Een startershypotheek afsluiten is zeker mogelijk, maar er zijn wel een paar dingen waar je goed op moet letten. In dit artikel lees je precies wat een startershypotheek is, welke regels en voordelen erbij horen en waar je rekening mee moet houden. Zo weet je straks waar je aan toe bent en kun je met een gerust gevoel je eerste huis kopen.
Geschreven op 5 september 2025
Een startershypotheek is bedoeld voor mensen die hun eerste huis kopen. Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen, waarbij je inkomen, eventuele schulden en het energielabel van de woning bepalend zijn voor je leencapaciteit. Belastingvoordeel krijg je alleen als je annuïtair of lineair aflost binnen 30 jaar. Banken letten vooral op de stabiliteit van je inkomen en je mag als starter geen hypotheek meenemen uit een vorige woning. Je hebt eigen geld nodig voor kosten koper en verbouwing, en een studieschuld of andere leningen verlagen je maximale hypotheek.
Als starter kun je gebruikmaken van regelingen zoals NHG voor lagere rente en extra zekerheid, vrijstelling van overdrachtsbelasting als je jonger bent dan 35 jaar, een SVn Starterslening via de gemeente en extra leenruimte voor verduurzaming. Voor verduurzamingsmaatregelen kun je meer lenen dan de woningwaarde, mits je offertes aanlevert en het geld daadwerkelijk besteedt aan energiebesparing. Houd rekening met bijkomende kosten zoals hypotheekadvies, notaris, taxatie en een bouwkundige keuring.
Bij het afsluiten van een hypotheek kies je tussen annuïtair of lineair aflossen en bepaal je hoe lang je de rente vastzet. Je maandlasten hangen af van deze keuzes en van de rente. Het is verstandig om verschillende scenario’s door te rekenen, een financiële buffer op te bouwen en je hypotheek regelmatig te controleren, zodat je optimaal profiteert van lagere rente-opslag en voorbereid bent op veranderingen in je situatie.
Sta je op het punt je eerste huis te kopen? Dan kom je automatisch uit bij wat vaak een ‘startershypotheek’ wordt genoemd. Dit is geen speciaal product, maar een hypotheek die past bij jouw situatie als starter. De regels zijn vooral gericht op een hypotheek die je goed kunt dragen, met belastingvoordeel als je netjes aflost, beheersbare risico’s en een schuld die niet te hoog is ten opzichte van de waarde van je huis.
Als starter kun je vaak gebruikmaken van handige regelingen, zoals de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), vrijstelling van overdrachtsbelasting, een starterslening van de gemeente via SVn of extra leenruimte als je je huis wilt verduurzamen.
Hieronder vind je in één oogopslag de belangrijkste punten waar je als starter op moet letten:
| Punt | Kern |
|---|---|
| Belastingvoordeel | Aflossen verplicht |
| Maximale lening | 100% woningwaarde |
| Leencapaciteit | Afhankelijk van inkomen |
| Doorstroomvoordeel | Niet van toepassing |
| Beoordeling bank | Inkomen & stabiliteit |
| Startersregelingen | Op tijd regelen |
Waar moet je als starter vooral op letten? Hier een kort overzicht:
Een startershypotheek is bedoeld voor je eerste koopwoning. Je hebt nog geen andere hypotheek of restschuld. De bank let vooral op de stabiliteit van je inkomen. Belastingvoordeel krijg je alleen als je volgens de regels aflost.
Wat zijn de kenmerken van een startershypotheek?
Voor de aanvraag heb je deze documenten nodig:
Hoeveel je kunt lenen wordt bepaald door twee berekeningen: wat je volgens de Nibud-normen kunt dragen bij de gekozen rente, of wat je kunt dragen volgens de minimale toetsrente bij een korte rentevaste periode. De laagste uitkomst geldt.
Bij de Nibud-berekening wordt je bruto inkomen vermenigvuldigd met een percentage dat afhangt van je situatie en de rente. Dit bepaalt je maximale maandlast. Kies je voor 10 jaar of langer vaste rente, dan wordt met je werkelijke rente gerekend. Bij kortere periodes geldt een wettelijk minimum. , behalve als je extra leent voor verduurzaming en daar offertes voor hebt. Je hypotheek loopt maximaal 30 jaar, en zo lang krijg je ook belastingvoordeel. Voor verduurzaming krijg je een apart leningdeel of spaarpotje, en je moet bewijzen dat je het geld daadwerkelijk daaraan besteedt.
De betaalbaarheid van je hypotheek hangt af van de rente, de waarde van je huis en veranderingen in je inkomen.
Hoeveel je kunt lenen hangt af van je inkomen, eventuele schulden en het energielabel van het huis dat je op het oog hebt. Zet je financiële situatie goed op een rij, dan weet je wat je maximaal kunt lenen en hoeveel eigen geld je nodig hebt.
Eerst kijkt men naar je inkomen, daarna volgt een berekening volgens de Nibud-normen. Ook schulden, zoals een studieschuld, worden meegenomen. Vervolgens kijkt de bank naar de verhouding tussen de woningwaarde en je lening, plus hoeveel eigen geld je hebt. Uiteindelijk worden alle bijkomende uitgaven opgeteld om je totale budget te bepalen.
Het is verstandig om verschillende scenario’s door te rekenen, bijvoorbeeld met een ander energielabel of rentepercentage. Controleer ook vooraf de voorwaarden van je geldverstrekker.
De bank kijkt naar de bron van je inkomen, hoe stabiel het is en hoe lang je het al ontvangt. Een vast salaris telt volledig mee, op basis van je loonstroken, jaaropgave en arbeidscontract. Inkomen uit overuren, bonussen of ploegentoeslag wordt gemiddeld over één tot drie jaar en telt vaak gedeeltelijk mee.
Heb je een tijdelijk contract? Dan heb je een werkgeversverklaring nodig waarin staat dat je waarschijnlijk mag blijven. Zonder zo’n verklaring telt je inkomen minder zwaar mee. Ben je zzp’er? Dan kijkt de bank naar je inkomsten van de afgelopen drie jaar, samen met een prognose en btw-overzichten. Ook de trend en stabiliteit van je bedrijf tellen mee.
Toeslagen tellen meestal niet mee, maar partneralimentatie kan wel als je dit kunt aantonen. Uiteindelijk bepaalt de Nibud-tabel je maximale woonlasten, afhankelijk van je huishouden, inkomen en de rente.
Een studieschuld of andere leningen beperken je leencapaciteit. Voor een studieschuld rekent de bank een vast percentage van het openstaande bedrag als maandlast, afhankelijk van het leenstelsel. Dit geldt ook als je tijdelijk niet aflost.
Andere kredieten, zoals een doorlopend krediet of creditcard, worden ook meegenomen. Meestal telt 2% van de limiet als maandlast, tenzij je kunt aantonen dat je minder betaalt. Bij een persoonlijke lening of private lease wordt de werkelijke maandlast gebruikt. Wil je schulden aflossen voor je hypotheekaanvraag? Zorg dan dat de aflossing is verwerkt en bewaar het bewijs.
Voor het kopen van een huis heb je eigen geld nodig, bijvoorbeeld voor de kosten koper en verbouwing. Hoe minder je leent ten opzichte van de woningwaarde, hoe lager je rente. Je valt dan in een lagere risicoklasse.
De waarde van het huis wordt meestal bepaald met een taxatie. Soms volstaat een digitale taxatie, afhankelijk van de geldverstrekker. Bij nieuwbouw heb je een taxatie, aannemingscontract en overzicht van het meerwerk nodig. Is je huis in waarde gestegen? Dan kun je een nieuwe beoordeling aanvragen. Dit kan voordelig zijn als je daardoor in een lagere risicoklasse komt.
Eigen geld kan uit spaargeld komen, een schenking of een bouwdepot voor verbouwing.
Heeft je huis een goed energielabel of wil je verduurzamen? Dan kun je soms extra lenen, bovenop de normale grens. Dit extra bedrag moet je besteden aan energiebesparende maatregelen, zoals isolatie, HR++ glas, een warmtepomp of zonnepanelen.
Je hebt hiervoor offertes of een maatregelenlijst nodig, en de uitgaven worden gecontroleerd. Het extra bedrag komt in een depot en wordt uitbetaald na uitvoering van de maatregelen. Hoeveel je extra kunt lenen, hangt af van de gekozen maatregelen en soms van het huidige energielabel.
Hieronder zie je de belangrijkste bijkomende kosten bij het kopen van een huis:
| Kostenpost | Bedrag |
|---|---|
| Hypotheekadvies | €1.800-€3.000 |
| Notarisakte | €400-€800 |
| Kadaster | €150-€300 |
| Taxatie | €600-€1.000 |
| NHG-premie | 0,6-0,7% lening |
| Bouwkundige keuring | €300-€500 |
| Onvoorzien | 1-2% koopsom |
| Bankgarantie | 1% bedrag |
Je maandlasten hangen af van hoe je je hypotheek aflost en welke rente je kiest. Wil je vaste lasten of liever sneller van je schuld af? Daarna bepaal je hoe lang je de rente vastzet, hoe je minder risico-opslag betaalt en welke aflosmethode bij jou past.
Bij een annuïtaire hypotheek betaal je elke maand hetzelfde bedrag, maar in het begin los je minder af. Met een lineaire hypotheek begin je met hogere maandlasten, maar je schuld daalt sneller en je betaalt uiteindelijk minder rente.
Voorbeeld: stel je leent €300.000 tegen 4% rente voor 30 jaar. Bij annuïtair betaal je het eerste jaar ongeveer €1.432 per maand, waarvan €432 aflossing. Bij lineair begin je met €1.667 per maand, waarvan €833 aflossing. Na vijf jaar heb je bij annuïtair nog ongeveer €285.000 schuld, bij lineair is dat ongeveer €250.000. Over de hele looptijd betaal je bij annuïtair meer rente, omdat je langzamer aflost.
Een korte rentevaste periode geeft vaak een lagere rente in het begin, maar je loopt meer risico dat de rente later stijgt. Ook kun je meestal minder lenen. Kies je voor een lange rentevaste periode, dan weet je precies waar je aan toe bent, maar betaal je meestal iets meer.
Je keuze hangt af van je plannen: verwacht je lang in je huis te blijven en is je inkomen stabiel, dan is 10 tot 20 jaar vast prettig. Verwacht je te verhuizen of gaat je inkomen binnenkort omhoog, dan is een kortere periode handiger. Met een korte periode kun je vaker opnieuw onderhandelen en zijn boetes bij aflossen meestal lager. Let op: , wat invloed heeft op hoeveel je kunt lenen.
De rente die je betaalt bestaat uit een basisrente plus een opslag. Die opslag hangt af van hoeveel je leent ten opzichte van wat je huis waard is (LTV). Als je LTV daalt, kan je opslag omlaag. Dit regel je door een verzoek in te dienen bij je bank, samen met een recente taxatie of WOZ-waarde en een overzicht van je openstaande schuld.
Het is slim om dit te doen zodra je onder een nieuwe grens komt en je rente nog lang vaststaat. Je hebt meestal een taxatierapport, aflossingsgegevens en een identiteitsbewijs nodig. Voorbeeld: van boven 90% naar 90% of lager kan 0,10-0,20% schelen, naar 80% of lager nog eens 0,10-0,20%, en naar 70% of lager 0,05-0,15%.
Je mag elk jaar vaak 10-20% van je leningdeel extra aflossen zonder boete, maar de regels verschillen per bank en rentevorm. Los je meer af dan toegestaan, dan betaal je meestal een vergoeding. Bij verkoop of verhuizing kun je meestal zonder boete aflossen, en aan het einde van je rentevaste periode kun je boetevrij overstappen of aanpassen.
Voor aflossen vanuit een bouwdepot of verzekering gelden soms andere regels. Let op: er zijn vaak minimale aflosbedragen, je moet soms vooraf melden dat je wilt aflossen en je lost per leningdeel af. Los je een leningdeel met vaste rente eerder af dan toegestaan, dan betaal je meestal een boete.
Het is verstandig om vooruit te kijken en verschillende mogelijkheden door te rekenen. Denk aan veranderingen in rente, inkomen en aflossingen, en kijk ook naar je toeslagen en spaargeld.
Bereken bijvoorbeeld wat je netto maandlasten zijn in het eerste jaar, inclusief kinderopvang en toeslagen. Kijk ook naar jaar vijf, met mogelijk een hoger inkomen en extra aflossingen. Aan het einde van je rentevaste periode kun je uitrekenen wat een hogere rente doet met je maandlasten. Zo bepaal je hoeveel buffer je nodig hebt (bijvoorbeeld zes maanden aan vaste lasten), maak je een aflosplan en weet je wanneer je je plannen moet bijstellen.
NHG werkt als een soort verzekering waardoor je meestal een lagere rente krijgt. In 2024 kun je NHG krijgen tot €435.000, of €461.100 als je energiebesparende aanpassingen doet. Je rente ligt dan ongeveer 0,2 tot 0,6% lager. NHG biedt ook bescherming als je inkomen wegvalt, je relatie eindigt of bij overlijden. Je betaalt eenmalig ongeveer 0,6 tot 0,7% van je leenbedrag, wat je meestal kunt meefinancieren. Wees wel eerlijk over je situatie en werk mee als er problemen ontstaan.
Ben je tussen 18 en 34 jaar en koop je je eerste huis? Dan hoef je geen overdrachtsbelasting te betalen als de woning onder de wettelijke grens blijft. Je moet wel jonger zijn dan 35 op het moment van overdracht en binnen een jaar in het huis gaan wonen. Je moet een verklaring ondertekenen en de juiste clausule moet in de koopakte staan. Let op: ook meerwerk telt mee voor de waardelimiet. Vergeet niet om je op tijd in te schrijven bij de gemeente.
De SVn Starterslening kan je extra leenruimte geven, vaak met lagere maandlasten in het begin. Elke gemeente bepaalt zelf de voorwaarden en het maximale leenbedrag. Je hebt eerst toestemming van de gemeente nodig voordat je de lening kunt aanvragen. Meestal is NHG verplicht over het hele bedrag. Na een paar jaar wordt gekeken of de lening nog bij je situatie past. Zorg dat je reservering geldig blijft en stem dit goed af met je financieringsvoorbehoud.
Wil je je huis energiezuiniger maken? Dan kun je extra lenen voor zaken als isolatie, zonnepanelen of een warmtepomp. Je moet offertes aanleveren die precies laten zien wat je gaat doen. Het geld komt op een aparte rekening en mag alleen gebruikt worden voor de afgesproken aanpassingen. Binnen 12 tot 24 maanden moet je bewijzen dat de aanpassingen zijn uitgevoerd met facturen en foto’s. Deze lening kun je combineren met NHG en SVn, en het bedrag telt niet mee voor de maximale hypotheek op basis van de woningwaarde.
Een huis kopen doe je stap voor stap. Je begint met voorbereiden, kijkt naar je budget, kiest een hypotheekvorm, doet een bod, regelt de taxatie en aanvraag, krijgt een bindend aanbod, gaat naar de notaris voor de overdracht en zorgt daarna nog voor wat nazorg. Bij elke stap zijn er belangrijke momenten, zoals het financieringsvoorbehoud, hoe lang je renteaanbod geldig is en de termijnen voor NHG en bouwdepots.
Voordat je huizen gaat bekijken, is het handig om je financiële papieren te verzamelen. Denk aan je ID, loonstroken of jaaropgaven en een werkgeversverklaring. Ben je zzp’er? Dan heb je je jaarrekeningen en belastingaangiften nodig. Vergeet niet je studieschuld, een BKR-check, pensioeninformatie en je spaargeld.
Je adviseur kijkt hoe je inkomen wordt beoordeeld, wat je studieschuld betekent voor je maximale lening, of je BKR-registratie klopt en of je in aanmerking komt voor NHG. Let op veelgemaakte fouten, zoals een ontbrekende intentieverklaring, recente leningen of verlopen papieren.
Als je weet wat je kunt lenen, kun je je wensen duidelijk maken. Je adviseur zet alles op een rij: je maximale hypotheek, eigen geld, kosten koper, verbouwing of verduurzaming, NHG-premie en een financiële buffer. Zo bepaal je in welke prijsklasse je zoekt, welke eisen je hebt voor zuinig wonen, welke buurten je aanspreken, wanneer je wilt verhuizen en hoeveel ruimte je wilt voor aanpassingen.
Bij het kiezen van een hypotheek kijk je verder dan alleen de rente. Vergelijk maandlasten, hoe je vermogen opbouwt en de regels van verschillende aanbieders. Let op de opslag per risicoklasse, of je automatisch in een lagere risicoklasse komt als je aflost, hoeveel je boetevrij kunt aflossen en of je je hypotheek kunt meenemen bij een verhuizing. Maak een keuze tussen annuïtair of lineair aflossen en kies een rentevaste periode die past bij je plannen.
Heb je een huis gevonden? Dan doe je een bod met duidelijke voorwaarden. Een normaal financieringsvoorbehoud is: “Financieringsvoorbehoud tot [datum, bijvoorbeeld 4 weken na ondertekening], bedrag €[x], met NHG indien van toepassing.” Je kunt ook een bouwkundige keuring opnemen, zodat je van de koop af kunt zien als de herstelkosten te hoog zijn.
Als je het voorbehoud moet gebruiken, heb je meestal twee schriftelijke afwijzingen nodig of een duidelijke uitleg waarom geld lenen niet lukt. Bespreek de termijnen en bedragen goed met je adviseur en makelaar.
Om tijd te besparen kun je meerdere dingen tegelijk regelen: de taxatie aanvragen, papieren van je werkgever verzamelen en offertes voor verduurzaming opvragen. Zorg dat je dossier compleet is met de taxatieopdracht, koopakte, offertes, werkgeversverklaring, DUO- en BKR-gegevens, bankafschriften en de WOZ-waarde.
Start met de taxatie zodra je bod is geaccepteerd en dien je aanvraag in als de belangrijkste stukken binnen zijn. Reageer snel op vragen om extra informatie, het liefst binnen een dag of twee.
Controleer het bindend aanbod goed voordat je tekent. Kijk of de rente en risicoklasse kloppen, of NHG is aangevinkt, of het boetevrije percentage juist is, of de regels van het bouwdepot duidelijk zijn en of het aanbod lang genoeg geldig is.
Overweeg opnieuw te onderhandelen als de rente flink verandert, als het taxatierapport je risicoklasse wijzigt of als de regels anders zijn dan verwacht.
De laatste stap is de juridische afronding. Regel de waarborgsom of bankgarantie binnen een week na het tekenen van de koopakte, bekijk de conceptakten een week voor de overdracht en doe een eindinspectie op de dag