Een recreatiewoning financieren gaat anders dan bij een gewone woning: je kunt minder lenen, betaalt vaak meer rente en moet zelf meer geld inleggen. Banken kijken streng naar de waarde van het huis, hoe je het gebruikt en naar de regels van het park. In dit artikel lees je waar je op moet letten, welke papieren je nodig hebt en hoe je voorkomt dat je voor verrassingen komt te staan.
Geschreven op 5 september 2025
Een recreatiewoning financieren verloopt anders dan bij een reguliere woning. Banken stellen strengere eisen vanwege het hogere risico en beoordelen vooral de waarde, juridische situatie en het beheer van het park. Je hebt diverse documenten nodig, zoals een taxatierapport, bestemmingsplan en parkreglementen. De maximale lening ligt meestal tussen 60-70% van de waarde, waardoor je 35-45% eigen geld moet inbrengen. De rente is hoger en de looptijd korter, omdat recreatiewoningen gevoeliger zijn voor waardeverlies en lastiger te verkopen.
De regels van het bestemmingsplan, het park en de VvE bepalen wat je met de woning mag doen. Permanente bewoning is meestal niet toegestaan en verhuur is vaak aan strikte voorwaarden gebonden. Banken controleren deze regels nauwkeurig en kunnen aanvullende eisen stellen. Verhuurinkomsten tellen alleen mee als ze stabiel en aantoonbaar zijn, waarbij banken rekening houden met leegstand, kosten en seizoensinvloeden. Belastingen werken anders dan bij een hoofdwoning: de woning valt in box 3, hypotheekrente is niet aftrekbaar en je betaalt het standaardtarief overdrachtsbelasting.
Bij aankoop is goed onderzoek essentieel: controleer de juridische situatie, bouwkundige staat, verzekerbaarheid en vergelijk met andere woningen. De eigendomsvorm (volledig eigendom, erfpacht of huurgrond) beïnvloedt je financieringsmogelijkheden. Een goede locatie, degelijk beheer en weinig beperkingen vergroten de kans op waardebehoud en verkoopbaarheid. Lukt een hypotheek niet, dan zijn een persoonlijke lening, tweede hypotheek of eigen geld alternatieven, elk met eigen risico’s.
Overweeg je een recreatiewoning te kopen? Dan merk je al snel dat de financiering anders verloopt dan bij een reguliere woning. Banken zien dit als risicovoller en stellen strengere eisen. Ze beoordelen niet alleen je inkomen, maar kijken vooral naar de waarde van het huis, de juridische situatie en het beheer van het park.
Het is verstandig om vroegtijdig contact op te nemen met een taxateur, het park en een notaris. Zo voorkom je onaangename verrassingen later in het traject.
Voor je aanvraag heb je de volgende documenten nodig:
De bank beoordeelt eerst de woning en de locatie. Daarna volgt de juridische kant, het gebruik (mag je er wonen of verhuren?), eventuele huurinkomsten en pas daarna jouw financiële situatie. Dit kan leiden tot een goedkeuring (soms met aanvullende voorwaarden), een goedkeuring na aanpassingen, of een afwijzing als het risico te groot is.
Banken letten op vier hoofdpunten: de kwaliteit van de woning, de bestemming volgens het bestemmingsplan, de verhuurregels en de juridische eigendom. Elk aspect beïnvloedt je kans op een hypotheek en je kosten.
Is de woning van mindere kwaliteit of ligt deze op een minder gunstige locatie? Dan zijn je uitgaven hoger of krijg je mogelijk geen hypotheek. Is de bestemming strikt recreatief en zijn er risico’s op handhaving? Dan wordt het lastiger en duurder. Ben je verplicht via het park te verhuren en wordt een deel van je inkomsten ingehouden? Dan schat de bank de waarde lager in.
Volledig eigendom is het meest gunstig. Heb je erfpacht met onduidelijke voorwaarden of huurgrond? Dan zijn je kansen kleiner en je kosten hoger.
