Hypotheekadviseurs zijn niet altijd helemaal onafhankelijk, want hun aanbod en manier van werken verschillen per kantoor. In dit artikel lees je waar je op moet letten om te ontdekken hoe onafhankelijk jouw adviseur echt is, welke regels er zijn en hoe je zelf kunt checken of het advies eerlijk is. Zo voorkom je verrassingen en maak je een keuze die echt bij jou past.
Geschreven op 5 september 2025
Onafhankelijk hypotheekadvies betekent dat de adviseur zonder eigen belang kijkt naar wat voor jou het beste is. Er zijn verschillende typen adviseurs: bankadviseurs bieden alleen hun eigen producten aan, bemiddelaars werken met een beperkte groep aanbieders en volledig onafhankelijke adviseurs hebben toegang tot alle aanbieders. Hoe meer keuze en transparantie, hoe beter het advies aansluit bij jouw situatie. Sinds 2013 mogen adviseurs geen vergoedingen meer ontvangen van geldverstrekkers, waardoor je direct betaalt voor het advies en belangenconflicten worden beperkt.
Het is belangrijk om te controleren hoe onafhankelijk een adviseur echt is. Vraag naar het aantal aanbieders, eigendomsrelaties, de manier van belonen en hoe het advies tot stand komt. Transparantie over de selectie van aanbieders en uitsluitingen is essentieel. Ook moet je inzicht krijgen in de kosten, de werkwijze en eventuele samenwerkingen of incentives. Door deze zaken te checken, weet je zeker dat het advies bij jouw wensen past en niet wordt beïnvloed door verborgen belangen.
Bij het vergelijken van hypotheken wordt niet alleen naar de rente gekeken, maar ook naar voorwaarden, acceptatiebeleid en service. Adviseurs moeten hun keuzes goed onderbouwen en uitleggen waarom bepaalde opties zijn afgevallen. Door het volgen van een stappenplan kun je zelf nagaan of je adviseur echt onafhankelijk werkt en of het advies aansluit bij jouw persoonlijke situatie.
Stel, je wilt een hypotheek afsluiten en vraagt je af: hoe weet ik zeker dat het advies dat ik krijg echt bij mij past? Onafhankelijk hypotheekadvies betekent dat je adviseur zonder eigen belang kijkt naar wat voor jou het beste is. Dit draait om drie zaken: toegang tot veel aanbieders, geen verborgen belangen en een transparant, controleerbaar vergelijkingsproces. Hoe meer keuze je adviseur heeft en hoe duidelijker het proces, hoe beter het resultaat voor jou.
Onafhankelijkheid kent verschillende vormen. Laten we de verschillen op een rij zetten:
| Type adviseur | Aanbieders | Toegang |
|---|---|---|
| Gebonden | 1 aanbieder | Eigen producten |
| Ongebonden | Vaste groep | Beperkt door afspraken |
| Bijna marktbreed | >85% aanbieders | Vrijwel hele markt |
| Volledig marktbreed | Alle aanbieders | Geen beperkingen |
Wil je weten hoe onafhankelijk een adviseur echt is? Let dan op deze punten:
Er zijn verschillende soorten adviseurs. Het verschil zit vooral in voor wie ze werken, hoeveel keuze ze hebben en of er belangen meespelen. Kijk maar:
| Type | Werkt voor | Aanbod |
|---|---|---|
| Bankadviseur | Bank | Eigen producten |
| Bemiddelaar | Klant | Beperkte groep |
| Onafhankelijke adviseur | Klant | Alle aanbieders |
Een bankadviseur biedt alleen producten van zijn eigen bank aan. Je keuze is dus beperkt tot wat die bank heeft.
Een bemiddelaar werkt voor jou, maar kiest uit een vaste groep aanbieders. Dat is al breder, maar nog steeds niet volledig. Een volledig onafhankelijke adviseur werkt ook voor jou, maar kan kiezen uit alle aanbieders. Die heeft dus de meeste keuze en let extra op belangenconflicten.
Vooral als je situatie wat complexer is, merk je het verschil. Stel, je bent ondernemer of je wilt iets bijzonders met je hypotheek. Dan kan een volledig onafhankelijke adviseur vaak meer voor je betekenen, omdat hij uit het hele aanbod kan kiezen.
Het aantal aanbieders waar je adviseur toegang toe heeft, bepaalt direct jouw mogelijkheden. Meer keuze betekent meer variatie in voorwaarden, acceptatie en tarieven. Vraag dus altijd of je adviseur daadwerkelijk toegang heeft tot die aanbieders, en niet alleen op papier.
Brede markttoegang is extra belangrijk als je bijvoorbeeld ondernemer bent met wisselende inkomsten, als je als senior wilt verhuizen, als je milieuvriendelijk wilt bouwen of als je expat of startende zzp’er bent. Verschillende aanbieders beoordelen jouw situatie elk op hun eigen manier.
Bij een beperkt aanbod kun je soms belangrijke uitzonderingen missen, zoals een tijdelijke verhuurmogelijkheid, gunstige boetevrije aflossingen of snellere verwerking. Vraag gerust naar voorbeelden van recente hypotheken die lijken op jouw situatie.
Transparantie is essentieel. Je wilt weten hoe het advies tot stand komt en waarom bepaalde aanbieders wel of niet zijn meegenomen. Vraag daarom om een actuele lijst van aanbieders, met datum, redenen voor opname en uitsluiting, en wanneer deze voor het laatst is bijgewerkt.
Goede uitleg klinkt bijvoorbeeld zo: “Aanbieder X niet meegenomen: geen samenwerking sinds maart 2023” of “Optie Y afgevallen: voorwaarde past niet bij je verhuisplannen in 2026.” In je dossier hoort altijd te staan waarom bepaalde keuzes zijn gemaakt, zodat je dit kunt terugvinden.
Voor hypotheekadvies gelden duidelijke regels over vergunningen, kennis, toezicht en het bijhouden van dossiers. Zo weet je zeker dat adviseurs aan hoge eisen voldoen en dat hun werk controleerbaar is. Toezichthouders stellen niet alleen regels op, maar controleren ook of iedereen zich eraan houdt. Dit beïnvloedt hoe het adviesproces verloopt en hoe alles wordt vastgelegd.
Voor hypotheekadvies of bemiddeling is een vergunning nodig volgens de Wet op het financieel toezicht (Wft). Je moet aantonen dat je deskundig bent en eerlijk werkt. Er is verschil tussen adviseren (persoonlijk advies) en bemiddelen (helpen bij het afsluiten). De Autoriteit Financiële Markten (AFM) houdt toezicht via richtlijnen, onderzoeken en maatregelen zoals waarschuwingen of boetes. Sancties worden openbaar gemaakt. Adviseurs moeten hun dossiers goed bijhouden, zodat alles terug te vinden is. Ook zijn er regels voor situaties waarin klanten zonder advies een product afsluiten.
De zorgplicht houdt in dat een adviseur jouw situatie volledig in kaart moet brengen en advies moet geven dat ook op langere termijn past. Je doelen worden vastgelegd, zoals hoe lang je in het huis wilt blijven of wat je plannen zijn. Je financiële situatie wordt bekeken: inkomen, schulden, spaargeld en belastingzaken. Ook wordt gekeken naar risico’s, zoals het risico dat je de hypotheek niet meer kunt betalen of dat de rente verandert. Je kennis van financiële producten telt mee. Verschillende scenario’s worden doorgerekend, bijvoorbeeld wat er gebeurt als de rente stijgt of je inkomen verandert. Bij ingewikkelde gevallen, zoals verschillende aflosvormen of oversluiten, wordt extra goed gekeken naar de onderbouwing.
Sinds 2013 mogen adviseurs geen betalingen meer ontvangen van hypotheekverstrekkers voor het adviseren over hypotheken. Hierdoor kijken ze naar wat het beste bij jou past, niet naar wat hen het meeste oplevert. Je betaalt nu direct voor het advies via een factuur, waardoor de kosten duidelijk zijn. Dit maakt het makkelijker om verschillende aanbieders te vergelijken en zorgt voor onafhankelijker advies.
Elke hypotheekadviseur moet je een Dienstverleningsdocument (DVD) geven met vaste informatie, zodat je verschillende aanbieders kunt vergelijken. In het DVD staat wat de adviseur precies doet, hoe het proces verloopt, een schatting van de kosten, het traject van dienstverlening en de risico’s van bepaalde keuzes. De genoemde kosten zijn een schatting, geen definitieve offerte. Kijk goed of de diensten passen bij wat jij zoekt, zoals advies, bemiddeling of nazorg. Let op wat wel en niet is inbegrepen. Controleer ook altijd de datum van het document en of de informatie klopt met wat je op de website vindt.
Met een vaste vergoeding weet je direct waar je aan toe bent. Je betaalt één bedrag voor het hele hypotheekproces, van het eerste gesprek tot de afronding bij de notaris. Als er iets verandert in je omstandigheden of je kiest een andere woning, kan er extra werk ontstaan waarvoor je apart betaalt. Bij een uurtarief betaal je alleen voor de tijd die aan jouw dossier wordt besteed. Elk onderdeel wordt bijgehouden en extra werk betekent extra kosten. Een abonnement richt zich vooral op het advies vooraf, terwijl je voor doorlopende hulp apart betaalt.
Voor deze specialistische werkzaamheden betaal je apart:
Nazorg wordt geregeld in een apart contract met duidelijke afspraken. Je krijgt bijvoorbeeld elk kwartaal een check van je rente en voorwaarden. Als je kunt besparen, hoor je dat automatisch. Bij een renteherziening ontvang je op tijd een voorstel met je mogelijkheden. Jaarlijks wordt bekeken of veranderingen in je leven invloed hebben op je hypotheek.
Heb je een bouwdepot? Dan worden je declaraties snel gecontroleerd en krijg je advies over mogelijke teruggaven. Elk jaar ontvang je een overzicht van je documenten en de actuele stand van zaken. De hulp heeft vaste reactietijden: e-mails worden binnen twee werkdagen beantwoord en herberekeningen zijn binnen vijf werkdagen klaar. Je kunt maandelijks opzeggen. Het contract loopt vanaf het moment dat je hypotheek bij de notaris passeert tot je de hypotheek hebt afgelost of overgesloten.
De manier waarop een adviseur wordt betaald, kan invloed hebben op het advies. Bij een vaste vergoeding bestaat het risico dat er minder tijd aan je wordt besteed, omdat alles binnen dat bedrag moet gebeuren. Dit wordt opgevangen door vaste controles, extra checks door collega’s en duidelijke afspraken voor complexe gevallen. Bij een uurtarief kan het juist gebeuren dat er meer uren worden geschreven dan nodig. Dit wordt beperkt door vooraf een maximum aantal uren af te spreken en regelmatig te controleren of het nog klopt.
Bij een abonnement kun je langer klant blijven dan nodig. Dit wordt voorkomen door jaarlijks te beoordelen of het abonnement nog zinvol is en door onafhankelijke controles. Ook worden er duidelijke grenzen getrokken tussen commerciële en inhoudelijke afdelingen, zijn er controles door externe partijen en wordt regelmatig gekeken of het advies nog bij jouw situatie past.
Adviseurs kunnen op verschillende manieren samenwerken met aanbieders of partners. Soms krijgen ze betere ondersteuning als ze veel klanten aanleveren, ontvangen ze een vergoeding voor nieuwe klanten, of werken ze samen aan reclame. Ook kan er sprake zijn van gedeeld eigendom. Deze afspraken kunnen invloed hebben op de keuzes van een adviseur.
Het is belangrijk dat hierover duidelijkheid bestaat, vooral bij grotere bedragen. Als een incentive hoger is dan €5.000 per jaar of meer dan 1% van de omzet, moet dit worden gemeld. Bijvoorbeeld: “Marketingbijdrage aanbieder X: €12.000 per jaar; geen invloed op vergelijking; controle elk kwartaal” of “Leadfee partner Y: €250 per lead; klant betaalt minder advieskosten”. Door een register bij te houden, onafhankelijke controles uit te voeren en keuzes vast te leggen in het dossier wordt belangenverstrengeling zoveel mogelijk voorkomen.
Bij het vergelijken van hypotheken kijk je naar meer dan alleen de laagste rente. Het gaat erom dat je een hypotheek kiest die past bij jouw situatie en wensen.
In het aanbod zitten verschillende soorten geldverstrekkers. Grote banken zijn vaak stabiel, verzekeraars bieden soms gunstige tarieven door hun lange termijn aanpak, pensioenfondsen richten zich op bepaalde groepen en regiepartijen kunnen snel schakelen met scherpe tarieven. Door deze mix is er altijd wel een aanbieder die bij jouw wensen past.
Sommige geldverstrekkers zijn geschikt als je veel wilt lenen ten opzichte van de waarde van je huis, zeker als je energiebesparende maatregelen neemt. Andere zijn juist handig voor mensen met een tijdelijk contract of als je uit het buitenland komt. Zo is er voor bijna iedereen een passende keuze.
Het aanbod wordt regelmatig aangepast. Elk kwartaal worden de tarieven en voorwaarden opnieuw bekeken en twee keer per jaar wordt gekeken naar service en snelheid. Geldverstrekkers die niet meer voldoen, bijvoorbeeld door slechtere service, worden uit het aanbod gehaald.
Sommige eisen zijn niet te veranderen, zoals het maximale bedrag dat je kunt lenen, een negatieve BKR-registratie of voorwaarden die niet bij je passen. Andere punten zijn minder streng en kunnen gecompenseerd worden, zoals beperkte mogelijkheden om boetevrij af te lossen.
Soms is een hypotheek met een iets hogere rente toch de beste keuze, bijvoorbeeld omdat je meer vrijheid hebt om extra af te lossen of omdat je de hypotheek makkelijk kunt meenemen als je verhuist. Ook kan het zijn dat een langere verwerkingstijd geen probleem is als de aanbieder soepel omgaat met jouw omstandigheden.
Soms zijn er acties waar alleen bepaalde adviseurs gebruik van kunnen maken. Dit kan voordeel opleveren, zoals betere voorwaarden of een lagere rente. Om te zorgen dat het advies eerlijk blijft, worden deze acties volgens vaste regels beoordeeld.
Het voordeel wordt duidelijk uitgelegd, bijvoorbeeld in rentewinst of betere voorwaarden. Er is een grens aan hoeveel invloed zo’n actie mag hebben op het advies. Als een hypotheek alleen door zo’n actie als beste uit de bus komt, wordt dit extra gecontroleerd. Deze acties hebben altijd een einddatum en worden regelmatig opnieuw bekeken.
In het advies staat precies wat de voorwaarden van de actie zijn, hoe het voordeel is berekend en waarom andere keuzes zijn afgevallen. Zo blijft het advies duidelijk en kun je altijd zien waarom voor een bepaalde hypotheek is gekozen.
De keuze voor een hypotheek wordt altijd goed uitgelegd. Eerst krijg je een overzicht van jouw omstandigheden en doelen, gevolgd door de uitgangspunten zoals de datum waarop de rente is bekeken. Verschillende voorbeelden worden doorgerekend voor betaalbaarheid, boetekosten en voorwaarden.
Bij het advies leggen we uit waarom deze hypotheek het beste bij je past. Ook noemen we de drie beste alternatieven en waarom deze zijn afgevallen, bijvoorbeeld door een beperkende clausule of strengere regels.
Met dit stappenplan kun je nagaan of je hypotheekadviseur onafhankelijk werkt. Je doorloopt vijf stappen: controleren in het AFM-register, documenten vergelijken, vragen naar relaties en werkwijze, inzicht krijgen in de beloning en eventueel een tweede mening vragen. Bij elke stap verzamel je bewijs dat je kunt bewaren. Zo krijg je een duidelijk beeld en kun je daarna bepalen wat je wilt doen.
Kijk of je adviseur de juiste vergunning heeft in het AFM-register. Zoek op de bedrijfsnaam en het KvK-nummer. Controleer of het adres en KvK-nummer kloppen met wat je weet. Kijk of de activiteiten “adviseren” en/of “bemiddelen” voor hypotheken zijn geregistreerd. Let op de vergunningsstatus, wanneer deze is afgegeven en of er beperkingen zijn. Controleer ook of er maatregelen tegen het bedrijf zijn genomen. Zie je vreemde handelsnamen? Vraag dan om uitleg. Is er een maatregel opgelegd, vraag dan hoe ze dit hebben opgelost.
Vraag om het meest recente Dienstverleningsdocument (DVD) . Controleer of deze niet ouder zijn dan zes maanden. Vergelijk de diensten in het DVD met wat bij de AFM staat. Kijk naar het aantal geldverstrekkers op de lijst en of dit klopt met wat je verwacht. Controleer of de info op de website overeenkomt met deze documenten. Let op verouderde zaken zoals oude logo’s. Noteer afwijkingen en vraag zo nodig om nieuwe documenten.
Vraag of er sprake is van belangenverstrengeling. Informeer welke partijen meer dan 5% aandeel hebben in het bedrijf. Vraag of er speciale afspraken zijn met bepaalde geldverstrekkers. Vraag of ze vergoedingen krijgen voor het aanbrengen van klanten of marketing, en onder welke voorwaarden. Vraag ook hoe ze belangenconflicten voorkomen. Vraag om bewijs zoals een bedrijfsstructuur, aandeelhoudersregister, contracten, een overzicht van bonussen en een recente compliance-verklaring. Zo krijg je inzicht in mogelijke belangen.
Vraag hoe je adviseur verschillende aanbieders vergelijkt. Vraag naar de bronnen en gegevens die worden gebruikt. Vraag hoe jouw wensen worden meegenomen in het advies. Vraag hoe verschillende mogelijkheden worden doorgerekend en hoe het advies wordt onderbouwd. Vraag om bewijs zoals een uitleg van hun methode, screenshots van het selectieproces en informatie over updates van hun systeem. Zo kun je beoordelen of hun aanpak duidelijk en op jou gericht is.
Vraag om een duidelijke offerte met alle kosten. Hierin moet staan hoe ze rekenen (vast bedrag of uurtarief), wat het totaal is en wat je daarvoor krijgt tot aan het afsluiten van de hypotheek. Vraag wanneer er extra kosten kunnen komen en hoeveel. Vraag naar de nazorg: wat zit erbij, hoe vaak krijg je dit en welke afspraken gelden. Laat uitleggen wanneer kosten beginnen en eindigen, hoe je kunt opzeggen en hoe verhogingen werken. Vraag ook wat niet is inbegrepen en hoe de betaling verloopt. Zo krijg je een volledig beeld van de kosten.
Twijfel je? Vraag dan een andere adviseur om het dossier te bekijken. Maak duidelijk dat het alleen gaat om de onderbouwing en vergelijking, niet om een nieuw advies. Geef alle relevante documenten, zoals het inventarisatieformulier, berekeningen, offertes en uitleg over de werkwijze. Spreek af waarop de beoordeling wordt gebaseerd, zoals geschiktheid, mogelijkheden en motivatie van keuzes. De t