Als je winst maakt bij de verkoop van je huis, moet je die winst gebruiken voor je volgende woning voordat je weer volledige hypotheekrenteaftrek krijgt. De bijleenregeling zorgt ervoor dat je niet dubbel voordeel hebt en bepaalt hoeveel belastingvoordeel je krijgt bij een nieuwe hypotheek. In dit artikel lees je precies hoe deze regeling werkt, waar je op moet letten en wat dit betekent voor je volgende huis.
Geschreven op 5 september 2025
De bijleenregeling bepaalt dat als je je huis verkoopt met winst, je deze overwaarde eerst moet gebruiken voor de aankoop van een nieuwe woning. Alleen over het bedrag dat je daarna nog moet lenen, mag je hypotheekrente aftrekken. Deze regeling geldt drie jaar na de verkoop van je oude huis. Koop je binnen die periode een nieuw huis, dan wordt je recht op renteaftrek beperkt door de hoogte van je eigenwoningreserve (EVR), die gelijk is aan de overwaarde uit je vorige woning.
De EVR wordt per persoon vastgesteld op het moment van overdracht en blijft drie jaar geldig. Je mag alleen bepaalde verkoopkosten van de overwaarde aftrekken. Bij gezamenlijke verkoop wordt de EVR verdeeld naar eigendomspercentage. Leen je meer dan je EVR, dan wordt je hypotheek gesplitst: alleen over het deel tot aan de EVR krijg je renteaftrek. Het overige deel valt buiten de fiscale voordelen en verhoogt je maandlasten.
De bijleenregeling heeft invloed op hoeveel je kunt lenen en op je belastingvoordeel. Je kunt je hypotheek flexibel indelen, bijvoorbeeld met een bouwdepot of overbruggingslening, maar de regels rondom EVR en renteaftrek blijven leidend. Bij bijzondere situaties, zoals scheiding, nieuwbouw of emigratie, gelden specifieke bepalingen, maar het basisprincipe van de regeling blijft hetzelfde.
Stel, je verkoopt je huis en maakt winst. Wat gebeurt er als je daarna een nieuw huis koopt? De bijleenregeling bepaalt hoeveel hypotheekrente je mag aftrekken. Je moet de winst (de extra opbrengst) eerst gebruiken voor je nieuwe woning. Pas daarna mag je rente aftrekken over het bedrag dat je nog moet lenen. Koop je binnen drie jaar een nieuw huis? Dan geldt deze regel voor jou. Het principe is eenvoudig: je mag niet én je winst behouden én volledige renteaftrek krijgen.
Hieronder vind je de belangrijkste aspecten van de bijleenregeling in een overzichtelijke tabel:
| Punt | Kern |
|---|---|
| Start regeling | Na overdracht oude woning |
| Geldigheid | 3 jaar |
| Eerst verkopen, dan kopen | Opbrengst direct gebruiken |
| Eerst kopen, dan verkopen | Tijdelijk volledige aftrek |
| Niet volledig gebruiken | Aftrek beperkt |
De bijleenregeling koppelt de winst uit je oude huis aan je recht op renteaftrek bij je nieuwe hypotheek. Dit geldt als je verhuist van het ene koophuis naar het andere. Het gaat alleen om echte verhuizingen, niet om het oversluiten van een lening.
De eigenwoningreserve (EVR) is het bedrag aan overwaarde dat je overhoudt na verkoop van je huis. Dit bedrag kun je gebruiken voor je volgende woning. De EVR wordt per persoon berekend op het moment dat je je huis overdraagt. Hoeveel EVR je krijgt, hangt af van je aandeel in het huis en wie de hypotheek heeft betaald. De EVR blijft drie jaar geldig. Je mag alleen uitgaven die direct met de verkoop te maken hebben van de overwaarde aftrekken.
Hier zie je de berekening van de EVR in een tabel:
| Onderdeel | Toelichting |
|---|---|
| Verkoopopbrengst | Uit transportakte |
| – Verkoopuitgaven | Aftrekbare kosten |
| – Hypotheekschuld | Op leveringsdatum |
| = EVR | Eigenwoningreserve |
Je neemt dus de verkoopopbrengst, trekt de aftrekbare verkoopuitgaven af en ook de resterende hypotheekschuld. Gebruik de bedragen van de dag van levering. Is de uitkomst negatief? Dan heb je geen EVR. Boeterente telt meestal niet als verkoopuitgave, behalve als het op de leveringsdatum als schuld wordt verwerkt.
Hieronder zie je welke uitgaven je wel en niet mag aftrekken bij de verkoop van je huis:
Verkoop je meerdere huizen? Dan kun je per persoon meerdere EVR’s opbouwen. Bij gezamenlijk eigendom wordt de EVR verdeeld volgens het eigendomspercentage en wie de hypotheek heeft betaald. Elke EVR heeft een eigen vervaldatum. Bij scheiding of uitkoop wordt de EVR opnieuw verdeeld volgens de afspraken die dan gelden. De driejaarstermijnen blijven aan de oorspronkelijke persoon gekoppeld en kunnen naast elkaar bestaan.
Hier zie je welke uitgaven wel of niet meetellen voor de fiscale aankoopwaarde van je nieuwe huis:
Leen je meer dan je EVR? Dan wordt je hypotheek in twee delen gesplitst. Over het bedrag boven de EVR krijg je geen belastingvoordeel meer. Je hypotheek bestaat dan uit een deel met renteaftrek (tot aan de EVR) en een deel zonder. De bank houdt deze delen apart bij en zet ze los in je hypotheekcontract. Dit heeft invloed op hoeveel je kunt lenen en hoe de bank naar je aanvraag kijkt.
Je berekent je maximale aftrekbare hypotheek door de koopprijs en eventuele verbouwingskosten bij elkaar op te tellen en daar de EVR vanaf te halen. Stel: je koopt een huis van 500.000 euro en de EVR is 80.000 euro. Dan krijg je over maximaal 420.000 euro renteaftrek. Alles wat je meer leent, komt in een apart leningdeel zonder renteaftrek.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kijkt naar het totaalbedrag van je hypotheek, of delen nu wel of niet aftrekbaar zijn. Zolang je totale lening binnen de NHG-grens blijft en je het geld gebruikt voor toegestane doelen, kun je NHG krijgen. Door de EVR kan het zijn dat je een lager bedrag met NHG financiert, omdat een deel van je lening niet aftrekbaar is. De borgtochtprovisie en dekking worden berekend over het volledige NHG-bedrag, niet alleen over het deel met aftrek.
Je kunt op verschillende manieren omgaan met de waarde van je huis, het moment waarop je zaken regelt en hoe je je lening opbouwt. Deze keuzes bepalen of je belastingvoordeel krijgt en hoeveel je maandelijks betaalt. Je kunt bijvoorbeeld kiezen wanneer je eigen geld inbrengt, tijdelijk een overbruggingslening nemen, een bouwdepot gebruiken, bepalen of je eerst koopt of verkoopt, je oude rente meenemen en kiezen hoe je je lening verdeelt. Al deze keuzes hebben invloed op je belastingvoordeel en de voorwaarden waaronder je een hypotheek krijgt.
Je kunt zelf bepalen wanneer en hoe je je financiering regelt. Je kunt waarde direct gebruiken bij de overdracht of later inzetten. Ook kun je de hoogte van een overbruggingslening afstemmen op wat je verwacht over te houden na verkoop van je oude woning. Voor verbouwingen kun je een depot gebruiken, en je bepaalt zelf of je eerst koopt of verkoopt. Voor het deel van je lening met belastingvoordeel kun je vaak je oude rente meenemen. Je kiest zelf de vorm: annuïtair of lineair voor het deel met belastingvoordeel, en eventueel een andere vorm voor het deel zonder voordeel.
Omdat je niet altijd precies weet wanneer je dit geld krijgt, is het belangrijk om vooruit te denken. Je kunt de waarde direct bij de aankoop van je nieuwe huis inzetten, tijdelijk een overbruggingslening nemen, het geld gebruiken voor verbouwingsuitgaven die meetellen, of minder gebruiken voor uitgaven zonder belastingvoordeel. Als je de waarde pas later inbrengt, kan het zijn dat je tijdelijk geen belastingvoordeel hebt, tot je het geld daadwerkelijk gebruikt.
Met een overbruggingslening kun je de periode overbruggen tot je het geld van je oude huis ontvangt. Het belastingvoordeel kan tijdelijk anders zijn tot je oude huis echt verkocht is. Hoeveel je kunt lenen hangt af van wat je verwacht over te houden, met wat extra ruimte voor zekerheid. Je krijgt alleen belastingvoordeel over het deel dat bij je nieuwe huis hoort. Zodra je oude huis is verkocht, moet je de overbruggingslening aflossen. Wat daarna overblijft, wordt opnieuw beoordeeld volgens de regels.
Met een bouwdepot kun je alleen verbouwingen financieren die meetellen voor belastingvoordeel. Denk aan een dakkapel, een nieuwe keuken of isolatie. Losse spullen of tuinonderhoud tellen niet mee. Je moet de uitgaven binnen een bepaalde tijd doen en de facturen moeten op jouw naam staan. Er zijn tussentijdse controles. Geld dat je niet gebruikt, wordt volgens speciale regels behandeld.
De volgorde waarin je koopt en verkoopt bepaalt hoe je hypotheek tijdelijk wordt behandeld en later definitief wordt vastgesteld binnen drie jaar. Belangrijke momenten zijn het tekenen van de koopakte, het financieringsvoorbehoud, de overdracht en bij nieuwbouw het moment dat je het huis in gebruik neemt. Als je eerst koopt, krijg je tijdelijk extra ruimte, die later wordt herberekend. Als je eerst verkoopt, werkt alles direct door zonder herberekening.
Je kunt je huidige rente alleen meenemen voor het deel van je lening met belastingvoordeel. Dit bedrag kan niet hoger zijn dan het deel waarvoor je voordeel krijgt. Wat overblijft, wordt gezien als een nieuwe lening zonder voordeel. De looptijd en voorwaarden moeten goed aansluiten en de resterende rentevaste periode wordt per leningdeel bepaald.
Nieuwe leningen met belastingvoordeel moet je volgens een annuïtair of lineair schema aflossen. Voor het deel met belastingvoordeel geldt deze eis vanaf het begin. Als je hiervan afwijkt, verlies je het recht op voordeel. Voor het deel zonder voordeel mag je zelf kiezen hoe je aflost, bijvoorbeeld aflossingsvrij, als de bank dat goedkeurt.
Leningdelen zonder belastingvoordeel of die aflossingsvrij zijn, vallen buiten de eigenwoningschuld en worden anders belast. Deze delen worden apart geregistreerd en tellen mee voor je vermogen. Je hebt een duidelijke splitsing nodig in je contract, een goede verdeling van betalingen, correcte belastingaangifte en jaarlijkse controle.
Soms loopt het anders dan gepland. Denk aan een scheiding, samenwonen met een nieuwe partner, emigratie of het kopen van een nieuwbouwwoning. In zulke situaties gelden er andere regels voor je EVR en je rechten op renteaftrek. Ook de datums waarop alles wordt berekend kunnen afwijken.
Bij bijzondere gevallen draait het om de manier waarop EVR, eigenwoningverleden en aftrekrechten in de praktijk uitpakken. Het is handig om te weten wie recht heeft op welk deel, wanneer alles wordt vastgesteld en hoe verschillende gevallen elkaar beïnvloeden als je naar een nieuwe woning verhuist. De basisregels blijven hetzelfde, maar de toepassing kan per geval verschillen.
Bij een scheiding worden de EVR en rechten verdeeld op basis van wie eigenaar is en hoe de schulden worden verdeeld. Koop je je partner uit? Dan veranderen de aankoopkosten van de woning. De vertrekkende partner krijgt een persoonlijke EVR die past bij zijn of haar aandeel in de woning. De termijn begint te lopen vanaf het moment van verkoop of toedeling. Blijf je in de woning? Dan tel je de uitkoopsom op bij je aankoopkosten. Je eigenwoningverleden loopt gewoon door als de woning je hoofdverblijf blijft. De datum van de toedelingsakte of levering bepaalt wanneer rechten ontstaan of vervallen.
Je persoonlijke EVR blijft altijd van jou, ook als je gaat samenwonen of trouwen. EVR’s van verschillende personen worden niet bij elkaar opgeteld. Bij een gezamenlijke aankoop brengt iedereen zijn eigen EVR in, naar verhouding van het aandeel in de woning. Zijn de aandelen ongelijk? Dan wordt de EVR per persoon evenredig toegepast. Huwelijkse voorwaarden bepalen wie eigenaar is, maar veranderen niets aan het ontstaan of vervallen van je persoonlijke EVR.
Heb je een restschuld na de verkoop van je huis? Dat staat los van je EVR en geeft geen recht op renteaftrek