Hoofdelijke aansprakelijkheid betekent dat iedereen die de hypotheek tekent, door de bank kan worden aangesproken voor het hele bedrag. Dit heeft grote gevolgen, vooral als je samen een huis koopt of uit elkaar gaat. In dit artikel lees je hoe deze aansprakelijkheid wordt geregeld, wat het voor jou betekent en waar je op moet letten om problemen te voorkomen.
Geschreven op 5 september 2025
Hoofdelijke aansprakelijkheid bij het afsluiten van een hypotheek betekent dat iedereen die tekent, door de bank kan worden aangesproken voor de volledige schuld, ongeacht het eigendomsdeel of onderlinge afspraken. Dit wordt officieel vastgelegd in het hypotheekaanbod en de hypotheekakte bij de notaris. De bank kijkt alleen naar het totaalbedrag en mag het volledige bedrag bij één van de schuldenaren opeisen, ook als je uit elkaar gaat of bij overlijden. Onderlinge afspraken, samenlevingscontracten of huwelijkse voorwaarden regelen alleen de verdeling tussen jullie, maar veranderen niets aan de aansprakelijkheid richting de bank.
Bij betalingsproblemen zijn beide partijen direct verantwoordelijk. De bank volgt vaste stappen: herinneringen, BKR-registratie, opeisen van de lening en eventueel verkoop van het huis. Een restschuld blijft voor beide partijen bestaan, tenzij er sprake is van Nationale Hypotheek Garantie. Zolang je niet officieel uit de hoofdelijke aansprakelijkheid bent ontslagen, telt de hele hypotheek mee bij het aanvragen van een nieuwe lening en beïnvloedt een negatieve BKR-registratie je leencapaciteit.
Bij relatiebreuk of overlijden moet de bank akkoord gaan met een wijziging van de hypotheek. De notaris regelt de verdeling en aanpassing van de hypotheek. Duidelijke afspraken over eigendom, betalingen en onderhoud zijn essentieel om misverstanden te voorkomen. Wil je iemand uit de hoofdelijke aansprakelijkheid halen, dan vraagt de bank om bewijs van inkomen, taxatie en een goede betaalhistorie.
Stel, je koopt samen een huis. Hoofdelijke aansprakelijkheid ontstaat niet vanzelf; deze wordt officieel vastgelegd in je hypotheekdocumenten. Het proces begint bij het hypotheekaanbod en wordt pas definitief zodra je bij de notaris de hypotheekakte ondertekent. Vanaf dat moment krijgt de bank twee belangrijke rechten:
De notaris zorgt ervoor dat alles correct op papier komt en laat het registreren bij het Kadaster.
In onderstaande tabel zie je stap voor stap hoe hoofdelijke aansprakelijkheid wordt vastgelegd:
| Stap | Kernpunt |
|---|---|
| 1 | Aanbod: “ieder voor het geheel aansprakelijk” |
| 2 | Akkoord door ondertekening |
| 3 | Leningdocumenten: afspraken uitgaven & stopzetting |
| 4 | Hypotheekakte: schuld & onderpand vastleggen |
| 5 | Notaris: identiteit, bevoegdheid, toestemming partner |
Let op: als je uit elkaar gaat, blijven je persoonlijke schuld en het recht op je woning los van elkaar bestaan. De bank kan deze afzonderlijk opeisen.
Hoofdelijke aansprakelijkheid houdt in dat de bank iedereen die heeft getekend, mag aanspreken voor het volledige bedrag. De bank bepaalt zelf wie ze benaderen. Dit is geen automatische regel; je gaat hier bewust mee akkoord.
Voor de bank vormt de schuld één geheel. Iedereen die tekent, is aansprakelijk voor het volledige bedrag, ongeacht of je nu 50% of 10% van het huis bezit, of wat jullie onderling hebben afgesproken.
Deze volledige aansprakelijkheid geldt voor alles:
In zo’n contract leg je vast hoe je uitgaven verdeelt, hoe je afrekent, wie wat betaalt en wat er gebeurt als je uit elkaar gaat. Je kunt ook afspreken hoe je inleg wordt aangepast aan inflatie en hoe je de waarde van het huis bepaalt bij uitkoop. Maar: de bank is hier niet aan gebonden.
Huwelijkse voorwaarden of partnerschapsvoorwaarden regelen hoe je vermogen onderling is verdeeld, maar beperken je aansprakelijkheid richting de bank niet.
Hieronder zie je de verschillende opties:
| Optie | Kern |
|---|---|
| Algehele gemeenschap | Alles gedeeld |
| Beperkte gemeenschap | Deel gedeeld |
| Koude uitsluiting | Alles gescheiden |
| Periodieke verrekening | Regelmatig delen |
Je eigendomsdeel in het huis en je aansprakelijkheid voor de schuld zijn twee verschillende zaken.
In de leveringsakte staat wie eigenaar is en in welke verhouding (bijvoorbeeld 70/30). In de hypotheekakte staat wie aansprakelijk is voor de schuld en het onderpand. Belangrijk om te onthouden: ook als je maar een klein deel van het huis bezit, kun je voor de hele schuld worden aangesproken.
Bij een gezamenlijke hypotheek is er een verschil tussen jullie eigen afspraken en wat de bank verwacht. Jullie eigen afspraken gaan over wie welk deel betaalt. Leg deze afspraken goed vast, bijvoorbeeld bij de notaris, zodat je later geen discussies krijgt.
In de praktijk heeft de bank één vordering, terwijl jullie onderling de uitgaven anders kunnen verdelen. Stel: jullie hebben een 70/30 eigendomsverhouding, maar de bank spreekt jullie beiden aan voor het volledige bedrag. Intern kun je de uitgaven en waardeveranderingen verdelen volgens het afgesproken percentage.
Duidelijke afspraken in een samenlevingsovereenkomst of huwelijkse voorwaarden zorgen ervoor dat je later niet voor verrassingen komt te staan. Je kunt kiezen voor een vaste verdeling van de rente en lasten, of deze aanpassen aan jullie inkomens. Ook kun je afspraken maken over aflossingen, verbeteringen aan het huis en waardestijgingen. Bewaar bewijsstukken zoals facturen en bankafschriften, zodat je overzicht houdt. Bij bijzondere momenten, zoals werkloosheid of ouderschap, kun je tijdelijke aanpassingen opnemen.
Betaalt één van jullie meer dan afgesproken? Dan ontstaat er een recht om dat verschil terug te krijgen. Leg dit goed vast, zodat je dit recht niet verliest. Je kunt afspreken wanneer het bedrag opeisbaar is, bijvoorbeeld jaarlijks of pas bij verkoop van het huis. Ook kun je samen bepalen welke vergoeding je hierover rekent. Om verjaring te voorkomen, is het verstandig om regelmatig schriftelijk vast te leggen wat er is betaald en erkend. Extra zekerheid kun je regelen met een pandrecht op de uitkoopvordering of overwaarde, al komt de bank altijd eerst. Een jaarlijkse verklaring die jullie beiden ondertekenen, houdt alles overzichtelijk.
Bij een gezamenlijke hypotheek zijn jullie allebei verantwoordelijk voor de volledige lening. Ontstaan er betalingsproblemen? Dan raakt dit jullie beiden direct. Het verloop is altijd hetzelfde:
Dit gebeurt ongeacht wie de betalingen mist. Houd je geldzaken dus goed in de gaten, meld problemen op tijd, maak duidelijke afspraken en zorg voor wat spaargeld achter de hand.
Betaalt één van jullie niet, dan worden jullie allebei betrokken bij het incassotraject. Dit gaat snel: na één dag krijg je een herinnering, na dertig dagen een aanmaning, na zestig dagen een voorstel voor een betalingsregeling en na negentig dagen wordt je dossier ‘bijzonder behandeld’. Dan kan de bank de hele lening direct opeisen. Voor een betalingsregeling moeten jullie beiden akkoord gaan. Lukt dat niet? Dan begint alles opnieuw. Jullie krijgen allebei een negatieve BKR-registratie, waardoor lenen moeilijker en duurder wordt.
Blijft de achterstand bestaan? Dan volgt de bank vaste stappen: eerst een sommatie, dan wordt de lening opeisbaar, vervolgens kan beslag worden gelegd op je loon of rekeningen, en uiteindelijk kan je huis worden verkocht. Dit kan via een veiling (meestal minder opbrengst) of via gewone verkoop (vaak beter, maar vereist toestemming van de rechter). De opbrengst gaat naar het aflossen van je schuld. Let op: kosten voor taxatie, veiling, advertenties, deurwaarder en advocaat worden bij je schuld opgeteld.
Blijft er na verkoop van het huis nog schuld over? Dan kan de bank het volledige bedrag bij elk van jullie apart opeisen. Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) is soms kwijtschelding mogelijk, bijvoorbeeld bij scheiding, werkloosheid of arbeidsongeschiktheid, als je altijd netjes hebt betaald. Zonder NHG moet je de restschuld afbetalen via een regeling of beslag. Dit kan lang duren door rente en extra kosten. De verjaring van de schuld wordt steeds verlengd door aanmaningen of als je de schuld erkent. Rente wordt berekend volgens je contract of wettelijke regels.
Een betalingsachterstand komt bij het BKR te staan voor jullie beiden. Hierdoor wordt het moeilijker om nieuwe leningen af te sluiten en betaal je vaak een hogere rente. Er zijn verschillende codes, afhankelijk van je situatie: van een gewone achterstand tot afspraken over een regeling of afboeking. Deze registraties blijven meestal vijf jaar staan nadat de schuld is afgelost. Dit beïnvloedt je kansen op een nieuwe lening, hoeveel je kunt lenen en tegen welke rente. Een herstelcode laat zien dat de schuld is opgelost, maar wist de eerdere registratie niet.
Zolang je niet officieel uit de hoofdelijke aansprakelijkheid bent ontslagen, telt de hele hypotheek mee bij het aanvragen van een nieuwe lening. Banken kijken naar je volledige maandlast, de toetsrente, hoeveel van je inkomen je aan wonen mag uitgeven en de waarde van het huis. Een negatieve BKR-registratie maakt het lastiger om een nieuwe lening te krijgen, vooral als de registratie recent is. Tijdelijke regelingen veranderen hier niets aan, waardoor je minder kunt lenen.
Gaat je relatie uit of overlijdt je partner? Dan verandert er veel voor je huis en hypotheek. Je moet beslissen wat er met de woning gebeurt. Meestal zijn er twee keuzes:
Om te bepalen wat mogelijk is, heb je een recente taxatie nodig en wordt gekeken naar het inkomen van degene die eventueel blijft.
De bank moet akkoord gaan met de nieuwe situatie. De notaris regelt de papieren en inschrijvingen. Bij overlijden zijn soms ook erfgenamen of een executeur betrokken. Het hele proces bestaat uit een aanvraag indienen, documenten aanleveren, een taxatie laten uitvoeren, kiezen tussen overname of verkoop, en alles afronden bij de notaris.
Wil één persoon de hypotheek voortzetten? Dan kijkt de bank of dat financieel haalbaar is. Ze letten op je inkomen, de waarde van je huis, je betaalgeschiedenis en eventuele betalingsproblemen. Ook wordt gekeken of je inkomen hoog genoeg is voor de hypotheek en hoe de waarde van het huis zich verhoudt tot de hoogte van de lening.
Je hebt hiervoor verschillende documenten nodig, zoals loonstroken of jaarcijfers, belastingaangiftes, verklaringen van je werkgever, bankafschriften, een WOZ-beschikking of taxatierapport, en afspraken over de verdeling. Soms vraagt de bank om een deel van de hypotheek af te lossen. Heb je in het verleden betalingsproblemen gehad of is de lening te hoog vergeleken met de waarde van het huis, dan kan je aanvraag worden afgewezen.
De keuze tussen overname of verkoop heeft gevolgen voor je uitgaven, de doorlooptijd en de risico’s die je loopt. Bij overname verandert de naam op de hypotheek en wordt gekeken naar de huidige rente. Kies je voor een nieuwe hypotheek bij een andere bank, dan moet je opnieuw het hele aanvraagproces doorlopen, maar kun je misschien betere voorwaarden krijgen.
Bij verkoop wordt de hypotheek afgelost en wordt het eventuele verschil verdeeld volgens jullie afspraken. Soms is het verstandig om te wachten tot het einde van je rentevaste periode, zodat je zonder extra kosten kunt aflossen of overstappen.
De notaris regelt de verdeling van het huis en de aanpassing van de hypotheek, altijd met toestemming van de bank. Dit gebeurt met een akte van verdeling, een aanvulling of nieuwe hypotheekakte, en een verklaring van de bank.
Eerst moet de bank akkoord geven. Daarna worden de verdeling en de hypotheekwijziging bij de notaris geregeld en ingeschreven bij het Kadaster. Pas als alles rond is, wordt het afgesproken bedrag uitbetaald.
Een overlijdensrisicoverzekering kan helpen om de hypotheek te verlagen als een van de partners overlijdt. Vaak heeft de bank het eerste recht op het uitgekeerde bedrag. Wat overblijft, gaat naar de nabestaanden volgens de gemaakte afspraken.
Met de uitkering kun je de lening verlagen tot een bedrag dat past bij het inkomen van de achterblijvende partner. Het resterende bedrag kan gebruikt worden voor uitkoop of als tijdelijke oplossing. De belastinggevolgen hangen af van jullie relatie en wie de verzekering ontvangt. Een goede voorbereiding voorkomt onverwachte belastingen.
Met een goede voorbereiding en duidelijke afspraken kun je tijdens je hypotheek makkelijker omgaan met veranderingen. Houd belangrijke documenten en afspraken actueel. Denk aan het beleid van je bank, de verdeling van het eigendom, betalingsafspraken, administratie van eventuele regres, je overlijdensrisicoverzekering en BKR-registratie. Plan evaluatiemomenten bij grote veranderingen in je leven of wanneer je rentevaste periode afloopt. Maak duidelijke afspraken over wie waarvoor verantwoordelijk is, of dat nu jij, je partner, je adviseur of de notaris is.
Elke bank heeft eigen regels en voorwaarden. Banken beoordelen je inkomen verschillend, hanteren andere toetsrentes en stellen uiteenlopende eisen aan overlijdensrisicoverzekeringen. Ben je ondernemer? De ene bank kijkt naar je gemiddelde inkomen van drie jaar, de andere alleen naar het laatste jaar. Ook de verhouding tussen je hypotheek en huiswaarde (LTV) en de regels voor ontslag uit aansprakelijkheid verschillen. Soms kun je bij 90% LTV iemand uit de aansprakelijkheid halen, bij een andere bank pas bij 85% of na extra aflossing. Overstappen naar een andere bank kan voordeliger zijn, zeker als die soepeler is voor ondernemers.
Een duidelijke verdeling van het eigendom voorkomt verwarring over wie welk deel van het huis bezit. Stel: je hebt een verdeling van 70/30. Dan kun je de aflossingen in dezelfde verhouding toerekenen aan vermogensopbouw. Voor de rente kun je kiezen of je die verdeelt op basis van inkomen of volgens dezelfde eigendomsverhouding. Leg deze afspraken goed vast. Betaalt één van jullie een verbouwing? Dan kun je die kosten aan die persoon toerekenen, terwijl de waardestijging van het huis meestal volgens de eigendomsverhouding wordt verdeeld. Bewijs van betalingen regel je door aparte rekeningen te gebruiken en duidelijk te omschrijven waarvoor je betaalt.
Maak duidelijke afspraken over wie welke uitgaven betaalt, zodat je misverstanden voorkomt. Maak een overzicht van alle maandelijkse lasten:
Bepaal samen welke uitgaven het belangrijkst zijn: eerst de hypotheek en opstalverzekering, dan de VvE en belastingen, en daarna de rest. Spreek af wanneer je deze verdeling opnieuw bekijkt, bijvoorbeeld bij een verandering in inkomen, gezinsuitbreiding of jaarlijkse indexatie.
Het bijhouden van de juiste documenten maakt het makkelijker om afspraken na te komen. Bewaar belangrijke stukken zoals je samenlevingsovereenkomst of huwelijkse voorwaarden, de leverings- en hypotheekakte, het overzicht van betalingen en een jaarlijkse stand van zaken. Plan elk jaar een moment om alles te controleren. Bij grote veranderingen in je leven, zoals samenwonen, trouwen, kinderen krijgen, een andere baan of het einde van je rentevaste periode, is het verstandig om je documenten opnieuw te bekijken.
Hoofdelijke aansprakelijkheid is geschikt als jullie allebei een stabiel inkomen hebben, samen een huishouden voeren en maximaal willen lenen. Bij grote inkomensverschillen of als je vermogen liever gescheiden houdt, is het minder passend. Alternatieven zijn:
Vraag vooraf juridisch en financieel advies en vergelijk verschillende banken.
Wil je iemand uit de hoofdelijke aansprakelijkheid halen? Dan moet je goed voorbereid zijn. Het proces bestaat uit: