Een hypotheek aanvragen kan best spannend zijn, maar het is goed te doen als je weet wat je moet regelen. In dit artikel lees je stap voor stap wat je moet doen, waar je op moet letten en welke keuzes je moet maken. Zo weet je van tevoren wat je kunt verwachten, kom je niet voor verrassingen te staan en is de kans groter dat je aanvraag soepel verloopt.
Geschreven op 5 september 2025
Het aanvragen van een hypotheek verloopt in meerdere overzichtelijke stappen, van oriëntatie tot nazorg. Je begint met het bepalen van je maximale leencapaciteit en het verzamelen van documenten zoals loonstroken, jaarcijfers of pensioenoverzichten. Samen met je makelaar zoek je een huis, doe je een bod en neem je een ontbindende voorwaarde voor financiering op. Na het tekenen van het koopcontract regel je een waarborgsom of bankgarantie en start je de hypotheekaanvraag, waarvoor vaak een taxatierapport nodig is.
Tijdens het proces maak je keuzes over hypotheekvorm, rentevaste periode en eventuele Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Je vult je dossier aan met benodigde documenten, zoals inkomensverklaringen, bankafschriften en het taxatierapport. De geldverstrekker beoordeelt je aanvraag en kan extra informatie vragen. Zodra je het bindend aanbod ontvangt, controleer je de vervaldatum en regel je de laatste zaken met de notaris, zoals de definitieve afrekening en verzekeringen.
Belangrijke aandachtspunten zijn het tijdig aanleveren van complete en actuele documenten, het plannen van deadlines en het oplossen van mogelijke knelpunten zoals BKR-registraties of wisselend inkomen. Door goed voorbereid te zijn en samen te werken met je adviseur en makelaar, verloopt het hypotheektraject soepel en kun je met vertrouwen naar de sleuteloverdracht toewerken.
Elke fase kent eigen deadlines en beslismomenten. Controleer steeds of je door kunt naar de volgende stap. Ben je net gestart? In de oriëntatiefase kijk je hoeveel je kunt lenen en bepaal je of je verder wilt. Neem 2-3 dagen extra als buffer, voor het geval je nog iets moet uitzoeken.
Tijdens de voorbereiding verzamel je alle benodigde documenten. Je moet je inkomen goed kunnen aantonen, dus zorg dat je loonstroken of jaarcijfers klaar liggen. Ben je zover, dan ga je samen met je makelaar op zoek naar een huis en doe je een bod. Vergeet niet een ontbindende voorwaarde voor financiering op te nemen (meestal 4-6 weken). Na het tekenen van het koopcontract regel je binnen 1-2 weken een waarborgsom of bankgarantie van 10% van de koopsom.
Voor de aanvraag heb je vaak een taxatierapport nodig, zeker als je veel leent ten opzichte van de woningwaarde of als je wilt verbouwen. Bij nieuwbouw heb je een begroting nodig voor het bouwdepot. Tijdens de beoordeling is het belangrijk dat je snel reageert op vragen van de geldverstrekker. Zodra je het bindend aanbod ontvangt, let je goed op de vervaldatum en eventuele kosten bij uitstel.
In de voorbereiding op het passeren staat de passeerdatum vast. De definitieve afrekening moet drie dagen van tevoren klaar zijn. Plan hiervoor 3-5 dagen extra in. Op de dag van passeren teken je bij de notaris en ontvang je de sleutels. Daarna volgt de nazorg: je schrijft je in en controleert je verzekeringen.
Hier zie je hoe lang de belangrijkste stappen duren en wat je eventueel tegelijk kunt regelen:
| Stap | Duur | Wat kun je tegelijk regelen? |
|---|---|---|
| Voorbereiding | 3-7 dagen + 2 dagen extra | Werkgeversverklaring, BKR-check |
| 3-8 dagen | Kan tegelijk met voorbereiding | |
| Advies/productkeuze | 3-5 dagen | Notaris kiezen, verzekeringen regelen |
| 3-5 dagen | – | |
| Beoordeling zonder NHG | 5-10 dagen | – |
| Extra tijd zzp/nieuwbouw | 3-10 dagen | – |
| Passeerplanning | 5-10 dagen |
Wil je het proces versnellen? Zorg dat je inkomenscheck al gedaan is, je dossier compleet is en kies waar mogelijk voor een digitale . Vertraging ontstaat vaak door aflosbevestigingen van oude leningen, schenkingen met voorwaarden of ontbrekende erfpacht- en VvE-documenten. Plan voor de zekerheid 2-4 dagen extra per belangrijke stap en zorg dat je minimaal een week vóór het verlopen van je alles rond hebt.
Je begint met een aantal belangrijke keuzes:
Voor de berekeningen vul je in:
Noteer ook alle belangrijke deadlines:
Hoeveel je kunt lenen voor een huis hangt van meerdere factoren af. Allereerst je inkomen. Dit werkt anders als je in loondienst bent, een flexibel contract hebt, zzp’er bent, een eigen bedrijf hebt of met pensioen bent. Je moet je inkomen aantonen met bijvoorbeeld , of pensioenoverzichten. Soms worden er aanpassingen gedaan, zoals het aftrekken van je pensioenopbouw als je zzp’er bent of het niet meetellen van tijdelijke toeslagen.
Daarna wordt gekeken naar de hoogte van de rente en de regels van het NIBUD. Die bepalen welk deel van je inkomen je aan je huis mag uitgeven. Je gezinssituatie en het totale inkomen tellen ook mee. Dit wordt vergeleken met wat je maandelijks zou betalen voor de hypotheek die je wilt. Heb je andere financiële verplichtingen, zoals een studieschuld, private lease of alimentatie? Dan kun je minder lenen.
Ook het huis zelf speelt een rol. Bij erfpacht worden die lasten meegenomen, bij een appartement kijkt men naar de VvE en speciale voorwaarden in het koopcontract kunnen invloed hebben. Uiteindelijk krijg je drie bedragen te zien: het maximale bedrag dat je kunt lenen, een bedrag met wat meer financiële ruimte, en een bedrag waarmee je ook nog wat achter de hand houdt voor onverwachte uitgaven.
Voor het berekenen van je inkomen gelden vaste regels. Een vast salaris telt volledig mee. Variabel inkomen, zoals bonussen of provisie, wordt gemiddeld over een langere periode (meestal 1, 2 of 3 jaar), waarbij het laagste bedrag wordt gebruikt om risico’s te beperken. Zit je nog in je proeftijd of heb je een tijdelijk contract? Dan telt je inkomen maar gedeeltelijk mee. Een werkgeversverklaring weegt zwaarder dan een inkomensverklaring van de Belastingdienst.
De hoogte van de rente heeft veel invloed op hoeveel je kunt lenen. Er wordt gerekend met de hoogste rente: die van de bank of de rente uit je hypotheekaanbod. Hoe hoger de rente, hoe minder je kunt lenen. Heb je een BKR-registratie (bijvoorbeeld door een lening of creditcard)? Dan wordt dat meegenomen in de berekening. Negatieve registraties verlagen je leencapaciteit, openstaande leningen worden als maandlast meegerekend en hoe lang dit effect blijft, hangt af van wanneer de registratie is gedaan. Restschulden worden altijd meegenomen.
Je kunt nooit meer lenen dan een bepaald percentage van wat het huis waard is. Ga je verbouwen? Dan wordt gekeken naar de waarde na verbouwing, als het geld in depot wordt gezet. Eigen geld of een schenking kan je mogelijkheden vergroten, maar je moet altijd kunnen aantonen waar het geld vandaan komt. Met kun je soms meer lenen binnen de kostengrens, vooral als je huis zuinig is. Voor verbouwingen gelden aparte regels voor het geld dat wordt gezet. De bijdrage voor verlaagt je leencapaciteit iets, maar je krijgt wel een lagere rente omdat je in een lagere risicoklasse valt.
Tijdens het regelen van je hypotheek maak je keuzes die invloed hebben op je maandlasten en risico’s. Voordat je een bod doet op een huis, denk alvast na over welke hypotheekvorm en rentevaste periode bij jou passen. Kijk naar de verhouding tussen je hypotheek en de huiswaarde, hoe stabiel je inkomen is en of je plannen hebt om te verbouwen of te verhuizen.
Zodra je een ontvangt, leg je je keuze voor hypotheekvorm, looptijd en rentevaste periode vast. Je baseert dit op je huidige financiële situatie, verwachte veranderingen, hoe voorspelbaar je uitgaven moeten zijn en de renteontwikkelingen. Bij het regel je de belastingzaken, zoals hoe je de hypotheek verdeelt tussen jou en je partner en wie welk deel van de renteaftrek krijgt.
Vlak voor het tekenen bij de notaris stem je praktische zaken af, zoals het gebruik van een , extra aflossingen en de verdeling van het geld. Soms moet je op het laatste moment beslissen of je doorgaat, bijvoorbeeld als je maandlasten hoger uitvallen dan verwacht of als het risico te groot wordt.
Hieronder zie je de belangrijkste hypotheekvormen en hun kenmerken:
| Hypotheekvorm | Maandlasten | Rente | Kenmerk |
|---|---|---|---|
| Annuïteiten | Gelijk | Meer totaal | Vaste lasten |
| Lineair | Dalend | Minder totaal | Snel aflossen |
| Aflossingsvrij | Lager | Restschuld | Deel woningwaarde |
| Combinatie | Mix | Afhankelijk | Flexibel |
Voor de rente kun je kiezen tussen vast of variabel. Met een vaste rente weet je precies waar je aan toe bent voor een bepaalde periode. Variabele rente kan voordeliger zijn, maar verandert mee met de markt. Als je hypotheekschuld daalt ten opzichte van de woningwaarde, kan je risico-opslag omlaag. Bij een verhuizing kun je soms je rente meenemen, afhankelijk van de voorwaarden. Je kunt ook kiezen voor een mix van vaste en variabele rente om risico’s te spreiden.
Alleen de hypotheek voor je eigen huis komt in aanmerking voor renteaftrek. Je kunt verschillende leningdelen apart toewijzen en samen met je partner bepalen wie welk deel van de aftrek gebruikt. Het afbouwpercentage wordt automatisch toegepast. Het eigenwoningforfait geldt alleen voor je hoofdwoning en mag je niet verrekenen met inkomsten uit verhuur.
Als je je huis verkoopt en een nieuwe woning koopt, moet je de overwaarde (de eigenwoningreserve) binnen een bepaalde tijd inbrengen in je nieuwe hypotheek. Doe je dit niet, dan wordt je recht op renteaftrek beperkt.
Bij de meeste hypotheken kun je jaarlijks een deel van de lening boetevrij aflossen. Dit verlaagt je risico en kan zorgen voor een lagere risico-opslag. Bij oversluiten betaal je vaak een boeterente. Deze is gelijk aan het verschil tussen je huidige rente en de marktrente tot het einde van je rentevaste periode. Bereken goed of de besparing opweegt tegen de kosten. Als je je rente meeneemt naar een nieuwe hypotheek, let er dan op dat je recht op renteaftrek behouden blijft.
Welke documenten je moet aanleveren hangt af van jouw situatie. Of je nu in loondienst bent, zzp’er bent, met pensioen bent of plannen hebt om te bouwen of verbouwen – voor elke situatie heb je andere papieren nodig. Deze documenten haal je bij het UWV, de Belastingdienst, je bank, de KvK of je verzekeraar. Belangrijk: gebruik altijd originele pdf’s of documenten die je direct van de officiële websites haalt.
Je documenten moeten actueel zijn. Denk aan recente en verklaringen die niet te oud zijn. Verzamel je dossier in drie stappen: eerst je identiteit en inkomen, dan je schulden en vermogen, en als laatste alles over het huis zelf.
Alles wat je aanlevert wordt gecontroleerd. Je belastingaangifte wordt vergeleken met je en je -gegevens worden naast je bankafschriften gelegd. Heb je wisselend inkomen, extra inkomsten of is er sprake van erfpacht? Zorg dan dat je dit goed kunt uitleggen. Uiteindelijk lever je alles digitaal aan, op een veilige en nette manier.
Voor werk en inkomen heb je nodig:
Er wordt gecontroleerd of je naam, BSN en bedragen overal hetzelfde zijn.
Als zzp’er of ondernemer lever je:
Deze papieren moeten van het meest recente boekjaar zijn en alle cijfers moeten kloppen met elkaar.
Met pensioen of een uitkering? Dan heb je nodig:
Hierbij wordt gekeken naar de bruto- en nettobedragen en hoe lang je uitkering nog loopt.
Voor je vermogen:
Het moet duidelijk zijn hoe je vermogen is opgebouwd.
Voor het huis zelf:
Adres en oppervlakte moeten overal hetzelfde zijn.
Voor je identiteit:
Er wordt gecontroleerd of je voldoet aan alle regels.
Wil je een hypotheek met ? Dan heb je nodig:
Ook wordt gecontroleerd of je binnen de kostengrens blijft.
Bij het aanvragen van een hypotheek krijg je te maken met verschillende uitgaven op verschillende momenten. Het is handig om vooraf te weten wanneer je welk bedrag moet overmaken, zodat je niet ineens voor verrassingen staat. Na het tekenen van het koopcontract moet je meestal een of regelen van 10% van de koopsom, die je voor een bepaalde datum moet voldoen.
Voor de hypotheekaanvraag betaal je onder andere voor een en soms voor een bouwkundig onderzoek. De uitgaven voor advies en bemiddeling betaal je vaak bij ontvangst van de offerte of het . Kies je voor , dan wordt de bijdrage hiervoor via de notaris geregeld bij het . Bij de notaris betaal je voor de overdracht van de woning, het vastleggen van de hypotheek en de inschrijving in het kadaster.
Wordt de overdracht van de woning uitgesteld, dan betaal je mogelijk een extra vergoeding vanaf het moment dat de offerte verloopt. Je opstalverzekering moet al actief zijn voordat je naar de notaris gaat, en de premie gaat in op de afgesproken datum. Bij nieuwbouw komen er extra uitgaven bij, zoals garanties van de aannemer en uitgaven voor het .
Hieronder vind je de belangrijkste uitgaven en verplichtingen:
Een hypotheek regelen gaat een stuk makkelijker als je vooraf weet waar je aan toe bent. Kijk alvast naar je -registratie, je arbeidscontract, of je inkomen wisselt, hoeveel spaargeld je hebt en of er bijzonderheden zijn bij het huis dat je wilt kopen. Maak een lijstje van mogelijke risico’s en geef ze een kleur: groen als het goed zit, oranje als het aandacht vraagt en rood als het echt een probleem is. Voor de oranje en rode punten verzamel je extra bewijs en een duidelijke uitleg.
Kom je tijdens de aanvraag iets tegen wat lastig is? Er zijn verschillende manieren om dat op te lossen. Je kunt bijvoorbeeld extra zekerheid bieden, het huis opnieuw laten waarderen, je lening splitsen of kijken of een andere geldverstrekker beter past. Zorg dat je dossier compleet is en leg afwijkingen goed uit, zodat duidelijk is waarom ze geen probleem zijn. Krijg je discussie? Begin bij je adviseur, schakel daarna eventueel de acceptant in en als het nodig is een specialist. Schrijf alle keuzes op.
Of je hypotheek wordt goedgekeurd hangt af van verschillende factoren:
Heb je een BKR-r