Als je AOW krijgt, verandert je inkomen behoorlijk en dat heeft meteen invloed op je hypotheek. Banken letten vooral op je laagste vaste inkomen, dus je AOW en pensioen bepalen hoeveel je kunt lenen. In dit artikel lees je hoe je inkomen meetelt, welke regels er zijn en hoe je je hypotheek handig aanpast als je met pensioen gaat. Zo voorkom je verrassingen en houd je je woonlasten in de hand.
Geschreven op 5 september 2025
Als je een hypotheek wilt afsluiten en je pensioen nadert, kijkt de bank vooral naar je toekomstige vaste inkomsten, zoals AOW en pensioen. Banken beoordelen of je de hypotheeklasten kunt dragen als je inkomen daalt na pensionering. Alleen vaste inkomsten, aangetoond met officiële documenten zoals een SVB-brief of pensioenoverzicht, worden volledig meegeteld. Bonussen, overwerk en tijdelijke uitkeringen tellen minder of niet mee. Je maximale hypotheek wordt bepaald op basis van het laagste inkomen in de periode na je AOW.
De bank controleert nauwkeurig je toekomstige AOW, pensioen en eventuele lijfrentes. Je moet officiële documenten aanleveren met exacte bedragen en startdata. De regels voor woonlasten veranderen als je bijna met pensioen bent; seniorennormen bepalen hoeveel van je inkomen je aan woonlasten mag besteden. De maximale looptijd van je hypotheek hangt af van je leeftijd en de resterende periode van renteaftrek. Hypotheekvormen zoals annuïtair, lineair of aflossingsvrij hebben elk hun eigen invloed op je maandlasten en risico’s.
Na je AOW verandert je belastingpositie: je betaalt minder premies, krijgt ouderenkorting en het eigenwoningforfait kan je woonlasten beïnvloeden. Je kunt je huis als geldbron gebruiken via verzilverproducten, maar er gelden strenge voorwaarden. Het is verstandig om je hypotheek vóór je AOW aan te passen, omdat je dan meer mogelijkheden hebt. Banken letten extra op je laagste inkomensfase, de waarde van je huis en of je aan alle voorwaarden voldoet.
Wil je een hypotheek afsluiten en komt je pensioen in zicht? Dan kijkt de bank niet alleen naar je huidige inkomen, maar vooral naar wat je straks aan AOW en pensioen ontvangt. Gaat je AOW binnen 10 tot 15 jaar in? Dan rekent de bank met het laagste inkomen in die periode. Is je pensioen straks lager dan je huidige salaris, dan telt dat lagere bedrag. Alleen vaste inkomsten worden meegenomen. Bonussen of overwerk tellen meestal niet of nauwelijks mee.
Banken willen zeker weten dat je je hypotheek straks kunt blijven betalen, ook als je inkomen daalt. Valt een deel van je rentevaste periode na je pensioen? Dan rekent de bank met je lagere pensioeninkomen. Je toekomstige inkomsten moeten zwart-op-wit vastliggen, bijvoorbeeld in een SVB-brief of pensioenoverzicht. Wisselende inkomsten, zoals bonussen, tellen minder zwaar of helemaal niet mee.
Waar moet je aan voldoen? Je moet aantonen dat je inkomsten vast zijn. Denk aan een SVB-brief voor je AOW, een pensioenoverzicht (UPO) met exacte bedragen en startleeftijd, en eventueel een lijfrentepolis met uitkeringsschema.
De bank controleert je toekomstige AOW en pensioen nauwkeurig. Ze kijken naar je volledige AOW-uitkering, de ingangsdatum en alle pensioenen die je hebt opgebouwd. Heb je een partnerpensioen? Dat telt mee als het van toepassing is. Tijdelijke toeslagen op de AOW worden niet meegenomen, omdat die niet gegarandeerd zijn. Heb je een lijfrente? Dan moet je de polis, de waarde en het uitkeringsschema laten zien. Ga je eerder met pensioen? Dan kijkt de bank naar eventuele kortingen op je uitkering.
De bank kijkt naar het moment waarop je inkomen daalt: van je huidige salaris naar je pensioeninkomen. Je maximale hypotheek hangt af van het moment waarop je woonlasten het zwaarst drukken op je inkomen, meestal na je pensionering. Heb je tijdelijke inkomsten die wegvallen, zoals een overbruggingsuitkering? Dan is de bank extra voorzichtig.
Ben je bijna of net boven de AOW-leeftijd? Dan gelden er andere regels voor hoeveel van je inkomen je aan woonlasten mag besteden. Deze seniorennormen verschillen van die voor werkenden. Welke norm voor jou geldt, hangt af van wanneer je woonlasten het zwaarst drukken: nu of na je pensionering. Bij hypotheken met NHG kijkt men standaard 10 jaar vooruit. Andere banken hanteren hun eigen richtlijnen. Daardoor kun je bij verschillende banken een ander maximaal leenbedrag horen, zelfs met hetzelfde inkomen.
Je maximale hypotheek wordt berekend op basis van alle vaste uitkeringen die je ontvangt: je AOW, aanvullend pensioen en eventuele lijfrentes. Onzekere onderdelen, zoals beleggingspensioenen zonder garantie, tellen minder of niet mee. Partnerpensioen telt alleen mee voor de partner die er recht op heeft. Tijdelijke uitkeringen, zoals een overbruggingspensioen, wegen beperkt mee.
| Inkomenstype | Benodigd document | Belangrijke gegevens |
|---|---|---|
| Pensioen | UPO-overzicht | Naam, bedrag, ingangsleeftijd, partnerrechten |
| AOW | SVB-opgave | Ingangsdatum, bruto bedrag |
| Lijfrente | Polis & schema | Waarde, uitkeringsschema |
Kies je een hypotheek rond je pensionering, dan zijn er verschillende zaken om op te letten. Je wilt voorspelbare maandlasten, maar je moet ook rekening houden met wat de bank toestaat en hoe lang je nog hypotheekrenteaftrek hebt. Door af te lossen worden je maandlasten lager en vergroot je de kans op een hypotheek. Een aflossingsvrije hypotheek geeft meer vrijheid, maar de bank kijkt dan extra kritisch of je de lasten kunt dragen met je laagste inkomen. De maximale looptijd hangt af van de leeftijdsgrens van de bank en je resterende periode van renteaftrek. Dit is ook belangrijk bij het kiezen van een rentevaste periode.
Het verschil tussen hypotheekvormen zit vooral in hoe je maandlasten zich ontwikkelen. Bij een annuïtaire of lineaire hypotheek nemen je rentelasten na verloop van tijd af. Bij een aflossingsvrije hypotheek blijven je lasten afhankelijk van de rente. Banken kijken bij aflossingsvrije delen vooral naar je laagste inkomensfase. Je looptijd wordt bepaald door de eindleeftijd die de bank hanteert en de resterende periode van renteaftrek per leningdeel. Stem je rentevaste periode af op het moment waarop je de meeste druk op je maandlasten verwacht.
| Hypotheekvorm | Maandlasten | Rentegevoelig | Voordeel |
|---|---|---|---|
| Annuïtair | Gelijk | Laag | Voorspelbaar |
| Lineair | Sneller dalend | Laag | Sneller aflossen |
| Aflossingsvrij | Gelijk (rente) | Hoog | Meer vrijheid |
Bij een annuïtaire hypotheek blijven je maandlasten gelijk, terwijl je rentelasten langzaam dalen. Een lineaire hypotheek zorgt voor sneller dalende maandlasten, omdat je elk jaar hetzelfde bedrag aflost. Dit maakt het makkelijker om aan de eisen van de bank te voldoen, omdat de hoogste druk op je maandlasten eerder ligt. Met een aflossingsvrije hypotheek blijven je lasten gelijk aan het renteniveau, waardoor je gevoeliger bent voor renteveranderingen.
Banken letten vooral op het moment waarop je maandlasten het hoogst zijn binnen je rentevaste periode. Voor aflossingsvrije hypotheken gelden vaak strengere regels, zoals een maximum percentage van de woningwaarde. Voor senioren zijn deze regels meestal nog strikter. Kies je voor een aflossingsvrije hypotheek, dan heb je een buffer of een zeker inkomen nodig voor het moment dat je rente opnieuw wordt vastgesteld.
Elke bank hanteert een maximale leeftijd waarop je hypotheek moet zijn afgelost. Dit bepaalt hoe lang je hypotheek nog kan lopen. Naarmate je ouder wordt, wordt de maximale looptijd korter en dat zorgt voor hogere maandlasten. Je berekent de resterende looptijd door de eindleeftijd van de bank te nemen en daar je huidige leeftijd vanaf te trekken. Is je rentevaste periode langer dan de resterende looptijd? Dan moet je soms sneller aflossen of je hypotheek afbouwen.
Stem je rentevaste periode af op het moment waarop je lening afloopt, zodat je niet voor verrassingen komt te staan. Sommige banken bieden speciale producten voor senioren, met aangepaste eindleeftijden of andere voorwaarden. Door goed te plannen voorkom je dat je later in de knel komt.
Voor elk deel van je hypotheek geldt een maximale periode van dertig jaar waarin je hypotheekrente mag aftrekken. Is deze termijn voorbij? Dan vervalt het recht op aftrek en stijgen je netto maandlasten. Dit heeft invloed op je keuze voor een hypotheekvorm. Nieuwe leningdelen krijgen alleen een eigen dertigjaarsperiode als je voldoet aan de aflossingseis. Het omzetten van je bestaande hypotheek verlengt deze periode niet.
Het is handig om te weten hoeveel aftrekduur je nog hebt per leningdeel. Voor delen waar de aftrek bijna stopt, kan het slim zijn om sneller af te lossen. Voor delen met nog veel aftrekduur kun je kiezen voor vormen die gevoeliger zijn voor rente. Plan je aflossings- en rentevaste momenten rond het einde van je aftrekperiode.
Wil je iets aan je hypotheek veranderen? Dan kijkt de bank opnieuw of je de lasten kunt dragen. Ze letten op je toekomstige laagste inkomen, de waarde van je huis, je betaalgedrag en of je voldoet aan de voorwaarden. Voor je AOW heb je meestal meer ruimte, omdat je inkomen dan hoger is. Na je AOW zijn de regels strenger, omdat je inkomen lager wordt.
Het kan verstandig zijn om je hypotheek te herstructureren voordat je AOW ingaat, omdat je dan meer kunt lenen. Voor elke wijziging heb je actuele documenten nodig, zoals inkomensbewijzen en een nieuwe taxatie. Alles moet passen binnen het beleid van de bank.
Bereik je de AOW-leeftijd, dan verandert er veel in je geldzaken. Je ontvangt AOW en waarschijnlijk pensioen, en de belastingregels veranderen. Je betaalt minder premies voor volksverzekeringen, waardoor je netto meer overhoudt, zelfs als je bruto inkomen gelijk blijft. Ook krijg je ouderenkortingen die je belasting verlagen, al worden deze minder naarmate je meer verdient. Het eigenwoningforfait kan je woonlasten verhogen, vooral als je weinig hypotheekrente meer kunt aftrekken. Hoeveel voordeel je hebt van renteaftrek hangt af van je belastingtarief en kortingen.
Zodra je AOW ontvangt, heb je recht op ouderenkortingen waardoor je minder belasting betaalt. Deze korting wordt lager als je meer verdient. De korting wordt meestal direct verwerkt door je pensioenuitvoerder. Je kunt de loonheffingskorting verdelen over verschillende inkomstenbronnen voor het meeste voordeel.
Met verzilverproducten kun je de waarde van je huis omzetten in geld dat je direct kunt gebruiken. Handig als je extra inkomen nodig hebt of je woning wilt aanpassen. Er zijn wel strenge regels: je moet een bepaalde leeftijd hebben, je inkomen wordt gecontroleerd en je kunt maar een deel van je huiswaarde opnemen. Elke aanbieder heeft eigen voorwaarden. Soms valt het product onder de Nationale Hypotheek Garantie (NHG), wat je extra zekerheid geeft.
Je mag meestal maar een deel van je huiswaarde gebruiken. Er zijn leeftijdsgrenzen en je woning moet goed onderhouden zijn. Het geld kun je naar eigen wens besteden: als maandelijkse aanvulling, als spaarpot of voor een verbouwing. De lening stopt automatisch als je je huis verkoopt, overlijdt of naar een zorginstelling gaat.
Bij deze hypotheken los je weinig of niets af en de rente wordt bij je schuld opgeteld. Je kunt kiezen voor een maandelijkse uitkering of een bedrag dat je apart zet voor later. De bank bepaalt hoeveel je mag lenen op basis van je huiswaarde en laat soms opnieuw taxeren.
Niet elk huis komt in aanmerking. De bank kijkt naar het type woning, het onderhoud, de locatie en hoe makkelijk het te verkopen is. In de voorwaarden staat precies wanneer de lening stopt en welke uitgaven daarbij komen kijken.
Je kunt de waarde van je huis op verschillende manieren gebruiken. Je kunt kiezen voor een maandelijkse uitkering als aanvulling op je inkomen, of een groter bedrag om bijvoorbeeld je hypotheeklasten te verlagen. De bank controleert of je de lening kunt dragen zolang deze loopt.
Het geld kun je ontvangen als maandelijkse uitkering, als eenmalig bedrag of als potje voor verbouwingen of het betalen van je maandlasten. De bank kijkt naar wat dit betekent voor je schuld en de rente-op-rente. Voor de belasting maakt het uit waarvoor je het geld gebruikt: geld voor je eigen woning valt onder box 1, voor andere doelen kan het onder box 3 vallen.
Wil je je huis verbouwen om het energiezuiniger te maken of beter passend voor later, dan kun je hiervoor je overwaarde gebruiken. Het geld komt op een aparte rekening en wordt uitgekeerd als je facturen en offertes aanlevert. Als je huis na de verbouwing meer waard wordt, kun je soms meer lenen.
Het werkt zo: eerst wordt je huis getaxeerd, daarna krijg je een bouwdepot waar het geld op staat. Je kunt geld opnemen als je facturen en offertes indient. De bank wil weten wat je gaat doen, wanneer het klaar is en wie het uitvoert.
De Nationale Hypotheek Garantie heeft aparte regels voor senioren die willen verhuizen. Ze kijken naar je echte woonlasten in plaats van alleen naar je inkomen. Dit geeft meer mogelijkheden als je inkomen lager is. Voor verzilverproducten met NHG krijg je extra zekerheden.
De NHG helpt bij het vinden van een geschikte woning en het kiezen van een passend product. Ze zorgen ervoor dat je de lening kunt betalen, dat er duidelijke afspraken zijn over het einde van de lening en dat je niet met een restschuld blijft zitten. Je moet wel alle documenten op orde hebben en voldoen aan de NHG-eisen. De voorwaarden van je hypotheek moeten passen binnen wat de NHG toestaat.