De bank wil dat je huis verzekerd is voor de herbouwwaarde als je een hypotheek afsluit. Zo weet je zeker dat je huis opnieuw gebouwd kan worden als er iets gebeurt. In dit artikel lees je waarom die waarde zo belangrijk is, hoe je hem bepaalt en bijhoudt, en waar je op moet letten zodat je niet te veel premie betaalt of onderverzekerd bent. Zo voorkom je vervelende verrassingen.
Geschreven op 5 september 2025
De herbouwwaarde is het bedrag dat nodig is om je huis in de huidige staat opnieuw te bouwen na bijvoorbeeld brand. Dit bedrag vormt de basis voor je opstalverzekering, die verplicht is bij het afsluiten van een hypotheek. Het verzekerde bedrag moet gelijk zijn aan de actuele herbouwwaarde; is het te laag, dan ben je onderverzekerd en krijg je bij schade slechts een deel vergoed. Veel verzekeraars passen het verzekerde bedrag jaarlijks aan via een indexclausule, zodat je verzekering meegroeit met de bouwkosten.
De herbouwwaarde wordt vastgesteld via een taxatie, de Herbouwwaardemeter of een rekenmodule van de verzekeraar. Het is belangrijk deze waarde regelmatig te controleren, zeker na verbouwingen of stijgende bouwkosten. Bij appartementen regelt de VvE meestal de opstalverzekering, maar verbeteringen aan je eigen appartement moet je zelf verzekeren. Voor bijzondere woningen, zoals monumenten of huizen met een rieten dak, gelden extra eisen en moet je vaak aanvullende documenten aanleveren.
De bank stelt eisen aan je opstalverzekering: het verzekerde bedrag moet de herbouwwaarde dekken, er moet een pandrecht voor de bank zijn en bij NHG-hypotheken gelden extra voorwaarden. Lever je polisblad, verpandingsverklaring en bewijs van de herbouwwaarde tijdig aan om vertraging bij de hypotheek te voorkomen. Controleer jaarlijks of je verzekering nog aansluit bij de actuele situatie van je woning.
Stel je voor: je huis raakt zwaar beschadigd, bijvoorbeeld door brand. Je wilt dan dat je verzekering voldoende uitkeert om alles opnieuw op te bouwen. Dat bedrag heet de herbouwwaarde. Dit is het bedrag dat nodig is om je huis in de huidige staat opnieuw te bouwen. Je opstalverzekering moet hierop zijn afgestemd. Is het verzekerde bedrag lager? Dan ben je onderverzekerd en krijg je bij schade slechts een deel vergoed. Dat wil je voorkomen.
Veel verzekeringen hebben een indexclausule. Hierdoor stijgt het verzekerde bedrag automatisch mee met de bouwkosten. Zo blijf je goed verzekerd, ook als alles duurder wordt.
Je opstalverzekering kijkt altijd naar de kosten om je huis te herstellen of opnieuw te bouwen. De marktwaarde of WOZ-waarde zijn hierbij niet van belang. Hypotheekverstrekkers eisen dat je huis altijd voor de juiste herbouwwaarde verzekerd is. Zo weten ze zeker dat hun onderpand goed beschermd is. Het draait dus om het juiste bedrag verzekeren, onderverzekering voorkomen en de bouwkosten bijhouden.
Hieronder zie je wat wel en niet meetelt bij het bepalen van de herbouwwaarde:
| Wel inbegrepen | Niet inbegrepen |
|---|---|
| Materialen | Grond |
| Arbeidsloon | Locatiewaarde |
| Fundering | Overdrachtskosten |
| Elektra, water | Emotionele waarde |
| Ventilatie | Duurdere keuzes |
| Afwerking | |
| Architect, constructeur | |
| Vergunningen | |
| Sloop, puinruiming | |
| Tijdelijke voorzieningen | |
| BTW |
Misschien heb je wel eens gehoord van de marktwaarde en de WOZ-waarde. Deze worden vaak verward met de herbouwwaarde, maar betekenen echt iets anders.
De marktwaarde is het bedrag dat iemand voor je huis zou betalen, inclusief de grond. Die waarde hangt vooral af van de locatie en de populariteit van de buurt. De WOZ-waarde is een schatting van de gemeente voor de belasting. Deze loopt vaak achter op de echte markt en zegt weinig over de bouwkosten.
Het is belangrijk dat het bedrag op je polis gelijk is aan wat het nu zou kosten om je huis opnieuw te bouwen. Bouwkosten veranderen, dus controleer dit regelmatig.
Je kunt de herbouwwaarde op drie manieren bepalen: via een taxatie, met de Herbouwwaardemeter of met de rekenmodule van de verzekeraar. Het is verstandig deze waarde regelmatig te controleren en bij te stellen. Zo weet je zeker dat je verzekering nog klopt. Voor eengezinswoningen en rijtjeshuizen wordt meestal de Herbouwwaardemeter gebruikt. Heb je een bijzonder huis, appartement of een duurder pand? Dan is een taxatie vaak nodig. Bij het aanvragen van een offerte gebruiken verzekeraars meestal hun eigen module.
Werk de herbouwwaarde elk jaar bij. Doe dit ook na een verbouwing, als materiaalkosten flink stijgen of als je huis bijzondere kenmerken heeft. Denk aan een uitbouw, dakkapel, nieuwe keuken of energiebesparende voorzieningen.
Hier zie je de drie manieren om de herbouwwaarde vast te stellen:
| Methode | Voor wie? | Geldigheid | Kenmerken |
|---|---|---|---|
| Taxatie | Bijzonder/duur huis | 3-5 jaar | Bouwtekeningen, metingen |
| Herbouwwaardemeter | Standaardwoning | 2-3 jaar | Gegevens invullen |
| Verzekeraarsmodule | Offerte/acceptatie | Tot polis | Schatting, kenmerken huis |
Heb je verbouwd of uitgebreid? Geef dit altijd door aan je verzekeraar. Zo voorkom je onderverzekering. Meld uitbouw, dakkapel, serre, nieuwe keuken, zonnepanelen, warmtepomp of andere verbeteringen. De meerwaarde bepaal je met facturen, offertes of standaardbedragen per vierkante meter. Geef wijzigingen binnen dertig dagen na opdracht of oplevering door, samen met facturen, beschrijvingen en foto’s. Je ontvangt daarna een bevestiging van het nieuwe verzekerde bedrag en de premie.
Woon je in een appartement? Dan regelt de Vereniging van Eigenaren (VvE) de opstalverzekering voor het hele gebouw. Zelf ben je verantwoordelijk voor verbeteringen aan je eigen appartement. Vraag de polis van de VvE op en controleer de herbouwwaarde, dekking en eigen risico. Kijk of er een clausule voor eigenaarsbelang is en of verbeteringen zoals keukens en vloeren zijn meeverzekerd. Is de dekking niet voldoende? Sluit dan zelf een extra verzekering af voor eigenaarsbelang. Vermeld je appartementnummer en de aangebrachte verbeteringen.
Heb je een bijzonder huis, zoals een monument, rieten dak of houtskeletbouw? Dan gelden er vaak extra regels. Monumenten brengen extra kosten met zich mee door verplicht herstel. Rieten daken hebben een hoger brandrisico en duurdere reparaties. Houtskeletbouw vraagt om aangepaste eisen voor vocht en brand. Materialen als natuursteen, staal en glas zijn vaak duurder en vereisen vakwerk. Zorg dat deze kosten goed zijn meegenomen in de herbouwwaarde en controleer of er extra eisen zijn voor onderhoud of preventie.
De verzekeraar kijkt naar de verhouding tussen het verzekerde bedrag en wat je had moeten verzekeren. Stel: je huis is €400.000 waard, maar je hebt het voor €300.000 verzekerd. Je bent dan voor 75% verzekerd. Bij een schade van €80.000 krijg je maar €60.000 uitgekeerd. Het verschil van €20.000 plus je eigen risico moet je zelf betalen. Ook kosten voor sloopwerk worden maar deels vergoed. Dat kan flink oplopen.
Stel: je huis is €500.000 waard, maar je hebt het voor €600.000 verzekerd. Bij schade krijg je maximaal €500.000. Je betaalt dus premie over €100.000 extra zonder dat dit iets oplevert. Zonde van je geld.
Bijgebouwen en extra kosten zoals sloop, opruimen, herstel van funderingen en tuinaanleg zijn vaak tot een bepaald bedrag of percentage meeverzekerd. Controleer per onderdeel wat er precies gedekt is.
Een goede opstalverzekering begint bij het kennen van de juiste herbouwwaarde. Breng je woning goed in kaart en controleer de polisvoorwaarden. Zo voorkom je problemen bij schade. Voor appartementen is het extra belangrijk om ook de VvE-verzekering te controleren.
Voor een juiste herbouwwaarde heb je betrouwbare informatie over je huis nodig. Denk aan woonoppervlak, inhoud, bouwjaar, bouwmethode, daktype en gebruikte materialen. Ook afwerking en bijgebouwen tellen mee. Een NEN2580-rapport geeft de meest nauwkeurige maten, maar bouwtekeningen of opleverdocumenten zijn ook geschikt. Maak foto’s van je woning als extra bewijs.
Let goed op de kwaliteit van keuken en badkamer, vloer- en wandafwerking, installaties zoals cv of warmtepomp, elektra en isolatie. Voor bijgebouwen noteer je oppervlak, materiaal, afwerking en aanwezige installaties. Controleer je gegevens met de BAG-registratie en het Kadaster. Bij twijfel kun je de woning laten inmeten.
Controleer je gegevens goed en vergelijk het bedrag met gemiddelde bedragen per vierkante of kubieke meter voor vergelijkbare woningen. Neem alle uitgaven mee: fundering, sloop en btw. Noteer welke aannames je hebt gedaan en welke bronnen je hebt gebruikt.
Bespreek het bedrag met je verzekeraar. Zij moeten het goedkeuren en kunnen een garantieclausule aanbieden. Zorg dat het bedrag met datum en bronvermelding op je polis komt te staan.
Bewaar je berekening of rapport en noteer welke keuzes je hebt gemaakt. Zo kun je later makkelijk controleren of aanpassingen nodig zijn.
De polisvoorwaarden bepalen wat precies verzekerd is en wat jij zelf moet regelen. Kijk of er een onderverzekeringsclausule is en of je garantie tegen onderverzekering hebt. Let op het eigen risico en bijzondere voorwaarden voor bijvoorbeeld rieten daken, monumenten of zonnepanelen met accu.
Deze informatie vind je op het polisblad, in de clausulebijlage en in het voorwaardenboek. Controleer ook welke eisen er zijn voor preventie en wat niet verzekerd is.
De bank wil zekerheid dat zij bij schade het geld ontvangen. Daarom moet de polis verpand worden. Hiervoor heb je de naam van de geldverstrekker, het leningnummer, het adres en het polisnummer nodig. Vraag de verzekeraar om een pandclausule op de polis of een aparte verklaring.
Zorg dat alles ondertekend wordt en dat de verzekeraar de verpanding bevestigt. Lever de documenten aan zoals gevraagd door je bank of adviseur, en stuur ook een kopie naar de notaris.
Je verzekering moet ingaan op de dag dat je eigenaar wordt. Bij bestaande woningen zet je de ingangsdatum op de passeerdatum. Controleer of het juiste adres en kadastraal nummer op de polis staan.
Bij nieuwbouw heb je eerst een bouwverzekering nodig. Na oplevering stap je over op de opstalverzekering. Bewaar alle bevestigingen in je dossier.
Zorg dat je je opstalverzekering ruim voor de passeerdatum aanlevert om vertraging te voorkomen. Banken willen de documenten meestal vijf tot tien werkdagen van tevoren ontvangen. Je hebt minimaal een polis of voorlopige dekking nodig waarop het verzekerde bedrag, de dekking, de ingangsdatum en de pandclausule duidelijk vermeld staan. Stuur deze documenten naar je bank of hypotheekadviseur én naar de notaris. Vraag altijd om een bevestiging dat ze alles hebben ontvangen, zodat je zeker weet dat alles op tijd geregeld is.
Met de juiste papieren verloopt je hypotheekaanvraag en het bezoek aan de notaris een stuk makkelijker. De bank en soms ook de NHG willen zeker weten dat je woning goed verzekerd is en wat het kost om je huis opnieuw te bouwen. Als je alles compleet en op tijd aanlevert, voorkom je vertraging. Elke bank gebruikt dezelfde lijst met papieren en stelt per document bepaalde eisen. Zo wordt elke aanvraag op dezelfde manier beoordeeld.
Het polisblad of een voorlopige dekking toont aan dat je woning verzekerd is. Hierop vind je het adres van je huis, de ingangsdatum van de verzekering, het verzekerde bedrag en of dit bedrag meestijgt met de inflatie. Ook zie je welke dekking je hebt (zoals nieuwwaarde of herbouwwaarde) en of er speciale voorwaarden zijn. Verder staan de verzekeraar, het polisnummer, wie er verzekerd zijn en je eigen risico vermeld. De bank gebruikt deze gegevens om te controleren of je verzekering aan hun eisen voldoet.