De verhouding tussen je lening en de waarde van je huis, ook wel de LTV genoemd, bepaalt hoeveel risico je loopt en welke rente je betaalt. Hoe lager je LTV, hoe meer zekerheid je hebt en hoe beter meestal je voorwaarden zijn. In dit artikel lees je precies hoe LTV werkt, hoe je het berekent en wat je kunt doen om je LTV te verlagen.
Geschreven op 5 september 2025
Loan-to-Value (LTV) geeft aan welk deel van je woning je hebt gefinancierd met een lening. Het is de verhouding tussen je totale hypotheek en de waarde van je huis. Hoe hoger de LTV, hoe meer risico voor de bank en hoe minder eigen geld je hebt ingebracht. Je berekent de LTV door je hypotheekschuld te delen door de waarde van je woning en dit te vermenigvuldigen met 100. Alles wat aan je huis is verbonden, zoals hypotheken en bouwdepots, telt mee in de berekening. De waarde van je woning wordt vastgesteld via een officiële taxatie.
Je mag maximaal 100% van de waarde van je huis lenen, met uitzonderingen voor energiebesparende maatregelen (tot 106%). Kosten koper en het verschil tussen koopprijs en taxatiewaarde betaal je altijd zelf. Banken bepalen je rente en voorwaarden op basis van je LTV: hoe lager je LTV, hoe lager vaak je rente. Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) krijg je meestal een gunstigere rente, ongeacht je LTV. Extra aflossen of waardestijging kan je in een lagere risicoklasse brengen, wat voordeliger is.
Met eigen geld of overwaarde kun je je LTV verlagen. Dit geeft meer zekerheid en ruimte voor toekomstige plannen. Een hoge LTV maakt je gevoeliger voor dalende huizenprijzen en kan leiden tot restschuld. Het is verstandig je LTV regelmatig te controleren en waar mogelijk te sturen door af te lossen of je woning te verbeteren.
LTV, oftewel Loan-to-Value, geeft aan welk deel van je woning je hebt gefinancierd met een lening. Het is simpel gezegd de verhouding tussen je totale hypotheek en de waarde van je huis. Stel, je hebt een LTV van 60%. Dan heb je 60% van je woning geleend en is 40% met eigen geld betaald. Dat biedt een mooie buffer als de huizenprijzen dalen. Heb je een LTV van 90%? Dan heb je slechts 10% eigen geld in je huis en dus minder speling. Bij een LTV van 100% heb je alles geleend; daalt de waarde, dan ontstaat direct een restschuld.
In de onderstaande tabel zie je hoe het aandeel eigen geld en geleend geld eruitziet bij verschillende LTV-percentages:
| LTV | Geleend | Eigen geld |
|---|---|---|
| 60% | 60% | 40% |
| 90% | 90% | 10% |
| 100% | 100% | 0% |
Wil je zelf je LTV berekenen? Dat is eenvoudig. Volg deze stappen:
Voor de LTV telt alles mee wat aan je huis is verbonden. Denk aan:
Het volledige bedrag in je bouw- of verbouwingsdepot telt mee, ook als je het nog niet hebt besteed. Andere leningen, zoals een persoonlijke lening of creditcard, tellen niet mee. Ook afspraken over leningen die nog niet bij de notaris zijn geregeld, blijven buiten beschouwing.
De waarde van je huis wordt vastgesteld met een officiële taxatie. Bij bestaande woningen is dat meestal een NWWI-taxatierapport, dat zes maanden geldig is. Je mag niet zomaar uitgaan van de koopprijs of WOZ-waarde, tenzij de bank dit goedkeurt. Bij nieuwbouw geldt tijdens de bouw de grondwaarde plus de aanneemsom. Na oplevering geldt de waarde uit het opleveringsrapport. Ga je verbouwen? Dan wordt getaxeerd op de “waarde na verbouwing”, dus inclusief de geplande verbeteringen.
Je eerste LTV wordt vastgesteld als je hypotheek bij de notaris wordt geregeld. Daarna kan je LTV veranderen, bijvoorbeeld door aflossen, waardestijging of -daling van je huis, of als je iets aanpast aan je hypotheek. Los je extra af, valt er geld vrij uit een depot, of stijgt de waarde van je huis? Dan verandert je LTV mee. Wil je weten wat je huidige LTV is? Dan heb je een nieuwe taxatie en een overzicht van je schuld nodig. Dit is handig als je je hypotheek wilt aanpassen of oversluiten.
Hoeveel je mag lenen voor een woning is aan regels gebonden. Je mag niet meer lenen dan een bepaald percentage van de waarde van je huis. Dit percentage geldt bij het afsluiten van je hypotheek. Wordt je huis later meer of minder waard? Daar hoef je dan niets mee te doen. Soms zijn er uitzonderingen, bijvoorbeeld als je je huis energiezuiniger wilt maken of als je je hypotheek oversluit zonder extra geld te lenen.
Je mag maximaal 100% van de waarde van je huis lenen. Dit betekent dat je totale lening, inclusief bouwdepots, niet hoger mag zijn dan de taxatiewaarde of het koopbedrag. De laagste van die twee telt. Stel: je koopt een huis voor €420.000, maar het wordt getaxeerd op €400.000. Dan kun je maximaal €400.000 lenen. Het verschil en de bijkomende kosten betaal je zelf. Zijn koopbedrag en taxatie gelijk? Dan betaal je alleen de extra kosten zelf.
Hieronder zie je een overzicht van de maximale lening en wat je zelf moet betalen als de koopprijs en taxatiewaarde verschillen:
| Koopprijs | Taxatiewaarde | Max. lening | Zelf betalen |
|---|---|---|---|
| €420.000 | €400.000 | €400.000 | €20.000 |
| €400.000 | €400.000 | €400.000 | €0 |
Wil je je huis energiezuiniger maken? Dan mag je soms tot 106% van de waarde lenen. Die extra 6% is alleen bedoeld voor energiebesparende maatregelen. Je moet laten zien wat je plannen zijn of offertes aanleveren. Je krijgt dan een speciaal depot voor energie. Het geld wordt alleen uitgekeerd als je aantoont dat je het gebruikt voor verduurzaming. Gebruik je niet alles? Dan wordt het restant gebruikt om je hypotheek af te lossen.
Met een hypotheek onder de NHG-grens kun je tot 100% van de waarde van je huis lenen en heb je extra zekerheid. Boven deze grens kun je geen NHG krijgen. De NHG-grens bepaalt hoeveel je maximaal kunt lenen, inclusief de kosten voor NHG zelf. Wil je verbouwen of verduurzamen? Dan moet je aangeven wat je precies gaat doen. Er wordt dan gekeken naar de waarde van je huis na de verbouwing. Soms is een nieuwe taxatie nodig, bijvoorbeeld voor de goedkeuring van je hypotheek.
De kosten die je maakt bij het kopen van een huis kun je niet meefinancieren in je hypotheek. Denk aan:
Deze kosten betaal je uit eigen spaargeld. Ze staan los van de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis.
Banken kijken naar hoeveel je leent ten opzichte van wat je huis waard is. Hoe hoger dat percentage, hoe meer risico voor de bank. Dat zie je terug in je rente. Bij het aanvragen van je hypotheek kom je in een bepaalde risicogroep. Los je later extra af of stijgt de waarde van je huis? Dan kun je soms in een gunstigere groep terechtkomen. Dit verschilt per bank. Meestal zijn er grenzen zoals: meer dan 90%, tussen 80-90%, tussen 60-80% en minder dan 60%. Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) val je vaak in een aparte groep met betere voorwaarden.
Bij sommige banken gebeurt dit automatisch, maar meestal moet je het zelf aanvragen. Je regelt dit bij je bank en levert bewijs aan, zoals een overzicht van je schuld of een waarderapport. De bank bepaalt wanneer je nieuwe rente ingaat. Soms betaal je kosten voor administratie of een taxatie. Wordt alles goedgekeurd, dan krijg je een lager tarief en aangepaste voorwaarden.
Elke bank heeft eigen eisen voor het bewijs dat je moet aanleveren. Een volledig taxatierapport wordt altijd geaccepteerd, maar kost wel geld. Soms mag je ook een modelmatige waardering gebruiken, bijvoorbeeld van Calcasa, als deze voldoet aan de eisen van de bank. Sommige banken maken hun eigen berekening, meestal alleen bij kleine stappen tussen groepen. Let op: een waardering is maar kort geldig, meestal drie tot zes maanden.
Met eigen geld verlaag je de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis. Dit geeft je later meer vrijheid voor nieuwe plannen, zoals verbouwen of een extra lening afsluiten. Hoeveel eigen geld je inzet, hangt af van wat je nog wilt doen. Wil je binnenkort verbouwen of denk je een tweede hypotheek nodig te hebben? Dan is het slim om precies genoeg eigen geld in te leggen om onder een bepaalde grens te blijven. Zo houd je ruimte voor later én een financiële buffer. Heb je geen extra plannen? Dan kan het voordeliger zijn om meer eigen geld te gebruiken en meteen een lagere risicoklasse te bereiken.
Is de koopprijs hoger dan de taxatiewaarde? Dan betaal je dat verschil zelf. Stel: je koopt een huis voor €420.000, maar de taxatie komt uit op €400.000. Is de taxatie gelijk aan de koopprijs?
Je kunt verbouwingskosten meefinancieren als je huis na de verbouwing meer waard wordt. Een taxateur schat deze waarde in op basis van je plannen en begroting. In het taxatierapport staat per onderdeel hoeveel waarde het toevoegt. Het geld voor de verbouwing komt in een depot en wordt uitbetaald als je facturen indient of in vooraf bepaalde delen.
Met een hoge verhouding tussen je hypotheek en woningwaarde ben je gevoeliger voor schommelingen op de huizenmarkt. Daalt de waarde van je huis, dan kan dat direct invloed hebben op je financiële situatie. Een lagere verhouding geeft meer zekerheid. Het is verstandig om deze verhouding regelmatig te controleren. Je kunt elk jaar een modelwaarderapport aanvragen om te zien hoe je huis ervoor staat. Wil je meer zekerheid? Laat dan af en toe een officiële taxatie doen. Kijk ook regelmatig naar je openstaande schuld en aflossingen. Als de markt veel verandert, kan een extra waardebepaling handig zijn. Wordt de verhouding minder gunstig? Dan kun je extra aflossen of je huis verbeteren om de waarde op peil te houden.
Als je hypotheek hoger is dan de waarde van je huis, ontstaat er onderwaarde. Dit maakt verhuizen lastiger, omdat je bij verkoop geld moet bijleggen. Je kunt dit risico verkleinen door extra af te lossen, te wachten met verkopen tot de markt weer beter is, of gebruik te maken van een meeneemregeling als je bank die optie biedt. Ook kun je afspraken maken over aflossen of je huis verbouwen om de waarde te verhogen, met een waarderapport als bewijs.
De verhouding tussen je hypotheek en woningwaarde zegt iets over je bezit. De leennorm op basis van inkomen kijkt naar wat je maandelijks kunt betalen. Deze twee regels staan los van elkaar. Stel: je huis is na een verbouwing €500.000 waard en je hebt nog €250.000 schuld. De verhouding is dan 50%, wat gunstig is. Toch kun je misschien niet meer lenen omdat je inkomen volgens de regels te laag is, ook al heb je overwaarde.
Je kunt de verhouding tussen je hypotheek en woningwaarde verbeteren door extra af te lossen en je huis goed te onderhouden. Maak een plan: