Als je je aflossingsvrije hypotheek omzet naar een annuïteitenhypotheek, weet je zeker dat je aan het einde van de looptijd geen restschuld hebt en bouw je automatisch vermogen op. In dit artikel lees je waarom steeds meer mensen hiervoor kiezen, wat het je oplevert, waar je op moet letten en hoe je dit slim aanpakt. Zo kun je zelf bepalen of deze stap bij jou past.
Geschreven op 5 september 2025
Als je een aflossingsvrije hypotheek oversluit naar een annuïtaire hypotheek, ga je maandelijks automatisch aflossen. Hierdoor weet je precies wanneer je hypotheek is afbetaald en daalt je schuld volgens een vast schema. Dit verlaagt je kredietrisico, verkleint de kans op een restschuld en verbetert je kredietwaardigheid. Je maandlasten worden wel hoger en je levert in op flexibiliteit, omdat je verplicht blijft aflossen.
Het omzetten is vooral aantrekkelijk als je zekerheid wilt over het aflossen, je risico’s wilt beperken of je vermogen wilt opbouwen. Je profiteert mogelijk van rentekorting bij een lagere verhouding tussen lening en woningwaarde (LTV). Oversluiten brengt kosten met zich mee, zoals boeterente, advies-, taxatie- en notariskosten. Het is vaak voordelig om dit te doen aan het einde van je rentevaste periode, zodat je geen boeterente betaalt.
Je kunt kiezen voor volledig of gedeeltelijk omzetten, extra aflossen zonder contractwijziging, intern omzetten bij je eigen bank of overstappen naar een andere aanbieder. Elke keuze heeft gevolgen voor je maandlasten, risico’s en flexibiliteit. Vergelijk verschillende scenario’s, vraag offertes aan en controleer na omzetting of alles goed is geregeld voor een financieel gezonde toekomst.
Stel, je hebt nu een aflossingsvrije hypotheek en overweegt over te stappen naar een annuïtaire hypotheek. Wat verandert er dan voor jou? Heel eenvoudig: je lost elke maand automatisch een deel van je schuld af. Zo weet je precies wanneer je hypotheek volledig is afbetaald. Je schuld neemt steeds verder af, wat je terugziet in de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis (de LTV). Alles verloopt volgens een vast schema.
Met deze stap kies je bewust voor minder risico. Je kredietrisico daalt, je bouwt zekerder vermogen op en de kans op een restschuld wordt kleiner. Het nadeel? Je maandlasten stijgen en je kunt niet zomaar stoppen met aflossen.
Hieronder vind je de belangrijkste voordelen en nadelen van het omzetten naar een annuïtaire hypotheek overzichtelijk in een tabel:
| Voordelen | Nadelen |
|---|---|
| LTV daalt | Hogere lasten |
| Geen restschuld | Minder vrijheid |
| Kredietwaardigheid beter | Vast schema |
| Vermogensopbouw | Niet stoppen met aflossen |
| Kans op rentekorting | Lastig bij lager inkomen |
Wat levert het je op? Je LTV komt onder bepaalde risicodrempels, je loopt geen risico op een restschuld, je kredietwaardigheid verbetert, je bouwt vermogen op doordat je schuld afneemt, en soms ontvang je zelfs rentekorting.
Je levert wat vrijheid in en , maar daar krijg je meer zekerheid en voorspelbare vermogensgroei voor terug.
Bij een annuïtaire hypotheek neemt je schuld vanzelf af. Je eigen vermogen groeit doordat je LTV daalt en je betaalt steeds minder rente. Het nadeel is dat je minder flexibel bent en minder makkelijk kunt aanpassen als je inkomen verandert.
Doordat je verplicht aflost, weet je zeker dat je geen restschuld overhoudt. Je zet rente-uitgaven om in vermogen in je huis. Je vermogen groeit volgens een vast patroon, maar je hebt minder vrij besteedbaar inkomen en minder vrijheid om te bepalen wanneer je aflost.
Door om te zetten naar annuïtair wordt je restschuldrisico veel kleiner. Elke maand los je een deel af, waardoor je schuld richting nul gaat binnen de looptijd. Het maakt dan niet meer uit wat je huis waard is als je het verkoopt. Je bent minder afhankelijk van de huizenmarkt en weet precies waar je aan toe bent.
Je verandert een onzeker marktrisico in een voorspelbaar aflossingsschema. Dat maakt plannen eenvoudiger.
Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag. In het begin bestaat dit vooral uit rente, later wordt het steeds meer aflossing. Zo weet je precies hoe je schuld afneemt. Je kunt plannen wanneer je belangrijke LTV-grenzen passeert, zoals 90%, 80% of 60%. Dat is handig, want bij een lagere LTV kun je soms rentekorting krijgen.
Controleer elk jaar hoe je ervoor staat en of je in aanmerking komt voor een lagere rente.
Door sneller af te lossen groeit je overwaarde, want je schuld wordt kleiner. Stel: je huis blijft evenveel waard, maar je lost elk jaar €5.000 af. Dan heb je na vijf jaar €25.000 meer eigen vermogen opgebouwd. Stijgt de waarde van je huis ook nog? Dan groeit je vermogen nog sneller. Minder schuld betekent minder rente in de toekomst en een snellere daling van je LTV, waardoor je eerder in aanmerking komt voor een lagere rente.
De verplichting om af te lossen maakt je maandlasten hoger en beperkt je vrijheid. Je zit vast aan een aflossingsschema en kunt niet zomaar alleen rente betalen. Afwijken kan alleen als je bank dat goedkeurt of als je je hypotheek aanpast.
Belangrijke aandachtspunten zijn:
Als je een hypotheek kiest, wil je weten waar je aan toe bent. Wat betaal je per maand? Hoeveel rente ben je uiteindelijk kwijt? Hoe zit het met belastingvoordeel? En wat gebeurt er als de rente stijgt? Door je opties naast elkaar te leggen, zie je precies wat elke keuze voor jou betekent. Je krijgt inzicht in je maandlasten, restschuld, de verhouding tussen je lening en woningwaarde, en je belastingvoordeel door de jaren heen.
Om hypotheken goed te vergelijken, kijken we steeds naar dezelfde onderdelen op vaste momenten. Denk aan je bruto maandlast, belastingteruggave, netto betaling, openstaande schuld en de verhouding tussen je lening en huiswaarde. Dit doen we na 1, 5 en 10 jaar, en aan het einde van de looptijd. Heb je meerdere hypotheekdelen? Dan zie je de cijfers per deel én het totaalplaatje.
We maken het verschil tussen een aflossingsvrije en annuïtaire hypotheek duidelijk in vier stappen. Eerst kijken we naar de rente per leningdeel en hoe lang die nog loopt. Daarna berekenen we je bruto maandlast: bij aflossingsvrij betaal je alleen rente, bij annuïtair betaal je rente plus aflossing. Vervolgens nemen we het eigenwoningforfait en de hypotheekrenteaftrek mee. Tot slot zie je hoeveel belasting je terugkrijgt en wat je netto per maand betaalt in beide situaties.
Je hypotheekkosten bestaan uit rente (dat ben je echt kwijt) en aflossing (dat bouw je op als eigen vermogen in je huis). We tellen alle rente op die je tijdens de looptijd betaalt. Na aftrek van belastingvoordeel zie je wat je netto aan rente kwijt bent. Aflossen is geen verlies, maar een manier om vermogen op te bouwen in je woning.
Je belastingvoordeel verandert in de loop van de tijd. Bij een annuïtaire hypotheek wordt het rentedeel elk jaar kleiner, waardoor je minder hypotheekrenteaftrek krijgt. Ook kunnen belastingregels veranderen. In het begin heb je vaak meer voordeel, maar dat neemt geleidelijk af. Je rentevaste periode en belastingschijf bepalen hoe je netto maandlasten zich ontwikkelen.
We kijken of je de maandlasten kunt dragen, ook als de rente stijgt. Dit doen we door je netto betaling te vergelijken met wat je na vaste lasten overhoudt. Het is verstandig om een buffer te hebben voor onverwachte uitgaven, bijvoorbeeld een paar maanden aan vaste lasten. Door verschillende rentescenario’s te berekenen, weet je of je ook bij hogere rentes nog prettig kunt blijven wonen.
We bekijken wat er gebeurt als de rente stijgt of de looptijd verandert, binnen de fiscale regels. Door de rente met 1 tot 2 procent te verhogen of de looptijd aan te passen tot maximaal 30 jaar, zie je direct het effect op je maandlasten, totale rentekosten en hoe snel je lening daalt ten opzichte van je huiswaarde. Zo krijg je een goed beeld van de balans tussen wat je nu betaalt en hoe snel je risico’s afbouwt.
Banken letten op verschillende zaken als je een hypotheek aanvraagt: je inkomen, de waarde van je huis, hoeveel je wilt lenen en je leeftijd. Ook is het belangrijk of je in aanmerking komt voor Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Elke bank heeft eigen regels, dus wat bij de ene bank kan, lukt misschien niet bij de andere.
Je moet aantonen wat je verdient, bijvoorbeeld met loonstroken of jaaropgaven. Een taxateur bepaalt wat je huis waard is. Je nieuwe lening moet passen bij de waarde van je woning. Ook mag je hypotheek niet doorlopen tot na de maximale leeftijd die de bank hanteert. Verder vraagt de bank om je ID, een overzicht van je schulden en soms waar je geld vandaan komt.
Banken berekenen je maximale hypotheek door te kijken naar je inkomen en wat je maandelijks kunt betalen. Ze rekenen met een vaste rente en gaan uit van een hypotheek waarbij je aflost, ook als je deels aflossingsvrij wilt lenen. Je bruto inkomen, vaste lasten en de rentevaste periode bepalen samen hoeveel je maximaal kunt lenen. De bank kijkt welk deel van je inkomen je aan woonlasten mag besteden.
De verhouding tussen je lening en de waarde van je huis (LTV) bepaalt hoeveel je kunt lenen en hoe je hypotheek is opgebouwd. Elke bank heeft een maximum percentage dat je mag lenen ten opzichte van je woningwaarde. Met NHG kun je soms iets meer lenen. Voor het aflossingsvrije deel gelden strengere regels: meestal mag maar een deel van je hypotheek aflossingsvrij zijn. De rest moet je aflossen via een annuïtaire of lineaire hypotheek. Deze verdeling verschilt per bank en heeft invloed op je maandlasten.
Je hypotheek moet zijn afgelost voordat je een bepaalde leeftijd bereikt, meestal tussen 68 en 75 jaar. Een kortere looptijd zorgt voor hogere maandlasten omdat je sneller moet aflossen. Dit kan invloed hebben op hoeveel je maximaal kunt lenen, omdat hogere maandlasten meer inkomen vragen. Kies daarom een looptijd die bij jouw situatie past en binnen de leeftijdsgrens valt.
Blijf je met je hypotheek onder de NHG-grens en gebruik je het geld voor je eigen huis, dan kun je mogelijk kiezen voor NHG. Dit levert vaak een lagere rente op omdat de overheid garant staat voor je lening. Er gelden wel extra voorwaarden en je moet aantonen dat het doel en de uitgaven van je financiering binnen de NHG-regels passen. De bank kijkt of jouw situatie hiervoor geschikt is.
voor het accepteren van een hypotheek. Ze verschillen in hoeveel je aflossingsvrij mag lenen bij verschillende LTV-percentages, welke minimumbedragen gelden per leningdeel en hoe ze risico’s inschatten. Deze verschillen bepalen welke verdeling van leningdelen mogelijk is en welke rente je betaalt per deel van je hypotheek.
Wil je je hypotheek oversluiten? Dan komt er meer bij kijken dan alleen een lagere rente regelen. Je krijgt te maken met verschillende uitgaven zoals boeterente, advieskosten, taxatie- en notariskosten. Ook kunnen veranderingen in je persoonlijke situatie of de waarde van je huis invloed hebben op wat het je uiteindelijk kost. Het is belangrijk om het juiste moment te kiezen, bijvoorbeeld wanneer je zonder boete kunt oversluiten of als de rente op de markt gunstig is. Uiteindelijk draait het om één vraag: hoe lang duurt het voordat je de gemaakte uitgaven hebt terugverdiend?
De directe uitgaven bestaan uit boeterente, advieskosten, taxatiekosten en notariskosten. Daarnaast zijn er indirecte uitgaven die kunnen ontstaan als je in een andere risicogroep terechtkomt of als de voorwaarden van je nieuwe hypotheek anders zijn. Het omslagpunt laat zien wanneer het voordeel van een lagere rente of risico-opslag opweegt tegen de uitgaven die je hebt gemaakt. Zo kun je beoordelen of oversluiten financieel slim is.
De boeterente wordt berekend op basis van het verschil tussen je huidige rente en de actuele rente voor de resterende looptijd. Vaak mag je een deel van je hypotheek zonder boete aflossen, waardoor je minder boete betaalt. Ook wordt rekening gehouden met extra aflossingen die je al hebt gedaan. Al deze factoren bepalen samen hoeveel boeterente je uiteindelijk betaalt.
Voor een nieuwe hypotheek betaal je voor advies en bemiddeling. Dit dekt het eerste gesprek, het advies zelf, het indienen van je aanvraag en alle verdere afhandeling. Een deel van deze uitgaven kun je aftrekken bij je belastingaangifte, waardoor je netto minder uitgeeft.
Een taxatie is nodig om te weten wat je huis waard is en in welke risicogroep je valt. Als je overstapt naar een andere bank, moet je notariskosten betalen voor een nieuwe hypotheekakte. Blijf je bij dezelfde bank, dan hoef je deze uitgaven meestal niet te betalen.
Het voordeligst is om over te sluiten aan het einde van je rentevaste periode, omdat je dan geen boeterente betaalt. Denk je dat de rente gaat stijgen? Dan kun je alvast een offerte aanvragen om de huidige rente vast te leggen. Door slim te timen kun je uitgaven besparen.
Een lagere verhouding tussen je hypotheek en de waarde van je huis (LTV) levert je een lagere rente op. Dit kun je bereiken door extra af te lossen of door een hogere taxatiewaarde. In een lagere risicogroep krijg je een gunstiger rentetarief.
Met een omslagpuntanalyse vergelijk je de uitgaven van het oversluiten met het verwachte voordeel. Je berekent hoeveel je bespaart op de rente en wanneer je de gemaakte uitgaven hebt terugverdiend. Zo krijg je een duidelijk beeld van wat het financieel voor je betekent als je je hypotheek oversluit.
Je kunt je hypotheek op verschillende manieren aanpassen. Je kunt kiezen voor gedeeltelijk omzetten, extra aflossen zonder je contract te veranderen, intern omzetten bij je eigen bank of overstappen naar een andere aanbieder. Elke keuze heeft invloed op je maandlasten, risico’s en hoeveel vrijheid je hebt. Hieronder lees je welke keuzes er zijn en hoe je tot een goede keuze komt.
Je hebt vier hoofdkeuzes:
Elke keuze heeft andere gevolgen voor je maandlasten, risico’s en hoe makkelijk je dingen kunt aanpassen. Hieronder lees je wat elke keuze betekent en hoe het werkt.
Bij gedeeltelijk omzetten splits je je hypotheek in twee delen: een deel blijft aflossingsvrij, het andere deel wordt aflossend. Je kiest zelf tussen annuïtair (gelijke maandlasten) of lineair (sneller aflossen, hogere startlasten). Je keuze hangt af van hoeveel risico je wilt nemen, hoe lang je hypotheek nog loopt en wat je bank toestaat.
Vaak kun je zonder boete extra aflossen, zolang je binnen de jaarlijkse limiet van je bank blijft. Door slim te plannen, bijvoorbeeld net na je jaarlijkse rentebetaling, verlaag je direct je schuld en je verhouding tussen lening en woningwaarde. Dit kan gunstig zijn voor je rente en je risicoklasse.
Omzetten bij je eigen bank gaat meestal sneller en met minder moeite. kan voordeliger zijn qua rente of voorwaarden, maar kost meer tijd en inspanning. Je moet opnieuw door de acceptatie, naar de notaris en soms een boete betalen.
Verzamel alle informatie over je hypotheek:
Dit overzicht helpt je betere keuzes maken.
Werk verschillende mogelijkheden uit en vergelijk ze. Gebruik grafieken om te zien hoe je schuld, verhouding tussen lening en woningwaarde en maandlasten veranderen. Zet belangrijke momenten en verschillen in tabellen. Neem verschillende rentepercentages, looptijden, risicoklassen en je gewenste spaarbuffer mee in je berekeningen.
Zoek uit welke banken passen bij wat jij wilt. Let op hun regels voor aflossingsvrije hypotheken, maximale leeftijd, verhouding tussen lening en woningwaarde en eventuele NHG-voorwaarden. Zo houd je alleen de aanbieders over die echt bij jouw situatie passen.
Vraag offertes aan bij je huidige bank en andere aanbieders. Vergelijk de rente, looptijd, eventuele boete, alle kosten, hoe lang de offerte geldig blijft en de voorwaarden.
Kies wat het beste bij je past en lever alle benodigde documenten aan. Denk aan recente loonstroken, bankafschriften, een actuele taxatie of WOZ-beschikking, een overzicht van je schulden en je ID-bewijs. Hoe completer je dossier, hoe sneller het gaat.
De bank kijkt naar de waarde van je woning en of je de hypotheek kunt betalen. Op basis daarvan wordt je verhouding tussen lening en woningwaarde vastgesteld, je risicoklasse bepaald en krijg je een bindend aanbod met alle voorwaarden.
Bij ga je naar de notaris voor een nieuwe hypotheekakte. Je oude lening wordt afgelost en de nieuwe hypotheek wordt vastgelegd. Bij intern omzetten worden alleen je voorwaarden aangepast.
Controleer na de omzetting of alles goed is geregeld. Kijk of de afschrijving klopt, stel automatische aflossingen in als dat nodig is, pas je voorlopige belastingteruggave aan en werk je budget bij. Neem zelf het initiatief voor deze controles, terwijl je adviseur meekijkt of alles goed gaat.