Overbieden op een huis kan, maar het is belangrijk om goed te weten wat je maximaal kunt betalen en waar je op moet letten. In dit artikel lees je hoe je je financiën op orde brengt, hoe je een bod uitbrengt, waar je op moet letten bij de taxatie en de overdracht, en hoe je je eigen geld regelt. Zo voorkom je verrassingen en maak je slimme keuzes.
Geschreven op 5 september 2025
Voordat je begint met het zoeken naar een huis, is het belangrijk om je financiële situatie goed in kaart te brengen. Verzamel alvast documenten zoals loonstroken, werkgeversverklaring en een overzicht van eventuele schulden. Zo weet je precies wat je maximaal kunt lenen en kun je snel handelen als je een geschikt huis vindt. Houd rekening met bijkomende kosten, zoals overdrachtsbelasting en notariskosten, en bepaal je maximale biedruimte inclusief eigen geld. Maak verschillende berekeningen met en zonder NHG en denk na over extra lenen voor energiebesparende verbouwingen.
Bij het uitbrengen van een bod zorg je voor duidelijke afspraken over het bedrag, de termijnen en de voorwaarden. Stem je bod af op je hypotheekmogelijkheden en neem eventueel een bouwkundige keuring of financieringsvoorbehoud op. Leg vast tot wanneer je bod geldig is en zorg dat alle data en bedragen logisch op elkaar aansluiten. Zodra je bod is geaccepteerd, regel je direct een taxatie en zorg je dat de planning hiervan aansluit op je financieringsvoorbehoud en de geldigheid van je bod.
Voor de overdracht verzamel je alle benodigde documenten, regel je verzekeringen en zorg je dat het geld op tijd beschikbaar is. Je moet kunnen aantonen waar je eigen geld vandaan komt, bijvoorbeeld met bankafschriften of een schenkingsovereenkomst. Houd rekening met alle uitgaven die niet in je hypotheek passen, zoals het verschil tussen koopsom en taxatiewaarde, kosten koper en roerende zaken. Zorg altijd voor een reserveplan als een van je geldbronnen wegvalt.
Voordat je huizen gaat bezichtigen, is het verstandig eerst je financiële situatie duidelijk in kaart te brengen. Als je precies weet wat je maximaal kunt lenen en uitgeven, voorkom je dat je verliefd wordt op een woning die buiten je bereik ligt. Bovendien kun je sneller handelen zodra je jouw droomhuis vindt. Je hoeft dan niet weken te wachten op goedkeuring van de bank. Dat geeft je een voorsprong bij het onderhandelen en voorkomt dat je te veel biedt zonder zeker te weten of je het kunt betalen.
Hieronder zie je in één oogopslag welke documenten je nodig hebt om te bepalen wat je maximaal kunt lenen:
| Document | Doel |
|---|---|
Hieronder zie je de verschillen tussen rentevaste periodes en wat dat betekent voor je maandlasten:
| Periode | Voordeel | Nadeel |
|---|---|---|
| Kort | ||
| Lang |
Een goed bod bestaat uit duidelijke afspraken over het bedrag, de termijnen en de voorwaarden. Zo weet je zeker dat alles klopt en haalbaar is, zowel juridisch als praktisch. Je zorgt dat je bod past bij wat je financieel aankunt en binnen de tijd die je hebt. De belangrijkste onderdelen zijn het bedrag dat je biedt, de afgesproken termijnen, de voorwaarden waaronder je wilt kopen, en heldere communicatie met de makelaar en notaris.
Een bod bestaat uit verschillende onderdelen die goed op elkaar moeten aansluiten. Het gaat om het bedrag dat je biedt, wanneer je het huis wilt overnemen, eventuele voorwaarden en de deadline waarop alles rond moet zijn. Ook neem je op hoe de waarborgsom geregeld wordt, wie de koper en verkoper zijn, om welk huis het gaat en hoe lang je bod geldig blijft. Zorg dat alle data en bedragen logisch op elkaar aansluiten, zodat je genoeg tijd hebt voor je financiering, taxatie en afspraken bij de notaris.
Bepaal je bod en de termijnen op basis van wat je maximaal kunt betalen. Soms wil je een bouwkundige keuring als voorwaarde toevoegen. Stem de overdrachtsdatum af op het moment dat je het geld beschikbaar hebt. Voor het bedrag kun je bijvoorbeeld schrijven: “Koper biedt € kosten koper, exclusief roerende zaken tenzij anders afgesproken.” Wil je een bouwkundige keuring? Dan kun je opnemen: “Bod geldt onder voorbehoud van bouwkundige keuring; ontbindend als kosten directe herstelmaatregelen meer dan € inclusief btw bedragen.” Voor de overdracht kun je vermelden: “Voorkeurslevering op of voor , in overleg met de notaris; uiterlijk op in verband met beschikbaarheid van middelen.” De geldigheid van je bod geef je aan met: “; stilzwijgende acceptatie is uitgesloten.”
Leg vast om welk bedrag het gaat, tot wanneer je een beslissing moet nemen en of je een voorwaarde wilt voor een lagere taxatie. Alleen als je het volledige bedrag zelf kunt betalen én dat kunt aantonen, kun je zonder financieringsvoorbehoud bieden. Een voorbeeld met lagere taxatie: “Koop onder voorbehoud van het verkrijgen van een hypotheek van minimaal € uiterlijk op ; als de taxatie lager uitvalt dan de koopsom, mag koper de koop ontbinden of de prijs heronderhandelen.” Zonder lagere taxatie kun je opnemen: “… onder voorbehoud van financiering van € uiterlijk op .” Houd rekening met vier tot zes weken voor de bank, taxatie en het aanleveren van documenten. Bied alleen zonder voorbehoud als je zeker weet dat je het bedrag direct beschikbaar hebt en dit kunt bewijzen.
Zodra de bank je aanvraag voorlopig accepteert, moet je een gevalideerde taxatie regelen. Doe dit direct, want je zit aan termijnen vast. Check eerst bij je adviseur welk type taxatie de bank wil en welk validatie-instituut ze accepteren. Zorg dat de planning van je taxatie goed aansluit op je financieringsvoorbehoud en de geldigheid van je bod.
Het taxatieproces bestaat uit de volgende stappen:
Het is verstandig om vooraf twee scenario’s uit te rekenen en snel te handelen binnen je ontbindende termijn. Is de taxatiewaarde gelijk aan of hoger dan je koopsom? Dan kun je doorgaan: bereken je nieuwe verhouding tussen lening en woningwaarde, controleer je maandlasten, dien je dossier in en zet het renteaanbod vast. Is de taxatiewaarde lager? Dan schakel je over naar plan B. Het verschil tussen koopsom en marktwaarde moet je zelf opvangen. Kijk of je extra eigen geld hebt of op een andere manier het gat kunt dichten. Lukt dat niet, dan bepaal je een nieuw bod: de marktwaarde plus een bedrag dat je zelf kunt bijleggen. Geef dit op tijd door aan de verkoper, binnen de afgesproken termijn. De planning is krap: op de dag dat je het rapport ontvangt, bepaal je binnen twee dagen wat je doet. Tussen dag twee en vijf rond je de onderhandelingen af of gebruik je je ontbindende voorwaarde. Voor de deadline bevestig je alles.
Je verzamelt alle benodigde documenten, regelt de juiste verzekeringen en zorgt dat de overdracht op tijd kan plaatsvinden. Het is belangrijk dat je alle administratie op orde hebt, de geldigheid van je hypotheekaanbod bewaakt en de overdracht goed plant. Je adviseur, bank, notaris en makelaar houden contact met elkaar zodat alles soepel verloopt.
Alle belangrijke documenten en verzekeringen moeten op tijd binnen zijn. Denk aan je getekende offerte, het definitieve taxatierapport, bewijs van inkomen en vermogen, stukken van de VvE als je een appartement koopt, eigendomsinformatie en je legitimatie. Vanaf de overdrachtsdatum heb je een opstalverzekering nodig en soms vraagt de bank om een overlijdensrisicoverzekering. Let op de geldigheid van je hypotheekaanbod, een mogelijke verlenging en het plannen van je afspraak bij de notaris.
Toon tijdig aan dat je de financiering rond krijgt, regel de waarborgsom of bankgarantie zoals afgesproken in het koopcontract en houd eigen geld achter de hand voor extra kosten. Je hebt hiervoor een kredietindicatie op naam nodig, een check van je inkomen en BKR, een concept-renteaanbod of een verklaring van je adviseur. Zorg dat de waarborgsom of bankgarantie volgens het contract en geef de juiste instructies aan de bank of notaris. Houd geld apart voor kosten koper, taxatie, notaris en eventuele stortingen op een aparte rekening.
Je volgt een duidelijk stappenplan met vaste controlemomenten:
Na stap drie, zes, zeven en acht controleer je steeds of je verder kunt.
Voordat je een bod uitbrengt, controleer je of alles klopt op financieel, juridisch en praktisch vlak. Kijk of je maximale bod past bij de verwachte taxatiewaarde, of de koopsom en leverdatum goed zijn ingevuld en of de voorwaarden voor financiering en bouwkundig onderzoek duidelijk zijn. Zorg dat je bewijs van financierbaarheid klaar is en dat het traject voor de waarborgsom of bankgarantie helder is. Controleer of offertes en eventuele depotstortingen voorbereid zijn, of de termijnen passen bij de doorlooptijden van taxatie en bank en of de contactgegevens van alle partijen kloppen.
Het deel van de aankoop dat je niet met een hypotheek kunt betalen, moet je zelf regelen. Dit is het verschil tussen de totale uitgaven van je huis en het bedrag dat je maximaal kunt lenen. Banken willen weten waar dit geld vandaan komt en of je het op tijd hebt.
Zorg dat je vooraf weet welke uitgaven niet in je hypotheek passen. Denk aan het bedrag dat je boven de taxatiewaarde biedt, de kosten koper () en spullen die je van de vorige eigenaar overneemt. Voor elk bedrag moet je kunnen aantonen waar het vandaan komt, bijvoorbeeld met bankafschriften of een schenkingsovereenkomst. Ook moet je laten zien dat het geld op tijd beschikbaar is.
Je moet precies weten hoeveel geld je zelf moet inleggen en dit kunnen aantonen. Het gaat om alle uitgaven die niet in je hypotheek zitten. Zorg dat de timing klopt met wat je in het koopcontract hebt afgesproken.
De belangrijkste uitgaven die je zelf betaalt zijn:
Voor elke bron van eigen geld gelden andere regels. Het is verstandig om een alternatief achter de hand te hebben als een van je geldbronnen wegvalt.
Simpel voorbeeld: spaargeld is het makkelijkst, want daar kun je direct bij. Je moet wel kunnen aantonen waar het vandaan komt, vooral bij grote of onverwachte stortingen. Krijg je geld van familie (schenking of lening)? Leg alles goed vast. Let op de belastingregels en maak duidelijke afspraken over terugbetaling en rente. Een overbruggingshypotheek kan handig zijn als je je oude huis nog moet verkopen, maar dan heb je wel een voorlopig koopcontract of een definitieve verkoopprijs nodig. Ook moet je kunnen uitleggen hoe en wanneer je deze overbrugging terugbetaalt.
Houd je kosten koper apart van je budget voor de koopsom, zodat je overzicht houdt. Zorg altijd voor een reserveplan: bijvoorbeeld ander eigen geld, een lager bod, of de mogelijkheid om de koop te annuleren als de financiering niet rondkomt.