Het overgangsrecht zorgt ervoor dat je je oude hypotheekvoorwaarden mag houden als je je hypotheek vóór [jaar] hebt afgesloten. Daardoor kun je vaak nog rente aftrekken en hoef je niet altijd verplicht af te lossen, zolang je je aan de regels houdt. In dit artikel lees je precies hoe het overgangsrecht werkt, wanneer het stopt en waar je op moet letten om je voordelen te houden.
Geschreven op 5 september 2025
Het overgangsrecht beschermt de voorwaarden van hypotheken die vóór 2013 zijn afgesloten. Heb je een hypotheekdeel van voor 2013, dan mag je de oude aflossingsvorm, rente en looptijd behouden, zolang je het bedrag niet verhoogt of grote wijzigingen aanbrengt. Nieuwe leningdelen of verhogingen vallen onder de nieuwe regels, waarbij verplicht annuïtair of lineair moet worden afgelost. Elk leningdeel heeft een eigen 30-jaarstermijn voor renteaftrek, die losstaat van het overgangsrecht.
De bescherming blijft gelden als je de kenmerken van je hypotheekdelen niet verandert en het bedrag per deel niet hoger wordt dan op 31 december 2012. Bij oversluiten of verhuizen kun je onder voorwaarden je oude rechten meenemen, tot uiterlijk 31 december 2030. Verhoog je de hypotheek, voeg je nieuwe delen toe of wijzig je de aflossingsvorm, dan vervalt de bescherming (geheel of gedeeltelijk) en gelden de nieuwe regels.
Voor belastingaftrek moet elk deel aantoonbaar voor de eigen woning zijn gebruikt. Delen die niet meer voldoen, vallen in box 3 en zijn niet meer aftrekbaar. Het is belangrijk om alle documenten en datums goed vast te leggen, vooral de stand van zaken op 31 december 2012. Zo behoud je optimaal je rechten en voorkom je fiscale verrassingen bij wijzigingen of verhuizingen.
Stel, je hebt al enige tijd een hypotheek en vraagt je af wat er gebeurt met de regels als je hypotheek ouder is dan 2013. Laten we bekijken hoe het overgangsrecht werkt en wat dit voor jou betekent.
Het overgangsrecht is speciaal bedoeld voor mensen die vóór 2013 een hypotheek hadden. In 2013 veranderden de regels: nieuwe hypotheken moesten vanaf dat moment verplicht annuïtair of lineair worden afgelost. Had jij al een hypotheek? Dan mocht je de oude voorwaarden behouden. Je bestaande leningdelen blijven dus ongewijzigd: dezelfde aflossingsvorm, rente en looptijd. Dit geldt alleen voor leningen die je op 31 december 2012 al had én die je voor je eigen woning gebruikte. Elk deel van je hypotheek heeft een eigen 30-jaarstermijn voor renteaftrek. Die termijn loopt gewoon door, ongeacht of je wel of geen overgangsrecht hebt.
Dankzij het overgangsrecht mag je de rente blijven aftrekken onder de oude voorwaarden, maar alleen voor de hypotheekdelen die je vóór 2013 had. Elk deel wordt afzonderlijk beoordeeld. Stel, je hebt een aflossingsvrij deel en een spaarhypotheekdeel: beide behouden hun eigen regels. Je mag het bedrag echter niet verhogen of grote wijzigingen aanbrengen. Nieuwe delen die je na 2012 toevoegt, vallen niet onder het overgangsrecht.
Een voorbeeld: had je op 31 december 2012 een aflossingsvrij deel van €50.000? Dan mag je dat behouden, zolang je het bedrag niet verhoogt en het echt voor je eigen woning was. Voeg je later een nieuw deel toe, bijvoorbeeld voor een verbouwing, dan gelden daarvoor de nieuwe regels.
