Een verhuurhypotheek afsluiten kan als je een huis wilt kopen om te verhuren en de huur die je krijgt genoeg is om de maandlasten te betalen. In dit artikel lees je waar je op moet letten, welke regels er zijn en hoe het proces stap voor stap gaat. Zo weet je precies wat je kunt verwachten en hoe je de beste keuzes maakt voor jouw situatie.
Geschreven op 5 september 2025
Een verhuurhypotheek is bedoeld voor het kopen van een woning om te verhuren. Hierbij kijkt de bank vooral naar de verwachte huurinkomsten en de waarde van het huis als verhuurobject. Je kunt meestal 70% tot 80% van deze waarde lenen, met een hogere rente dan bij een gewone hypotheek. De bank beoordeelt of het huis geschikt is voor verhuur, controleert de huurprijs, technische staat, locatie en of alle juridische documenten in orde zijn. Je betaalt belasting in box 3, hebt geen recht op renteaftrek en moet rekening houden met extra kosten zoals taxatie, advies en notariskosten.
De regels voor verhuur zijn streng: je hebt soms vergunningen nodig, moet voldoen aan gemeentelijke eisen en het huurcontract moet juridisch kloppen. De maximale huur wordt vaak bepaald door het puntensysteem. De bank stelt aanvullende voorwaarden, zoals verplichte verzekeringen en rapportage over verhuur. Risico’s zijn onder andere leegstand, onderhoud, waardeschommelingen en veranderende regelgeving. Het is belangrijk om een financiële buffer aan te houden en verschillende scenario’s door te rekenen voor een realistisch beeld van je rendement.
Het afsluiten van een verhuurhypotheek verloopt in stappen: van oriëntatie en het verzamelen van documenten tot taxatie, aanvraag en tekenen bij de notaris. Tijdens het hele proces controleert de bank of je aan alle voorwaarden voldoet. Na het passeren houd je je administratie bij, bewaak je de verhouding tussen lening en woningwaarde en bereid je je voor op herfinanciering of een nieuwe rentevaste periode.
Wil je een huis kopen om te verhuren? Dan heb je een andere hypotheek nodig dan wanneer je er zelf gaat wonen. Dit heet een verhuurhypotheek. De bank kijkt hierbij niet alleen naar je salaris, maar vooral naar de verwachte huurinkomsten. Die bepalen hoeveel je kunt lenen. De bank wil dat alles goed geregeld is, zodat jij mag verhuren en zij zekerheid hebben. Voor de belasting valt zo’n huis niet onder je eigen woning, maar onder je vermogen (box 3). De waarde wordt vastgesteld als verhuurobject, dus inclusief het risico op leegstand.
Met een verhuurhypotheek investeer je in vastgoed. De bank controleert of het huis geschikt is voor verhuur, of de huurprijs realistisch is en of je langdurig inkomsten kunt verwachten. Dit bedrag kan lager uitvallen dan de verkoopwaarde van het huis.
Het grootste verschil zit in de manier waarop de bank beoordeelt of je de lening krijgt. Bij een gewone hypotheek draait het om jouw inkomen en uitgaven. Bij een verhuurhypotheek kijkt de bank vooral naar de huur die je kunt ontvangen. Ze berekenen of die huur voldoende is om de maandlasten te dekken, ook als de rente stijgt of het huis tijdelijk leeg staat. Je kunt meestal minder lenen dan bij een eigen woning en de rente is hoger, omdat verhuren meer risico’s met zich meebrengt. Je eigen inkomen telt wel mee, maar is niet doorslaggevend.
Een verhuurhypotheek gebruik je als je een huis koopt om te verhuren. Je kunt ook je bestaande hypotheek omzetten, bijvoorbeeld als je verhuist en je oude huis wilt verhuren. Of als je je vastgoedportefeuille wilt aanpassen of je financiering wilt optimaliseren. De aflosvorm wordt afgestemd op jouw plannen: wil je het huis lang aanhouden of juist na een paar jaar verkopen?
Wil je een hypotheek voor een huurhuis? Dan kijkt de bank naar verschillende zaken. Ze beoordelen of het huis eenvoudig te verhuren en te verkopen is, hoe het onderhouden is en of alles goed geregeld is. Ook willen ze bewijs van stabiele huurinkomsten en inzicht in de herkomst van je eigen geld.
De bank beoordeelt zes punten. Is het huis praktisch ingedeeld, ruim genoeg en heeft het buitenruimte? Heeft het de juiste bestemming en is het legaal gesplitst? Kun je aantonen wat vergelijkbare woningen in de buurt aan huur opleveren en welk type huurder je verwacht? Hoe is de technische staat: zijn installaties en dak in orde? Voldoet het huis aan de eisen voor brandveiligheid? En hoe is de locatie: kun je het huis snel verkopen als dat nodig is?
Hieronder vind je een overzichtelijke tabel met de belangrijkste beoordelingspunten van de bank:
| Punt | Waarop gelet wordt |
|---|---|
| Indeling | Praktisch, ruim, buitenruimte |
| Bestemming | Juiste bestemming, legale splitsing |
| Huur | Bewijs vergelijkbare huur, type huurder |
| Technische staat | Installaties, dak, onderhoud |
| Brandveiligheid | Voldoet aan regels |
| Locatie | Verkoopbaarheid, voorzieningen |
| Juridisch | Huurcontract, eigen geld |
Meestal kun je 70% tot 80% van de waarde van je huurhuis lenen. Die waarde wordt vastgesteld als verhuurobject, niet als eigen woning. In kleinere plaatsen kun je vaak minder lenen. Voor bijzondere woningen, zoals monumenten, gelden lagere percentages. Moet je nog verbouwen? Dan heb je meer eigen geld nodig. Na de verbouwing kan een nieuwe taxatie ervoor zorgen dat je meer kunt lenen. Wordt je huis meer waard en daalt je hypotheek, dan kan je rente omlaag omdat het risico voor de bank kleiner wordt.
De bank rekent met het laagste bedrag van twee: wat je nu aan huur ontvangt of wat vergelijkbare woningen opleveren. Ze houden rekening met leegstand, onderhoudskosten en mogelijke rentestijgingen. Je huur moet na aftrek van alle kosten en rente nog 20% tot 35% overhouden als buffer. In deze berekening zitten kosten voor beheer, onderhoud, belastingen en verzekeringen. Op basis hiervan bepaalt de bank hoeveel je maximaal kunt lenen.
Je krijgt alleen een hypotheek voor zelfstandige woonruimte. Kamerverhuur kan soms, maar alleen met de juiste vergunningen. Verhuur via Airbnb wordt meestal niet geaccepteerd, tenzij je daar specifiek toestemming voor hebt. Het huis moet technisch in orde zijn: werkende installaties en geen bouwproblemen. Er geldt een minimum energielabel. Bij een appartement moet de VvE goed functioneren, met een actief bestuur, onderhoudsplan en voldoende reserves. Voor brandveiligheid moeten er goede scheidingen tussen woningen zijn en werkende rookmelders.
Banken hanteren lijsten met postcodes waar ze wel en niet financieren. Steden en groeiregio’s zijn meestal geschikt, krimpregio’s vaak niet. Je huis moet minimaal €150.000 tot €200.000 waard zijn. Ook geldt er een minimum aantal vierkante meters. De buurt moet goede voorzieningen hebben zoals winkels, openbaar vervoer en werkgelegenheid. Voor gebieden die afhankelijk zijn van één werkgever gelden strengere eisen. De bank kijkt ook naar het aantal verkochte woningen in jouw buurt en de verkoopsnelheid.
De bank controleert het bestemmingsplan, de koopakte en bij een appartement het VvE-reglement. Het huis moet een woonbestemming hebben en verhuur moet expliciet zijn toegestaan. In de hypotheekakte komt een huurbeding. Zijn er tegenstrijdigheden in de documenten? Dan moet je eerst het reglement laten aanpassen of een ander huis zoeken.
Wil je je huidige woning gaan verhuren? Dan moet je eerst toestemming vragen aan je bank. Dit is een formeel proces waarbij je uitlegt waarom je wilt verhuren, bewijs levert van de huurinkomsten en een nieuwe taxatie laat uitvoeren. Je bank biedt je dan een verhuurproduct aan. Stap je uit je huidige rentevaste periode, dan kun je een boete krijgen. Soms is overstappen naar een andere bank voordeliger. In de akte komt een huurbeding en de bank krijgt recht op je huurinkomsten.
Als je een hypotheek afsluit voor een huis dat je gaat verhuren, krijg je te maken met verschillende uitgaven en keuzes. Ook betaal je eenmalige kosten voor het afsluiten, advies, taxatie en de notaris. Je kunt op verschillende manieren aflossen. Vaak is een combinatie van aflossingsvrij en regulier aflossen gunstig voor je maandlasten. Hoe lang je hypotheek loopt en hoeveel je tussendoor mag aflossen, bepaalt hoe flexibel je bent als je situatie verandert.
Voor een verhuurhypotheek betaal je meer rente dan voor een hypotheek op je eigen huis. Banken rekenen meestal 1% tot 3% extra omdat verhuren meer risico’s geeft. Hoe meer je leent ten opzichte van de waarde van het huis, hoe hoger de rente. Bij een lening van 60% van de woningwaarde betaal je minder dan bij 80%. Je kunt de rente voor 1 tot 10 jaar vastzetten. Kortere periodes zijn meestal goedkoper. De bank kijkt bij je aanvraag vaak naar het hoogste rentepercentage om te beoordelen of je de lasten kunt dragen.
Hieronder zie je een tabel met de belangrijkste renteverschillen:
| Lening t.o.v. waarde | Rente-opslag | Rentevast periode |
|---|---|---|
| 60% | Laagste opslag | 1-10 jaar |
| 80% | Hoogste opslag | 1-10 jaar |
| Meer risico | 1% – 3% extra | Kortere periode goedkoper |
Hieronder vind je een overzicht van de belangrijkste eenmalige uitgaven:
Voor een verhuurhypotheek moet je huis getaxeerd worden door een erkende taxateur. Deze taxatie verschilt van die bij een gewone woning, omdat er wordt gekeken naar de verhuurwaarde. De taxateur bepaalt wat het huis waard is als het leeg is én met huurders. Ook schat hij de huurprijs in, mogelijke leegstand en onderhoudskosten. Het energielabel en verbetermogelijkheden tellen mee, net als een inschatting van de vraag naar dit type huurwoning in de buurt.
Bij een verhuurhypotheek kun je kiezen hoe je aflost, zodat je maandlasten aansluiten bij jouw situatie. Vaak mag je 50% tot 70% van je lening aflossingsvrij houden. Over dat deel betaal je alleen rente. Het andere deel los je af via een annuïteiten- of lineaire hypotheek, waardoor je schuld langzaam afneemt. De looptijd is meestal tussen 20 en 30 jaar. Vaak kun je 10% tot 20% per jaar extra aflossen zonder boete. Kies een aflosvorm die past bij je plannen, bijvoorbeeld als je het huis wilt verkopen of je hypotheek wilt aanpassen.
Koop je een huis om te verhuren, dan krijg je te maken met andere regels dan bij een huis waar je zelf woont. en de overheid bepaalt vaak hoeveel huur je maximaal mag vragen. Door deze belastingregels, huurwetten en afspraken met de bank weet je wat je overhoudt en welke risico’s je loopt.
Je betaalt belasting over de waarde van de woning, niet over de huur die je ontvangt. De WOZ-waarde is het uitgangspunt. Bij een lage huur krijg je soms korting via de leegwaarderatio. Het belastingtarief hangt af van je totale vermogen en verandert elk jaar. Wat je op 1 januari bezit, bepaalt je belasting voor dat jaar.
Koop je een huis om te verhuren, dan betaal je meer overdrachtsbelasting dan bij een woning voor eigen gebruik. De vrijstelling voor starters geldt niet, dus je betaalt altijd het volledige percentage over de koop. Bij nieuwbouw kan er ook btw bij komen. De belasting wordt berekend over de hoogste waarde: de koopprijs of de WOZ-waarde. Koop je meerdere woningen tegelijk of een deel van een gebouw, dan kunnen er andere regels gelden.
Het Woningwaarderingsstelsel (WWS) bepaalt de maximale huur voor woningen onder de liberalisatiegrens. Je krijgt punten voor kwaliteit, grootte en WOZ-waarde. Deze punten bepalen hoeveel huur je maximaal mag vragen. Boven de liberalisatiegrens mag je zelf de huur bepalen. Huurverhogingen zijn beperkt tot de inflatie plus wat de overheid toestaat. Vraag je te veel huur, dan kun je geld moeten terugbetalen of een boete krijgen. Door verbouwen kan het puntenaantal veranderen, waardoor je woning soms van gereguleerd naar geliberaliseerd gaat.
Gemeenten kunnen verhuur beperken met vergunningen en regels. In sommige wijken geldt opkoopbescherming, waardoor je na aankoop tijdelijk niet mag verhuren of een vergunning nodig hebt. Soms zijn er eisen aan wie je mag verhuren via huisvestingsvergunningen. Voor korte verhuur gelden vaak strenge meldplichten. Overtredingen kunnen leiden tot hoge boetes of het kwijtraken van je vergunning. De lokale regels bepalen dus mede aan wie je kunt verhuren en hoe vaak je van huurder mag wisselen.
De WOZ-waarde heeft invloed op je belasting en op de huur die je mag vragen. Voor het WWS levert de WOZ-waarde punten op die de maximale huur bepalen, terwijl diezelfde waarde ook je box 3-belasting beïnvloedt. Een lagere WOZ-waarde kan dus zorgen voor minder huur en minder belasting. Je kunt bezwaar maken tegen de WOZ-waarde, maar dit heeft gevolgen voor beide kanten. Het moment waarop een WOZ-waarde verandert, kan invloed hebben op lopende huurcontracten en je belastingaanslag.
De hypotheekverstrekker stelt voorwaarden om risico’s te beperken. Hieronder vind je een overzicht van veelvoorkomende voorwaarden:
Investeren in vastgoed brengt risico’s met zich mee die invloed hebben op je opbrengst en je mogelijkheden om te lenen. Denk aan leegstand, schommelingen in huizenprijzen, renteveranderingen en nieuwe regels. Hierdoor kunnen je inkomsten wisselen en kan de waarde van je pand onder druk komen te staan. Het is verstandig om voorzichtig te rekenen en voldoende financiële ruimte te houden voor tegenvallers.
Het draait om het koppelen van risico’s aan onderdelen van je geldstroom en het goed doorrekenen van belangrijke cijfers. Zo zie je of je investering haalbaar is en of je een lening kunt krijgen. Per onderdeel breng je de risico’s in beeld, maak je realistische aannames en bereken je belangrijke verhoudingen, zoals de verhouding tussen inkomsten en schulden, het rendement op je eigen geld en het netto rendement. Door verschillende scenario’s te berekenen, zoals hogere rentes of lagere huren, ontdek je hoe stevig je investering is. Op basis hiervan en je financiële buffer beslis je of je verdergaat.
Voor elk risico kun je scenario’s uitwerken en oplossingen bedenken. Om leegstand en huurachterstand te voorkomen, kun je vooraf huurders zoeken, duidelijke selectiecriteria hanteren en zorgen voor een goed betalingsproces. Voor onderhoud en schade maak je een langetermijnplan, sluit je verzekeringen af en zet je geld opzij voor grote uitgaven. Waardeschommelingen kun je beperken door te kiezen voor goede locaties en te spreiden in je portefeuille. Bij renteveranderingen kun je kiezen voor verschillende looptijden. Om problemen met financieringsvoorwaarden te voorkomen, houd je je cijfers in de gaten en los je indien nodig extra af. Voor het einde van de looptijd zorg je dat je meerdere opties hebt voor herfinanciering en begin je op tijd met plannen.
Veranderingen in beleid kunnen direct invloed hebben op je huurinkomsten, de waarde van je pand en de financieringsmogelijkheden. Uitbreiding van het puntensysteem kan zorgen voor lagere huren en waardedaling. Beperkingen op huurverhogingen remmen de groei van je inkomsten. Nieuwe vergunningen brengen extra kosten en vertragingen met zich mee. Aanpassingen in belastingregels kunnen zorgen voor hogere lasten en een lager rendement. Door verschillende scenario’s door te rekenen, ruimte in te bouwen in je cijfers en het beleid te volgen, kun je deze risico’s beter opvangen. Bij grote veranderingen kun je overwegen om afspraken opnieuw te maken.
Een goede analyse begint met een vaste rekenlijn van kale huur naar netto kasstroom. Je start met de kale huur en trekt daar leegstand, beheerkosten, onderhoud, verzekeringen, VvE-bijdragen en lokale lasten vanaf. Wat overblijft zijn je netto inkomsten uit het pand. Hier trek je de rente en aflossing van je lening vanaf om tot je vrije kasstroom te komen. Belangrijke cijfers zijn het netto rendement, het rendement op je eigen geld en de verhouding tussen inkomsten en schulden. Reken met een leegstand van vier tot zes weken per jaar en onderhoudskosten van acht tot twaalf procent van de huur. Test verschillende scenario’s, zoals hogere rentes of lagere huren. Zorg dat je een buffer hebt voor zes tot twaalf maanden aan vaste lasten en onverwachte kosten.
Een verhuurhypotheek regel je stap voor stap. Je begint met een idee en eindigt met de sleutel in handen. Bij elke stap verzamel je documenten en maak je keuzes. Zo weet je steeds waar je aan toe bent. Het hele proces loopt van oriënteren en voorbereiden tot het moment bij de notaris en de zaken die je daarna nog moet regelen. Onderweg kijk je steeds of het nog verstandig is om door te gaan.
Hier lees je wat er allemaal komt kijken bij het afsluiten van een verhuurhypotheek. Je ziet welke documenten je nodig hebt, wanneer je keuzes maakt en wat je per stap moet regelen. Zo weet je wat je kunt verwachten, hoe lang het ongeveer duurt en aan welke voorwaarden je moet voldoen om verder te kunnen.
Denk eerst goed na over wat je wilt bereiken met het verhuren van een huis. Kijk hoeveel je kunt lenen ten opzichte van de waarde van de woning en of de huur die je ontvangt voldoende is voor de uitgaven. Maak een eerste berekening om te zien of het financieel haalbaar is en Bedenk of je het huis lang wilt aanhouden of misschien later wilt verkopen. Op basis hiervan besluit je of je verdergaat.
Verzamel de documenten die je nodig hebt voor je aanvraag. Denk aan je identiteitsbewijs, bewijs van eigen geld en recente bankafschriften. Soms moet je ook loonstroken en een BKR-overzicht aanleveren. Voor de verhuur maak je alvast een concept huurcontract en zoek je uit wat een normale huur is in de buurt. Bij een appartement heb je extra documenten nodig, zoals VvE-papieren, het splitsingsreglement en het onderhoudsplan.
Schakel een taxateur in die ervaring heeft met verhuurpanden. In het rapport staan aannames over de huur, mogelijke leegstand en onderhoud. Controleer of het rapport logisch is en of de cijfers kloppen. Vraag uitleg of aanpassing als iets niet duidelijk is.
Vraag offertes aan bij verschillende geldverstrekkers en lever je dossier in. Kies hoe je wilt aflossen en hoe lang je de rente vastzet. Vergelijk de voorwaarden van verschillende aanbieders, zoals de mogelijkheden om extra af te lossen zonder boete en de rente die je betaalt voor een verhuurhypotheek.
Leg alle afspraken over de financiering en verhuur vast in het koopcontract. Zet een financieringsvoorbehoud in het contract met een duidelijke deadline en de juiste eisen voor de taxatie. Bepaal of het huis leeg