Een huis kopen in het buitenland is mogelijk, maar het is vaak lastiger dan in Nederland. Je krijgt te maken met extra regels, kosten en risico’s. In dit artikel lees je hoe je zo’n aankoop kunt betalen, waar je op moet letten bij het afsluiten van een hypotheek, met welke belastingen en regels je te maken krijgt en welke valkuilen je het beste kunt vermijden.
Geschreven op 5 september 2025
Een huis kopen in het buitenland kan op verschillende manieren worden gefinancierd, zoals via een Nederlandse of buitenlandse bank, het opnemen van overwaarde op je Nederlandse woning, private banking, familie of eigen spaargeld. Elke optie kent eigen voorwaarden, zoals minimale leenbedragen, strengere toetsing, hogere rentes en eisen aan inkomen, onderpand en valuta. Vaak is een flinke eigen inbreng nodig, zeker bij buitenlandse banken, en liggen de kosten en risico’s hoger dan bij een reguliere hypotheek in Nederland.
De kans op een hypotheek hangt sterk af van je persoonlijke situatie, zoals inkomen, dienstverband, vermogen en het land waar je koopt. Banken stellen strenge eisen aan zekerheden, inkomen, vermogen en het onderpand. Je moet rekening houden met lokale belastingen, regels rond verhuur, wisselkoersrisico’s, juridische aspecten en extra kosten voor taxatie, notaris, vertalingen en verzekeringen. Het hele koopproces duurt meestal 10 tot 24 weken en vraagt om een goede voorbereiding en financiële buffer.
Belangrijke aandachtspunten zijn het ontbreken van hypotheekrenteaftrek, de belastingheffing in box 3, lokale belastingen, het soort eigendom, en het risico op waardedalingen, wisselkoersschommelingen en veranderende regelgeving. Zorg altijd voor voldoende eigen geld, een financiële buffer en laat je goed informeren over de lokale markt, regels en bijkomende kosten voordat je een huis in het buitenland koopt of financiert.
Wil je een huis kopen in het buitenland? Dan zijn er verschillende manieren om de financiering te regelen:
Elke mogelijkheid heeft eigen voorwaarden. Denk aan eisen voor inkomen, het soort onderpand, de valuta waarin je leent en het bedrag dat je zelf moet inleggen.
Hieronder vind je de belangrijkste financieringsopties en hun kenmerken:
| Optie | Financiering | Min. bedrag | Rente | Bijzonderheden |
|---|---|---|---|---|
| Nederlandse bank | 50-70% | €250.000 | Hoger | Strengere toetsing |
| NL overwaarde | 60-90% | €250.000 | Hoger | Op NL woning |
| Buitenlandse bank | 50-70% | €100.000-300.000 | Hoger | Lokale eisen |
| Private banking | 40-60% | €500.000 | Lager | Vermogen vereist |
| Familie/privé | Flexibel | – | Meestal duurder | Flexibel |
De kans op een hypotheek hangt af van je persoonlijke situatie. Werk je in loondienst en ontvang je salaris in euro’s? Dan maak je de meeste kans op een tweede hypotheek op je Nederlandse huis of bij een buitenlandse bank. Verdien je in een andere valuta, dan is een lokale bank vaak verstandiger, want Nederlandse banken rekenen je inkomen dan lager aan.
Let op per situatie:
Een hypotheek bij een Nederlandse bank voor een huis in het buitenland is niet standaard. Je krijgt minder financiering, de bank beoordeelt je inkomen strenger en de rente is hoger. Het proces duurt bovendien langer.
Voorbeeld: kun je in Nederland €800.000 lenen, dan is dat voor een buitenlands huis vaak €700.000 tot €740.000. Koop je een huis van €1.000.000 en krijg je 60% financiering, dan leen je €600.000 en moet je €400.000 plus bijkomende kosten zelf betalen.
In sommige landen kun je alleen bij een lokale bank terecht, omdat alleen lokale zekerheden gelden. De voorwaarden verschillen per land.
Je kunt je huis in Nederland als onderpand gebruiken. Dit kan door je hypotheek te verhogen, een tweede hypotheek te nemen of een lening af te sluiten. Dit heeft invloed op je maandlasten en de rente.
Voorbeeld: je huis is €600.000 waard en je hebt nog €300.000 schuld (50%). Leen je €150.000 extra, dan zit je op 75% van de waarde. Je rente kan dan stijgen.
Je hebt altijd eigen geld nodig voor de aankoop en kosten die je niet kunt financieren. Zorg ook voor een buffer voor onderhoud, verzekeringen en wisselkoersrisico’s.
Voorbeeld van wat je nodig hebt:
| Koopprijs | Financiering | Eigen geld | Aankoopuitgaven | Buffer |
|---|---|---|---|---|
| €500.000 | 60% (€300.000) | €200.000 | €40.000-60.000 | €10.000-20.000 |
Let op: wisselkoersen kunnen zomaar tienduizenden euro’s verschil maken.
Buiten Nederland zijn rentevaste periodes vaak korter. Looptijden zijn meestal 10-25 jaar, aflossingsvrij lenen kan maar beperkt. Extra kosten zitten in de rente, boetes bij aflossen en opslag voor vreemde valuta.
Voorbeeld: leen je €300.000 voor 20 jaar, dan betaal je bij 4% rente €1.817 per maand. Bij 6% is dat €2.149. Leen je in een andere valuta, dan is de rente meestal hoger.
Vraag je een hypotheek aan voor een huis in het buitenland? Banken willen zeker weten dat ze hun geld terugkrijgen. Ze stapelen zekerheden en stellen strenge eisen. Wie als eerste recht heeft op uitbetaling bij problemen, hangt af van de volgorde waarin de zekerheden zijn vastgelegd.
Hoeveel je kunt lenen, hangt af van het risico van het land en hoe je het huis gebruikt. In veilige landen kun je tot 70% van de waarde lenen. Is het risico gemiddeld, dan is dat 60%. Bij hoog risico maximaal 50%. Ook de verhuurvorm telt mee. Bij langetermijnverhuur moeten je huurinkomsten minimaal 1,25 keer je maandlasten zijn. Bij korte verhuur loopt dat op tot 1,40 of zelfs 1,60 keer. Het huis moet aan eisen voldoen, zoals een recent bouwjaar en een goed energielabel. Er mogen geen andere hypotheken op rusten. Je moet het huis goed verzekeren en soms extra geld apart zetten als buffer.
Alle zekerheden worden vastgelegd volgens de regels van het land waar het huis staat. Een notaris of advocaat regelt de papieren en schrijft ze in bij het lokale kadaster. Hier betaal je kosten voor. Banken willen meestal het eerste hypotheekrecht en geen andere claims op het huis. Vaak worden ook rechten gevestigd op de huurinkomsten en spaarrekeningen. Alle papieren moeten juridisch kloppen, vaak met een apostille en een officiële vertaling.
De bank wil precies weten wat je verdient en waar je spaargeld vandaan komt. Werk je in loondienst? Dan lever je loonstroken, jaaropgaven en een werkgeversverklaring aan. Ben je ondernemer? Dan moet je drie jaar jaarrekeningen, belastingaangiftes en accountantsverklaringen laten zien. De bank controleert ook of je geen politiek prominente persoon bent en of er geen sancties tegen je lopen.
Het rapport moet aan internationale regels voldoen en geeft de marktwaarde én de waarde bij gedwongen verkoop aan. Zo’n rapport is meestal drie tot zes maanden geldig en moet soms vertaald worden. In sommige landen vraagt de bank om een tweede taxatie. Een bouwkundig rapport is vaak niet verplicht, maar kan wel helpen bij de financiering en verzekering, vooral als het huis technisch in orde is.
Je woonplaats bepaalt je hypotheekmogelijkheden en de rente. Woon je niet in het land waar je koopt, dan betaal je vaak 0,5 tot 1,5 procentpunt meer rente en moet je een lokaal fiscaal nummer en bankrekening regelen. Soms gelden er beperkingen voor buitenlandse kopers. Tijdelijke bewoners krijgen meestal betere voorwaarden dan toeristen, maar moeten hun verblijfsstatus aantonen. Permanente bewoners krijgen toegang tot de beste producten en standaardtarieven. In sommige landen mogen buitenlanders helemaal geen huis kopen of heb je een speciale vergunning nodig om te mogen verhuren.
Koop je een huis in het buitenland, dan krijg je te maken met verschillende belastingen en keuzes die invloed hebben op je lening. In Nederland valt een buitenlandse woning meestal in box 3. Je betaalt belasting over je vermogen: de waarde van je huis min je schuld. Daarnaast betaal je lokale belastingen in het land waar je huis staat. Hoe je eigenaar wordt (privé of via een BV) bepaalt hoe banken je aanvraag beoordelen en welke voorwaarden je krijgt.
Koop je een huis privé, dan valt het in box 3 en verloopt je hypotheekaanvraag meestal soepel. Banken vinden het duidelijk als jij zelf eigenaar bent. Koop je via een BV, dan betaalt de BV belasting over huurinkomsten of winst bij verkoop. Banken willen dan jaarrekeningen zien en geven meestal minder lening. Bij een fiscaal transparante constructie moet je jezelf als uiteindelijke eigenaar registreren, wat het proces lastiger maakt. Banken eisen altijd dat de juridische eigenaar ook degene is die de lening afsluit.
Voor een huis in het buitenland krijg je geen hypotheekrenteaftrek. Je betaalt belasting over je vermogen: de waarde van het huis min de schuld, tegen een vast percentage. Stel: je hebt een schuld van €300.000 met 5% rente, dan betaal je €15.000 rente per jaar. Daarbovenop komt de belasting in box 3 over je netto vermogen. Zou je wel recht hebben op renteaftrek bij een tarief van 37%, dan zou je €5.550 belastingvoordeel krijgen en kom je netto uit op €9.450 per jaar.
Elk land heeft andere belastingen voor huiseigenaren. Bij aankoop betaal je overdrachtsbelasting, meestal tussen 4 en 12% van de koopprijs. Jaarlijks betaal je onroerendgoedbelasting, vaak tussen 0,1 en 1,5% van de waarde. Sommige landen rekenen ook vermogensbelasting tot 2,5%. Verhuur je aan toeristen, dan komt daar vaak toeristenbelasting bij, per nacht of als percentage van je opbrengst. Daarnaast zijn er vaste lasten zoals afvalstoffenheffing en rioolbelasting. Deze kosten worden berekend over de koopprijs, de waarde, je huurinkomsten of het aantal gasten.
Het soort eigendom bepaalt hoeveel je kunt lenen. Bij volledig eigendom zijn banken bereid het hoogste bedrag te financieren. Staat het huis op erfpachtgrond, dan krijg je meestal 10 tot 20 procentpunten minder lening, afhankelijk van de looptijd en hoogte van de erfpacht. Bij een appartement willen banken altijd de stukken van de VvE zien om te controleren of er voldoende reserves zijn. Een notaris of advocaat moet bevestigen dat het eigendom vrij is van lasten voordat de bank de lening verstrekt.
Belastingverdragen zorgen ervoor dat je niet dubbel belasting betaalt. Voor huurinkomsten geldt meestal dat het land waar het huis staat als eerste belasting heft. Nederland geeft dan vrijstelling of verrekent de buitenlandse belasting. Het huis blijft wel in box 3 staan. Bij vermogensbelasting zijn er vaak drempels of vrijstellingen. Heft het buitenland bijvoorbeeld 20% belasting op je huurinkomsten, dan verrekent Nederland dit bedrag met de Nederlandse belasting over diezelfde inkomsten.
Bij een erfenis of schenking kijken zowel je woonland als het land waar het huis staat of er belasting betaald moet worden. Meestal heft het land waar het huis staat als eerste belasting, daarna geeft je woonland vrijstelling of verrekent het de belasting. Voor de overdracht of lening is vaak een lokale verklaring nodig die aantoont dat je rechtmatig hebt geërfd.
Wil je verhuren? Dan moet je je aan de lokale regels houden. Vaak heb je een vergunning of registratienummer nodig, zijn er maximale verhuurperiodes en gelden er eisen voor brandveiligheid. Je moet kunnen aantonen dat je een geldige vergunning hebt, een verzekering met verhuurdekking en dat het huis aan alle eisen voldoet. Banken nemen meestal afspraken op in het leningcontract die verplichten dat je je aan deze regels houdt. Doe je dat niet, dan kan de bank de lening beëindigen.
Koop je een huis in het buitenland, dan krijg je te maken met risico’s die invloed hebben op je maandlasten, de waarde van je huis en hoe makkelijk je het weer verkoopt. Deze risico’s zijn onder te verdelen in vier groepen: financiële risico’s (zoals wisselkoersen en rente), juridische risico’s (eigendomsrechten en rechtszaken), marktrisico’s (hoe snel je kunt verkopen) en veranderende regels en wetten. Je kunt deze risico’s beperken door bijvoorbeeld minder te lenen, wisselkoersrisico’s af te dekken, verzekeringen af te sluiten en een buffer aan te houden.
Niet elk risico is even groot. Schommelingen in vastgoedprijzen komen vaak voor en kunnen veel invloed hebben op je financiële situatie. Juridische problemen zie je ook regelmatig en die kunnen flinke gevolgen hebben. Verzekeringen helpen, maar dekken niet alles. Regels veranderen vaak en kunnen je plannen flink in de war sturen. In de praktijk moet je vooral letten op veranderende regels en wisselkoersrisico’s bij korte verhuur, gevolgd door hoe snel je je huis kunt verkopen als dat nodig is.
Heb je een hypotheek in euro’s maar verdien je in een andere valuta? Dan kunnen wisselkoersen je maandlasten flink beïnvloeden. Stel: je leent €300.000 tegen 5% rente en de wisselkoers is €1 = £0,85. Wordt de euro 10% sterker, dan stijgen je maandlasten in ponden ook met 10%. Wordt de euro 10% zwakker, dan dalen je lasten juist. Bij grotere schommelingen wordt dit effect nog sterker. Ook een rentestijging van 2% zorgt al voor 12-15% hogere maandlasten. Komen deze twee nadelige ontwikkelingen tegelijk, dan kan het financieel lastig worden.
De bescherming van je eigendomsrechten verschilt per land. Je krijgt een indruk van de rechtszekerheid via internationale ranglijsten zoals de Rule of Law Index, de corruptie-index en Doing Business rankings. Het afdwingen van je rechten kan tussen de 6 en 36 maanden duren. Bij een gedwongen verkoop krijg je meestal maar 40% tot 80% van de waarde terug, afhankelijk van je positie als schuldeiser en de lokale markt. In sommige landen worden buitenlandse rechterlijke uitspraken niet erkend, wat het moeilijker maakt om financiering te krijgen.
Hoe snel je je huis kunt verkopen en voor welk bedrag hangt af van de locatie en marktomstandigheden. In toeristische gebieden duurt een verk