Hieronder zie je wat je maximaal kunt lenen en hoeveel eigen geld je nodig hebt, afhankelijk van het gebruik:
| Gebruik | Maximale lening | Eigen geld |
|---|---|---|
| Eigen gebruik | 65-70% waarde | 35-45% uitgaven |
| Verhuur | 60-65% waarde | 35-45% uitgaven |
Je kunt dus maximaal 60-70% van de waarde lenen. Gebruik je de woning zelf? Dan kijkt de bank naar de vrije verkoopwaarde. Ga je verhuren? Dan telt de verhuurwaarde. De taxateur bepaalt deze waardes en de bank kiest wat past bij jouw situatie. Extra kosten kun je meestal niet meefinancieren.
Je eigen geld moet het deel boven de maximale lening dekken, plus kosten zoals overdrachtsbelasting, notariskosten, advies, taxatie en vaak ook de inrichting. In de praktijk heb je dus 35-45% van de totale uitgaven zelf nodig.
Recreatiewoningen zijn gevoeliger voor waardeverlies en lastiger te verkopen. Daarom betaal je meer rente en krijg je een kortere looptijd. Banken willen hun risico beperken en eisen vaak dat je sneller aflost.
Het beleggingskarakter en de afhankelijkheid van het park spelen mee. Ook verouderen recreatiewoningen sneller, zowel technisch als qua uitstraling. Seizoensinvloeden en parkbeheer zorgen voor extra voorwaarden en hogere kosten.
NHG is niet mogelijk voor recreatiewoningen. De Nationale Hypotheek Garantie geldt alleen voor je hoofdwoning. Eventuele borgstellingen door het park zijn privéafspraken en geen NHG.
Hieronder zie je de belangrijkste eisen van de bank aan het onderpand:
| Eis | Bewijs |
|---|---|
| Fundering | Bouwkundig rapport |
| Bouwmateriaal | Taxatierapport |
| Winterhard | Installatierapport |
| Veiligheid | Certificaten |
| Opstalverzekering | Polis |
| Bouwkundige keuring | Keuring met advies |
De grondtitel bepaalt hoeveel zekerheid de bank heeft. Volledig eigendom is het gunstigst en levert meestal de hoogste lening en laagste rente op.
Erfpacht kan, maar alleen als de looptijd ruim langer is dan je hypotheek. De erfpachtcanon moet marktconform zijn, met duidelijke regels. Dit betekent vaak een lagere lening en hogere rente.
Huurgrond is vrijwel nooit te financieren. De bank kijkt altijd naar opzeggingsrechten, canonberekening, verplichtingen en de rangorde met de hypotheek.
Lichte en verplaatsbare woningen zijn lastig te financieren. Ze gaan minder lang mee en hebben een lagere restwaarde. Je kunt beter kijken naar een persoonlijke lening of een gespecialiseerde hypotheek met strenge voorwaarden.
De beste kans heb je met een stevig geplaatste, verzekerbare unit op eigen grond met een bewezen levensduur.
Grote banken zijn strenger en accepteren alleen recreatiewoningen in topparken. Gespecialiseerde financiers zijn flexibeler, maar verwerken het risico in de kosten.
Banken werken met lijsten van parken en stellen eisen aan het beheer. Hypotheekvormen zijn meestal annuïtair of lineair. Aflossingsvrij kan soms, maar alleen voor een klein deel. Boetevrij aflossen verschilt per aanbieder.
Wat je met je recreatiewoning mag doen, hangt af van het bestemmingsplan en de regels van het park of de VvE. Banken controleren dit zorgvuldig, omdat ze geen juridische problemen of waardedaling willen.
Gebruik je de woning anders dan toegestaan? Dan kan dat de verkoopbaarheid en waarde beïnvloeden. Banken controleren documenten zoals het bestemmingsplan, vergunningen en parkreglementen om te zien of jouw plannen binnen de regels passen. Soms krijg je extra voorwaarden of wordt je aanvraag afgewezen.
Of je mag verhuren of zelf mag wonen, hangt af van de regels van de overheid, het park en je eigendomspapieren. Banken vergelijken deze regels. Ze kijken naar het bestemmingsplan, vergunningen, parkreglement, splitsingsakte en huishoudelijk reglement.
