Je kiest hoe lang je de hypotheekrente vastzet vooral op basis van je eigen situatie, wensen en hoeveel risico je wilt nemen. In dit artikel lees je hoe je de juiste periode kiest, wat de voor- en nadelen zijn van kort of lang vastzetten en waar je allemaal op moet letten. Zo maak je straks een keuze die echt bij jou past.
Geschreven op 5 september 2025
De keuze voor hoe lang je de hypotheekrente vastzet, hangt sterk af van je persoonlijke situatie, financiële buffer, inkomenszekerheid en toekomstplannen. Heb je weinig financiële ruimte of een onzeker inkomen, dan is het verstandig om een groot deel van je hypotheek voor 10-20 jaar vast te zetten. Heb je meer financiële ruimte of een stabiel inkomen, dan kun je een deel korter of variabel vastzetten voor meer flexibiliteit. Ook je levensfase speelt mee: starters nemen vaak meer risico met kortere periodes, terwijl mensen richting pensioen kiezen voor maximale zekerheid met een lange rentevaste periode.
Het vastzetten van de rente voor een korte periode geeft meer vrijheid en vaak een lagere startrente, maar zorgt ook voor meer schommelingen in je maandlasten. Een lange rentevaste periode biedt juist zekerheid en stabiele lasten, maar meestal tegen een hogere rente. Je kunt de hypotheek ook splitsen in meerdere delen met verschillende looptijden om het risico te spreiden. Let daarnaast op de voorwaarden, zoals het meenemen van de hypotheek bij verhuizing en de mogelijkheden voor tussentijds aanpassen.
Het juiste moment om de rente vast te zetten hangt af van de marktrente, je eigen planning en de geldigheid van je offerte. Vergelijk altijd de totale kosten, inclusief eventuele boeterente bij oversluiten, en houd rekening met inflatie en veranderingen in je persoonlijke situatie. Zo maak je een keuze die past bij jouw wensen en financiële zekerheid.
Wil je een hypotheek afsluiten? Dan hangt je keuze sterk af van je persoonlijke situatie. In de onderstaande tabel zie je per situatie wat vaak een verstandige keuze is:
| Situatie | Advies |
|---|---|
| Weinig geld over | 70-80% vast, 10-20 jaar, annuïtair |
| Meer financiële ruimte | 40-60% vast, mix: variabel, 5 jaar, 15-20 jaar |
| ZZP/wisselend inkomen | 50-70% lang vast, 30-50% kort/variabel |
| Binnen 2 jaar verbouwen | Tijdelijk aflossingsvrij, na verbouwing aanpassen |
| Grote uitgaven verwacht | Rentevaste periode overbrugt uitgaven, lineair aflossen |
Hieronder lichten we per situatie kort de belangrijkste punten toe:
Je levensfase heeft veel invloed op je hypotheekkeuze. Bekijk deze tabel:
| Levensfase | Verdeling | Schommeling |
|---|---|---|
| Starter | 30% variabel, 40% 5-7 jaar, 30% 15 jaar | 8-12% |
| Midden carrière | 20% 5 jaar, 80% 15-20 jaar | 3-5% |
| Bijna pensioen | 100% 20-30 jaar vast | 0-3% |
Ook je inkomen bepaalt hoeveel risico je kunt nemen. Let op deze punten:
Je keuze voor een rentevaste periode draait om drie dingen: je maandlasten, de totale uitgaven over de hele looptijd en wat inflatie doet met je koopkracht. Wat vind jij het belangrijkst? Wil je vooral lage maandlasten? Kies dan voor de laagste startrente die binnen je budget past. Wil je zo min mogelijk totale uitgaven? Vergelijk dan verschillende mogelijkheden. Verwacht je veel inflatie? Dan is een langere rentevaste periode vaak slimmer. Verwacht je juist weinig inflatie, dan geeft een kortere periode meer vrijheid.
Het verschil tussen kort en lang vastzetten zit vooral in vrijheid en zekerheid. Met een korte periode kun je sneller inspelen op veranderingen. Een lange periode zorgt voor meer vastigheid. Korte periodes volgen de korte marktrentes, lange periodes de langere marktrentes. Ben je graag actief met je geldzaken bezig? Dan passen kortere periodes beter bij je. Je kunt ook verschillende periodes combineren, bijvoorbeeld delen van je hypotheek voor 3, 5, 10 of 15 jaar vastzetten. Zo spreid je het risico. Wil je vooral rust en zekerheid? Dan is een langere periode logischer, eventueel met een klein deel kort vastgezet. Met korte periodes krijg je vaker de kans om over te stappen of je voorwaarden aan te passen.
Kies je voor een korte rentevaste periode, dan heb je meer vrijheid en meestal een lagere startrente. Het nadeel is dat je maandlasten vaker kunnen veranderen, vooral als de rente ineens stijgt. Dit merk je direct in je portemonnee. Je moet vaker beslissingen nemen over je hypotheek en de administratie bijhouden. Dit vraagt wat meer aandacht, maar geeft ook meer kansen om te profiteren van gunstige renteontwikkelingen. Het is handig om vooraf te plannen wanneer je je hypotheek opnieuw bekijkt en rekening te houden met de tijd die dat kost.
Met een lange rentevaste periode weet je precies waar je aan toe bent. Je maandlasten blijven gelijk, wat fijn is voor je planning. Als de prijzen stijgen en je inkomen meegroeit, worden je vaste lasten relatief lager. Dit beschermt je tegen inflatie, zolang je rente vaststaat. Het nadeel is dat je meestal een hogere rente betaalt in het begin en minder profiteert als de marktrente daalt. Deze keuze voor zekerheid kan minder goed uitpakken als de rente later flink daalt, maar het geeft wel rust in je financiën.
Wat je uiteindelijk betaalt, hangt af van hoe de rente zich ontwikkelt en wanneer je rente wordt aangepast. Stel, je leent €300.000 voor 30 jaar met 5 jaar vast tegen 3,5% (en daarna elke 5 jaar herzien). Bij stijgende rentes betaal je ongeveer €211.000 aan rente. Kies je voor 20 jaar vast tegen 4,2% en daarna 10 jaar op 4,0%, dan kom je uit op €203.000 bij stijgende rentes. Als de rentes juist dalen, betaal je met de korte periode minder. Bij gelijkblijvende rente is het verschil kleiner. Het moment van herziening en de rente op dat moment bepalen dus je totale uitgaven.
Als de prijzen stijgen, worden je vaste hypotheeklasten relatief lager omdat je inkomen vaak meegroeit. Je betaalt dus verhoudingsgewijs minder naarmate de inflatie hoger is dan de stijging van je lasten. Bij lage inflatie blijft je hypotheeklast relatief zwaar wegen. Met een lange rentevaste periode profiteer je langer van dit voordeel. Bij een korte periode worden je lasten sneller aangepast aan de markt, waardoor je voordeel bij inflatie minder lang duurt. Verwacht je veel inflatie? Dan is een langere periode vaak gunstiger. Bij weinig inflatie biedt een kortere periode meer vrijheid.
De rente die je betaalt voor je hypotheek bestaat uit verschillende delen. De basisrente hangt af van de rente op de kapitaalmarkt en verschilt per looptijd. Bij een korte rentevaste periode betaal je meestal een ander percentage dan bij een lange periode. Daarbovenop komt een opslag die met risico te maken heeft: hoe meer je leent ten opzichte van je huiswaarde en afhankelijk van je aflossingsmethode, hoe hoger deze opslag kan zijn. Banken rekenen ook een marge voor hun eigen uitgaven en winst. Voor extra opties, zoals het meenemen van je hypotheek bij verhuizing, betaal je vaak extra. Naast rente zijn er ook uitgaven voor advies, taxatie, notaris en soms overdrachtsbelasting. Door goed te vergelijken kun je besparen. Denk aan het combineren van stappen, kiezen voor digitale afhandeling en slim plannen van aflossingen wanneer je rente opnieuw wordt vastgesteld.
De verhouding tussen je lening en de waarde van je huis bepaalt de opslag op je rente. Dit heet de LTV (loan-to-value). Als je aflost of je huis meer waard wordt, daalt je LTV en vaak ook je renteopslag. Bijvoorbeeld: je begint met een LTV van 95% en een rente van 4,6% (3,6% basis plus 1,0% opslag). Na drie jaar aflossen daalt je LTV naar 84%, waardoor de opslag zakt naar 0,7% en je rente naar 4,3%. Als je huis verder in waarde stijgt en je LTV daalt naar 74%, betaal je nog maar 0,5% opslag en wordt je rente 4,1%. Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) zijn de opslagen lager. In dit voorbeeld zou je rente dan 3,9% zijn (3,6% basis plus 0,3% opslag). Je berekent je nieuwe LTV door je resterende hypotheekschuld te delen door de actuele waarde van je huis.
Wil je je hypotheek oversluiten terwijl je rente nog vaststaat? Dan krijg je meestal een boeterente. Die boete is het verschil tussen wat je nu betaalt en wat de bank zou ontvangen als je nu een nieuwe hypotheek zou afsluiten voor de resterende periode. Voor elke resterende maand wordt het renteverschil berekend, vermenigvuldigd met je schuld en teruggerekend naar nu. Al deze bedragen samen vormen de totale boete. Vergelijk deze boete altijd met het voordeel van een lagere rente om te bepalen of oversluiten zinvol is.
Voordat je profiteert van een lagere rente, moet je eerst de uitgaven van het oversluiten terugverdienen. Stel, je betaalt €2.500 aan uitgaven en bespaart €100 per maand. Dan duurt het 25 maanden voordat je uit de uitgaven bent. Is je rentevaste periode korter dan deze terugverdientijd plus zes maanden, dan is oversluiten meestal niet slim. Bij een maandelijkse besparing onder €40 en uitgaven boven €2.000 wordt de terugverdientijd vaak te lang. Een handige regel: de terugverdientijd moet niet langer zijn dan 40% van je resterende vaste periode. Anders wegen de voordelen niet op tegen de uitgaven en risico’s.
In plaats van direct een boete te betalen, kun je soms kiezen voor rentemiddeling. Hierbij wordt de boete verwerkt in een verhoging op je nieuwe rente, verspreid over de resterende looptijd. Dit kan handig zijn als je rentevaste periode nog maximaal drie jaar duurt en de verhoging niet hoger is dan 0,30%. Bij een periode van drie tot zes jaar en een verhoging tussen 0,30% en 0,60% is het slim om te berekenen wat voordeliger is. Is de periode langer of de verhoging hoger dan 0,60%, dan is een directe boete meestal gunstiger. Vergelijk altijd de totale extra rentelasten van de verhoging met de waarde van de boete nu. De verhoging vervalt bij de volgende renteherziening.
Of je beter voor een korte of lange rentevaste periode kunt kiezen, hangt af van je verwachtingen over de rente. Stel, de lange rente is 4,2% en de korte 3,5%, die elke vijf jaar wordt herzien. Je bent voordeliger uit met kort vast als de gemiddelde rente bij toekomstige herzieningen onder de 3,9% blijft. Voor elk herzieningsmoment kun je een drempelrente berekenen: blijft de rente in jaar 6-10 onder 4,0%, in jaar 11-15 onder 3,9% en in jaar 16-20 onder 3,8%, dan is kort vast voordeliger. Komt de gemiddelde rente boven de 4,1%, dan is lang vast gunstiger. Zit de rente tussen 3,9% en 4,1%, dan maakt het weinig uit en kun je kiezen voor wat jou de meeste vrijheid geeft.
Stel, je begint met een lening van €300.000 op een huis van €375.000. Je schuld is dan 80% van de waarde. Als je €15.000 extra aflost, daalt dit percentage naar 76%. Nog eens €7.500 aflossen brengt je naar 74%. Veel banken werken met grenzen zoals 80%, 75% en 70%. Elke keer dat je onder zo’n grens komt, gaat je rente omlaag, bijvoorbeeld met 0,20% per stap. Na een aanpassing betaal je bijvoorbeeld 3,6% gewone rente plus 0,5% opslag in plaats van 0,7%. Dat scheelt 0,20% per jaar, wat bij een resterende lening van €277.500 neerkomt op €555 bruto per jaar. Bij verdere aflossingen kan deze besparing oplopen.
Soms kun je tijdens de looptijd van je hypotheek je voorwaarden aanpassen, zoals de looptijd verkorten of verlengen, of je rente opnieuw vastzetten. Hier zijn vaak kosten aan verbonden, zoals een extra tarief of administratiekosten. Of het slim is om te wijzigen, hangt af van de kosten en het voordeel dat je ermee behaalt.
Het proces verloopt meestal in stappen. Eerst check je wanneer je volgens je contract mag wijzigen. Daarna vraag je op wat de kosten zijn, zoals een extra op de rente of administratiekosten. Vervolgens bereken je wat het effect is op je maandlasten en of het voordeel opweegt tegen de kosten. Je stapt alleen over als je het voordeel binnen een redelijke tijd terugverdient. Het verkorten van twintig naar tien jaar kan je rente verhogen of verlagen. Overstappen van variabel naar vast heeft ook invloed op je rente.