Zelf je hypotheek regelen zonder advies kan, maar dan moet je alles zelf uitzoeken en de risico’s goed snappen. In dit artikel lees je wat execution only precies is, welke regels en checks erbij horen en waar je op moet letten. Zo weet je of deze manier van een hypotheek afsluiten bij je past en voorkom je dure fouten.
Geschreven op 5 september 2025
Execution only betekent dat je zelf je hypotheek regelt zonder hulp van een adviseur. Je kiest en vraagt je hypotheek volledig zelfstandig aan, waarbij de geldverstrekker alleen feitelijke informatie en verplichte documenten verstrekt. Je bent zelf verantwoordelijk voor het begrijpen van alle voorwaarden, fiscale regels en risico’s. Er is geen persoonlijk advies, geen risicoprofiel en geen vergelijking op maat; alle keuzes en gevolgen zijn volledig voor jouw rekening.
Je moet slagen voor een kennis- en ervaringstoets om aan te tonen dat je de belangrijkste hypotheekzaken begrijpt. De aanbieder blijft neutraal en mag alleen waarschuwen bij misverstanden of fouten. In complexe situaties, zoals bij ondernemers, familieleningen of bijzondere inkomens, is execution only vaak niet mogelijk. Je regelt zelf alles: van het kiezen van de hypotheekvorm, rente en verzekeringen tot het verzamelen van documenten, het aanvragen en het afronden bij de notaris.
Execution only is goedkoper dan hypotheekadvies, maar het risico op dure fouten is groter. Je moet zelf alle belangrijke keuzes maken en de gevolgen overzien, zoals het risico op een hogere rente, gemist belastingvoordeel of boetes. Goed vergelijken, zorgvuldig documenteren en actief je hypotheek beheren zijn essentieel als je kiest voor deze route.
Wil je je hypotheek zelfstandig regelen zonder hulp van een adviseur? Dit heet execution only. Je kiest en vraagt je hypotheek volledig zelf aan. De geldverstrekker verstrekt alle verplichte informatie en verwerkt je aanvraag, maar helpt je niet bij het maken van keuzes.
Je ontvangt standaard productinformatie en moet zelf alle voorwaarden begrijpen, de fiscale regels kennen en de risico’s inschatten. Niemand vertelt je wat verstandig is of waarschuwt voor valkuilen. De verantwoordelijkheid ligt volledig bij jou.
Wat krijg je wel? Denk aan ESIS-documenten, productkaarten, uitleg over het proces, tarieven en acceptatieregels. Wat krijg je niet? Geen overzicht van je doelen, geen risicoprofiel, geen persoonlijke vergelijking en geen advies over mogelijke verbeteringen.
Je kiest dus zelf de hypotheekvorm, rente, looptijd, verzekeringen, verdeling van leningdelen, fiscale zaken en het moment van aanvragen. Je moet bevestigen dat je alles begrijpt en de risico’s accepteert.
Hier zie je in één oogopslag het verschil tussen execution only en hypotheekadvies:
| Execution only | Hypotheekadvies | |
|---|---|---|
| Persoonlijk advies | Niet | Wel |
| Doelen bespreken | Niet | Wel |
| Risicoprofiel | Niet | Wel |
| Vergelijking op maat | Niet | Wel |
| Adviesrapport | Niet | Wel |
| Eigen verantwoordelijkheid | Volledig | Gedeeld |
Het grote verschil zit in de begeleiding. Bij hypotheekadvies kijkt een adviseur naar jouw situatie en doet een aanbeveling. De verplichte toets bij advies ontbreekt bij execution only.
Bij execution only ben jij volledig verantwoordelijk voor de gevolgen van je keuzes. Dit geldt voor financiële, fiscale en juridische uitkomsten. Maak je een fout, dan kun je de aanbieder daar niet op aanspreken. Die is alleen verantwoordelijk voor fouten in de procedure, niet voor jouw keuzes.
De gevolgen van verkeerde keuzes kunnen groot zijn. Kies je bijvoorbeeld een verkeerde risicoklasse of looptijd, dan betaal je mogelijk jarenlang te veel rente. Of je verliest je recht op renteaftrek, accepteert dure voorwaarden of loopt een restschuldrisico. Ook kun je fouten maken met de etikettering van je hypotheek, de 360-maanden-eis of de bijleenregeling.
Daarnaast kun je problemen krijgen door onvolledige documenten, verlopen offertes of een herkeuring van je woning. Al deze risico’s en vertragingen zijn voor jouw rekening. Weet dus goed waar je aan begint als je kiest voor execution only.
Wil je een hypotheek zonder advies afsluiten? Dan gelden er strikte regels. De AFM houdt toezicht. De aanbieder moet duidelijk zijn over het verschil tussen informeren en adviseren. Alles wordt neutraal en zorgvuldig vastgelegd.
Je moet meestal tussen de 70 en 80 procent goed hebben. Je mag een paar keer opnieuw proberen, soms met wachttijd. Je score, de vragen, je antwoorden en het moment van maken worden minimaal vijf jaar bewaard.
Voordat je een hypotheek aanvraagt, ontvang je een informatieblad (ESIS) met alle belangrijke kenmerken en een overzicht van de uitgaven. Hierin staat alles over rente, looptijd, uitgaven, scenario’s, vervroegd aflossen, boetes, voorwaarden en het totaalbedrag.
Sommige situaties zijn te complex voor execution only. Denk aan constructies met een DGA en holding, verschillende inkomensvormen, familieleningen, consumptieve opnames of een bouwdepot dat maatwerk vraagt. Bij Nationale Hypotheek Garantie zijn er beperkingen bij echtscheiding, schuldregelingen en restschulden.
Aanbieders kunnen ook eigen grenzen stellen, zoals beperkt aflossingsvrij lenen, geen expats of buitenlands inkomen, en grenzen aan leeftijd of looptijd. In deze gevallen moet je advies inwinnen of wordt je aanvraag geweigerd.
Als je zelf je hypotheek regelt, maak je keuzes die invloed hebben op je maandlasten, rente en risico’s. Jij bepaalt hoe je aflost, hoe lang je rente vaststaat en welke risico’s je wilt afdekken. Ook ben je verantwoordelijk voor het bijhouden van belangrijke momenten, zoals wanneer je rente opnieuw wordt vastgesteld of wanneer je woning getaxeerd moet worden.
Hier zie je de belangrijkste verschillen tussen de drie hypotheekvormen:
| Hypotheekvorm | Schuld daalt | Maandlasten | Renteaftrek | Risico |
|---|---|---|---|---|
| Lineair | Snel | Hoog start, daalt | Ja | Laag |
| Annuïtair | Geleidelijk | Gelijk | Ja | Middel |
| Aflossingsvrij | Niet | Laag | Niet (nieuw) | Hoog |
Bij een lineaire hypotheek los je elke maand hetzelfde bedrag af. Je schuld daalt snel en je betaalt minder rente. Je maandlasten zijn in het begin hoog, maar dalen steeds verder.
Met een annuïteitenhypotheek blijft je maandlast gelijk. In het begin los je weinig af, later steeds meer. Je schuld daalt geleidelijk en je voldoet aan de eisen voor belastingvoordeel.
Bij een aflossingsvrije hypotheek blijft je schuld gelijk. Je lost alleen af als je extra betaalt of als je huis meer waard wordt. Banken geven meestal maximaal 50 tot 60 procent van de woningwaarde aflossingsvrij. Voor nieuwe aflossingsvrije hypotheken krijg je geen belastingvoordeel meer. Aan het einde van de looptijd moet je vaak herfinancieren.
Je kiest zelf voor een vaste rente (bijvoorbeeld 5, 10 of 20 jaar) of een variabele rente die kan veranderen. Je kunt ook verschillende delen van je lening een andere rentevorm geven.
De risicoklasse hangt af van hoeveel procent van de woningwaarde je leent. Hoe hoger dit percentage, hoe meer rente je betaalt. Banken werken vaak met schijven, zoals boven de 90 procent, tussen 80 en 90 procent, of onder de 55 procent van de woningwaarde.
Door af te lossen of als je huis meer waard wordt, kun je in een lagere risicoklasse komen. Dit kan meestal één keer per jaar of als het verschil groot genoeg is. Het renteverschil tussen de klassen ligt vaak tussen de 0,05 en 0,50 procentpunt.
Bij de meeste hypotheken kun je jaarlijks 10 tot 20 procent van elk leningdeel zonder boete extra aflossen. Door slim te kiezen welk deel je aflost, kun je je rentekosten verlagen. Vaak is het verstandig om eerst het deel met de hoogste rente af te lossen of het deel waarmee je in een lagere risicoklasse komt.
Net voor het einde van je rentevaste periode kun je meestal zonder boete aflossen. Op andere momenten betaal je vaak een boete, afhankelijk van het verschil tussen jouw rente en de actuele marktrente. Extra aflossen betekent soms minder belastingvoordeel of minder geld voor andere uitgaven.
Een overlijdensrisicoverzekering is soms verplicht, bijvoorbeeld bij NHG of als je veel leent op één inkomen. Deze verzekering zorgt ervoor dat (een deel van) je hypotheek wordt afgelost als je overlijdt.
Een arbeidsongeschiktheidsverzekering is meestal niet verplicht, maar kan nuttig zijn als je inkomen wegvalt door ziekte of een ongeluk. Let goed op de wachttijd en hoe lang je een uitkering krijgt. Zonder goede dekking loop je meer risico op betalingsproblemen of dat je je huis moet verkopen. Stem de hoogte en looptijd van je verzekeringen af op je rentevaste periode en je gezinsinkomen.
Wil je belastingvoordeel op je hypotheekrente? Dan moet je annuïtair of lineair aflossen binnen 30 jaar, het geld gebruiken voor je eigen woning en de leningdelen goed labelen. Bij de bijleenregeling moet je eerst je overwaarde gebruiken voordat je extra mag lenen, anders krijg je minder belastingvoordeel.
Veelgemaakte fouten zijn:
Maak je deze fouten, dan kun je het belastingvoordeel verliezen en moet je belasting, rente en boetes nabetalen.
Je betaalt voor de bemiddeling en de verplichte onderdelen van het proces. De belangrijkste kosten zijn de bemiddelingsfee, de kennis- en ervaringstoets (via een externe partij), en soms dossier- of uitbetalingskosten. Daarnaast betaal je rechtstreeks aan anderen zoals de taxateur, notaris, NHG-premie en voor uittreksels.
De bemiddelingsfee ligt meestal tussen €300 en €1.250. De toets kost tussen €0 en €150, en dossierkosten tussen €0 en €250. Kosten van derden verschillen per regio en per keuze. De fee en toetskosten betaal je via de aanbieder of partner, de overige kosten direct aan de betrokken partijen.
De kosten voor hypotheekadvies hangen af van hoe ingewikkeld je situatie is en welke diensten je kiest. Adviseurs werken met vaste pakketten, een modulaire opbouw (basis plus extra’s) of een uurtarief met maximum. Het advies bestaat meestal uit een intakegesprek, analyse van je situatie, productvergelijking, adviesrapport, aanvraag indienen, bemiddeling, dossier samenstellen en vaak nazorg zoals rentecontrole.
Voor een eenvoudige situatie betaal je tussen €1.500 en €2.500. Bij een complexere situatie, bijvoorbeeld als ondernemer of bij een scheiding, liggen de kosten tussen €2.500 en €4.500 of meer. Soms krijg je korting als je ook verzekeringen afsluit of kiest voor doorlopende service.
