe bent qua onderhoud en kosten. Een bouwkundige keuring biedt uitkomst. Een expert loopt samen met jou door de woning en beoordeelt de technische staat. Je ontvangt een overzicht van noodzakelijke reparaties, zowel nu als in de toekomst, inclusief een kostenindicatie. Zo weet jij – en de bank – precies waar je aan begint.
De keuring geeft per onderdeel van het huis aan wat er moet gebeuren en op welke termijn. Denk aan het dak, de gevels, de fundering, maar ook aan installaties en ventilatie. Alles wordt omgerekend naar euro’s. Let op: de keuring zegt niets over de waarde van het huis of de afwerking. Specialistisch onderzoek naar bijvoorbeeld fundering, asbest of elektra valt buiten de keuring; daarvoor heb je aparte experts nodig.
Benieuwd wat er precies wordt bekeken? Dit zijn de standaardonderdelen:
Het rapport toont welke kosten je direct kunt verwachten (binnen een jaar), welke uitgaven later komen (2-5 of 6-10 jaar), en hoe lang onderdelen nog meegaan. De keuring bepaalt niet de marktwaarde, kijkt niet achter muren en zegt niets over energiezuinigheid of juridische zaken. Kort gezegd: de keuring gaat over techniek en kosten, de taxatie over waarde, en specialisten doen verdiepend onderzoek als dat nodig is.
Hier zie je in één oogopslag wat een bouwkundige keuring wel en niet doet:
| Wel | Niet |
|---|---|
| Technische staat controleren | Waarde bepalen |
| Kosten reparaties inschatten | Netheid beoordelen |
| Onderhoudsadvies geven | Diepteonderzoek fundering/asbest/elektra |
| Keuring | Taxatie |
|---|---|
| Technisch onderzoek | Marktanalyse |
| Visuele inspectie | Waarde bepalen |
| Kostenraming | Vergelijkbare woningen |
| Levensduur onderdelen | Correcties & trends |
Voorbeelden van wat gemist kan worden: lekkages die alleen bij regen zichtbaar zijn, houtrot achter kozijnen, elektrische problemen in afgesloten groepen, of scheuren in de fundering onder vloerbedekking. Daarom krijg je soms het advies om extra onderzoek te laten doen.
Het rapport legt vast hoe de woning er op dat moment uitziet. Dit helpt bij je onderzoeksplicht als koper en biedt een referentie als er later problemen ontstaan. Het rapport bevat genummerde foto’s, meetwaarden, locatiecodes, datum en tijd, en een beschrijving van de bevindingen.
Ook bij nieuwbouw kan een keuring nuttig zijn. Denk aan uitvoeringsfouten of bekende problemen die financiële gevolgen hebben. Voorbeelden zijn scheuren bij snel gebouwde huizen, condens, lekkages na oplevering, verkeerd afschot, problemen met ventilatie of bekende defecten bij bepaalde kozijnen of prefab onderdelen.
De keuring helpt bij het onderbouwen van garantieclaims en het vaststellen van herstelpunten als er problemen zijn of als de financier daarom vraagt.
Koop je een appartement? Dan kijk je niet alleen naar je eigen woning, maar ook naar het onderhoudsplan van de Vereniging van Eigenaren (VvE). De keuring bekijkt je privégedeelte (vloeren, wanden, installaties) én de gemeenschappelijke delen die toegankelijk zijn (dak, galerijen, lifthal).
Belangrijk is de koppeling met het Meerjarenonderhoudsplan (MJOP): komen de bevindingen van de keuring overeen met het MJOP? Zijn er verschillen, zoals uitgesteld schilderwerk? Achterstallig onderhoud kan leiden tot hogere VvE-bijdragen en mogelijk schade aan jouw deel.
Toegang tot de woning voor een keuring is een kwestie van afspraken. Soms weigert een verkoper dit. Je kunt dan het volgende doen:
Maak duidelijke afspraken over toegang, het doel van de keuring en wat er gebeurt als volledig onderzoek niet mogelijk blijkt.
De timing van een bouwkundige keuring is belangrijk. Door slimme afspraken in het koopcontract bescherm je jezelf en zorg je dat alles op tijd gebeurt. Je kunt een keuring doen vóór je bod, na je bod maar vóór het tekenen van de koopakte, of binnen de periode waarin je nog van de koop af kunt zien. Maak duidelijke afspraken over wanneer je mag ontbinden en plan voldoende tijd in voor de keuring en het rapport.
Wanneer je een keuring laat uitvoeren, hangt af van de situatie op de huizenmarkt en hoeveel risico je wilt nemen. In het koopcontract leg je vast wanneer je mag stoppen of opnieuw kunt onderhandelen. De benodigde tijd voor de keuring bepaalt hoe je je bod inricht. Is er veel concurrentie? Neem dan een voorbehoud op en handel snel. Bij minder druk kun je eerst een keuring doen en dan pas bieden. Voor lastige woningen heb je meer tijd nodig. Zorg voor duidelijke afspraken over deadlines, maximale herstelkosten en wat je moet aanleveren. Plan de keuring ruim op tijd.
Een keuring vóór je bod geeft meer zekerheid en een beter onderbouwd bod. Je weet precies waar je aan toe bent. Nadeel: je maakt kosten voor een huis dat je misschien niet koopt. Een keuring na je bod, met een voorbehoud in het contract, laat je sneller bieden. Maar dan moet je wel snel schakelen en heb je soms weinig tijd om opnieuw te onderhandelen. In een krappe markt is snelheid belangrijk, in een rustige markt kun je meer tijd nemen voor onderzoek.
Een goede ontbindende voorwaarde beschrijft duidelijk wanneer je van de koop af mag zien. Bijvoorbeeld: “Koper heeft tot [datum, 17:00] het recht de koop te ontbinden als uit het bouwkundig rapport blijkt dat directe herstelkosten de som van €[bedrag] overschrijden. Koper overlegt het rapport en een schriftelijke verklaring binnen de termijn.” Omschrijf goed wat onder directe kosten valt, kies een passend drempelbedrag en maak duidelijk hoe je de verkoper informeert. Zorg dat deze afspraken passen bij andere voorwaarden in het contract.
Komt de keuring met grote problemen? Werk dan stap voor stap. Verzamel alle bevindingen en kosten. Laat eventueel extra onderzoek doen. Kom met een onderbouwd voorstel voor een verlaging van het bedrag of herstelafspraken. Kom je er niet uit? Dan kun je binnen de afgesproken termijn de koop ontbinden. Zorg dat je alle documenten klaar hebt: het keuringsrapport, offertes en een begeleidende brief.
Reken op 2 tot 7 werkdagen om een keuring te plannen. De keuring zelf duurt meestal 1,5 tot 3 uur. Het rapport ontvang je vaak 1 tot 3 werkdagen na de keuring. Plan ook 2 tot 3 extra dagen in voor aanvullend onderzoek, zeker in drukke periodes. Stem de termijnen voor ontbinding en financiering goed af op deze doorlooptijden.
De waarde van het rapport neemt af naarmate er meer tijd verstrijkt of er nieuwe gebeurtenissen zijn. Om te voorkomen dat je beslissingen neemt op basis van verouderde informatie, is het rapport meestal 3 tot 6 maanden bruikbaar voor standaardonderdelen, en 3 maanden voor zaken als vocht- of dakproblemen. Een nieuwe keuring is nodig na bijvoorbeeld storm, lekkage, verbouwing, langdurige leegstand, nieuwe scheuren of als het weer sterk afwijkt van het moment van inspectie.
De kosten en snelheid van een keuring hangen af van de complexiteit van de woning, de toegankelijkheid en de mate van spoed. Het bedrag verschilt per type woning, grootte, regio, de gewenste uitgebreidheid van het rapport en of er bijvoorbeeld ’s avonds geïnspecteerd moet worden. De doorlooptijd hangt af van de drukte bij de inspecteur, het seizoen, de bereikbaarheid van de woning en of er specialisten nodig zijn. Ook zaken als bijzondere details, lastig bereikbare daken of kruipruimtes, parkeermogelijkheden en beschikbare documenten spelen een rol.
Soms zijn er signalen die extra onderzoek vereisen. Bij de fundering kunnen dat scheefstand, scheuren, paalrot of een lage kruipruimte zijn. Voor het dak zijn blazen, plooien, lekkagesporen of doorbuiging redenen voor extra inspectie. Bij elektra kunnen oude bedrading, smeltsporen of aardingsproblemen aanleiding zijn voor een speciale NEN-inspectie. Verdacht materiaal zoals golfplaten of leidingisolatie vraagt om asbestonderzoek. Die samenvattingen van deze specialistische onderzoeken worden toegevoegd aan het hoofddossier.
Een compleet dossier voorkomt misverstanden en versnelt de beoordeling. Je hebt nodig:
Goede communicatie zorgt voor een kloppend dossier zonder tegenstrijdigheden. Na ontvangst van de keuring volgt een overlegmoment waarbij de taxateur het kostenoverzicht en de risico’s ontvangt en de inspecteur uitleg geeft over de aannames. De inspecteur levert het rapport en de brongegevens, de taxateur licht de waarde toe met verwijzingen en de adviseur zorgt voor een checklist en een samenvatting die aantoont dat alles klopt.
Banken en andere geldverstrekkers gebruiken bouwkundige keuringen om te bepalen of ze je een hypotheek willen verstrekken en onder welke voorwaarden. Als de keuring problemen aan het licht brengt, kan dit betekenen dat je eerst reparaties moet uitvoeren, dat er geld apart wordt gezet voor herstel, of dat bepaalde uitgaven niet in je hypotheek kunnen worden opgenomen.
Elke geldverstrekker hanteert eigen regels over wanneer een keuring nodig is en wat er met de uitkomsten gebeurt. Een keuring is soms verplicht, bijvoorbeeld als er aanwijzingen zijn dat de woning technische problemen heeft. De bevindingen kunnen invloed hebben op de waarde van het huis en de opbouw van je lening. Vaak krijg je dan te maken met voorwaarden, zoals verplichte reparaties voordat je de sleutel ontvangt.
Een keuring wordt vaak gevraagd bij oudere woningen, huizen in gebieden met risico op funderingsproblemen, of als er tijdens de bezichtiging al gebreken zichtbaar zijn. Ook bij signalen van asbest, vocht of houtrot kan een keuring nodig zijn. Hetzelfde geldt voor scheuren in muren, onduidelijke documentatie, recente schadeclaims of een opvallende verbouwgeschiedenis.
De staat van de woning bepaalt in welke risicogroep je hypotheek valt. Meer technische problemen betekenen vaak een hogere rente. Door gebreken te laten repareren en dit goed te documenteren, kun je soms in een lagere risicogroep terechtkomen. De bank kijkt vooral naar de ernst van de problemen, de voorspelbaarheid van de uitgaven en de levensduur van belangrijke onderdelen van de woning.
Soms wordt er een bouwdepot geopend voor reparaties. Je levert dan een begroting in en maakt afspraken over de looptijd en uitbetaling. Het geld wordt in delen uitgekeerd, telkens als je kunt aantonen dat een deel van het werk is gedaan. Als je niet op tijd klaar bent, vervalt het resterende bedrag.
Of je de kosten voor keuring en herstel kunt meefinancieren, hangt af van de bank en de maximale LTV. Uitgaven die bijdragen aan de waarde en energiezuinigheid van de w