Hierin staat bijvoorbeeld hoe lang je er mag verblijven, welke verhuur is toegestaan en wat er gebeurt als je de regels overtreedt. Zijn er tegenstrijdigheden? Dan kan de bank eisen dat je dit oplost voordat ze je hypotheek goedkeuren.
Bij een recreatieve bestemming mag je de woning niet als hoofdverblijf gebruiken. Je kunt je niet inschrijven in de BRP en je mag er niet onbeperkt wonen. De gemeente of het park kan dit controleren en maatregelen nemen als je de regels overtreedt.
Je kunt de woning dus niet als officieel adres gebruiken voor post of verzekeringen. De bank neemt meestal een bepaling op in de hypotheekakte die permanente bewoning verbiedt. Je moet veranderingen melden en soms verklaren dat je je aan de regels houdt.
De regels binnen het park of de VvE bepalen wat je met de woning mag doen en welke kosten je hebt. Werkt het bestuur niet goed of is er weinig geld in kas? Dan ziet de bank dat als een risico.
Belangrijke punten zijn beperkingen op verhuur, verplicht onderhoud, maandelijkse bijdragen, fondsen voor renovatie en boetes bij overtredingen. Banken kijken naar het onderhoudsplan, de financiële reserves, eventuele achterstanden, de begroting en lopende geschillen.
Of je mag verhuren en onder welke voorwaarden verschilt per locatie. In contracten staat vaak wie er mag huren, hoeveel nachten per jaar, via welke kanalen en tegen welke afspraken.
Soms mag je niet via platforms verhuren, geldt er een maximum aantal nachten, moet je via het park verhuren, zijn er eisen aan de staat of minimumhuur, of moet de check-in via het park lopen. Strenge regels kunnen je verhuurinkomsten en de waarde van je woning beperken.
Gebruik je de woning zelf? Dan kun je die weken niet verhuren. Dat verlaagt je verhuurinkomsten en daar houdt de bank rekening mee. De bank rekent met minder huuropbrengst, terwijl je kosten gewoon doorlopen.
Vaak stelt de bank een maximum aan het aantal weken dat je zelf mag gebruiken. Je moet meestal doorgeven wanneer je de woning zelf gebruikt en zorgen dat de woning in drukke periodes beschikbaar is voor verhuur.
Banken zijn voorzichtig met verhuurinkomsten bij het berekenen van je maximale hypotheek. Ze nemen slechts een deel mee en letten goed op hoe stabiel je inkomsten zijn.
Je moet kunnen aantonen hoe je verhuur de afgelopen jaren is verlopen. Denk aan cijfers over bezetting, omzet, beheerafspraken, prijsontwikkeling en alle uitgaven. De bank wil weten of je genoeg overhoudt na aftrek van kosten, ook als het even tegenzit.
Voordat verhuurinkomsten meetellen, worden ze gecorrigeerd voor leegstand, kosten en afspraken in je contracten. Banken willen meestal gegevens van 1 tot 3 jaar zien, met controleerbare contracten.
Ze kijken naar schommelingen in bezetting en prijzen door het jaar heen. In je kostenoverzicht moeten zaken staan als beheer, service, schoonmaak, stroom, onderhoud, verzekeringen en lokale belastingen. Banken rekenen verschillende scenario’s door, zoals minder bezetting of lagere prijzen.
Verhuurinkomsten tellen alleen mee als je kunt aantonen dat ze blijvend en voorspelbaar zijn. Banken rekenen altijd met een lager bedrag dan je bruto huurinkomsten en nemen alleen mee wat je kunt bewijzen.
Je hebt documenten nodig zoals jaaroverzichten, bankafschriften, beheerafspraken, prijslijsten, verhuuragenda’s en afspraken over prijsverhogingen. Je administratie moet duidelijk zijn en je contracten moeten zekerheid bieden.
Een goed contract zorgt voor stabielere inkomsten, maar te strenge afspraken kunnen je vrijheid en de waarde van je woning beperken.
Positief zijn duidelijke prijsafspraken, heldere afspraken over service en onderhoud, spaarpotjes voor groot onderhoud en een betrouwbare beheerder. Risico’s zitten in exclusieve contracten die je niet kunt opzeggen, hoge kosten, lange looptijden zonder aanpassingsmogelijkheden, zware boetes en beperkingen bij verkoop.
Banken schatten risico’s in door verschillende scenario’s te berekenen. Ze kijken wat er gebeurt als de bezetting daalt, de huurprijzen lager worden of de kosten stijgen. Ook houden ze rekening met het wegvallen van boekingskanalen.
Om risico’s te beperken kunnen banken eisen stellen zoals een lagere maximale lening, een hogere rente, verplicht sparen voor onderhoud, extra informatieplichten en eisen aan hoe vaak je minimaal moet verhuren.
Bij langdurige, kale verhuur hoef je meestal geen btw te rekenen. Bij korte verhuur met extra diensten, zoals schoonmaak of linnenservice, moet je vaak wel btw rekenen en toeristenbelasting afdragen.
Het verschil zit in of je alleen woonruimte aanbiedt of ook extra diensten. Voor toeristenbelasting moet je aangifte doen bij jouw gemeente. De tarieven en voorwaarden verschillen per plaats. Houd in je administratie bij hoeveel nachten je verhuurt, hoe je de belasting afdraagt (via het park of zelf) en of je de juiste btw op je facturen zet.
Gebruik je de woning deels zelf en deels voor verhuur? Dan mag je alleen btw aftrekken over het deel dat je verhuurt. Je moet goed bijhouden hoeveel je zelf gebruikt en hoeveel je verhuurt.
Elk jaar maak je een correctie voor het deel dat je zelf hebt gebruikt. Je administratie moet een duidelijke bezettingskalender hebben, een overzicht van je omzet per soort verhuur en een verdeling van de kosten.
Een recreatiewoning wordt fiscaal anders behandeld dan een hoofdwoning. Je kunt de hypotheekrente niet aftrekken en de waarde telt mee voor de belasting op je vermogen. Eventuele schulden op de recreatiewoning verlagen wel het bedrag waarover je belasting betaalt.
Bij de koop betaal je meestal het standaardtarief voor overdrachtsbelasting. Daarnaast rekent de gemeente elk jaar onroerendezaakbelasting (OZB) op basis van de WOZ-waarde.
Een recreatiewoning valt in box 3, waar je belasting betaalt over je vermogen. De Belastingdienst kijkt naar een vast deel van de waarde, niet naar wat je werkelijk verdient of uitgeeft.
Heb je een lening voor de woning? Dan mag je die aftrekken van je belastbare vermogen, maar pas boven een bepaalde drempel. De peildatum is altijd 1 januari. Je hebt een vrijstelling voor je totale vermogen, dus je betaalt pas belasting als je boven een bepaald bedrag uitkomt.
Btw betaal je als je een nieuwbouwwoning koopt binnen de wettelijke termijn na oplevering of als je de woning verhuurt op een manier die lijkt op een hotel. Als ondernemer kun je de btw op uitgaven en onderhoud terugvragen, maar houd rekening met herzieningsregels.
Verandert het gebruik van de woning? Dan kunnen er aanpassingen nodig zijn. Bewaar daarom alle facturen, aangiftes en houd bij hoe lang de herzieningsperiode loopt.
Een recreatiewoning kopen doe je niet zomaar. Je wilt weten waar je aan begint, dus onderzoek je het huis, de juridische situatie, het park en hoe de waarde zich waarschijnlijk ontwikkelt. Banken kijken naar dezelfde punten en kunnen extra eisen stellen als ze risico’s zien.
Bij je onderzoek kijk je naar de eigendomsvorm, de bestemming, de regels van het park, de staat van het gebouw, of je het kunt verzekeren en laat je een taxatie maken – zowel voor eigen gebruik als voor verhuur. De uitkomsten bepalen hoeveel je kunt lenen, hoe je moet aflossen en welke afspraken nodig zijn. Soms wijst de bank je aanvraag af. Zorg daarom dat je alle voorwaarden en ontbindende clausules goed regelt.
Goed onderzoek vooraf voorkomt problemen met je financiering of onverwachte waardedalingen. Door alles helder te krijgen, weet je waar je aan toe bent.
Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste checks die je vooraf moet uitvoeren: