Je kunt geld terugkrijgen van de belasting over de rente die je betaalt voor je hypotheek, maar daar zitten wel wat regels aan. In dit artikel lees je precies hoe de belastingteruggave bij je hypotheek werkt, welke kosten je mag aftrekken en waar je op moet letten als er iets verandert. Zo weet je zeker dat je geen voordeel mist en kom je niet voor verrassingen te staan.
Geschreven op 5 september 2025
Hypotheekrenteaftrek betekent dat je de rente die je betaalt over je hypotheek mag aftrekken van je inkomen bij de belastingaangifte, mits je aan de voorwaarden voldoet. Dit verlaagt je maandlasten, maar het voordeel hangt af van je inkomen, de waarde van je huis en het eigenwoningforfait. Je mag alleen rente aftrekken als de lening bedoeld is voor je eigen woning en je moet voldoen aan regels zoals het annuïtair of lineair aflossen binnen 30 jaar bij nieuwe hypotheken. Ook geldt er een maximumtarief voor de aftrek.
Bij het afsluiten of wijzigen van je hypotheek zijn bepaalde kosten aftrekbaar, zoals advieskosten, notariskosten voor de hypotheekakte, taxatiekosten, NHG-kosten, bankgarantie en boeterente. Andere kosten, zoals makelaarskosten, notariskosten voor de leveringsakte, ORV-premie en verhuis- of inrichtingskosten, zijn niet aftrekbaar. Verkoop je je huis met overwaarde, dan ontstaat een eigenwoningreserve die bepaalt hoeveel rente je mag aftrekken bij je volgende hypotheek. Alleen kosten voor verbetering of onderhoud van je huis zijn mee te nemen, mits je dit kunt aantonen.
Met een voorlopige aanslag kun je de belastingteruggave maandelijks ontvangen. Verandert er iets in je situatie, dan moet je dit direct doorgeven om naheffingen te voorkomen. Koop je samen een huis, dan kun je de kosten verdelen voor optimaal belastingvoordeel. Bewaar altijd alle relevante documenten, zoals jaaropgaven, facturen en bewijsstukken, zodat je alles kunt aantonen bij de Belastingdienst.
Stel, je hebt een huis gekocht en een hypotheek afgesloten. In veel gevallen kun je de rente die je over je hypotheek betaalt, aftrekken van je inkomen bij de belastingaangifte. Dit verlaagt je maandlasten. Let op: dit geldt alleen als je aan bepaalde voorwaarden voldoet.
Je mag alleen rente aftrekken als de lening bedoeld is voor je eigen woning. Hoeveel voordeel je precies hebt, hangt af van de betaalde rente, de waarde van je huis en je inkomen. De aftrek werkt als een soort negatief inkomen en wordt verrekend met het eigenwoningforfait. Dit is een bedrag dat je bij je inkomen moet optellen, gebaseerd op de waarde van je huis. Hierdoor kan het voordeel lager uitvallen dan je misschien verwacht.
De belastingregels bepalen precies wanneer en hoeveel hypotheekrente je mag aftrekken. Je lening moet onder de eigenwoningregeling vallen. Dit betekent dat je het geld gebruikt voor het kopen, onderhouden of verbeteren van je huis. Gebruik je het voor iets anders? Dan telt het niet mee. Er geldt ook een maximumtarief voor de aftrek: je krijgt nooit meer terug dan het basistarief, ook als je in een hogere belastingschijf valt. Alles wordt geregeld via je loonheffing of je jaarlijkse belastingaangifte.
Leningen voor andere doeleinden vallen in box 3 en zijn niet aftrekbaar. Verhuur je je huis? Dan vervalt je recht op renteaftrek, omdat het geen eigen woning meer is. Alleen de daadwerkelijke financieringsrente is aftrekbaar in box 1. Andere leningen tellen niet mee.
Je huis moet je hoofdverblijf zijn. Dit is de plek waar je woont en je leven hebt ingericht. Ben je tijdelijk weg, bijvoorbeeld voor een lange reis of tijdelijk werk? Geen probleem, zolang je van plan bent terug te keren en het huis beschikbaar blijft. Tweede huizen of vakantiehuizen tellen nooit als eigen woning. Een eigenwoningschuld is ook een lening voor verbouwingen, als je het geld daadwerkelijk gebruikt voor verbetering of onderhoud. Sluit je een nieuwe lening af om je oude hypotheek over te sluiten? Dan blijft de renteaftrek bestaan als het doel en het bedrag ongeveer gelijk blijven.
Betaal je veel rente? Dan merk je het forfait nauwelijks. Maar als je bijna geen hypotheek meer hebt, kan het forfait juist voor extra belastbaar inkomen zorgen. De hoogte hangt direct samen met de waarde van je huis en wordt automatisch meegenomen in je belastingaangifte.
Vroeger kreeg je volledige compensatie voor het eigenwoningforfait als je geen of weinig hypotheekschuld meer had. Die extra aftrek wordt nu elk jaar iets minder, tot deze helemaal verdwijnt. Daardoor ga je als huiseigenaar met een (bijna) afgelost huis steeds meer belasting betalen. Dit gebeurt automatisch via je belastingaangifte. Vooral mensen die hun huis (bijna) hebben afbetaald, merken dit.
Regel je een nieuwe hypotheek of pas je je bestaande hypotheek aan? Dan mag je bepaalde kosten aftrekken van je inkomen in box 1. Dit geldt alleen voor kosten die direct te maken hebben met het afsluiten of wijzigen van je hypotheek. Kosten voor het overdragen van je huis of persoonlijke uitgaven zijn niet aftrekbaar. Je trekt deze kosten af in het jaar waarin je ze betaalt, ongeacht de looptijd van je hypotheek. Bewaar altijd de facturen waarop staat dat de kosten voor je hypotheek zijn gemaakt.
Hieronder vind je een overzichtelijke tabel met kosten die je wel en niet mag aftrekken:
| Wel aftrekbaar | Niet aftrekbaar |
|---|---|
| Advieskosten | ORV-premie |
| Notaris hypotheekakte | Notaris leveringsakte |
| Taxatie financiering | Makelaarskosten |
| NHG-kosten | Inschrijving eigendom |
| Bankgarantie | Verhuis-/inrichtingskosten |
| Boeterente |
Hieronder staan de belangrijkste aftrekbare kosten als je een hypotheek afsluit of wijzigt:
Verkoop je je huis met winst, nadat de hypotheek en verkoopkosten zijn betaald? Dan heb je een eigenwoningreserve. Dit bedrag bepaalt hoeveel hypotheekrente je mag aftrekken bij je volgende huis. Je mag alleen rente aftrekken over het deel van je nieuwe hypotheek dat niet door deze reserve wordt gedekt. Zo zorgt de Belastingdienst ervoor dat je niet meer rente aftrekt dan de bedoeling is. Kosten voor echte verbeteringen aan je huis, zoals een nieuwe keuken of badkamer, mag je wel meetellen – maar alleen als je dit kunt aantonen met facturen.
Hieronder zie je in een tabel hoe je de eigenwoningreserve berekent:
| Berekening eigenwoningreserve | Toelichting |
|---|---|
| Verkoopopbrengst | Verkoopprijs huis |
| – Verkoopkosten | Makelaars-/notariskosten |
| – Resterende hypotheek | Openstaand bedrag |
| = Eigenwoningreserve | Overwaarde |
Wil je volledige renteaftrek? Dan moet je deze reserve helemaal gebruiken voor je nieuwe huis. Dat betekent dat je een deel zelf betaalt of een lagere hypotheek neemt. Verbouwingskosten die je huis daadwerkelijk verbeteren, zoals een uitbouw of nieuwe badkamer, mag je meetellen en verhogen het bedrag waarover je rente kunt aftrekken.
Kortom: meer overwaarde betekent minder renteaftrek. Alleen kosten die aantoonbaar je huis verbeteren of onderhouden tellen mee. Gewone verhuiskosten, zoals een verhuiswagen huren of nieuwe meubels kopen, zijn niet aftrekbaar.
Heb je een bouwdepot of verbouwingshypotheek? Dan mag je alleen rente aftrekken over het geld dat je daadwerkelijk hebt uitgegeven aan het verbeteren of onderhouden van je huis. Houd dus goed bij waar je geld naartoe gaat. De rente die je op het depot zelf ontvangt en de kosten van het depot worden apart behandeld, los van je hypotheekrente.
In sommige situaties kun je tijdelijk dubbele renteaftrek krijgen voor zowel je oude als je nieuwe huis. Dit mag maximaal 24 maanden en alleen als je aan de voorwaarden voldoet. Je oude huis moet te koop staan, mag niet verhuurd zijn en moet beschikbaar zijn voor verkoop. Je nieuwe huis moet binnen deze periode je hoofdverblijf worden. Deze regeling is bedoeld voor als je al bent verhuisd, maar je oude huis nog niet verkocht is.
De dubbele aftrek stopt zodra je oude huis verkocht of verhuurd wordt, of als de termijn voorbij is. In je belastingaangifte moet je de periodes en rente per woning duidelijk scheiden. Je moet kunnen aantonen dat je een verkoopopdracht hebt gegeven, dat het huis leegstaat en je moet documenten hebben van je inschrijving en sleuteloverdracht van je nieuwe woning.
Je regelt dit online door je gegevens in te vullen over je inkomen, hypotheekrente, eigenwoningforfait en eventueel je partner. Verandert er iets, zoals je inkomen of woonsituatie? Dan kun je dit aanpassen. Door je voorlopige aanslag goed af te stemmen op je werkelijke situatie, voorkom je verrassingen bij de jaarafrekening.
De aanslag is gebaseerd op je inkomen, het eigenwoningforfait, je hypotheekrente en -kosten, en hoe je dit eventueel verdeelt met je partner. Na je aanvraag ontvang je een beschikking en daarna maandelijks geld op je rekening of moet je juist betalen. Bewaar alle informatie goed, zodat je altijd weet waar je aan toe bent.
Het aanvragen van een voorlopige aanslag gaat als volgt:
Je hebt informatie nodig over je bruto-inkomen, de WOZ-waarde, het eigenwoningforfait, je hypotheekrente en -kosten, eventuele partnerkeuzes en je aflossingsschema. Na het indienen krijg je een bevestiging, daarna een beschikking en vervolgens start of verandert het maandbedrag. Wil je iets wijzigen? Vul dan nieuwe gegevens in en je oude beschikking wordt vervangen.
Verandert er iets in je hypotheekrenteaftrek, eigenwoningforfait, inkomen of relatie? Pas dan je voorlopige aanslag aan. Zo voorkom je dat verschillen zich opstapelen.
Bij een andere hypotheekrente of aflossing pas je de gegevens over je woning aan. Verandert je inkomen? Werk dan je loon of ondernemingsinkomen bij. Bij verkoop of verhuizing wijzig je het forfait, de rente en eventuele bijleningen of dubbele aftrek. Bij een nieuwe relatie of scheiding geef je de nieuwe situatie door en verdeel je de aftrekposten opnieuw. Eindigt je periode van dubbele renteaftrek? Verwijder dan de tweede woningpost en pas de termijnen aan.
Zodra je je jaaropgaven hebt, kun je controleren of je voorlopige aanslag klopt met de werkelijkheid. Zie je verschillen? Dan kun je deze bekijken en je voorlopige aanslag voor het volgende jaar beter instellen.
Vergelijk de betaalde rente en kosten, het forfait en je inkomensgegevens met wat in je beschikking staat. Kijk waar verschillen vandaan komen, bijvoorbeeld door tariefbeperkingen, partnerverdeling of dubbele aftrek. Pas op basis hiervan je voorlopige aanslag aan voor het volgende jaar. Houd alle verschillen en aanpassingen bij, zodat je overzicht houdt.