Een lagere fee lijkt aantrekkelijk, maar kan duur uitpakken als je verkeerde keuzes maakt. Stel je mist een verlaging van je risicoklasse met 0,25% op een hypotheek van €300.000, dan kost je dat ongeveer €750 per jaar. Over tien jaar is dat €7.500. Een verkeerde rentevaste periode kan bij vervroegd oversluiten zo’n €8.000 aan boete kosten, meer dan je bespaart op de fee.
Als je een verbouwingsdeel van €40.000 verkeerd labelt, kun je hypotheekrenteaftrek mislopen. Bij een belastingtarief van 37% en 4% rente scheelt dat ongeveer €592 per jaar. Ook een niet-goede aflossingsvolgorde kan betekenen dat je jarenlang 0,10% meer rente betaalt.
Je contractkeuzes bepalen hoeveel opslag je betaalt, hoe flexibel je hypotheek is en welke kosten je later kunt verwachten. Het serviceniveau bepaalt of je op tijd wordt gewezen op bespaarkansen. Belangrijke voorwaarden zijn hoeveel je boetevrij mag aflossen, hoe snel je risicoklasse wordt aangepast, of je de hypotheek kunt meenemen naar een nieuw huis, en de mogelijkheden voor oversluiten en rentemiddeling.
Minder flexibiliteit vergroot de kans op boetes of extra rente. Als je risicoklasse niet snel wordt aangepast, betaal je langer een hogere opslag. Zonder actieve begeleiding kun je besparingen mislopen, terwijl een nazorgpakket je juist kan helpen om op tijd van nieuwe mogelijkheden te profiteren.
Als je zelf je hypotheek regelt, komt alles op jou neer. Je verzamelt de benodigde papieren, houdt de deadlines in de gaten en zorgt dat je aan alle eisen voldoet. Denk aan de geldigheid van offertes en de datum waarop je de woning krijgt. Je moet zelf uitzoeken hoeveel je kunt lenen op basis van je inkomen en de waarde van je huis, en of je recht hebt op garanties. Zorg dat al je papierwerk actueel en kloppend is.
Let niet alleen op de rente als je hypotheken vergelijkt, maar kijk ook goed naar de voorwaarden. Maak een lijstje met belangrijke punten, zoals hoeveel je kunt lenen ten opzichte van de waarde van je huis, de verschillende rentevaste periodes, hoeveel je zonder boete mag aflossen, of je tussentijds naar een lagere risicoklasse kunt en of je de hypotheek kunt meenemen als je verhuist. Check ook de regels voor oversluiten, boetes, bouwdepots en garanties. Kijk of er beperkingen zijn voor jouw situatie, bijvoorbeeld als je ondernemer bent, buitenlands inkomen hebt of een bepaald type woning koopt. Maak een selectie van aanbieders die bij je passen voordat je offertes aanvraagt.
Hieronder vind je een overzicht van de documenten die je nodig hebt:
Let op: de meeste papieren zijn maar 1 tot 3 maanden geldig.
Bepaal hoe de waarde van je huis wordt vastgesteld. Soms is een gemeentelijke waardebepaling of online schatting voldoende, maar bij verbouwingen of bijzondere gevallen heb je een volledige taxatie nodig. Let op zaken als woonoppervlak, vergelijkbare woningen en de waarde na verbouwing. Voor een hypotheekgarantie moet je aan bepaalde voorwaarden voldoen, een borgtochtbedrag betalen en de juiste papieren aanleveren. Zorg dat alle zekerheden goed zijn vastgelegd.
Rond alles op tijd af. Accepteer het aanbod, lever je ID en andere benodigde papieren aan, en maak een afspraak bij de notaris. Vraag om een overzicht van de kosten, regel het aflossen van een oude hypotheek als dat nodig is, en zorg voor een rekening voor het overmaken van geld. Controleer of het hypotheekrecht en je eigendom goed zijn geregistreerd bij het kadaster en of alle papieren kloppen. Let op de geldigheid van het aanbod, annuleringstermijnen en instructies voor de uitbetaling.