Je bestaande eigenwoningschuld is het bedrag dat je op 31 december 2012 per leningdeel schuldig was. Alleen het geld dat je voor je woning gebruikte telt mee: denk aan aankoop, onderhoud of verbetering. Heb je een deel gebruikt voor een auto of vakantie? Dan telt dat niet mee. Bij een gemengde lening wordt het deel voor je woning gescheiden van het deel voor andere doeleinden. Je moet kunnen aantonen waar het geld voor was, bijvoorbeeld met contracten of betalingsbewijzen. Het bedrag dat je toen schuldig was, blijft het uitgangspunt. Er wordt niet gecorrigeerd voor inflatie of andere factoren.
Had je vóór 2013 een hypotheek die niet annuïtair of lineair was? Dan mag je die vorm behouden en toch renteaftrek krijgen. Dit geldt bijvoorbeeld voor:
De voorwaarde is dat deze vorm en eventuele koppelingen al op 31 december 2012 bestonden voor dat specifieke deel van je hypotheek. Je mag de hoofdsom en looptijd niet wijzigen, en ook de manier van aflossen moet hetzelfde blijven. Nieuwe koppelingen of uitbreidingen vallen onder de nieuwe regels.
Hieronder zie je de belangrijkste kenmerken die per leningdeel beschermd blijven onder het overgangsrecht:
| Kenmerk | Voorwaarde |
|---|---|
| Aflossingsvorm | Ongewijzigd |
| Rentevorm | Ongewijzigd |
| Looptijd | Ongewijzigd |
| Hoofdsom | Niet verhogen |
| Koppeling product | Bestond al |
Het overgangsrecht beschermt je zolang je binnen bepaalde grenzen blijft. Zodra je daarbuiten treedt, vervalt de bescherming. Er zijn duidelijke momenten waarop de oude regels nog gelden en wanneer de nieuwe regels ingaan.
Ga je verhuizen? Dan kun je bestaande hypotheekdelen meenemen naar je nieuwe woning, binnen bepaalde grenzen en tot een vaste datum. De kenmerken van je oude delen worden één-op-één overgenomen in je nieuwe hypotheek. Je hebt tot en met 31 december 2030 om hiervan gebruik te maken.
Het overgangsrecht vervalt als je de hypotheek verhoogt boven het bedrag per deel van 31 december 2012, nieuwe leningdelen toevoegt, de aflossingsvorm wijzigt of de voorwaarden zo aanpast dat het karakter van het deel verandert. Soms gelden de nieuwe regels alleen voor het verhoogde of aangepaste deel, terwijl de rest beschermd blijft. Je kunt er daarom bewust voor kiezen om alleen bepaalde delen te wijzigen en zo de bescherming op de overige delen te behouden.
De regels rond hypotheken en belasting zijn best complex. Je mag rente aftrekken als je hypotheek voldoet aan de voorwaarden voor een eigenwoningschuld. De eigenwoningreserve bepaalt hoeveel je mag aftrekken zonder je overgangsrecht te verliezen.
Bij hypotheken die je niet aflost, kun je soms toch rente aftrekken. Dit geldt alleen als je hypotheek al bestond op 31 december 2012, je het geld hebt gebruikt voor je eigen woning en er geen grote veranderingen zijn geweest. Je kunt alleen rente aftrekken over het deel dat aan deze voorwaarden voldoet. Kosten die niet bij de lening horen, tellen niet mee voor de aftrek.
Verkoop je je huis? Dan bepaalt de opbrengst hoeveel rente je nog mag aftrekken. Je overgangsrecht blijft wel gewoon bestaan. Door de eigenwoningreserve wordt het bedrag waarover je rente mag aftrekken kleiner.
