Als je je huis verkoopt met winst, moet je die overwaarde eerst gebruiken als je een nieuw huis koopt. Dit heet de eigenwoningreserve en bepaalt hoeveel je met belastingvoordeel mag lenen. In dit artikel lees je precies hoe de regels werken, hoe je het bedrag berekent en waar je op moet letten als je een volgend huis koopt. Zo weet je precies waar je aan toe bent.
Geschreven op 5 september 2025
De eigenwoningreserve (EWR) ontstaat wanneer je je huis verkoopt met winst. Dit bedrag aan overwaarde moet je volgens de bijleenregeling eerst gebruiken bij de aankoop van een nieuwe woning. Je mag pas een nieuwe hypotheek met renteaftrek afsluiten nadat je de EWR volledig hebt ingezet. Hierdoor bepaalt de EWR hoeveel je maximaal met belastingvoordeel kunt lenen; leen je meer, dan valt het extra deel in box 3 en is de rente daarover niet aftrekbaar.
De EWR wordt berekend door van de verkoopopbrengst de verkoopkosten en de resterende hypotheekschuld af te trekken. Alleen uitgaven die direct met de verkoop te maken hebben, zoals makelaarskosten en notariskosten, tellen mee. De EWR blijft drie jaar geldig vanaf de verkoopdatum. Heb je meerdere huizen met winst verkocht, dan krijg je voor elke verkoop een aparte deelreserve, elk met een eigen looptijd.
Bij bijzondere situaties, zoals scheiden of overlijden, wordt de EWR verdeeld op basis van eigendom. Een goede administratie is belangrijk: bewaar alle relevante papieren en let op de geldende termijnen. Zo weet je precies hoeveel je met belastingvoordeel kunt lenen en voorkom je dat een deel van je EWR vervalt zonder dat je er gebruik van hebt gemaakt.
Stel, je verkoopt je huis en houdt daar geld aan over. Wat doe je met die overwaarde als je een nieuw huis koopt? Hier komen de eigenwoningreserve (EWR) en de bijleenregeling in beeld. Deze regels bepalen hoeveel van je overwaarde je eerst moet gebruiken bij het kopen van een volgende woning. Ze bepalen ook welk deel van je nieuwe hypotheek je mag aftrekken van de belasting (box 1) en welk deel niet (box 3).
De EWR is simpel gezegd het bedrag aan overwaarde dat je hebt. De bijleenregeling bepaalt dat je die overwaarde eerst moet gebruiken voordat je een nieuwe hypotheek met renteaftrek mag afsluiten.
Dit heeft direct invloed op hoeveel eigen geld je moet inbrengen, hoeveel je maximaal met belastingvoordeel kunt lenen, en of je een deel van je hypotheek zonder renteaftrek afsluit. Deze regels gelden altijd, ongeacht de rente of het maximale leenbedrag.
De EWR ontstaat als je je huis verkoopt met winst. Je berekent de EWR door te kijken naar wat je huis heeft opgebracht, daar de verkoopkosten vanaf te halen en ook wat je nog aan hypotheek moest aflossen. De EWR wordt officieel vastgesteld op de dag dat je huis bij de notaris wordt overgedragen. Alleen uitgaven die direct met de verkoop te maken hebben, tellen mee. Heb je eerder al huizen met winst verkocht? Dan krijg je voor elke verkoop een aparte reservepot.
Hieronder zie je in een overzichtelijke tabel hoe je de EWR berekent:
| Stap | Omschrijving |
|---|---|
| 1 | Verkoopopbrengst |
| 2 | – Verkoopkosten |
| 3 | – Restant hypotheek |
| 4 | = EWR |
Je mag alleen uitgaven aftrekken die direct met de verkoop te maken hebben. Denk aan de makelaar die je huis verkocht heeft, de notariskosten voor de overdracht, kosten voor het kadaster, een boete omdat je je hypotheek eerder aflost door de verkoop, en een bouwdepot dat je verplicht moet aflossen.
Hieronder vind je een tabel met uitgaven die wel en niet meetellen bij de EWR-berekening:
| Wel meetellen | Niet meetellen |
|---|---|
| Makelaar verkoop | Overdrachtsbelasting |
| Notariskosten overdracht | Taxatie nieuwe huis |
| Kadasterkosten verkoop | Hypotheekadvies nieuw |
| Boeterente verkoop | Notariskosten nieuwe hypotheek |
| Bouwdepot aflossen | Inrichting/verhuizing |
Hoe je verbouwingen hebt betaald, bepaalt of dit invloed heeft op je EWR. Verbouwingen die je uit eigen zak hebt betaald, veranderen je hypotheekschuld niet en hebben dus geen invloed op je EWR. Heb je een bouwdepot gebruikt voor verbouwingen? Dan wordt je hypotheekschuld hoger. Daardoor kan je EWR lager uitvallen omdat je meer schuld moet aflossen.
Alleen uitgaven voor aankoop of verbetering die je via je hypotheek hebt betaald, beïnvloeden je EWR. Bij nieuwbouw tellen de aanneemsom en goedgekeurd meerwerk dat via het bouwdepot is betaald mee als hypotheekschuld. Bij bestaande huizen tellen alleen aantoonbare verbeteringen mee die via het bouwdepot zijn betaald. Onderhoud of verbeteringen die je uit eigen geld hebt betaald, veranderen je schuld niet en hebben dus geen effect op je EWR.
De EWR blijft drie jaar geldig vanaf het moment dat je je vorige woning hebt verkocht. Heb je meerdere keren een huis verkocht met overwaarde? Dan heeft elk deel van de EWR een eigen termijn van drie jaar. Na die drie jaar vervalt dat deel en kun je het niet meer gebruiken bij het kopen van een nieuwe woning. Wil je er goed gebruik van maken, dan is het verstandig om binnen deze periode een nieuw huis te kopen.
Het maximale bedrag dat je met belastingvoordeel kunt lenen, bereken je zo: prijs van de woning min EWR min ander eigen geld. Dit is het maximale bedrag voor een hypotheek met belastingvoordeel. Hoe hoger je EWR, hoe minder je met belastingvoordeel kunt lenen.
Verkoop je je huis en koop je meteen een nieuw huis? Dan bepaalt het eigen geld uit de verkoop direct hoeveel rente je mag aftrekken op je nieuwe hypotheek. Wacht je langer met kopen en vervalt je eigen geld, dan kun je juist meer rente aftrekken omdat die beperking wegvalt. Het deel dat vervalt, krijg je niet meer terug.
Bij nieuwbouw is de rente over bedragen die meetellen voor je hypotheek aftrekbaar, maar alleen binnen het toegestane maximum. De aanneemsom en officieel extra werk via het bouwdepot zijn aftrekbaar, net als de rente die je tijdens de bouw betaalt. Bedragen die niet meetellen, zoals tuinaanleg die niet onder extra werk valt, of bedragen boven het maximum, vallen onder box 3. Over deze delen mag je geen hypotheekrente aftrekken.
Bij het verbouwen van je huis maakt het uit of het om verbetering of onderhoud gaat. Voor echte verbeteringen mag je hypotheekrente aftrekken, maar alleen binnen het box 1-maximum en nadat je verplicht je eigen geld hebt gebruikt. Voor gewoon onderhoud of inrichting geldt geen aftrek, ook niet als je daar je eigen geld voor gebruikt.
Sluit je je hypotheek over naar een andere bank? Dan verandert er niets aan welk deel aftrekbaar is. Het oorspronkelijke doel van je lening en het eigen geld dat je toen had, blijven bepalend. Door het oversluiten wordt vaak wel duidelijker welk deel van je schuld onder box 3 valt, omdat dit administratief beter wordt vastgelegd.
Een overbruggingskrediet gebruik je tijdelijk om de overwaarde van je huidige huis te overbruggen, niet om je nieuwe huis te kopen. De rente over dit krediet is meestal niet aftrekbaar. Het eigen geld dat je later uit de verkoop krijgt, zorgt er uiteindelijk voor dat je minder rente mag aftrekken op de hypotheek van je nieuwe huis.
Soms werkt de EWR en de bijleenregeling net even anders. Denk aan scheiden, overlijden, restschuld, verhuur of schenkingen. Hieronder lees je wat er in deze situaties gebeurt.
Heb je samen een huis? Dan deel je de EWR op basis van het eigendom. Koop je samen een huis, dan mag je zelf bepalen hoe je de EWR verdeelt, zolang het totaal maar klopt. Gaan jullie uit elkaar, dan wordt de EWR verdeeld volgens de afspraken over het eigendom. Ieder neemt dan zijn eigen deel mee, dat je later kunt gebruiken.
De EWR is persoonlijk. Overlijdt je partner, dan gaat zijn of haar deel niet automatisch naar jou. Je houdt alleen je eigen deel, met dezelfde startdatum en looptijd als voorheen. Het deel van je overleden partner vervalt.
Verkoop je je huis met verlies? Dan ontstaat er geen EWR. De bijleenregeling geldt dan niet en een restschuld telt niet als eigenwoningschuld. Je kunt in dit geval geen gebruik maken van de EWR-regeling bij het kopen van een volgende woning.
Verhuur je je woning tijdelijk? Dan kan de fiscale status van je huis veranderen. Een bestaande EWR uit een eerdere verkoop blijft gewoon bestaan. De statusverandering heeft wel invloed op de aftrekbaarheid van kosten en nieuwe leningen, maar niet op je opgebouwde EWR.
Een schenking of erfenis verandert niets aan je EWR-verplichting. Al je eigen geld, dus ook schenkingen en erfenissen, wordt samen met je EWR bekeken om te bepalen hoeveel je maximaal mag lenen met hypotheekrenteaftrek. De EWR blijft de grens voor aftrek; leen je meer, dan valt dat extra deel in box 3.
Hieronder vind je een paar voorbeelden van hoe de EWR en het box 1-plafond worden berekend:
Voor een kloppende berekening van de eigenwoningreserve heb je verschillende papieren nodig. Denk aan: