Een hypotheek afsluiten zonder vast contract kan zeker, maar je moet wel aan strengere eisen voldoen en meer bewijs van je inkomen laten zien. In dit artikel lees je hoe banken omgaan met flexibele contracten, welke papieren je nodig hebt en hoe je je kansen kunt vergroten. Ontdek waar je op moet letten en hoe je toch een huis kunt kopen zonder vast contract.
Geschreven op 5 september 2025
Een hypotheek zonder vast contract is mogelijk, maar vraagt om een andere aanpak. Heb je een tijdelijk contract, uitzendwerk, oproepwerk of werk je via payroll of detachering zonder vast contract, dan val je onder deze categorie. Banken beoordelen je aanvraag vooral op de zekerheid van je contract en de stabiliteit van je inkomen, los van je functie of hoe lang je ergens werkt. Alleen contracten voor onbepaalde tijd waarvan de proeftijd voorbij is, gelden als vast; alle andere vormen zijn niet-vast, met enkele uitzonderingen zoals een vast contract bij een uitzend- of payrollbedrijf.
Banken kijken kritisch naar je financiële situatie als je geen vast contract hebt. Ze nemen vaak een gemiddeld inkomen van de afgelopen jaren als uitgangspunt en letten extra op schommelingen. Je kunt je inkomen aantonen met verschillende documenten, zoals een werkgeversverklaring, intentieverklaring, perspectiefverklaring, inkomensgegevens uit de loonheffingen, UWV-gegevens of ondernemersdocumentatie. Hoe minder zeker je inkomen, hoe strenger de eisen en hoe hoger meestal de rente. Meer eigen geld of een NHG-garantie kan je positie verbeteren.
Voor flexwerkers, uitzendkrachten, oproepkrachten, starters en zzp’ers is het belangrijk om alle benodigde documenten te verzamelen en je aanvraag goed voor te bereiden. Een stabiel werkverleden, duidelijke inkomensgeschiedenis en een goede financiële buffer vergroten je kansen op een hypotheek, ook zonder vast contract.
Stel, je wilt een huis kopen, maar je hebt geen vast contract. Wat houdt dat precies in? Kort gezegd: je hebt op het moment van je aanvraag geen arbeidsoovereenkomst voor onbepaalde tijd. Het gaat dus niet om je inkomen of hoe stabiel dat is, maar puur om de zekerheid dat je baan blijft bestaan.
Onder deze categorie vallen verschillende soorten werk:
Wat valt hier niet onder? Contracten voor onbepaalde tijd waarvan de proeftijd al voorbij is. Het maakt niet uit welke functie je hebt of hoe lang je er werkt – het draait alleen om het type contract en of je proeftijd is afgerond.
Alle banen zonder contract voor onbepaalde tijd vallen hieronder. Dus ook als je telkens tijdelijke contracten krijgt bij dezelfde werkgever, of flexibel werkt binnen één bedrijf. Er zijn vier zaken waar je rekening mee moet houden:
Hieronder staan de vier belangrijkste uitgangspunten overzichtelijk in een tabel:
| Beoordeling | Juridische duur |
| Continuïteit | Weegt zwaarder dan functie |
| Wisseling werkgever | Continuïteit start opnieuw |
| Meerdere banen | Per contract apart |
Er zijn uitzonderingen: heb je uitzendwerk in fase C met een vast contract bij het uitzendbureau? Dan telt dat als vast. Hetzelfde geldt voor een vast contract bij een payrollbedrijf.
Het is belangrijk om te weten dat contractzekerheid en inkomenszekerheid niet hetzelfde zijn. Contractzekerheid gaat over de vraag of je werk blijft bestaan. Inkomenszekerheid draait om hoe voorspelbaar en stabiel je inkomsten zijn.
Stel: je bent oproepkracht en werkt al jaren hetzelfde aantal uren bij dezelfde werkgever. Je hebt geen vast contract, maar je inkomen is wel voorspelbaar. Of je hebt juist een vast contract, maar je inkomen wisselt door bonussen. Banken beoordelen beide punten los van elkaar bij je hypotheekaanvraag.
Wil je een hypotheek? Dan kijkt de bank nauwkeurig naar je financiële situatie. Ze willen weten wat je verdient en uitgeeft. Heb je een flexibel inkomen, dan zijn ze extra voorzichtig. Meestal nemen ze een gemiddeld inkomen als uitgangspunt en vergelijken dat met je maandelijkse uitgaven. Ook de waarde van het huis speelt mee. Hoe minder zeker je inkomen, hoe minder je vaak kunt lenen.
Banken hanteren vier basisregels:
Banken zoeken naar een stabiel bedrag om mee te rekenen. Ze willen een betrouwbaar cijfer, zonder tijdelijke pieken.
Vaak nemen ze je gemiddelde inkomen van de afgelopen jaren, waarbij ze goede maanden buiten beschouwing laten. Soms kijken ze alleen naar het deel dat je altijd verdient. Seizoenspieken worden afgevlakt, grote schommelingen tellen minder zwaar mee. Daalt je inkomen ineens? Dan rekenen ze met het lagere bedrag.
Hoeveel je mag lenen hangt af van twee factoren: wat je mag lenen ten opzichte van je inkomen (LTI) en ten opzichte van de waarde van je huis (Loan-to-value (LTV)). Met een flexibel inkomen zijn banken voorzichtiger.
Heb je leningen die bij het BKR staan? Dan kun je minder lenen voor je hypotheek. Banken rekenen met vaste bedragen per soort lening om te bepalen hoeveel dit van je leencapaciteit afhaalt.
Bij doorlopend krediet en creditcards telt de limiet mee, niet wat je daadwerkelijk hebt uitgegeven. Bij aflopende leningen gaat het om je maandelijkse aflossingen. Heb je betalingsachterstanden of negatieve registraties? Dan kun je nog minder lenen.
Of je studieschuld invloed heeft op je hypotheek, hangt af van wanneer je bent gaan studeren. Er zijn verschillende regels voor verschillende groepen. Daardoor kunnen twee mensen met hetzelfde inkomen toch een ander bedrag lenen.
Oude en nieuwe terugbetalingsregelingen gebruiken verschillende percentages. Verandert de regelgeving? Dan verandert direct hoeveel je kunt lenen.
Heb je geen vast contract? Geen zorgen. Je kunt op verschillende manieren aantonen wat je verdient als je een hypotheek wilt aanvragen. Je gebruikt bijvoorbeeld gegevens van je werkgever, de Belastingdienst of je ondernemerscijfers. Dit zijn de zes opties:
Met een werkgeversverklaring toon je aan wat voor contract je hebt en wat je verdient. In het formulier staat welk contract je hebt, wanneer het begon (en eventueel stopt), of je nog in je proeftijd zit, hoeveel uur je werkt en waar je loon uit bestaat. Het aantal uren moet kloppen. Iemand van het bedrijf die daartoe bevoegd is, moet het formulier ondertekenen en een datum zetten. Let op: de verklaring is maar kort geldig en alles moet overeenkomen met je loonstroken.
Met een intentieverklaring geeft je werkgever aan dat ze je waarschijnlijk een vast contract willen geven. Dit kan helpen bij je hypotheekaanvraag, maar er zijn voorwaarden:
Werk je er nog maar kort of zijn er bezuinigingen? Dan telt deze verklaring minder zwaar mee.
Een perspectiefverklaring is bedoeld voor mensen met een flexibel of uitzendcontract. Er wordt gekeken naar je kansen op de arbeidsmarkt. Ze letten op je werkverleden, inkomsten, hoe stabiel je opdrachten zijn en de toekomst van je beroep. Alleen gecertificeerde organisaties mogen deze verklaring afgeven. Deze verklaring is vooral voor flexwerkers en uitzendkrachten in een bepaalde sector.
Bij de IBL-methode worden je inkomensgegevens uit de polisadministratie gebruikt. Dit kan alleen als je een doorlopend werkverleden hebt en je werkgevers je loon goed hebben doorgegeven. Het systeem kan omgaan met meerdere werkgevers tegelijk en ziet wanneer je niet hebt gewerkt. Alle gegevens moeten tijdig en correct zijn aangeleverd en gekoppeld aan je BSN en werkgevers.
UWV-verzekeringsgegevens tonen waar en wanneer je hebt gewerkt, wat je hebt verdiend en of je uitkeringen hebt ontvangen. Er wordt gekeken naar hoe lang je ergens werkte, of banen elkaar overlappen, of er periodes zijn waarin je niet werkte en hoe vaak je van baan bent gewisseld.
Ben je zelfstandig ondernemer? Dan toon je je inkomen aan met jaarrekeningen, aangiften inkomstenbelasting of definitieve aanslagen van de Belastingdienst en een inkomensverklaring volgens een erkende standaard. Het is belangrijk dat je cijfers goed aansluiten bij je belastingaangifte, zodat alles te controleren is.
Banken passen hun regels aan als ze twijfelen of je inkomen stabiel genoeg is. Dit kan bijvoorbeeld komen door een kort dienstverband, wisselende uren, een tijdelijk contract zonder uitzicht op verlenging, of als je net een nieuwe baan hebt. Ze beoordelen of deze onzekerheid tijdelijk is of waarschijnlijk langer blijft. Als het risico langer duurt, heeft dit meestal meer invloed op je hypotheek.
Elke bank beoordeelt je situatie op haar eigen manier. Daardoor verschillen de eisen die ze stellen. De ene bank vindt een verklaring van je werkgever voldoende, terwijl een andere bank meer bewijs wil zien van je inkomen over meerdere jaren. Soms vragen ze extra documenten, zoals een verklaring dat je baan stabiel is, en controleren ze strenger of alles klopt.
Met meer eigen geld sta je sterker bij je hypotheekaanvraag. Een goede financiële positie maakt je minder risicovol voor de bank en kan zorgen voor betere voorwaarden. Je betaalt mogelijk minder rente en krijgt meer mogelijkheden. Ook een aantoonbare spaarpot helpt, omdat het laat zien dat je financiële tegenvallers kunt opvangen.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) kan echt verschil maken bij je hypotheek. Door deze garantie loopt de bank minder risico, wat vaak leidt tot een lagere rente en soepelere voorwaarden binnen de NHG-grens. Je komt in een betere positie, waardoor je soms meer kunt lenen of betere regels krijgt dan zonder NHG.
Wil je een hypotheek afsluiten? Dan kijkt de geldverstrekker goed naar hoe je werkt. Ze letten op hoe vaak je werkt, of je vooral voor één opdrachtgever werkt, of je werk afhankelijk is van het seizoen, hoe je inkomen zich ontwikkelt en hoe je klantenkring eruitziet. Al deze factoren samen bepalen hoe stabiel je inkomen wordt gezien en hoeveel je kunt lenen.
Werk je als uitzendkracht of oproepkracht? Dan wisselen je werkuren vaak. Hierdoor is het lastiger voor geldverstrekkers om je inkomen te beoordelen. Ze letten op of je meestal een vast aantal uren werkt met soms extra werk, of dat je rooster elke maand anders is. Ook kijken ze naar drukke en rustige periodes en nemen daar een gemiddelde van. Werk je vooral voor één opdrachtgever of wissel je vaak? Hoe regelmatiger je werkt en hoe langer je bij dezelfde opdrachtgever blijft, hoe beter dat is voor je kansen op een hypotheek.
Bij payroll werk je voor een bedrijf, maar je contract loopt via een payrollbedrijf. Geldverstrekkers letten op het soort contract dat je hebt, hoe lang je opdrachten duren, of je afhankelijk bent van één opdrachtgever en hoe vaak je wisselt. Een vast contract bij het payrollbedrijf en een lange opdracht bij één opdrachtgever geven meer zekerheid. Vaak wisselen van opdracht kan vragen oproepen over hoe stabiel je inkomen is.
Met een tijdelijk contract kijken geldverstrekkers naar hoe lang je contract nog duurt, of het verlengd kan worden en of je nog in je proeftijd zit. Een contract dat bijna afloopt of als je nog in je proeftijd zit, zorgt voor onzekerheid. Wordt je contract verlengd of is je proeftijd voorbij, dan wordt je situatie opnieuw bekeken. Hoe langer je contract nog loopt en hoe duidelijker het vooruitzicht op verlenging, hoe beter dat is voor je aanvraag.
Als starter of zzp’er heb je meestal nog geen lange inkomensgeschiedenis. Geldverstrekkers letten dan vooral op hoe je inkomen zich ontwikkelt. Ze kijken of je inkomen groeit, hoe je opdrachten eruitzien en of je verschillende klanten hebt. Een stijgende lijn in je inkomen, meerdere klanten en langlopende opdrachten zijn gunstig. Ben je vooral afhankelijk van één klant, dan zien ze dat als een risico.
Je werkverleden geeft geldverstrekkers houvast. Ze kijken naar hoe lang je bij je huidige werkgever werkt, hoe vaak je van baan bent gewisseld, of je periodes zonder werk hebt gehad en of je loopbaan logisch is opgebouwd. Lang bij dezelfde werkgever werken, weinig van baan wisselen en een duidelijk carrièrepad zijn positief. Gaten in je werkverleden zijn niet altijd een probleem als je goed kunt uitleggen waardoor ze zijn ontstaan, bijvoorbeeld door studie, ziekte of zorgtaken.
Een hypotheek regelen met een flexibel inkomen vraagt om een slimme aanpak. Door het stap voor stap aan te pakken, voorkom je verrassingen en vergroot je je kansen. Je begint met een gesprek en het verzamelen van alle benodigde gegevens. Daarna volgt een eerste check om te zien of je aanvraag kans maakt. Vervolgens bouw je je dossier op, waarbij alles wordt gecontroleerd op samenhang. Door je aanvraag in fases in te dienen, kun je problemen vroeg opsporen en oplossen.
Welke papieren je nodig hebt, hangt af van hoe je je flexibele inkomen aantoont. Elke manier vraagt om andere documenten. Voor een werkgeversverklaring heb je ingevulde en ondertekende formulieren nodig. Bij een perspectiefverklaring lever je die verklaring in, plus je inkomensgeschiedenis. Voor inkomen volgens loonaangiftes (IBL) zijn recente loongegevens nodig, terwijl je bij UWV je verzekerings- en loongegevens moet aanleveren. Kies je voor jaarcijfers of belastingaangiftes, dan heb je jaarrekeningen en aanslagen nodig. Bij een inkomensverklaring moet alles volgens de regels zijn opgesteld. Zorg dat alle documenten bij elkaar passen, want tegenstrijdigheden kunnen je aanvraag vertragen of laten afwijzen.
Hieronder vind je een overzicht van de documenten die je per inkomensvorm nodig hebt:
| Inkomensvorm | Benodigd document |
| Werkgeversverklaring | Formulier, handtekening |
| Perspectiefverklaring | Verklaring, historie |
| IBL | Recente loongegevens |
| UWV | Verzekeringsgegevens |
| Jaarcijfers | Jaarrekeningen, aanslagen |
| Inkomensverklaring | Standaard verklaring |
Voor je een hypotheek aanvraagt, is het verstandig om je schulden onder de loep te nemen. Denk aan het verlagen van je creditcardlimiet of het aflossen van leningen. Dit beïnvloedt je BKR-registratie, maar aanpassingen kosten tijd. Je vraagt eerst een wijziging aan bij je bank, wacht op bevestiging, dan verwerkt de kredietverstrekker dit bij het BKR en pas daarna is het zichtbaar. Begin hier dus ruim op tijd mee, zodat je profiteert van een betere schuldenpositie bij je aanvraag.
Denk goed na over hoe je je geld verdeelt tussen aankoopbedrag en extra inbreng. Je moet kunnen aantonen waar je eigen geld vandaan komt, zoals spaargeld, een schenking of verkochte spullen. Elke bron moet je kunnen bewijzen met documenten en een duidelijk spoor van geldstromen.
Vraag je samen met een partner een hypotheek aan, dan worden jullie inkomens bij elkaar opgeteld en beoordeeld. Bij een combinatie van vast en flexibel inkomen kijkt de geldverstrekker vooral naar de meest stabiele bron. Ook jullie fiscale situatie en eventuele onderhoudsverplichtingen tellen mee. Het complete plaatje bepaalt uiteindelijk hoeveel jullie samen kunnen lenen.
De volgorde van je stappen kan verschil maken. Je kunt eerst je contract laten verlengen of omzetten naar vast, of juist eerst je hypotheekaanvraag indienen. Beide opties hebben voor- en nadelen. Begin je met je contract, dan heb je meer zekerheid, maar kunnen documenten verlopen. Doe je het andersom, dan kunnen veranderingen tussendoor ervoor zorgen dat je aanvraag opnieuw beoordeeld moet worden.
Met een flexibel inkomen is het verstandig om een hypotheekvorm te kiezen die bij je past. Omdat je inkomen kan schommelen, is het handig om te kiezen voor een product met vaste maandlasten. Zo houd je overzicht en voorkom je geldzorgen. Stem je keuze voor aflossing en rentevaste periode af op hoe sterk je inkomen kan wisselen.