Hieronder zie je de belangrijkste verschillen tussen box 1 en box 3 voor hypotheken:
| Kenmerk | Box 1 | Box 3 |
|---|---|---|
| Doel lening | Eigen woning | Anders |
| Renteaftrek | Ja | Nee |
| Vermogensheffing | N.v.t. | Ja |
| Hoort bij | Inkomen | Vermogen |
Er zijn situaties waarin je minder bescherming krijgt onder het overgangsrecht. Dit kan direct invloed hebben op je hypotheek en jouw persoonlijke situatie. Denk aan het verhogen van je hypotheek, aanpassen van de rente, samenvoegen of splitsen van leningdelen, veranderingen in je persoonlijke omstandigheden, een scheiding of fouten bij het vastleggen waar je het geld voor gebruikt. Het gevolg is vaak dat je met strengere regels te maken krijgt, waardoor je minder hypotheekrente mag aftrekken of een deel van je lening in box 3 belast wordt.
Hieronder zie je situaties waarin je minder bescherming hebt door het overgangsrecht:
Gebruik je het voor iets anders, zoals een auto of vakantie? Dan valt dat deel helemaal buiten de eigenwoningschuld en wordt het belast in box 3. Zo ontstaat er een verdeling per deel, waarbij de oude delen hun bescherming behouden.
Pas je je hypotheek aan door delen samen te voegen of te splitsen? Dan kan dat gevolgen hebben voor de bescherming van die delen. Bij het samenvoegen is het belangrijk dat je kunt aantonen welke delen bij elkaar horen, anders raak je de bescherming kwijt. Splitsen mag, zolang elk deel dezelfde kenmerken en een evenredig deel van de hoofdsom behoudt.
Ga je samenwonen of stapt iemand uit de hypotheek? Dan verandert de verdeling van de rechten. De persoon die blijft, houdt de bescherming op het eigen deel.
Bij een scheiding wordt de hypotheek verdeeld. Elk deel wordt aan één persoon toegewezen, met behoud van de oorspronkelijke kenmerken. Je kunt de lening ook splitsen, zolang de kenmerken en het bedrag eerlijk worden verdeeld.
Leg je niet goed vast waar het geld voor gebruikt is? Dan kan dat problemen geven. Bijvoorbeeld als je zegt dat het voor je woning is, maar dat niet kunt bewijzen, of als betalingen door elkaar lopen. In dat geval kan het deel van je lening in box 3 vallen of onder de nieuwe regels komen. Delen die wel goed zijn vastgelegd, blijven gewoon beschermd.
Heb je je hypotheek vóór 2013 afgesloten? Dan zijn er bepaalde producten en datums die invloed hebben op je belastingvoordeel. Producten zoals KEW, SEW en BEW moeten goed gekoppeld blijven aan je hypotheek om je voordeel te behouden. Voor elke belangrijke datum moet je kunnen aantonen hoe je hypotheek er toen uitzag. Sommige datums zijn extra belangrijk voor je belastingpositie. Let vooral op deze drie datums: 31 december 2012 als startpunt, 31 december 2030 als eindpunt voor verhuisrechten, en de persoonlijke 30-jaarsperiodes voor elk deel van je lening.
Belangrijke datums en documenten om in de gaten te houden:
Of je belastingvrijstelling krijgt, hangt af van hoe je spaar- of beleggingsproduct is gekoppeld aan je hypotheek. Er zijn duidelijke regels: er moet een schriftelijke koppeling zijn met een leningdeel, je moet je premies of inleg op tijd betalen, en het doel moet zijn om je woning af te lossen. Hoeveel vrijstelling je krijgt, hangt af van het type product en of je je aan de afspraken houdt. Als je alles volgens de regels doet, geldt de vrijstelling voor het gekoppelde hypotheekdeel en heeft dit geen invloed op de looptijdregels.
Om aan te tonen dat je recht hebt op overgangsrecht, heb je verschillende documenten nodig. Je hypotheekcontracten laten zien hoe je lening is opgebouwd: de vorm, looptijd, rente en verdeling. Ook heb je een overzicht nodig van de hoogte van je hypotheek op 31 december 2012. Je aflossings- en r