Sommige kosten die je maakt als je een hypotheek afsluit of oversluit, mag je aftrekken van de belasting, zolang ze direct te maken hebben met het regelen van je lening. In dit artikel lees je precies welke kosten wel en niet aftrekbaar zijn, waar je op moet letten bij je belastingaangifte en hoe je voorkomt dat je belangrijke aftrekposten mist.
Geschreven op 5 september 2025
Bij het afsluiten of oversluiten van een hypotheek zijn bepaalde kosten eenmalig aftrekbaar bij de belastingaangifte, mits deze direct noodzakelijk zijn voor het verkrijgen, behouden of aanpassen van de hypotheek. Denk hierbij aan advies- en bemiddelingskosten, afsluitkosten van de bank, taxatiekosten, notariskosten voor de hypotheekakte, NHG-bijdrage, kosten voor een bankgarantie, bereidstellingsvergoeding en boeterente bij vervroegd aflossen. Deze kosten mogen alleen worden afgetrokken in het jaar waarin ze daadwerkelijk zijn betaald en uitsluitend als de lening een eigenwoningschuld betreft.
Niet alle kosten rondom de aankoop van een woning zijn aftrekbaar. Kosten voor de leveringsakte, overdrachtsbelasting, makelaarskosten, bouwkundige keuringen, taxaties zonder financieringsdoel, verhuiskosten, inrichtingskosten, verbouwing of onderhoud en advies over de aankoopstrategie vallen buiten de aftrek. Het doel van de uitgave bepaalt of deze meetelt: alleen kosten die direct samenhangen met de financiering van de eigen woning zijn aftrekbaar.
Voor fiscale aftrekbaarheid moet de lening aan strikte voorwaarden voldoen: de lening is voor de eigen woning, wordt annuïtair of lineair afgelost binnen dertig jaar en de kosten moeten aantoonbaar zijn met facturen. Aftrekbare kosten mogen slechts één keer worden opgevoerd, in het jaar van betaling. Bij de belastingaangifte is het belangrijk om alle relevante documenten te bewaren en de kosten correct te specificeren.
Als je een hypotheek afsluit of oversluit, kun je bepaalde kosten aftrekken bij je belastingaangifte. Let op: het gaat uitsluitend om eenmalige kosten die noodzakelijk zijn om je hypotheek te verkrijgen, te behouden of over te sluiten. Je mag deze kosten alleen aftrekken in het jaar waarin je ze daadwerkelijk betaalt. Dit geldt alleen als je hypotheek een eigenwoningschuld is.
Hieronder vind je een overzichtelijke tabel met de belangrijkste aftrekbare kosten bij het kopen van een huis met een hypotheek:
| Aftrekbare uitgaven | Korte omschrijving |
|---|---|
| Bereidstellingsvergoeding | Renteaanbod verlengen |
| Taxatie | Leenwaarde bepalen |
| Notarishonorarium | Hypotheekakte |
| Kadastrale inschrijving | Hypotheek registreren |
| Bankgarantie | Vervanging waarborgsom |
| Dossier- en acceptatiekosten | Bankafhandeling |
| Afkoop opslag | Renteklasseaanpassing |
Kosten voor de leveringsakte, eigendomsgegevens of een energielabel zijn niet aftrekbaar.
Je mag advieskosten aftrekken als het advies vooral betrekking heeft op het regelen of aanpassen van je hypotheek. Staat er op de factuur ook iets anders, zoals verzekeringen of financiële planning? Dan moet je de bedragen splitsen. Op de factuur moet duidelijk vermeld staan dat het om “hypotheekadvies/bemiddeling eigen woning” gaat, met een omschrijving van het doel en de werkzaamheden. Kosten voor verzekeringen of algemene financiële planning zijn niet aftrekbaar.
De bank kan eenmalige kosten rekenen voor het regelen van je offerte en hypotheekakte. Denk aan acceptatie- en beoordelingskosten, dossierkosten, risicoklasse-indeling en passeerkosten. Maandelijkse service-abonnementen, kosten voor je betaalrekening of extra bankpassen vallen hier niet onder. Boetes of opslagen voor te laat betalen zijn ook niet aftrekbaar.
Een taxatie is aftrekbaar als deze verplicht is voor je hypotheek of voor NHG. De taxatie moet uitgevoerd zijn door een erkend taxateur, voldoen aan de eisen en geldig zijn binnen de offertetermijn. Ook digitale taxaties zijn aftrekbaar als je bank ze accepteert.
De eenmalige bijdrage voor de Nationale Hypotheek Garantie (NHG) mag je volledig aftrekken in het jaar dat je deze betaalt. Sluit je over naar een nieuwe lening met NHG? Dan mag je de nieuwe bijdrage ook aftrekken. Voeg je leningen samen, dan reken je de bijdrage toe aan de nieuwe NHG-lening, maar je krijgt geen aftrek voor eerder betaalde bijdragen.
Kosten voor een bankgarantie zijn aftrekbaar als deze bedoeld zijn als vervanging van de waarborgsom bij je hypotheek. De garantie moet via je hypotheekverstrekker lopen, gekoppeld zijn aan je koopovereenkomst, en het tarief moet op het garantiebewijs of de factuur staan. Rente over je eigen gestorte waarborgsom of administratiekosten van derden zonder relatie met je hypotheek zijn niet aftrekbaar.
Betaal je voor het verlengen of reserveren van een renteaanbod? Dan zijn deze kosten aftrekbaar, maar alleen als ze gekoppeld zijn aan een specifiek aanbod met offertenummer, de verlengingsperiode vooraf is afgesproken en je de betaling aan je bank doet. Boetes voor het overschrijden van de passeertermijn buiten de afgesproken verlengingsregeling zijn niet aftrekbaar.
Los je je oude hypotheek vervroegd af bij oversluiten? Dan mag je het renteverlies (de boeterente) aftrekken. Je moet wel onderscheid maken tussen het renteverlies (dat is aftrekbaar) en administratiekosten (die zijn niet aftrekbaar), en alleen als je oversluit naar een nieuwe eigenwoningschuld. Bij een consumptieve lening is er geen aftrek mogelijk.
Bij het kopen van een huis krijg je te maken met verschillende kosten. Niet alles mag je aftrekken bij de belasting. Denk aan kosten voor het eigenaar worden, je huis gebruiksklaar maken, verhuizen, inrichten of diensten die niet direct met je hypotheek te maken hebben. Alleen kosten die direct samenhangen met het verkrijgen of behouden van je lening zijn aftrekbaar. De niet-aftrekbare kosten vallen onder diverse categorieën, zoals belastingen, overdrachtskosten, eigendomsoverdracht, aankoopbegeleiding, technische keuringen, taxaties zonder financieringsdoel, verhuizing, inrichting en bouw- of onderhoudskosten.
Hieronder vind je een tabel met voorbeelden van niet-aftrekbare kosten:
| Niet-aftrekbare uitgaven | Korte omschrijving |
|---|---|
| Overdrachtsbelasting | Eigenaar worden |
| Leveringsakte | Eigendomsoverdracht |
| Makelaarskosten | Aankoopbegeleiding |
| Bouwkundige keuring | Staat woning |
| Taxatie (niet hypotheek) | WOZ/verzekering |
| Verhuiskosten | Verhuizen/inrichten |
| Verbouwing/onderhoud | Investering huis |
| Advies aankoop | Koopstrategie |
Deze kosten horen niet bij de financieringskosten, omdat ze bedoeld zijn voor andere zaken dan je hypotheek. Je betaalt bijvoorbeeld voor het eigenaar worden (zoals overdrachtsbelasting en de leveringsakte), voor het woonplezier (inrichting en verbouwing), voor hulp bij de aankoop (makelaar en keuring) of voor taxaties die niet voor de hypotheek zijn. Of je nu wel of geen hypotheek hebt, deze kosten blijven niet-aftrekbaar.
Hieronder vind je een lijst met veelvoorkomende niet-aftrekbare kosten:
Het doel van de kosten bepaalt of je ze mag aftrekken. Ook als een uitgave samenvalt met het koopproces of een financieringsvoorbehoud, maakt dat de kosten niet aftrekbaar. Het is handig om per soort kosten te weten waarom deze niet meetellen en welke misverstanden er bestaan.
Bij de overdracht van een huis betaal je overdrachtsbelasting. Deze belasting is niet aftrekbaar, omdat het gaat om het eigenaar worden en niet om het regelen van de financiering. Soms denken mensen dat deze kosten aftrekbaar zijn als je ze meefinanciert, maar dat klopt niet.
Je hypotheek is alleen fiscaal aftrekbaar als je lening aan bepaalde eisen voldoet. De lening moet voor je eigen huis zijn en je moet binnen dertig jaar de hele lening terugbetalen. Kosten die je maakt voor het afsluiten van de hypotheek mag je één keer aftrekken, namelijk in het jaar waarin je ze betaalt. Waarvoor je de lening gebruikt, bepaalt hoe je moet aflossen, hoe lang je recht hebt op aftrek en wanneer je kosten mag aftrekken.
De regels voor het aftrekken van rente en kosten zijn vrij strikt. Je lening moet voor je eigen woning zijn, je moet op een goedgekeurde manier aflossen, je hebt maximaal dertig jaar aftrek per persoon of leningdeel, en eenmalige kosten trek je alleen af in het jaar dat je ze betaalt. Het is duidelijk: je voldoet aan de voorwaarden of niet.
Hieronder vind je de belangrijkste voorwaarden waaraan je hypotheek moet voldoen om fiscaal aftrekbaar te zijn:
Alleen het deel van je lening dat je gebruikt voor het kopen, onderhouden of verbeteren van je huis is aftrekbaar. Denk aan de aankoop, verbouwingskosten of het afkopen van erfpacht. Gebruik je een deel voor iets anders, zoals een auto of het afbetalen van andere schulden? Dan mag je over dat deel geen rente aftrekken. Bij een lening met verschillende doelen moet je duidelijk aangeven welk deel voor je huis is gebruikt. Alleen dat deel telt mee voor de aftrek.
Voor nieuwe hypotheken moet je de lening volledig aflossen binnen de afgesproken periode. Dit doe je via een annuïtair of lineair schema, waarbij je elke maand een deel terugbetaalt tot alles is afgelost. Neem je een betaalpauze en herstel je het schema niet? Dan kun je tijdelijk je recht op aftrek verliezen. Extra aflossen mag altijd en heeft geen nadelige gevolgen voor je aftrek.
Je mag de rente maximaal dertig jaar aftrekken. Dit geldt per persoon en per leningdeel. Sluit je je hypotheek over? Dan loopt de teller gewoon door en neem je de resterende jaren mee naar de nieuwe lening. Partners hebben ieder hun eigen termijn, afhankelijk van hun aandeel in het huis of de lening. Je kunt dus niet opnieuw beginnen met dertig jaar aftrek als je overstapt naar een andere hypotheek.
Als je aftrekbare kosten meeneemt in je hypotheek, blijven deze kosten gewoon aftrekbaar. Het leningdeel dat je gebruikt voor je huis blijft dan eigenwoningschuld. Gebruik je een deel van de lening voor iets anders dan je woning? Dan heb je over dat deel geen recht op aftrek. Dit kan er ook voor zorgen dat een deel van je lening niet meer als eigenwoningschuld wordt gezien.
Als je belastingaangifte doet, vul je de rente en kosten van je hypotheek in bij het onderdeel over je eigen woning. Je moet deze kosten kunnen aantonen met duidelijke facturen en afrekeningen. Krijg je rente over je bouwdepot? Dan trek je dit af van de hypotheekrente die je betaalt. Zorg dat je voor alle kosten een specificatie hebt, zoals de afrekening van de notaris en offertes die laten zien waar je precies voor betaalt.
Je vult je hypotheekuitgaven in bij “Hypotheek en eigen woning” in je aangifte. Hiervoor heb je verschillende documenten nodig: facturen van je adviseur, taxateur en notaris, maar ook bewijzen van NHG-kosten en bankgarantie als je die hebt. Daarnaast heb je een overzicht nodig van afsluit- en bereidstellingskosten, informatie over eventuele boeterente en de volledige notarisafrekening. Met deze documenten kun je aantonen dat je recht hebt op aftrek.
Er zijn regels voor het invullen van de verschillende velden, het moment waarop je kosten mag aftrekken, welke bewijsstukken je nodig hebt en hoe je omgaat met rente die je ontvangt over je bouwdepot. Al deze punten bepalen samen hoe je je hypotheekuitgaven correct verwerkt in je aangifte en in welk jaar je ze mag aftrekken.
Je geeft alle bedragen per type kosten op in het eigenwoninggedeelte van je aangifte. Houd rente en andere financieringskosten apart. Heb je een factuur waarop verschillende kosten staan? Splits deze dan uit om te voorkomen dat je iets dubbel opgeeft. Elke kostenpost mag je maar één keer aftrekken, dus controleer goed of je niets dubbel invult.
Bewaar alle originele facturen en specificaties per type kosten. Controleer per factuur of duidelijk is waarvoor de dienst was, of de datum en het adres kloppen en of de verschillende posten goed zijn uitgesplitst. Bij taxaties check je of de validatie in orde is, bij de notarisafrekening let je op de specificatie van de aktes en bij NHG bewaar je de berekening en het bewijs van de bankgarantie. Deze documenten heb je nodig als de Belastingdienst om bewijs vraagt.
Heb je een bouwdepot? Dan ontvang je vaak rente over het geld dat op die rekening staat. Deze depotrente trek je af van de hypotheekre