Met een duurhuurdershypotheek kun je als huurder makkelijker een huis kopen, ook als je volgens de gewone regels niet genoeg kunt lenen. Bij deze hypotheek wordt er gekeken naar je huurverleden, waardoor je toch kunt doorstromen naar een koopwoning. Wil je weten hoe het werkt, wat je nodig hebt en waar je op moet letten? Lees dan verder en ontdek of deze regeling iets voor jou is.
Geschreven op 5 september 2025
De duurhuurdershypotheek is bedoeld voor mensen die al langere tijd een hoge huur betalen en willen kopen, maar volgens de standaard hypotheekregels minder kunnen lenen dan hun huidige maandhuur. Met deze regeling kijkt de bank niet alleen naar je inkomen, maar ook naar je huurverleden: je moet minimaal 24 maanden op tijd marktconforme huur hebben betaald. Dit geeft de bank het vertrouwen dat je vergelijkbare hypotheeklasten ook kunt dragen. De overige voorwaarden, zoals de maximale koopprijs, het maximale leenbedrag en de standaard inkomens- en kredietcontroles, blijven gelijk aan de reguliere NHG-hypotheek.
Deze hypotheek is vooral interessant voor huurders die altijd op tijd betalen en een stabiel inkomen hebben. Het maakt niet uit of je in de vrije sector of sociale huur woont, zolang je maar zelf de huur betaalt en geen betalingsachterstanden hebt. Je nieuwe hypotheeklasten mogen niet hoger zijn dan je huidige huur. De maximale koopprijs in 2024 is €435.000, of €461.100 als je investeert in energiebesparende maatregelen. Je kunt maximaal 100% van de woningwaarde lenen, of 106% voor energiebesparing.
Niet elke bank hanteert dezelfde regels bij de beoordeling, maar de basisvoorwaarden zijn overal gelijk. Je moet bankafschriften en inkomensgegevens aanleveren, en soms aanvullende documenten zoals VvE-stukken of offertes voor energiebesparing. De duurhuurdershypotheek maakt het makkelijker voor huurders om door te stromen naar een koopwoning, zonder dat de algemene NHG-regels veranderen.
Stel, je huurt al jaren een woning en betaalt elke maand netjes een fors bedrag aan huur. Nu wil je kopen, maar volgens de standaardregels kun je minder lenen dan je nu aan huur betaalt. Dat voelt niet logisch, toch? De duurhuurdershypotheek is speciaal voor dit soort situaties ontwikkeld.
Bij deze hypotheek kijkt de bank niet alleen naar je inkomen, maar ook naar je huurverleden. Je toont aan dat je al langere tijd probleemloos een hoge huur betaalt. Dat geeft de bank vertrouwen dat je vergelijkbare hypotheeklasten ook kunt dragen.
Het belangrijkste verschil met een gewone NHG-hypotheek? Je moet aantonen dat je minimaal 24 maanden achter elkaar marktconforme huur hebt betaald. Verder gelden de gebruikelijke controles op inkomen en kredieten.
Hieronder vind je de belangrijkste verschillen en overeenkomsten tussen de duurhuurdershypotheek en de reguliere NHG-hypotheek overzichtelijk in een tabel:
| Onderdeel | Duurhuurdershypotheek | Gewone NHG-hypotheek |
|---|---|---|
| Huurverleden vereist | Ja, 24 mnd | Nee |
| Vergelijking woonlasten | Met huur | Niet verplicht |
| Max. koopprijs | NHG-grens | NHG-grens |
| Max. lening | 100% waarde | 100% waarde |
| Inkomenstoets | Ja | Ja |
Het maakt niet uit of je in de vrije sector huurt of in een sociale huurwoning woont, zolang je inkomen maar toereikend is. Ook als je wilt doorstromen naar een koopwoning zonder eerder een huis te hebben gehad, is deze regeling aantrekkelijk. Minder geschikt is het als je huur via iemand anders loopt, je vaak te laat bent of contant betaalt. “Op tijd” betekent: vóór of op de afgesproken datum. “Aaneengesloten” betekent: zonder onderbrekingen, ook als je verhuist of van verhuurder wisselt.
Het idee achter deze hypotheek is eenvoudig: als je al jaren een hoge huur betaalt, kun je datzelfde bedrag waarschijnlijk ook als hypotheeklast dragen. Zo wordt de overstap van huren naar kopen makkelijker.
De Nationale Hypotheek Garantie (NHG) ondersteunt deze regeling. Zij stellen de regels op en dekken het risico als alles volgens hun voorwaarden verloopt.
Als je hypotheekverstrekker buiten deze regels treedt, wordt je aanvraag afgewezen of geldt de normale NHG-toets. De NHG-dekking geldt alleen als je alle documenten volgens de regels aanlevert. Zo kunnen banken veilig afwijken van de standaardregels.
Wil je als huurder een hypotheek aanvragen? Dan gelden de NHG-regels én enkele extra eisen. Je moet een NHG-aanvraag doen, de koopprijs moet binnen de grenzen van 2024 blijven en je inkomen wordt gecontroleerd. De lening mag niet hoger zijn dan de waarde van het huis. Je moet er zelf gaan wonen.
Dit doe je met bankafschriften waarop te zien is dat jij zelf de huur hebt overgemaakt naar je verhuurder, steeds vóór of op de afgesproken datum. Je mag in die periode wel verhuisd zijn of een andere verhuurder hebben gehad, zolang er geen maand zonder huurbetaling tussen zit. Contant betalen, betalingen via iemand anders, te laat betalen of onduidelijke verzamelbetalingen tellen niet mee. Soms kan een verklaring van je verhuurder samen met duidelijke bankafschriften helpen.
Beide bedragen worden bruto vergeleken. Bij je nieuwe woonlasten tellen de hypotheekrente, aflossing, eventuele toeslagen, VvE-bijdrage en standaard eigenaarslasten mee. Kosten zoals stroom, extra verzekeringen en variabele servicekosten tellen niet mee. Bij je huidige huur kijken ze naar de kale huur plus vaste servicekosten.
Hieronder staan de belangrijkste grenzen voor koopprijs en lening in 2024:
| Omschrijving | Bedrag | Voorwaarde |
|---|---|---|
| Max. koopprijs | €435.000 | Standaard |
| Max. koopprijs | €461.100 | Met energiebesparing |
| Max. lening | 100% waarde | Standaard |
| Max. lening | 106% waarde | Met energiebesparing |
Je mag maximaal €435.000 financieren, inclusief de koopprijs en alles wat je volgens NHG mag meefinancieren. Gebruik je een deel van je lening voor energiebesparende aanpassingen? Dan mag je tot €461.100 lenen. Dit extra deel moet je daadwerkelijk aan energiebesparing besteden.
Bij het kopen van een huis komt meer kijken dan alleen de hypotheek. Je maandlasten hangen af van je leenbedrag, de rente en de vaste lasten van het huis. Er zijn eenmalige kosten bij de aankoop, zoals de kosten koper. Die bepalen hoeveel eigen geld je nodig hebt en hoeveel je moet lenen. Daarnaast heb je terugkerende uitgaven zoals VvE-bijdragen, onderhoud en verzekeringen. Banken nemen deze vaste lasten mee in de berekening van je maximale leenbedrag.
Naast de koopprijs zijn er extra uitgaven waar je rekening mee moet houden. Denk aan overdrachtsbelasting (tenzij je vrijstelling krijgt), notariskosten, taxatiekosten, kosten voor een hypotheekadviseur en de NHG-premie. Soms vraagt de bank om een bouwkundige keuring of onderzoek naar de VvE. Of je deze kosten kunt meefinancieren, hangt af van je financiële ruimte.
Koop je voor het eerst een huis? Dan kun je soms vrijstelling krijgen van overdrachtsbelasting. Dat scheelt flink in je uitgaven. Je moet dan wel aan een paar voorwaarden voldoen: je bent onder een bepaalde leeftijd, het huis wordt je hoofdverblijf, de koopprijs blijft onder een vastgestelde grens en je hebt de vrijstelling niet eerder gebruikt. Bij de notaris leg je dit vast met een verklaring. Komt de koopprijs boven de grens uit, dan betaal je over het hele bedrag overdrachtsbelasting.
De rente op je hypotheek hangt af van de marktrente en een opslag die afhangt van hoeveel je leent ten opzichte van de waarde van je huis. Hoe lager dat percentage, hoe lager de opslag. Met NHG krijg je vaak korting op de rente, omdat de overheid garant staat. Let ook op de voorwaarden: hoeveel je boetevrij mag aflossen, of je de hypotheek kunt meenemen bij verhuizing en of je de rente kunt middelen. Dit verschilt per aanbieder en bepaalt hoe flexibel je bent.
Wil je je huis energiezuiniger maken? Dan kun je extra lenen voor bijvoorbeeld isolatie, HR-glas, een warmtepomp of zonnepanelen. Dit geld komt in een depot en mag je alleen gebruiken voor energiebesparende aanpassingen. Soms komt er een inspecteur kijken of alles goed is uitgevoerd. Extra lenen betekent hogere maandlasten, maar als je energierekening daalt, kan het onder de streep voordelig zijn.
Niet elke bank werkt precies hetzelfde met de duurhuurdersregeling. De ene bank is soepel als je een keer te laat hebt betaald, de andere niet. Ook kijken ze verschillend naar vaste servicekosten zoals verwarming of internet. De bewijsstukken die je moet aanleveren, kunnen per bank verschillen. Als er twijfels zijn of je de nieuwe woonlasten kunt dragen, zijn sommige banken voorzichtiger dan andere.
Je kunt bij verschillende aanbieders terecht voor de duurhuurdersregeling. Grote banken, kleinere partijen en verzekeraars bieden deze optie aan. Het aanbod wisselt, dus het is verstandig om te controleren wie er nu meedoen. Op de NHG-website vind je de meest actuele lijst. Een onafhankelijk adviseur kan je helpen uitzoeken waar je nu de beste voorwaarden en rentes krijgt.
Je kunt de duurhuurdersregeling gebruiken voor zowel bestaande woningen als nieuwbouw. Bij een bestaande woning is het vrij eenvoudig: je vergelijkt je huidige huur met je toekomstige hypotheeklasten. Bij nieuwbouw komt er meer bij kijken, zoals rente tijdens de bouw, extra bedragen voor aanpassingen en het moment waarop je huis klaar is. Je tijdelijke lasten tijdens de bouw verschillen van je maandlasten na oplevering. Soms wordt er bij nieuwbouw ook geld gereserveerd voor energiebesparende maatregelen. De maximale lening wordt bepaald op basis van wat het huis waard is als het af is.
Wil je als huurder een hypotheek aanvragen? Begin dan op tijd met het verzamelen van je huurcontract en bankafschriften van de afgelopen twee jaar. Pas als deze documenten compleet zijn, kijkt de bank of je in aanmerking komt. Soms zijn er voor het definitieve aanbod nog extra papieren nodig, zoals stukken van de Vereniging van Eigenaren of offertes voor energiebesparende verbeteringen.
Het aanvragen van een hypotheek bestaat uit verschillende fases. Eerst kijk je of deze hypotheekvorm bij je past en krijg je een idee van je maandlasten. Bij de officiële aanvraag lever je alle benodigde papieren aan voor een formele beoordeling. De taxatie bepaalt de waarde van het huis, waarbij ook geplande energiebesparingen worden meegenomen. Het bindende aanbod volgt als alles klopt. Tot slot teken je bij de notaris voor de hypotheek en de overdracht van het huis.
Voor een soepel hypotheekproces is het belangrijk om de juiste documenten te verzamelen. Hieronder vind je een overzicht van de benodigde papieren en hun functie: