Vrij op naam betekent dat de prijs van een huis alle kosten voor de overdracht en belastingen al bevat, zodat je niet voor onverwachte kosten komt te staan. In dit artikel lees je precies wat VON is, welke kosten je zelf nog moet betalen en wat dit betekent voor je hypotheek en eigen geld. Zo weet je precies waar je aan toe bent als je een huis koopt.
Geschreven op 5 september 2025
VON (vrij op naam) en k.k. (kosten koper) geven aan wie de bijkomende kosten bij de aankoop van een woning betaalt. Bij VON zijn overdrachtskosten en belastingen al in de koopprijs verwerkt, terwijl je bij k.k. deze kosten zelf nog moet betalen bovenop de prijs. Dit verschil wordt vastgelegd in het koopcontract en bepaalt of je als koper direct weet waar je aan toe bent of dat je nog extra kosten moet optellen.
Bij nieuwbouw is VON standaard: de prijs is inclusief btw, notariskosten en kadastrale inschrijving. Toch zijn er altijd extra kosten die niet in de VON-prijs zitten, zoals hypotheekadvies, taxatie, NHG-premie, bouwrente, aansluitingen en meerwerk. Deze kosten betaal je apart aan verschillende partijen. Niet alle kosten mag je meefinancieren in je hypotheek; een deel moet je uit eigen middelen betalen.
De maximale hypotheek is gebaseerd op de laagste waarde: de koopprijs of de getaxeerde waarde. Extra kosten zoals advies, notariskosten en rente tijdens de bouw vallen buiten de hypotheek. Bij nieuwbouw bepaalt een taxateur de waarde aan de hand van projectdocumenten en gekozen opties. Het koopproces verloopt via duidelijke stappen: contract, bouwdepot, betalingen in termijnen en het regelen van zekerheden tot aan de sleuteloverdracht.
Stel, je ziet een huis te koop staan met de aanduiding VON of k.k. Je vraagt je misschien af wat dit betekent. Het draait om de vraag wie de bijkomende kosten betaalt bij de aankoop van een woning. VON en k.k. zijn afspraken tussen jou en de verkoper over wie welke kosten draagt, naast de prijs van het huis zelf.
Bij VON (vrij op naam) zijn alle kosten voor overdracht en belastingen al inbegrepen in het bedrag dat je ziet. Je weet dus direct waar je aan toe bent. Bij k.k. (kosten koper) komen deze kosten er nog bovenop. Dit wordt altijd vastgelegd in het koopcontract: bij bestaande woningen in de koopakte, bij nieuwbouw in de koop- en aannemingsovereenkomst.
OVB is de overdrachtsbelasting die je betaalt bij een bestaand huis. Koop je een nieuwbouwwoning? Dan betaal je btw in plaats van overdrachtsbelasting. OVB geldt dus voor bestaande woningen, btw voor nieuwbouw en verbouwingen.
VON is standaard bij nieuwbouwprojecten. Bij bestaande woningen zie je het minder vaak, maar soms gebruiken verkopers of ontwikkelaars het om hun huis aantrekkelijker te maken. Zo weet jij als koper precies waar je aan toe bent. Vooral in een concurrerende markt of bij modelwoningen willen verkopers zich zo onderscheiden.
Koop je een nieuwbouwwoning? Dan zijn er altijd kosten die niet in de VON-prijs zitten. Denk aan kosten voor je hypotheek, waardering van het huis, extra bouwopties of technische aansluitingen. Deze kosten komen van verschillende partijen, zoals notarissen, banken, adviseurs, taxateurs, aannemers en netbeheerders. Je ontvangt hiervoor aparte rekeningen.
Hieronder vind je een overzicht van veelvoorkomende extra kosten die niet in de VON-prijs zitten:
| Uitgave | Wie factureert | Wanneer betalen |
|---|---|---|
| Hypotheekakte | Notaris | Bij passeren |
| Advies/hulp | Adviseur | Bij afsluiten |
| NHG-premie | Notaris/bank | Bij passeren |
| Taxatie | Taxateur | Bij rapport |
| Bouwdepot | Bank | Bij openen |
| Meerwerk | Aannemer | Volgens afspraak |
| Aansluitingen | Netbeheerder | Bij aansluiting |
| Bouwrente | Ontwikkelaar/bank | Tijdens bouw |
| Erfpacht | Gemeente | Periodiek |
| Oplevering/metingen | Bouwkundige/Kadaster | Bij oplevering |
Voor je hypotheek maakt de notaris een aparte akte op. De notaris regelt ook de inschrijving bij het Kadaster. Je betaalt hiervoor akte- en behandelkosten aan de notaris en inschrijvingskosten aan het Kadaster. Meestal staan deze kosten samen op de nota van de notaris.
Voor financieel advies en hulp bij het afsluiten van je hypotheek betaal je je adviseur of tussenpersoon. De kosten bestaan uit advies en bemiddeling, zoals afgesproken in je contract. Je ontvangt de rekening direct van je adviseur, meestal rond het moment dat je hypotheek wordt geregeld.
Sluit je een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie (NHG)? Dan betaal je een premie over het bedrag dat je met NHG leent. Je betaalt dit bij het passeren van de hypotheek, via de notaris of de bank.
Vaak moet de waarde van je nieuwe woning worden vastgesteld door een taxateur. Bij nieuwbouw kan dit een volledig rapport zijn, maar soms is een verklaring op basis van documenten voldoende. Je betaalt de taxateur rechtstreeks, of via een validatie-instituut.
Tijdens de bouw wordt meestal een bouwdepot geopend om betalingen aan de aannemer te regelen. Hiervoor betaal je eenmalige kosten voor het openen, beheer- en administratiekosten en soms kosten voor wijzigingen. De bank brengt deze kosten in rekening, bijvoorbeeld via je maandafschrift of bij het openen van het depot.
Wil je extra opties in je woning, zoals een luxere keuken of betere installaties? Dan betaal je aanvullend werk bovenop het standaardpakket. De ontwikkelaar of aannemer maakt hiervoor een aparte offerte en stuurt de rekening volgens de gemaakte afspraken.
Voor onderdelen die nog niet precies zijn uitgewerkt of voor onverwachte kosten wordt een budget gereserveerd. Uiteindelijk wordt afgerekend op basis van de werkelijke kosten. Als de kosten hoger uitvallen dan het gereserveerde bedrag, betaal je het verschil volgens de afspraken. De aannemer factureert dit via termijn- of eindafrekeningen.
Je woning moet worden aangesloten op elektriciteit, gas of warmte, water en telecom. Hiervoor betaal je aansluitbijdragen, kosten voor meterplaatsing en huisaansluitingen. De netbeheerders en leveranciers sturen de rekening, soms via de aannemer. Een deel van deze kosten kan al in de aannemingssom zitten, de rest wordt apart gefactureerd.
Tijdens de bouwperiode betaal je verschillende rentelasten. Aan de ontwikkelaar betaal je bouwrente over bedragen die zij voorfinancieren. Aan de bank betaal je rente over bedragen die al uit het bouwdepot zijn opgenomen, het zogenaamde renteverlies. De ontwikkelaar factureert via termijnbetalingen, de bank via het maandafschrift.
Staat je woning op erfpachtgrond? Dan betaal je periodiek erfpachtcanon. Deze canon wordt meestal jaarlijks aangepast. Soms kun je kiezen tussen een eenmalige afkoop of jaarlijkse betalingen. De erfpachtverpachter of gemeente stuurt hiervoor een rekening.
Bij de oplevering van je woning kunnen er nog kosten zijn voor keuringen en metingen. Denk aan een bouwkundige keuring, een meetrapport volgens officiële normen en de definitieve kadastrale meting. Je betaalt deze kosten aan de bouwkundige, het meetbureau of het Kadaster, soms via de aannemer.
Hieronder vind je een opsomming van de belangrijkste kosten die je meestal niet in je hypotheek mag meenemen en dus zelf moet betalen:
Je mag nooit meer lenen dan de laagste waarde van je huis: de koopprijs of de getaxeerde waarde. Is je huis getaxeerd op minder dan de koopprijs? Dan geldt de taxatiewaarde als grens. Is de taxatie hoger? Dan blijft de koopprijs het maximum. Alleen als je hypotheekverstrekker andere voorwaarden heeft, kan dit anders zijn.
Bij Nationale Hypotheek Garantie kijken ze naar de NHG-grens en de koopprijs van je huis. Extra werk bij nieuwbouw telt alleen mee als het vooraf is afgesproken en in het bouwcontract staat. Klussen die je pas na oplevering laat doen, tellen niet mee voor de NHG-toets.
Voor energiebesparende maatregelen kun je soms extra lenen bovenop de normale grens. Je moet dit wel kunnen aantonen met bijvoorbeeld een offerte of een lijst met maatregelen. De extra lening wordt apart geregistreerd en moet passen binnen de voorwaarden van je hypotheekverstrekker.
Bij nieuwbouw draait het om de waarde van je huis zodra het klaar is. Die waarde wordt bepaald met projectdocumenten en een taxatie door een onafhankelijke expert. Denk aan de technische omschrijving, het bestek, jouw gekozen opties, prijslijsten en tekeningen van de omgeving. Op basis hiervan wordt berekend hoeveel je maximaal kunt lenen volgens de hypotheekregels.
De taxateur kijkt naar de volgende documenten en gegevens:
Het bedrag dat je voor een nieuwbouwwoning betaalt, is niet altijd gelijk aan de waarde volgens een taxateur. De getaxeerde waarde kan hoger of lager zijn door kortingen, vraag op de markt, de locatie en je gekozen opties. Voor je hypotheek telt altijd het laagste bedrag. Is de taxatiewaarde lager dan het aankoopbedrag? Dan kun je minder lenen dan je misschien had verwacht.
De taxateur kijkt niet alleen naar je standaardwoning, maar ook naar het extra werk dat je kiest. Hierbij wordt gekeken naar wat deze extra’s waard zijn op de markt, niet naar wat je ervoor betaalt. Sommige keuzes voegen weinig tot geen waarde toe. Voor een goede taxatie zijn de definitieve bevestigingen van je extra werk, specificaties en prijslijsten nodig. Deze documenten vormen samen de basis voor wat je huis uiteindelijk waard is, inclusief alle keuzes die je hebt gemaakt.
De getaxeerde waarde is het maximum dat uit je bouwdepot kan worden opgenomen. De bank betaalt in stappen, afhankelijk van de voortgang van de bouw, maar nooit meer dan de getaxeerde waarde. Je moet kunnen aantonen dat de bouw volgens planning verloopt. Zo wordt voorkomen dat er te veel geld wordt uitgekeerd voor het deel dat al gebouwd is.
Vanaf het moment dat je het contract tekent tot je de sleutel krijgt, doorloop je verschillende stappen. Je krijgt te maken met documenten, zekerheden en betalingen die allemaal met elkaar samenhangen. Denk aan het ondertekenen van de koop- en aannemingsovereenkomst, het regelen van zekerheden, het openen van een bouwdepot en het betalen van termijnen. Alles wordt duidelijk vastgelegd, zodat je precies weet waar je aan toe bent.
Het contract bestaat uit twee delen: één voor het kopen van de grond en één voor de bouw van je huis. Je krijgt bijlagen zoals een technische omschrijving, bouwtekeningen, afspraken over kwaliteit en garantie, een lijst met opties voor aanpassingen en de algemene verkoopvoorwaarden. Hierin staat ook duidelijk wat het bedrag is en hoe dit is opgebouwd.
Je betaalt de bouw in termijnen die passen bij de voortgang. Elke betaling hoort bij een bepaalde fase, bijvoorbeeld als de fundering klaar is, de ruwbouw af is of het huis wordt opgeleverd. Over elke termijn betaal je btw. Zo betaal je alleen voor werk dat al gedaan is.
Om de verkoper en aannemer zekerheid te geven, stort je een waarborgsom of regel je een bankgarantie. Dit bedrag is een percentage van de koopsom en staat in je contract. Je kiest zelf of je het bedrag stort of een garantie via de bank regelt. Je krijgt het terug zodra je aan de voorwaarden voldoet of als het contract volgens de regels wordt ontbonden.
In het contract staat binnen welke periode je de financiering geregeld moet hebben. Dit heet het financieringsvoorbehoud. Je krijgt een vaste tijd om een bindend aanbod van de geldverstrekker te regelen. Lukt dat niet, dan moet je dit aantonen met afwijzingen of andere bewijzen. Als je de termijn niet haalt, kunnen er gevolgen zijn zoals het ontbinden van de koop of het betalen van een boete.