Met alleen een uitkering uit de Participatiewet kun je geen hypotheek krijgen, omdat banken dit inkomen niet stabiel genoeg vinden. In dit artikel lees je waarom de Participatiewet niet meetelt, wat dit betekent voor je hypotheek, hoe de gemeente kijkt naar je huis en spaargeld, en welke tijdelijke hulp er is als je woonlasten te hoog worden.
Geschreven op 5 september 2025
Banken zijn streng bij het beoordelen van een hypotheekaanvraag als je een uitkering via de Participatiewet ontvangt. Zij beschouwen deze uitkering niet als vast, voorspelbaar of betrouwbaar inkomen, omdat de hoogte en duur afhankelijk zijn van je persoonlijke situatie en gemeentelijk beleid. Hierdoor telt de Participatiewet-uitkering als 0 euro mee in de berekening van je maximale hypotheek. Alleen stabiel inkomen, zoals vast werk, een structurele uitkering of partnerinkomen, wordt meegenomen. Zonder aanvullend stabiel inkomen is het niet mogelijk een reguliere hypotheek af te sluiten.
De gemeente kijkt bij een bijstandsaanvraag naar al je bezittingen, waaronder spaargeld en de overwaarde van je huis. Zit je vermogen in je woning, dan krijg je meestal een lening van de gemeente, bijvoorbeeld een krediethypotheek. Je huis hoeft pas verkocht te worden als er geen andere mogelijkheid is om aan geld te komen. De overwaarde wordt vastgesteld via een officiële taxatie en telt, net als spaargeld, volledig mee bij de beoordeling van je recht op bijstand.
Heb je een bijstandsuitkering en een hypotheek, dan kun je soms tijdelijke hulp krijgen via woonkostentoeslag of bijzondere bijstand. Deze hulp is altijd tijdelijk en afhankelijk van je situatie en gemeentelijke regels. Verandert je huishouden, bijvoorbeeld door samenwonen, dan heeft dit direct gevolgen voor je uitkering en je mogelijkheden om een hypotheek te krijgen of te behouden.
Ontvang je een uitkering via de Participatiewet en wil je een hypotheek aanvragen? Dan merk je snel dat banken streng zijn. Ze letten vooral op drie zaken: is je inkomen zeker (minimaal 12 maanden gegarandeerd), voorspelbaar (volgt het een vast patroon) en betrouwbaar (komt het uit vast werk of een structurele uitkering)?
| Waarop letten banken? | Participatiewet | Vast salaris / IVA / AOW |
|---|---|---|
| Zekerheid | Niet zeker | Wel zeker |
| Voorspelbaarheid | Onvoorspelbaar | Voorspelbaar |
| Betrouwbaarheid | Niet vast | Vast |
| Meetellen als inkomen | Volledig |
Het verschil is duidelijk: de Participatiewet is niet stabiel genoeg, terwijl een vast salaris, IVA-uitkering of AOW dat wel zijn. Het gevolg? Je krijgt geen berekening of offerte, tenzij je ander stabiel inkomen hebt of bijvoorbeeld geld kunt lenen van familie.
Bijstand via de Participatiewet hangt af van je vermogen, je woonsituatie en diverse verplichtingen. De hoogte van je uitkering kan elke maand wisselen. Ook kunnen sancties ervoor zorgen dat je uitkering lager wordt. Dit maakt het voor banken te onzeker om als vast inkomen mee te nemen.
Je uitkering kan veranderen door bijvoorbeeld:
| Inkomenssituatie | Toetsinkomen | Offerte mogelijk? |
|---|---|---|
| Alleen Participatiewet | Nee | |
| Participatiewet + 0-urencontract | Nee | |
| Participatiewet + parttime vast werk | Alleen loon | Beperkt |
Alleen vaste, juridisch zekere inkomens tellen mee voor je hypotheekaanvraag. Denk aan vast werk, blijvende IVA/WGA-uitkeringen, AOW/pensioen, soms een DUO-lerarenbeurs, of het inkomen van je partner. Toeslagen en de Participatiewet zijn aanvullend, maar niet stabiel genoeg voor de toetsing.
Je inkomen moet minimaal 12 maanden vast zijn of een blijvende basis hebben. Een Participatiewet-beschikking voldoet niet aan deze eis. Ook een negatieve BKR-registratie kan problemen geven. Ben je afhankelijk van bijzondere bijstand? Dan wijst dat op onvoldoende eigen inkomen.
Vraag je bijstand aan? Dan kijkt de gemeente naar al je bezittingen. Niet alleen je spaargeld telt mee, maar ook de waarde van je huis boven je hypotheek (de overwaarde). Heb je meer bezit dan toegestaan? Dan moet je dat eerst gebruiken voordat je bijstand krijgt. Zit het geld in je huis? Dan krijg je meestal een lening van de gemeente, bijvoorbeeld een krediethypotheek met je huis als onderpand.
Komt je bezit boven de grens? Dan verandert je bijstand van een gift naar een lening. Je huis dient dan als zekerheid voor die lening. De lening loopt door tot je bezit weer onder de grens is of je situatie verandert. Heb je een huis met overwaarde? Dan wordt het lastiger om te herfinancieren of te verhuizen, omdat de gemeente voorwaarden kan stellen.
Er is een vaste volgorde waarin je je bezit moet gebruiken:
Vaak sluit je dan een krediethypotheek of voorwaardelijke lening af. Je hoeft je huis alleen te verkopen als er geen andere mogelijkheid is. De gemeente begrijpt dat je huis je thuis is. Zolang een kredietmogelijkheid bestaat en je je woonlasten kunt betalen, mag je meestal blijven wonen.
Om de overwaarde te berekenen, kijkt de gemeente eerst naar de marktwaarde via een officiële taxatie. Daar gaat je openstaande hypotheek vanaf, inclusief eventuele achterstanden. Ook verkoopkosten zoals makelaars- en notariskosten worden afgetrokken. Bij spaargeld en beleggingen telt het saldo op de peildatum, zonder aftrek van toekomstige kosten. Alles boven de vrijstelling moet je eerst gebruiken voordat je bijstand krijgt.
Heb je veel overwaarde? Dan kan de gemeente bijstand als lening geven met een hypotheekrecht op je huis, een krediethypotheek. Je hoeft je huis pas te verkopen als een kredietmogelijkheid niet mogelijk is. Voor mensen boven de 60 zijn de regels vaak soepeler.
Bij een krediethypotheek zet de gemeente een tweede hypotheek op je huis. Je ontvangt dan periodiek geld voor je levensonderhoud. De rente wordt door de gemeente vastgesteld en kan worden bijgeschreven. Je lost af bij verkoop, overlijden of als je bezit weer stijgt. Verkoop is alleen nodig als er geen kredietruimte meer is of als je woonlasten te hoog worden. Voor 60-plussers geldt vaak dat bijstand als lening wordt verstrekt zonder directe aflossing, en er is minder druk om te verkopen omdat ze naar verwachting niet meer zo lang in het huis zullen wonen.
De landelijke vrijlatingsgrens geldt voor al je bezittingen samen. De waarde van je huis wordt vastgesteld via een officiële taxatie; de WOZ-waarde is niet voldoende. De gemeente vraagt om een gevalideerd taxatierapport van een erkende taxateur.
Dit rapport bevat een volledige taxatie met een recente peildatum en de marktwaarde als het huis leeg is. Je mag normale verkoopkosten aftrekken, zoals makelaars- en notariskosten. Achterstallig onderhoud mag je niet aftrekken. De vrijlating wordt toegepast op je totale bezit na deze berekening. Bij grote veranderingen in huizenprijzen kan de gemeente een nieuwe taxatie eisen.
Herfinancieren zonder vast inkomen lukt vrijwel nooit. Voor een overbruggingskrediet heb je een getekend verkoopcontract nodig en moet je kunnen aantonen dat je kunt aflossen. Als je verhuist, wordt je bezit opnieuw beoordeeld, wat kan betekenen dat je bijstand stopt als je overwaarde te gelde maakt.
Je hypotheek overzetten naar een andere bank, verhogen of een tweede hypotheek afsluiten is meestal niet mogelijk. Soms kun je bij je huidige hypotheekverstrekker een kleine aanpassing doen, maar alleen als je inkomen niet verandert. Als je je huis verkoopt en overwaarde ontvangt, wordt dit verrekend met je bijstandslening. Een nieuwe aanvraag begint dan met een hoger bezit.
Heb je een bijstandsuitkering maar ook nog een hypotheek? Dan kun je soms tijdelijke woonkostentoeslag of bijzondere bijstand krijgen om je woonlasten te betalen. Deze regelingen bieden tijdelijke hulp, bijvoorbeeld tot je weer werk vindt of naar een goedkopere woning kunt verhuizen. De gemeente kijkt eerst of je zelf nog kunt bijdragen en helpt alleen met uitgaven die echt noodzakelijk zijn.
Deze hulp is nooit blijvend. De gemeente beoordeelt regelmatig of je het nog nodig hebt. Je moet aantonen dat je niet goedkoper kunt wonen en dat je actief werkt aan verbetering van je situatie, bijvoorbeeld door werk te zoeken of uit te kijken naar een andere woning.
Wat precies wordt vergoed verschilt per gemeente. Meestal gaat het om de volgende kosten:
De gemeente beoordeelt of de hulp nodig is, of het zinvol is, of je binnenkort meer inkomen krijgt of kunt verhuizen, en hoeveel geld je hebt. Je krijgt meestal tussen de 3 en 24 maanden hulp, met regelmatige controles. Je moet het geld mogelijk terugbetalen als je je huis met winst verkoopt, achteraf extra geld ontvangt, niet eerlijk bent geweest over je situatie of je je niet aan de afspraken houdt.
Het proces begint vaak met een gesprek, daarna doe je een officiële aanvraag en lever je documenten aan. De gemeente beoordeelt je aanvraag en je ontvangt een besluit. Regelmatige controles horen erbij. Je moet verschillende documenten aanleveren zoals een hypotheekoverzicht, bankafschriften, verzekeringsbewijs, VvE-informatie, belastingaanslagen, inkomensgegevens en bewijs dat je probeert je situatie te verbeteren. Gemeenten verschillen van elkaar omdat ze eigen opvattingen hebben over wat redelijke woonlasten zijn, wat noodzakelijke uitgaven zijn en wanneer ze uitzonderingen maken.
Komt er iemand bij je wonen, zoals een partner of huisgenoot? Dan verandert er direct iets in je uitkering en wat je elke maand te besteden hebt. Ook je mogelijkheden voor een hypotheek worden hierdoor anders. De regels voor uitkeringen passen zich direct aan je nieuwe thuissituatie aan. Dit kan betekenen dat je meer of minder geld overhoudt, wat weer invloed heeft op wat je aan woonkosten kunt betalen.
Bij samenwonen kijkt de overheid naar jullie gezamenlijke inkomen. Komt er een andere volwassene bij je wonen, dan geldt de kostendelersnorm en krijg je minder uitkering. Vertrekt er iemand, dan