De looptijd van je hypotheek bepaalt hoe lang je doet over het terugbetalen van je lening. Dit heeft direct invloed op je maandlasten en de totale kosten. In dit artikel lees je wat de looptijd precies betekent, welke keuzes je hebt en waar je op moet letten als je de juiste periode kiest. Zo weet je straks wat het beste past bij jouw situatie en plannen voor de toekomst.
Geschreven op 5 september 2025
De looptijd van je hypotheek is de periode waarin je de lening terugbetaalt. Deze periode staat vast in je contract en bepaalt wanneer je volledig hebt afgelost. Hoe lang je mag doen over het terugbetalen hangt af van factoren zoals de aflosvorm, je leeftijd aan het einde van de looptijd, de voorwaarden van de bank en of je een hypotheek met NHG hebt. De meeste hypotheken hebben een maximale looptijd van 30 jaar, maar korter kan ook. Aan het einde van de looptijd kun je de lening verlengen, een nieuwe hypotheek afsluiten of het resterende bedrag in één keer aflossen.
Je maandlasten en totale kosten hangen sterk samen met de gekozen looptijd en aflosvorm. Spreid je het aflossen over meer jaren, dan betaal je per maand minder, maar uiteindelijk meer rente. Kies je voor een kortere looptijd, dan ben je sneller schuldenvrij en betaal je minder rente, maar zijn je maandlasten hoger. Tijdens de looptijd kun je vaak extra aflossen, je rente aanpassen of de looptijd wijzigen, afhankelijk van de voorwaarden van je hypotheek en je persoonlijke situatie.
Fiscale regels, zoals hypotheekrenteaftrek, gelden maximaal 30 jaar per persoon en zijn alleen van toepassing bij annuïtair of lineair aflossen sinds 2013. Het is verstandig om regelmatig je situatie te evalueren, zeker richting het einde van de looptijd. Zo kun je tijdig inspelen op veranderingen in je inkomen, huiswaarde of hypotheekvoorwaarden en voorkom je verrassingen bij een eventuele restschuld.
Stel, je sluit een hypotheek af. De looptijd is de periode waarin je de lening terugbetaalt. Dit staat duidelijk in je contract met de bank. Je ziet precies wanneer je begint en wanneer je klaar bent. Wat er ook met de rente gebeurt, de looptijd bepaalt wanneer je hypotheek volledig is afgelost.
Hoe lang je mag doen over het terugbetalen, hangt af van verschillende factoren:
Is je looptijd voorbij? Dan zijn er enkele mogelijkheden: je hebt alles afgelost, je moet misschien nog een laatste bedrag in één keer betalen, of je bespreekt met de bank of je kunt verlengen of een nieuwe hypotheek afsluit.
In je hypotheekofferte zie je precies hoe lang elk deel van je lening loopt, wanneer het begint en eindigt, en hoe je aflost. Dit wordt vastgelegd bij de notaris. De bank houdt bij wanneer je lening afloopt en informeert je als het einde nadert.
Wat gebeurt er als de looptijd afloopt? Hier een overzicht:
| Situatie | Gevolg |
|---|---|
| Lening afbetaald | Klaar, geen schuld |
| Restschuld | Meteen betalen |
| Niet betalen | Bank neemt actie |
| Leningdeel afbetaald | Bank stopt incasso |
De meeste hypotheken hebben een maximale looptijd van 30 jaar. Je kunt echter ook kiezen voor een kortere periode, bijvoorbeeld 10, 20 of 25 jaar. Dit doe je als je sneller van je schuld af wilt, op een bepaalde leeftijd klaar wilt zijn, of omdat sommige hypotheekvormen een kortere looptijd vereisen.
Je hypotheek bestaat vaak uit meerdere delen, elk met een eigen looptijd. Elk deel heeft een apart aflosschema en kan op een ander moment aflopen. De bank houdt dit per deel bij en stuurt je aparte berichten. Je hypotheek op het huis blijft bestaan tot alles is afgelost, tenzij je andere afspraken hebt gemaakt. Zo kun je verschillende aflosvormen combineren binnen één hypotheek.
Belangrijk om te weten: de looptijd van je hypotheek is niet hetzelfde als je rentevaste periode. De looptijd is de totale periode waarin je aflost. De rentevaste periode is alleen de tijd dat je rente vaststaat. Na afloop van die periode krijg je een nieuwe rente, maar je looptijd blijft gelijk.
Hier zie je het verschil:
| Kenmerk | Looptijd | Rentevaste periode |
|---|---|---|
| Wat is het? | Totale aflosperiode | Vaste rente-termijn |
| Verandert bij renteherziening? | Nee | Ja |
| Meerdere keren mogelijk? | Nee | Ja |
| Beïnvloedt maandlasten? | Indirect | Direct |
De manier waarop je aflost, bepaalt hoeveel je elke maand betaalt en wat je uiteindelijk kwijt bent. Spreid je het aflossen over meer jaren, dan betaal je per maand minder, maar ben je langer rente verschuldigd. Kies je voor een kortere looptijd, dan ben je sneller schuldenvrij en betaal je minder rente, maar je maandlasten zijn hoger. Je aflosmethode bepaalt hoe dit uitpakt.
Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je alleen rente. Hoe korter de looptijd, hoe korter je rente betaalt voordat je de hele schuld in één keer moet terugbetalen.
Je hypotheekrente bestaat uit de marktrente plus een opslag. Die opslag hangt af van de verhouding tussen je lening en de waarde van je huis (LTV). Los je af of stijgt de waarde van je huis? Dan daalt je LTV. Hierdoor kun je in een lagere risicoklasse vallen en minder opslag betalen. Dit gebeurt meestal bij een nieuwe rentevaste periode, of als je zelf aantoont dat je LTV lager is geworden. De bank kijkt dan opnieuw naar de marktrente en je LTV.
Aan het einde van de looptijd kun je een restschuld overhouden, vooral bij een aflossingsvrije hypotheek. Je moet dan het hele bedrag in één keer terugbetalen. Kun je geen nieuwe lening krijgen of is je huis minder waard geworden? Dan kan er een tekort ontstaan. Dit risico is groter als huizenprijzen dalen, banken strengere eisen stellen of als je inkomen verandert.
De regels voor hypotheekrenteaftrek veranderen tijdens de looptijd van je hypotheek. Dit heeft invloed op het belastingvoordeel dat je krijgt. De fiscale regels gelden per persoon en per eigenwoningschuld, met een vaste maximale periode. Als deze regels veranderen, merk je dat direct in je maandlasten.
Iedereen heeft maximaal 30 jaar recht op hypotheekrenteaftrek. Deze periode begint zodra je voor het eerst een hypotheek afsluit. Ook als je verhuist of je hypotheek oversluit, loopt deze teller door. Partners hebben elk hun eigen 30-jaar periode. De aftrek wordt per persoon berekend, niet per leningdeel.
Heb je je hypotheek na 2013 afgesloten? Dan krijg je alleen renteaftrek als je de lening binnen 30 jaar volledig aflost. Dit kan via een annuïtaire of lineaire hypotheek. Je moet je aan het afgesproken aflossingsschema houden om je renteaftrek te behouden.
Heb je vóór 2013 een hypotheek afgesloten? Dan kun je je recht op renteaftrek behouden, zolang je de lening niet wezenlijk verandert. Dus: het bedrag blijft gelijk of wordt lager, dezelfde personen blijven verantwoordelijk en de voorwaarden blijven grotendeels hetzelfde. Verhoog je het bedrag, verander je wie er verantwoordelijk is of pas je belangrijke voorwaarden aan? Dan kun je (een deel van) je aftrekrecht verliezen.
Het percentage waarmee je rente mag aftrekken, wordt langzaam verlaagd. Hierdoor krijg je steeds minder belastingvoordeel. Je berekent dit voordeel door je rente te vermenigvuldigen met het geldende percentage. Als het percentage daalt, wordt je voordeel kleiner terwijl je hypotheekbedrag gelijk blijft. Je betaalt dus netto steeds meer, zelfs als je rente en aflossing niet veranderen.
Na 30 jaar stopt je recht op renteaftrek voor dat deel van je hypotheek. Je maandlasten gaan dan omhoog, omdat je de rente niet meer kunt aftrekken van je belasting. Wat je bruto betaalt, je aflosschema en de einddatum van je hypotheek blijven hetzelfde. Alleen het fiscale voordeel vervalt.
Tijdens de looptijd van je hypotheek kun je verschillende zaken aanpassen. Denk aan extra aflossen, je rente wijzigen, de aflosvorm of looptijd veranderen, of je rente-opslag verlagen als je lening kleiner wordt ten opzichte van de waarde van je huis. Dit hangt samen met jaarlijkse aflosruimte zonder boete, renteherzieningen of wijzigingsverzoeken die je hypotheekverstrekker moet goedkeuren.
Bij de meeste hypotheekverstrekkers mag je elk jaar een deel van je lening aflossen zonder boete. Hoeveel dat is, hangt af van je hypotheekproduct en wordt berekend over je huidige of oorspronkelijke leenbedrag. Los je binnen deze ruimte af? Dan wordt het bedrag van je leningdeel afgehaald. Je maandlasten en de resterende looptijd worden opnieuw berekend. Je ontvangt hiervan een bevestiging, je nieuwe saldo, een bijgewerkt aflossingsschema en soms een aangepaste risicoklasse.
Los je meer af dan je boetevrije ruimte, of wil je je hypotheek oversluiten terwijl je rente nog vaststaat? Dan kan er een vergoeding nodig zijn. Dit gebeurt als je aflost binnen je rentevaste periode, meer dan je boetevrije ruimte, en als de actuele rente lager is dan je huidige rente. Hoe hoog deze vergoeding is, hangt af van hoe lang je rente nog vaststaat en het verschil tussen je huidige rente en de actuele rente. Hiermee dekt de hypotheekverstrekker het gemiste rente-inkomen.
Op bepaalde momenten, zoals bij een renteherziening of na een wijzigingsverzoek, kun je je hypotheek aanpassen. Je kunt bijvoorbeeld de looptijd of aflosvorm veranderen. De bank kijkt dan naar je inkomen, je leeftijd aan het einde van de looptijd en de regels van je hypotheek. Soms moet je extra documenten aanleveren, zoals een inkomensverklaring of een nieuwe waardebepaling van je woning.
Ga je verhuizen? Dan kun je soms je oude rente meenemen naar je nieuwe huis. De regels en looptijd van je leningdeel gaan dan mee of worden aangepast binnen de voorwaarden van je hypotheek. Er zijn wel eisen, zoals een maximale periode tussen verkoop en aankoop, een limiet aan het bedrag dat je meeneemt, en het aanleveren van documenten zoals koop- en financieringsaktes. De looptijd loopt door of wordt opnieuw vastgesteld binnen de grenzen van je hypotheekproduct.
Het is verstandig om goed te kijken wat bij jouw situatie past. Denk aan je leeftijd, je inkomen en wat je verwacht voor de komende jaren. Bijvoorbeeld wanneer je met pensioen wilt of als er belastingregels veranderen.
Je hypotheek moet passen bij wat je nu verdient, maar ook bij wat je later verwacht te ontvangen. Ga je met pensioen? Dan gaat je inkomen meestal omlaag. Het is verstandig om je hypotheek grotendeels of helemaal afgelost te hebben voordat je stopt met werken. Kijk goed naar je salaris en je pensioenoverzicht om te zien wat haalbaar is. Maak een plan waarin je per leningdeel bepaalt wanneer je wilt aflossen.
Hoe lang je een hypotheek kunt afsluiten, hangt af van je leeftijd en wat de bank toestaat. De meeste hypotheken lopen niet langer door dan tot je 70ste of 75ste. Ben je al wat ouder, dan kun je vaak geen hypotheek meer krijgen voor 30 jaar. De bank kijkt ook of je de maandlasten nog kunt betalen als de lening afloopt. Soms moet je daarom kiezen voor een kortere looptijd dan je misschien zou willen.
Met Nationale Hypotheek Garantie (NHG) gelden er extra regels. Je moet je lening binnen de afgesproken tijd volledig aflossen en aantonen dat je dit ook echt kunt betalen. De manier waarop je aflost moet passen bij de looptijd die je kiest. Houd je je niet aan deze regels, dan kun je de NHG-garantie verliezen. Zorg dus dat je aflosplan haalbaar is en voldoet aan alle eisen.
Je kunt bijvoorbeeld sparen of beleggen om een buffer op te bouwen. Maak een schema waarin je stapsgewijs aflost en bedenk wanneer je eventueel je huis wilt verkopen. Plan vaste momenten om je situatie opnieuw te bekijken, bijvoorbeeld bij een renteverandering, als je hypotheek een bepaald percentage van je huiswaarde bereikt, of elke vijf jaar. Kijk ook drie tot vijf jaar voor het einde van je looptijd extra goed naar je omstandigheden. Let op veranderingen in je huiswaarde, inkomen of hypotheekvoorwaarden. Zo kun je op tijd bijsturen en nieuwe doelen stellen.