Als je een hypotheek afsluit, kun je te maken krijgen met een restschuld als je huis minder waard is dan het bedrag dat je nog moet terugbetalen. Dit kan grote gevolgen hebben voor je maandlasten, hoeveel je kunt lenen en je belastingzaken. In dit artikel lees je hoe een restschuld ontstaat, wat dit betekent voor je geldzaken en welke stappen je kunt nemen om problemen te voorkomen of op te lossen.
Geschreven op 5 september 2025
Een restschuld ontstaat wanneer je huis bij verkoop minder oplevert dan het bedrag dat je nog moet aflossen op je hypotheek, inclusief verkoopuitgaven en eventuele boeterente. Om te bepalen of je met een restschuld blijft zitten, heb je een recente waardebepaling, een aflosnota van je hypotheekverstrekker en een overzicht van alle verkoopkosten nodig. De restschuld wordt berekend door het verkoopbedrag te verminderen met de verkoopuitgaven en het openstaande hypotheekbedrag; is het resultaat negatief, dan heb je een restschuld.
Een restschuld heeft gevolgen voor je maandlasten, je leencapaciteit en je BKR-registratie. Vaak moet je de restschuld als aparte lening aflossen, wat je maandlasten verhoogt. De registratie bij het BKR beperkt hoeveel je kunt lenen voor een nieuwe hypotheek. Boeterente en een hogere rente kunnen van toepassing zijn, en renteaftrek is alleen mogelijk voor oudere restschulden met overgangsrecht. Bescherming is soms mogelijk via NHG, meeneemregelingen, een overbruggingskrediet of verzekeringen, elk met eigen voorwaarden.
Om het risico op restschuld te verkleinen, kun je meer eigen geld inbrengen, een lagere lening nemen, kiezen voor een passende aflosvorm, de waarde van je huis goed bijhouden en zorgen voor een financiële buffer. Mocht je toch met een restschuld te maken krijgen, dan zijn er verschillende oplossingen: een betalingsregeling met de bank, de restschuld meenemen in een nieuwe hypotheek, of andere opties zoals een persoonlijke lening of hulp via de gemeente.
Wat heb je nodig om dit goed uit te zoeken? Drie zaken: een recente waardebepaling van je huis, een aflosnota van je hypotheekverstrekker en een overzicht van alle verkoopuitgaven. Werk niet met schattingen, want dat kan je duur komen te staan. Met de juiste documenten weet je meestal binnen een dag waar je aan toe bent.
Hoe kan dit gebeuren? Vaak doordat de huizenprijzen zijn gedaald sinds je het huis kocht, vooral als je destijds veel hebt geleend. Soms moet je sneller verkopen dan gepland, bijvoorbeeld door een scheiding of verhuizing. Ook kan het zijn dat verbouwingen minder waarde hebben toegevoegd dan verwacht. Denk bij verkoopuitgaven aan de makelaar, de notaris (voor het doorhalen van je hypotheek), het energielabel en soms kosten om uit de hoofdelijke aansprakelijkheid te komen.
| Uitgave | Voorbeeld |
|---|---|
| Makelaar | Courtage |
| Notaris | Doorhalen hypotheek |
| Energielabel | Verplicht bij verkoop |
| Hoofdelijke aansprakelijkheid | Ontslagkosten |
Een restschuld blijft meestal bestaan als aparte lening of als regeling bij je bank. Dit betekent dat je, naast je nieuwe hypotheek, extra moet betalen. Je maandlasten stijgen dus.
Je betaalt de restschuld terug met een vast bedrag per maand of via een schema waarbij de verhouding tussen rente en aflossing verandert. De looptijd wordt afgestemd op wat je kunt dragen. Hoeveel je per maand betaalt, hangt af van het bedrag, de rente en de looptijd. Deze extra kosten beïnvloeden je budget en je verhuiskosten, zeker als je tijdelijk dubbele woonlasten hebt. Vaak begin je pas te betalen na de overdracht van je nieuwe huis, maar soms betaal je een periode dubbel.
De registratie kan als gewone lening of als interne regeling bij je bank worden vastgelegd. Het gevolg is dat je vaste leenkosten of leenlimiet worden afgetrokken van je maximale leenbedrag. Ook een ongebruikte leenmogelijkheid telt mee, dus het is verstandig om ongebruikte kredieten van tevoren op te zeggen.
Je betaalt boeterente als je huidige rente hoger is dan de marktrente en je meer aflost dan je boetevrij mag. Voor restschulden geldt vaak een hogere rente. Een kortere looptijd betekent hogere maandlasten, terwijl een langere looptijd je in totaal meer rente kost. Hoe lang je rente vaststaat hangt af van het risico en de regels van je bank.
Voor restschulden na 31 december 2017 is er geen renteaftrek meer in box 1. Voor restschulden tussen 29 oktober 2012 en 31 december 2017 geldt een overgangsregeling: je kunt maximaal 15 jaar renteaftrek krijgen. In je belastingaangifte geef je de rente op volgens het overgangsrecht of zonder aftrek.
| Datum restschuld | Renteaftrek |
|---|---|
| Na 31-12-2017 | Niet mogelijk |
| 29-10-2012 t/m 31-12-2017 | Max. 15 jaar |
Krijg je financiële problemen met je hypotheek? Er zijn verschillende uitwegen. Denk aan NHG-dekking, verhuis- en meeneemregelingen, een overbruggingskrediet of verzekeringen. Elke optie heeft eigen regels en voorwaarden. Je kunt deze beschermingsvormen meestal niet combineren.
Hier lees je hoe je beschermd kunt worden als je je huis moet verkopen of wilt verhuizen, maar tegen geldproblemen aanloopt. Voor deze beschermingsvormen gelden vaak maximumbedragen, vaste periodes en specifieke voorwaarden. Je moet meestal kunnen aantonen dat je pech hebt gehad of dat je huis minder waard is geworden. Er zitten grenzen aan wat vergoed wordt: NHG heeft eigen regels, meeneemregelingen hebben vaste termijnen, overbruggingskredieten kennen een maximum en verzekeringen keren alleen het afgesproken bedrag uit.
Elke beschermingsvorm heeft een eigen doel, voorwaarden en aandachtspunten. Omdat je deze opties niet kunt combineren, is het belangrijk om per geval te kijken wat bij jou past. Hieronder lees je meer over de verschillende mogelijkheden.
Heb je een NHG-hypotheek? Dan kun je bij gedwongen verkoop soms een deel van je restschuld kwijtgescholden krijgen. Dit geldt alleen als je huis onvrijwillig verkocht moet worden en je kunt aantonen dat je tegenslag hebt gehad, bijvoorbeeld door inkomensverlies. Je meldt je situatie bij NHG, verzamelt bewijsstukken zoals inkomensgegevens en verkoopdocumenten, en wacht op hun besluit. Je moet wel meewerken aan de verkoop en de opbrengst gebruiken om je hypotheek af te lossen.
Ga je verhuizen? Vaak kun je je huidige rente meenemen naar je nieuwe woning, zolang je binnen de gestelde termijn blijft. Je neemt niet automatisch alle oude afspraken mee; meestal is een nieuwe beoordeling nodig. Hoe je nieuwe situatie uitpakt, hangt af van de verhouding tussen je lening en de waarde van je nieuwe huis. Soms heb je extra zekerheden of eigen geld nodig. Het beleid verschilt per aanbieder, dus kijk goed naar de voorwaarden en timing.
Met een overbruggingskrediet kun je tijdelijk geld lenen tot je oude huis is verkocht. Dit brengt wel risico’s met zich mee als de verkoop tegenvalt. De hoogte van het krediet hangt af van de waarde van je oude huis, min de lopende lasten. Je betaalt het krediet terug zodra je huis verkocht is. Aanbieders zijn voorzichtig met hoeveel ze uitlenen en maken afspraken over wat er gebeurt als de verkoop niet goed loopt.
Verzekeringen kunnen je beschermen tegen financiële problemen bij overlijden of arbeidsongeschiktheid. Een overlijdensrisicoverzekering of woonlastenverzekering kan (een deel van) je hypotheek aflossen of tijdelijk je maandlasten dekken. Controleer of het verzekerde bedrag en de looptijd passen bij jouw situatie. Pas je verzekeringen aan als er iets verandert in je leven, zoals bij een scheiding, nieuwe baan of gezinsuitbreiding.
Wil je weten welke optie voor jou werkt? Kijk dan per mogelijkheid wat je nodig hebt. Voor NHG controleer je je hypotheekakte en voorwaarden, en verzamel je bewijs van je tegenslag. Bij een meeneemregeling check je de voorwaarden in je offerte, kijk je naar je resterende rentevaste periode en bereken je wat dit betekent voor je nieuwe lening. Voor een overbruggingskrediet heb je een recente taxatie nodig, inzicht in je lopende hypotheken en een plan voor de verkoop. Bij verzekeringen bekijk je je polisbladen, controleer je welke dekkingen je hebt en vergelijk je het verzekerde bedrag met je huidige hypotheek.
Door slimme keuzes te maken als je een huis koopt of bezit, kun je het risico op restschuld flink verkleinen. Denk aan hoe je de financiering regelt, hoe je aflost, hoe je de waarde van je woning behoudt en of je een financiële reserve opbouwt. Met deze aanpak ben je beter voorbereid op schommelingen in de huizenmarkt.
Hier lees je over stappen die je helpen om waardedalingen en schulden beheersbaar te houden. Door vooraf na te denken over je financiering, een goed aflosplan te kiezen, de waarde van je huis in de gaten te houden en wat geld achter de hand te hebben, sta je sterker. Zo ben je beter beschermd als er iets onverwachts gebeurt.
Elk onderdeel van je beschermingsplan heeft zijn eigen rol. Samen vormen ze een vangnet dat je helpt om het risico op restschuld te beperken. De verschillende onderdelen vullen elkaar aan en zorgen ervoor dat je van meerdere kanten beschermd bent tegen waardeverlies.
Breng je meer eigen geld in bij het kopen van je huis? Dan heb je een buffer als huizenprijzen dalen. Hoe minder je leent ten opzichte van de waarde van je huis, hoe meer speling je hebt als de markt tegenzit. Kijk vooraf wat voor jou een veilige verhouding is, bijvoorbeeld door te controleren hoe stabiel de huizenprijzen in jouw buurt zijn. Extra aflossen kan ook verstandig zijn, maar zorg dat je nog genoeg spaargeld overhoudt. Extra voordeel: een lagere lening betekent vaak ook een lagere rente.
De manier waarop je je hypotheek aflost, bepaalt hoeveel risico je loopt op restschuld. Met een annuïteiten- of lineaire hypotheek bouw je vermogen op in je huis. Een aflossingsvrije hypotheek maakt je kwetsbaarder voor waardedalingen. Kijk goed welk aflosplan past bij jouw situatie en probeer het aflossvrije deel te beperken om vermogen op te bouwen.
Je wilt het verschil tussen wat je betaalt en wat het huis waard is zo klein mogelijk houden. Laat het huis onafhankelijk taxeren en vergelijk met recente verkopen in de buurt. Neem een financieringsvoorbehoud en taxatieclausule op in je koopcontract. Zo voorkom je dat je te veel betaalt en bescherm je jezelf bij overbieden.
Het is verstandig om de waarde van je huis regelmatig te controleren en bij te houden welke verbeteringen je hebt gedaan. Bewaar facturen en rapporten van onderhoud en energiebesparende aanpassingen. Zo kun je bij verkoop aantonen waarom je huis zijn waarde heeft behouden of zelfs meer waard is geworden.
Een financiële reserve helpt je bij onverwachte waardedalingen of hoge uitgaven. Bepaal hoe groot deze reserve moet zijn door te kijken naar je vaste lasten en de risico’s die je loopt. Een goede richtlijn is om genoeg geld achter de hand te hebben voor een paar maanden vaste lasten. Bouw eerst deze reserve op voordat je extra aflost, zeker als je nog weinig spaargeld hebt. Zo houd je rust en flexibiliteit.
Een plan maak je in vier stappen. Bereken eerst hoeveel je nu hebt geleend ten opzichte van de waarde van je huis en stel een doel, bijvoorbeeld onder de 90%. Kies daarna je aflosplan en controleer hoeveel je boetevrij kunt aflossen. Bepaal vervolgens hoeveel reserve je wilt hebben in maanden vaste lasten en maak een spaarplan. Tot slot: regel bij aankoop een bouwkundige keuring, financieringsvoorbehoud en taxatieclausule in het koopcontract.
Stel, je huis is minder waard dan je hypotheek. Dan kun je met een restschuld te maken krijgen. Dit gebeurt bijvoorbeeld als de huizenprijzen dalen of als je huis nog niet zo lang geleden is gekocht. Er zijn verschillende manieren om hiermee om te gaan. Je kunt afspraken maken met je bank, de restschuld meenemen in een nieuwe hypotheek of op zoek gaan naar andere oplossingen. Het is verstandig om de mogelijkheden rustig te bekijken en alles goed vast te leggen. Zo houd je overzicht en vergroot je de kans op een oplossing die bij je past.
Bij een betalingsregeling spreek je met je bank af dat je de restschuld in delen terugbetaalt. Je hebt hiervoor een duidelijk overzicht nodig van je inkomsten, uitgaven en de reden van de restschuld. De bank kijkt naar je situatie en bepaalt de rente, de looptijd en het soort aflossing. Ook worden er momenten afgesproken om te controleren of alles nog goed gaat. Alle afspraken worden vastgelegd in een contract, met een duidelijk schema en regels voor aanpassingen.
Koop je een nieuw huis? Dan kun je de restschuld soms meenemen in je nieuwe hypotheek. Dit kan alleen als je inkomen en de waarde van het nieuwe huis dit toelaten. Bij een hypotheek met NHG gelden extra regels. Soms heb je eigen geld of een borg nodig om het rond te krijgen. Houd er rekening mee dat je maandlasten hoger kunnen worden en dat de bank kijkt naar het risico van jouw situatie.
Lukt het niet om afspraken te maken met de bank of om de restschuld mee te financieren? Dan zijn er andere opties. Je kunt denken aan een persoonlijke lening, die snel geregeld is en vaste kosten heeft, maar vaak duurder is. Ook kun je eigen spaargeld of beleggingen gebruiken, al verklein je daarmee je financiële buffer. In bijzondere gevallen kan de restschuld worden kwijtgescholden, maar dit gebeurt alleen bij ernstige situaties en na veel bewijs. Als je schulden niet meer te overzien zijn, kun je hulp vragen bij de gemeente.
Verzamel eerst alle belangrijke papieren, zoals het taxatierapport, de verkoopopbrengst, de aflosnota en een overzicht van je inkomsten en uitgaven. Neem daarna contact op met je bank om de mogelijkheden te bespreken. Kijk goed of een regeling past bij wat je kunt betalen. Vraag je adviseur om je leencapaciteit opnieuw te berekenen en vergelijk dit met een persoonlijke lening. Onderhandel over de rente en looptijd en vraag altijd om schriftelijke bevestiging. Controleer ook wat de gevolgen zijn voor je BKR-registratie. Onderzoek of kwijtschelding via NHG mogelijk is door een compleet dossier in te leveren. Dreigen er betalingsproblemen, meld je dan op tijd bij de schuldhulpverlening van de gemeente.