Met een halalhypotheek kun je een huis kopen zonder rente te betalen. Alle afspraken worden van tevoren gemaakt en de financier is tijdelijk (mede)eigenaar van het huis. Zo kun je op een transparante en eerlijke manier je huis financieren volgens islamitische regels. Wil je weten hoe het precies werkt, wat het verschil is met gewone hypotheken en waar je op moet letten? Lees dan verder.
Geschreven op 5 september 2025
Een halalhypotheek is een alternatief voor wie een huis wil kopen zonder rente. In plaats van rente betaal je een vergoeding gebaseerd op handel, verhuur of gedeeld eigendom. De financier wordt (mede)eigenaar of spreekt een vaste verkoopprijs af, waardoor alle betalingen vooraf duidelijk zijn. Onafhankelijke experts controleren of alles volgens islamitische regels verloopt, met productcertificaten en regelmatige controles.
Er zijn drie hoofdvormen: Murabaha (direct eigenaar, vaste termijnen), Diminishing Musharaka (gedeeld eigendom, uitkoop en huur) en Ijara (eerst huren, later kopen). Het eigendom kan direct, stapsgewijs of aan het einde van de looptijd overgaan. Je betaalt altijd een vooraf afgesproken bedrag, zonder variabele rente. De financier deelt het waarderisico, afhankelijk van het gekozen model.
Halalhypotheken moeten voldoen aan Nederlandse wet- en regelgeving. De notaris regelt de overdracht en zorgt dat alle contracten kloppen. Voor de belasting is het belangrijk welk deel van je betaling als huur of financiering wordt gezien. Aanbieders hebben een vergunning nodig en moeten duidelijke informatie geven over kosten en risico’s. De aanvraag verloopt via extra controles op islamitische regels, en je moet zelf in het huis gaan wonen met een stabiel inkomen.
Stel, je wilt een huis kopen zonder een lening met rente. Dan kun je kiezen voor een halalhypotheek. In plaats van rente betaal je een vergoeding die is gebaseerd op handel, verhuur of gedeeld eigendom. Alles draait om duidelijke afspraken die direct aan je woning zijn gekoppeld.
De aanbieder loopt daadwerkelijk risico, want deze wordt (mede)eigenaar of spreekt een vaste verkoopprijs met je af. Geen ingewikkelde renteformules dus. Alles wat je betaalt, is vooraf afgesproken en eenvoudig te herleiden naar het huis. In het contract staat precies hoe het zit met de gebruiksvergoeding en de eigendomsoverdracht – deze twee onderdelen worden duidelijk gescheiden.
Bij een halalhypotheek is de financier niet alleen geldverstrekker, maar ook verkoper, verhuurder of mede-eigenaar. Jij betaalt uitsluitend een vergoeding die direct voortkomt uit de woningtransactie. Het doel is dat jij uiteindelijk volledig eigenaar wordt, en dat is allemaal vooraf helder vastgelegd.
Onafhankelijke experts controleren of alles volgens islamitische regels verloopt. Zo weet je zeker dat alles klopt.
Er zijn drie hoofdvormen van halalhypotheken. Hieronder zie je ze overzichtelijk naast elkaar:
| Model | Eigendom | Betaling | Gebruik | Overname |
|---|---|---|---|---|
| Murabaha | Direct jouw naam | Vaste termijnen | Volledig | Direct |
| Diminishing Musharaka | Gedeeld | Uitkoop + huur | Exclusief | Stap voor stap |
| Ijara | Financier | Huur + afkoop | Huurder | Einde looptijd |
Een halalhypotheek werkt met koop, lease of participatie. Bij een gewone hypotheek leen je geld en betaal je rente. Hier betaal je volgens vaste afspraken en uitkoopcurves, niet op basis van rente.
Bij murabaha betaal je een vast verkoopbedrag in termijnen – geen risico op rentewijzigingen. Bij een gewone annuïteitenhypotheek betaal je rente plus aflossing. Bij ijara betaal je huur plus afkoop, waarbij de huur kan worden aangepast via een index. Bij musharaka betaal je steeds minder huur naarmate je meer van het huis overneemt. Het grote verschil: bij halalhypotheken is de financier tijdelijk (mede)eigenaar en deelt dus het waarderisico.
Bij murabaha koopt de financier het huis en verkoopt het direct aan jou door, met een afgesproken winst. Jij betaalt het huis in vaste maandelijkse termijnen af.
Bij ijara blijft de financier eigenaar en huur jij het huis. Tegelijkertijd koop je het huis stukje bij beetje af, tot je uiteindelijk eigenaar bent.
Bij diminishing musharaka koop je het huis samen met de financier. Jij huurt het deel van de financier en koopt dat geleidelijk uit. Elk model heeft een eigen manier van betalen en bepaalt op een ander moment wanneer je eigenaar wordt.
Bij murabaha weet je vooraf precies wat het huis kost, welke extra bedragen erbij komen en hoeveel winst de financier rekent. Je wordt direct eigenaar, maar betaalt het totaalbedrag in maandelijkse termijnen terug. Je maandlasten zijn duidelijk en bevatten geen aparte rente; de winst zit al in het totaalbedrag. Kom je een keer in de problemen met betalen? Dan mogen alleen de werkelijke bedragen in rekening worden gebracht, zonder extra boetes.
Bij ijara blijft de financier eigenaar terwijl jij in het huis woont. Je betaalt elke maand huur én een bedrag waarmee je het huis afkoopt. De huur kan soms worden aangepast, bijvoorbeeld door inflatie, maar altijd binnen afgesproken grenzen. Heb je genoeg afgelost? Dan kun je het huis officieel overnemen, vaak voor een symbolisch bedrag. Wie het onderhoud en de verzekeringen regelt, staat vooraf vast.
Hier koop je samen met de financier het huis, bijvoorbeeld jij 20% en de financier 80%. Je huurt het deel van de financier en koopt dat elke maand een stukje uit. Zo wordt jouw aandeel steeds groter en de huur lager. Stel dat je elke maand 0,5% uitkoopt, dan ben je na 160 maanden volledig eigenaar. Elke stap wordt officieel vastgelegd, zodat je precies ziet hoe jouw aandeel groeit.
Bij elk model wordt een eerste hypotheekrecht op het huis vastgelegd. Bij ijara en musharaka zijn er extra zekerheden voor huur- en kooprechten. Loop je achter met betalen? Dan volgt er een vaste procedure:
Verkoop je het huis? Dan wordt eerst de schuld afgelost, daarna de extra bedragen, en wat overblijft is voor jou. Is de opbrengst te laag? Dan verschilt het per model wie het tekort draagt. De huur mag nooit als straf worden verhoogd.
Halalhypotheken moeten voldoen aan de Nederlandse wet. De contracten regelen alles rondom eigendom en hypotheekrecht. De overdracht verloopt altijd via de notaris en wordt ingeschreven bij het Kadaster. Daar staat ook welke hypotheek voorrang heeft. Voor de financier is het belangrijk dat ze snel kunnen handelen als je niet betaalt. Voor de belasting is het verschil belangrijk tussen koopsom, huur of iets wat op rente lijkt. Dit bepaalt of je in Box 1 of Box 3 valt. In je contract moet dus duidelijk staan welk deel van je betaling waarvoor is.
Hier zie je hoe de juridische structuur per model eruitziet:
| Model | Juridisch eigendom | Belangrijkste contracten | Overdracht |
|---|---|---|---|
| Murabaha | Direct bij koper | Leveringsakte, koop-op-afbetaling | Bij tekenen |
| Ijara | Financier | Leveringsakte, huurovereenkomst, koopoptie | Na afkoop |
| Musharaka | Gedeeld | Gezamenlijke leveringsakte, participatieovereenkomst | Stapsgewijs |
Bij Murabaha koop je je huis op afbetaling en word je meteen eigenaar. De winst voor de financier is onderdeel van de koop. Bij Ijara huur je het huis met een optie om het later te kopen. De financier blijft eigenaar, jij woont erin, en de afspraken leg je vast bij de notaris. Bij Diminishing Musharaka ben je samen eigenaar en koop je stap voor stap meer delen van het huis. Je maakt aparte afspraken over gebruik en overdracht. In alle gevallen zijn er extra afspraken over onderhoud en woonrecht.
De hypotheekakte geeft de financier het recht om je huis te verkopen als je niet betaalt. In deze akte staat hoeveel geld ermee gedekt wordt en welke regels er gelden, bijvoorbeeld over verhuren of verbouwen. De volgorde van hypotheken bepaalt wie er eerst geld krijgt bij verkoop. Meestal krijgt de financier het eerste recht. Als je niet betaalt, moet de financier eerst aankondigen dat ze willen verkopen. Daarna kan het huis via een veiling of onderhandse verkoop worden verkocht na goedkeuring van de rechter. Het geld wordt verdeeld volgens de afspraken. Soms worden er extra zekerheden afgesproken, bijvoorbeeld op huur- of kooprechten.
Of je betalingen mag aftrekken van de belasting hangt af van hoe ze fiscaal worden gezien. Voor aftrek moet er sprake zijn van een eigenwoningschuld, waarbij aflossing en het rentedeel apart vermeld staan. Huur kun je niet aftrekken. Bij Murabaha kan het winstdeel als rente worden gezien als je volgens schema aflost. Bij Ijara en Musharaka moet je onderscheid maken tussen het huurdeel (niet aftrekbaar), de vergoeding voor financiering (mogelijk wel aftrekbaar) en het deel waarmee je het huis koopt. Je moet goed bijhouden welk bedrag waarvoor is en krijgt jaarlijks een overzicht van het rentedeel. Alles moet kloppen met je contract en voldoen aan de belastingregels.
Bij elk model betaal je op verschillende momenten belasting. Dubbele overdrachtsbelasting wil je vermijden. Bij Murabaha kiest men meestal voor een korte periode tussen aankopen, zodat je maar één keer overdrachtsbelasting betaalt. Bij Ijara betaal je overdrachtsbelasting als de financier het huis koopt, en mogelijk nog een keer als jij het later overneemt, tenzij er een vrijstelling is. Bij Musharaka betaal je bij de gezamenlijke aankoop naar rato van je aandeel, en bij het overnemen van meer aandelen kan opnieuw belasting verschuldigd zijn. Voor btw geldt dat woonhuizen meestal zijn vrijgesteld, maar bij nieuwbouw of bouwgrond kunnen andere regels gelden.
De notaris zorgt dat alles juridisch klopt, regelt de belastingzaken en schrijft het huis in bij het Kadaster. Voor Murabaha heb je een leveringsakte, hypotheekakte en een koop-op-afbetalingsovereenkomst nodig. Bij Ijara zijn dat een leveringsakte aan de financier, hypotheekakte, huurovereenkomst en koopoptieakte. Voor Musharaka is er een gezamenlijke leveringsakte, een participatieovereenkomst en afspraken over gebruik en overdracht van aandelen. De notaris controleert ook het eigendomsbewijs, eventuele bijzondere afspraken en voert identiteitscontroles uit. Alle belastingen worden afgehandeld voordat het huis wordt ingeschreven.
Aanbieders van halalhypotheken moeten voldoen aan de regels voor financiële producten en hebben een vergunning nodig. Afhankelijk van de vorm wordt het product als lening of als bijzonder product gezien. Voor elk type moet duidelijke documentatie beschikbaar zijn, met uitleg over de risico’s en mogelijke situaties. Je hebt recht op heldere informatie over de kosten, risico’s en zekerheden, vergelijkbaar met een standaard hypotheekoverzicht. Er wordt gekeken of je de maandlasten kunt dragen, ook als de voorwaarden veranderen. Alle informatie moet duidelijk zijn, zodat je een goede keuze kunt maken.
Bij islamitische hypotheken betaal je voor het kopen en overnemen van het huis, plus een vergoeding voor het gebruik. Er zit geen samengestelde rente in zoals bij normale hypotheken. Kies je voor murabaha, dan betaal je een vaste opslag boven de koopprijs. Als er iets verandert, wordt je maandbedrag opnieuw berekend. Bij ijara betaal je huur die regelmatig kan worden aangepast op basis van een index. Als je eerder wilt overnemen, verandert het eindbedrag. Bij musharaka geldt: hoe meer je aflost, hoe minder huur je betaalt. De totale uitgaven hangen af van de opslag, aanpassingen van bedragen en eventuele wijzigingskosten. Dit wordt vergeleken met een gewone hypotheek met dezelfde looptijd.
De totale uitgaven zijn alles wat je betaalt: je eerste inleg, maandlasten en het eindbedrag. Voor een eerlijke vergelijking kijk je naar de waarde van al deze betalingen samen, inclusief belastingvoordeel en het moment van betalen. Stel, je blijft tot het einde, je verkoopt na zeven jaar, of je lost sneller af. Je maandlasten bestaan uit vaste betalingen en soms eenmalige kosten of slotbedragen. Bij een gewone hypotheek kun je de rente aftrekken, bij islamitische hypotheken geldt dat niet voor de huur. Ook de overdrachtsbelasting verschilt per model. Uiteindelijk zie je het verschil in netto uitgaven tussen beide hypotheekvormen met dezelfde looptijd en leenverhouding.
De uitgaven lijken op rente, maar bestaan uit een winstopslag of huur bovenop de koopprijs. Bij murabaha betaal je een vaste opslag, waarbij je maandbedrag is verdeeld in aflossing en winst. Bij ijara betaal je huur gebaseerd op een index plus marge, en overname is apart geregeld. Bij musharaka betaal je huur over het deel dat je nog niet hebt overgenomen, en die huur daalt naarmate je meer aflost. Voor de eerste twee jaar krijg je een overzicht van je maandlasten en resterende schuld.
Extra aflossen kan bij elk model, maar werkt overal anders. Bij murabaha kun je eerder overnemen tegen de resterende verkoopprijs, soms met wat administratiekosten. Je kunt kiezen voor lagere maandlasten of een kortere looptijd. Bij ijara verlaagt extra aflossen je eindbedrag of de basis voor je huur. Je krijgt geen geld terug voor al betaalde huur. Bij musharaka kun je extra delen overnemen, waardoor je huur meteen lager wordt. Vaak mag je jaarlijks een bepaald percentage extra aflossen. De herberekening ligt vast en kost soms een kleine vergoeding.
Risico’s en voordelen verschillen per model en contractvorm. Bij ijara en musharaka deel je het risico van waardeverandering van het huis, bij murabaha ligt dat risico vooral bij jou. Bij eerdere verkoop gelden specifieke regels en uitgaven voor het overnemen. De aanpassing van huur of marge lijkt op rentevaste periodes bij gewone hypotheken, met grenzen aan stijgingen en dalingen. Het contract bevat ook afspraken over verbouwen, verhuren, verzekeren en onderhoud om de huiswaarde te beschermen.
De opbouw is transparant en volgt de regels. Formules voor marge, huur, index en uitgaven zijn openbaar. In de documenten vind je goedkeuringen en uitleg over de opbouw. Als klant krijg je een overzicht van de onderdelen van je maandlasten en mogelijke veranderingen. Onafhankelijke controles zorgen dat het systeem eerlijk blijft werken.
In Nederland zijn er verschillende partijen die islamitische hypotheken aanbieden. Ze werken samen met banken en fondsen om producten te ontwikkelen die voldoen aan islamitische regels. Dit gebeurt onder toezicht van speciale commissies, de sharia-boards. Het aanvragen begint met een eerste check, daarna wordt gecontroleerd of alles volgens de regels verloopt. Vervolgens krijg je een aanbod met duidelijke bedragen en daarna wordt alles geregeld bij de notaris. Interne controles waarborgen een goed verloop. Deze hypotheken zijn bedoeld voor mensen die zelf in het huis gaan wonen, een vast inkomen hebben en voldoen aan de woonplicht. Je kunt geen hypotheek krijgen voor een beleggingspand. Zowel starters als doorstromers kunnen een aanvraag doen, waarbij altijd wordt getoetst of je de maandlasten kunt dragen.
Er zijn meerdere aanbieders, elk met hun eigen soorten hypotheken. Het grootste verschil zit in hoe het bedrag wordt bepaald. Bij Murabaha staat het bedrag vanaf het begin vast. Ijara werkt met huur die kan veranderen door inflatie of uitgaven, met de mogelijkheid om het huis tussendoor of aan het einde te kopen. Musharaka is een vorm waarbij je steeds meer eigenaar wordt en de huur automatisch lager wordt naarmate je meer aflost. Hypotheken voor verhuur zijn niet mogelijk, maar voor nieuwbouw zijn er aparte regelingen. De meeste aanbieders bieden standaardkeuzes en maatwerk.
Bij de beoordeling wordt gekeken naar je inkomen, stabiliteit en bestaande verplichtingen. Als werknemer moet je minimaal een jaar in dienst zijn of een intentieverklaring hebben, met een stabiel inkomen. Zelfstandigen moeten hun gemiddelde winst over drie jaar laten zien, waarbij het laatste jaar het zwaarst meetelt. Alle bestaande schulden, zoals studieleningen, worden meegenomen in de berekening. De betaalbaarheid wordt getoetst op basis van de huur en afbetalingen van het gekozen model.
De maximale lening hangt af van je inkomen en het gekozen model. Er wordt gekeken naar de combinatie van huur en afbetaling. Ook wordt getoetst of je de lasten in de toekomst kunt blijven dragen als er iets verandert. De woning wordt getaxeerd door een onafhankelijke taxateur, met een maximale lening van 100% van de marktwaarde. Bij ijara kan er een korting worden toegepast als de woning als verhuurd wordt gezien. De taxatie wordt gecontroleerd en er wordt rekening gehouden met eventuele gebreken. Als je sneller wilt afbetalen, kan een nieuwe taxatie nodig zijn.
Met een complete set documenten verloopt je aanvraag soepeler. Als werknemer lever je loonstroken van drie maanden en jaaropgaven van twee jaar aan. Zelfstandigen moeten belastingaangiften of jaarrekeningen van drie jaar laten zien. Verder heb je nodig: