De OZB is een vaste belasting die je als huiseigenaar elk jaar aan de gemeente betaalt. Hoeveel je betaalt, hangt af van de WOZ-waarde van je huis. Dit bedrag heeft direct invloed op wat je elke maand overhoudt en kan zelfs invloed hebben op je hypotheekrente. In dit artikel lees je hoe de OZB werkt, waar je op moet letten en hoe je slimme keuzes maakt voor je portemonnee.
Geschreven op 5 september 2025
Als je een huis koopt, krijg je te maken met de onroerendezaakbelasting (OZB), een gemeentelijke belasting die je als eigenaar betaalt op basis van de WOZ-waarde van je woning. De gemeente bepaalt jaarlijks het tarief en de WOZ-waarde vormt het uitgangspunt voor de berekening. Huurders betalen geen OZB; alleen eigenaren zijn verantwoordelijk. De OZB wordt vastgesteld op naam van de eigenaar die op 1 januari bij het Kadaster geregistreerd staat, ongeacht eventuele verkoop later in het jaar.
De WOZ-waarde is niet alleen bepalend voor de OZB, maar speelt ook een rol bij je hypotheek. Banken gebruiken deze waarde om het risico van je hypotheek te beoordelen, wat invloed kan hebben op je rente. Een hogere WOZ-waarde kan gunstig zijn voor een lagere hypotheekrente, terwijl een lagere waarde zorgt voor minder OZB. Bezwaar maken tegen de WOZ-waarde kan dus zowel voor- als nadelen hebben voor je maandlasten.
De OZB wordt berekend door de WOZ-waarde te vermenigvuldigen met het gemeentelijke tarief. Controleer altijd je aanslag, de WOZ-waarde en het tarief om fouten te voorkomen. Bij aankoop van een huis na 1 januari verdeelt de notaris de gemeentelijke lasten tussen koper en verkoper. Houd rekening met de OZB in je maandelijkse budget, want deze vaste lasten beïnvloeden direct wat je elke maand overhoudt.
Stel, je hebt net een huis gekocht. Dan krijg je te maken met de OZB, de onroerendezaakbelasting. Dit is een belasting die je aan de gemeente betaalt omdat je eigenaar bent van een woning. Hoeveel je betaalt, hangt af van de WOZ-waarde van je huis. Elk jaar stelt de gemeente het bedrag vast. De grenzen van je woning voor de OZB zijn gelijk aan de registratie bij het Kadaster.
Huur je een huis? Dan hoef je je geen zorgen te maken over de OZB; die rekening is voor de eigenaar. Ben jij op 1 januari eigenaar van een huis, dan betaal jij de OZB voor het hele jaar, ook als je het huis later verkoopt. Elke gemeente bepaalt zelf het tarief en eventuele uitzonderingen.
Hier zie je in een overzichtelijke tabel hoe de OZB-rekening elk jaar wordt vastgesteld:
| Stap | Omschrijving |
|---|---|
| 1 | |
| 2 | Waarde bepaald op 1 januari vorig jaar |
| 3 | |
| 4 | WOZ-beschikking en rekening samen |
Heb je een appartement? Dan ontvang je als eigenaar een eigen rekening, want elk appartement wordt apart belast. De VvE betaalt geen OZB. Ben je samen met iemand anders eigenaar? Dan komt de rekening op naam van alle eigenaren zoals die bij het Kadaster staan.
Hieronder zie je wat allemaal meetelt voor de OZB:
De WOZ-waarde van je huis is belangrijk voor je financiën. maar banken gebruiken hem ook om het risico van je hypotheek te beoordelen. Als de WOZ-waarde verandert, kan dat direct invloed hebben op je hypotheekvoorwaarden en je rente.
De WOZ-waarde vormt het uitgangspunt voor allerlei financiële zaken rond je huis. Banken kijken naar de verhouding tussen je openstaande hypotheek en de waarde van je huis. Stijgt je WOZ-waarde? Dan kan je hypotheek in een lagere risicoklasse vallen, wat gunstig is voor je rente.
Verandert je WOZ-waarde? Dan zie je dat direct terug op je belastingaanslag. Stijgt de WOZ-waarde, dan betaal je meer belasting, tenzij de gemeente het tarief verlaagt. Daalt de WOZ-waarde, dan gaan je woonlasten omlaag. De hoogte van de belasting wordt bepaald op basis van een vaste peildatum. Veranderingen op de woningmarkt tussendoor hebben geen invloed op je huidige aanslag. Gaan zowel de WOZ-waarde als het tarief omhoog, dan merk je dat extra in je portemonnee.
Veel banken accepteren de WOZ-waarde als bewijs van de waarde van je huis, vooral als je je risicoklasse wilt aanpassen. Is je WOZ-waarde gestegen? Dan kun je soms een lagere rente krijgen. Banken stellen hier wel voorwaarden aan. Zo mag de WOZ-waarde meestal niet ouder zijn dan twee jaar, mag er geen bouwdepot lopen en moet je binnen dezelfde hypotheekvorm blijven. Elke bank heeft eigen regels, dus vraag dit altijd na bij je hypotheekverstrekker.
Hieronder zie je wanneer de WOZ-waarde volstaat en wanneer een taxatie nodig is:
Ga je verbouwen of koop je een nieuwbouwhuis? Dan krijg je een nieuwe WOZ-waardering. Bij nieuwbouw gebeurt dit na de oplevering, bij een verbouwing na de gereedmelding. De aangepaste WOZ-waarde zie je terug op je volgende belastingaanslag, waardoor je woonlasten kunnen stijgen. Tijdens de bouw kan de WOZ-waarde tijdelijk lager zijn of zelfs op nul staan, bijvoorbeeld als je huis nog niet af is. Dat betekent tijdelijk lagere woonlasten, maar na afronding stijgen zowel de WOZ-waarde als je belastingaanslag naar het nieuwe niveau.
De OZB-eigenarenheffing bereken je door de WOZ-waarde van je woning te vermenigvuldigen met het tarief van jouw gemeente. Het is verstandig om de WOZ-waarde, het tarief en de kenmerken van je woning goed te controleren, want fouten hierin beïnvloeden direct wat je betaalt. Via officiële bronnen kun je de juiste formule en afronding vinden, zodat je niet onnodig veel betaalt.
Controleer altijd waarop je OZB-aanslag is gebaseerd. Kijk naar je WOZ-beschikking, het geldende tarief, de afronding en hoe je woning is omschreven. Door deze punten na te lopen weet je of je aanslag klopt en kun je op tijd bezwaar maken als er iets niet in orde is.
Hieronder zie je de formule en aandachtspunten voor het berekenen van je OZB in een tabel:
| Onderdeel | Toelichting |
|---|---|
| WOZ-waarde | Waarde woning |
| Tarief gemeente | Percentage OZB |
| Formule | |
| Afronding | Gemeentelijke regels |
| Soort tarief | Woning/bedrijf |
Je WOZ-waarde en het taxatieverslag kun je bekijken via MijnOverheid of wozwaardeloket.nl. Controleer of alles klopt: het gebruiksoppervlak, bouwjaar, bijgebouwen en de peildatum. Het tarief en de regels vind je in het gemeenteblad of op de website van je gemeente.
Soms worden ze aangepast om de gemeentelijke inkomsten stabiel te houden. De actuele percentages staan in de belastingverordening en begroting van je gemeente. In de toelichting lees je vaak waarom jouw gemeente voor een bepaald tarief kiest.
Op de aanslag vind je alle belangrijke informatie en betaalmogelijkheden overzichtelijk bij elkaar. Je ziet de dagtekening, het jaar, het aanslagnummer, je adres, de WOZ-waarde, het tarief en het te betalen bedrag. Ook staan de betaaltermijnen en incassomogelijkheden duidelijk vermeld, zodat je precies weet waar je aan toe bent.
De gemeente stuurt de aanslag elk jaar in de eerste drie maanden. Op het aanslagbiljet zie je alle betaalmogelijkheden en termijnen duidelijk staan. Zo kun je kiezen wat het beste bij jouw situatie past en weet je precies wanneer je moet betalen.
Hoe je betaalt heeft invloed op eventuele extra uitgaven. De betaalmethode en gekozen termijnen bepalen hoe je betalingen worden verdeeld. Zorg dat je betaalgegevens up-to-date zijn om onnodige problemen te voorkomen.
Betaal je te laat? Dan volgt de gemeente een vaste procedure: eerst een aanmaning, dan een dwangbevel en uiteindelijk komen er extra kosten en rente bij. Wordt je automatische incasso teruggedraaid, dan vervalt je regeling voor gespreid betalen. Controleer daarom regelmatig je rekeninggegevens en pas ze op tijd aan als dat nodig is. Zo voorkom je extra kosten en gedoe.
Denk je erover om bezwaar te maken tegen je WOZ-waarde of wil je een lagere hypotheekrente aanvragen? Kijk dan goed wat nu handig is en wat op de lange termijn voordeel oplevert. Je maandlasten veranderen direct als de OZB omhoog gaat, terwijl een lagere WOZ-waarde je kans op rentekorting juist kleiner kan maken. Let goed op de deadlines, zodat je op tijd actie kunt ondernemen.
De OZB bepaalt direct hoeveel geld je maandelijks overhoudt. Geld dat naar OZB gaat, kun je niet aan andere dingen besteden. Neem deze vaste uitgaven mee als je je hypotheekbudget bepaalt, ook al tellen ze niet mee voor het maximale leenbedrag. Kijk goed of bezwaar maken tegen je WOZ-waarde echt zinvol is, of dat er andere manieren zijn om je woonlasten te verlagen. Door OZB mee te nemen in je planning voorkom je dat je financiële doelen elkaar in de weg zitten.
Maak een overzicht van je OZB-uitgaven en bekijk verschillende mogelijkheden om te zien wat je keuzes voor je portemonnee betekenen. Door vooruit te plannen kun je beter bepalen of bezwaar maken tegen je WOZ-waarde slim is, of dat je beter voor een andere manier kunt kiezen.
Bij het bepalen van je maximale hypotheek kijken banken niet naar je OZB-uitgaven. De officiële regels en het Nibud letten alleen op je hypotheeklasten en energierekening, niet op gemeentelijke belastingen zoals OZB. Een hoge OZB verandert dus niets aan het bedrag dat je maximaal kunt lenen voor een huis.
Zorg dat je elke maand wat geld apart zet voor de jaarlijkse OZB, zodat je niet ineens voor een verrassing komt te staan. Houd rekening met mogelijke verhogingen en volg de plannen van je gemeente. Pas je reservering aan als je een nieuwe WOZ-beschikking krijgt of als de tarieven veranderen. Zo voorkom je dat je onverwacht een groot bedrag moet betalen.
Een lagere WOZ-waarde door een succesvol bezwaar kan ook nadelen hebben. Je loan-to-value (de verhouding tussen je hypotheek en de waarde van je huis) wordt hoger, waardoor je misschien geen recht meer hebt op rentekorting. Geeft je bank korting bij een lagere LTV? Dan kan een lagere WOZ-waarde deze kans wegnemen. Je kunt dit oplossen door extra af te lossen of een nieuwe taxatie te laten doen, in de hoop dat de waarde hoger uitvalt dan de WOZ.
Je staat voor een keuze: direct besparen op OZB door bezwaar te maken, of je WOZ-waarde hoog houden voor een mogelijke rentekorting. Reken uit wat beide opties je opleveren over de hele periode dat je rente vaststaat. Soms levert een lagere rente op de lange termijn meer voordeel op dan een lagere OZB. Vraag je hypotheekadviseur om mee te rekenen, vooral als je wilt weten wat het betekent voor je risicoklasse en hoe lang je in je huis wilt blijven.
Koop je een huis? Dan krijg je te maken met gemeentelijke belastingen zoals OZB en rioolheffing. Koop je het huis later in het jaar? Dan krijgt de verkoper eerst de rekening. Bij de notaris maak je afspraken over wie welk deel betaalt. De verdeling regel je dus onderling, maar dit beïnvloedt wel het bedrag dat je bij de overdracht betaalt.
De notaris zorgt dat je alleen betaalt voor de periode dat je daadwerkelijk eigenaar bent. De gemeente past de rekening niet aan, maar de notaris verdeelt het bedrag eerlijk op basis van het aantal dagen dat jij en de verkoper eigenaar waren. Dit gebeurt automatisch bij de overdracht en zie je terug op je eindafrekening.