Hypotheek helemaal aflossen of toch niet?

Hoe maak je een keuze en welke stappen volg je?

Het doel: duidelijk kiezen tussen volledig aflossen of niet, met een vaste aanpak

Stel, je staat voor de keuze: los je je hypotheek volledig af of niet? Het is verstandig om hiervoor een vaste methode te hanteren. Zo voorkom je dat emoties of toevallige omstandigheden je beslissing beïnvloeden. Je vergelijkt situaties eerlijk en maakt je keuze steeds op dezelfde manier.

Laten we eerst bekijken welke gegevens je nodig hebt. Denk aan:

Gegeven	Voorbeeld
Hypotheekrente	4%
Resterende looptijd	15 jaar
Boete	€4.800
Netto inkomen	€3.000
Uitgaven	€2.100
Spaargeld	€50.000
Belastingtarief	37%
Alternatief rendement	6%

De stappen die je volgt zijn eenvoudig en overzichtelijk:

1. Verzamel alle gegevens: je hypotheekrente, looptijd, boetes, netto inkomen, uitgaven, spaargeld, belastingtarief en wat je met het geld zou doen als je niet aflost.
2. Controleer of je aan de basisregels voldoet, zoals een voldoende buffer en of je boetevrij mag aflossen.
3. Bedenk enkele scenario’s: wat gebeurt er als de rente stijgt of daalt, of als je rendement verandert?
4. Vergelijk de besparing op hypotheekrente met wat je zou kunnen verdienen als je het geld ergens anders in investeert.
5. Gebruik vaste regels om je keuze te maken.
6. Spreek af wanneer je alles opnieuw bekijkt.

De belangrijkste keuze: volledig aflossen of toch niet?

Je keuze draait om één vraag: los je nu alles af, of houd je (een deel van) je hypotheek en doe je iets anders met dat geld? Zaken als verbouwen of de waarde van je huis laat je buiten beschouwing.

Je kijkt vooral naar het verschil tussen wat je hypotheek je netto kost en wat je netto zou kunnen verdienen met een alternatief. Ook controleer je hoeveel geld je elke maand overhoudt en of je voldoende buffer hebt. Belasting en risico spelen mee. Uiteindelijk kies je voor wat het meeste oplevert, maar alleen als je buffer groot genoeg blijft.

Stapsgewijs kiezen: rente, rendement, buffer en belasting

Een beslisboom helpt je om stap voor stap tot een keuze te komen. Je beantwoordt steeds een eenvoudige ja/nee-vraag.

1. Is je hypotheekrente hoger dan wat je elders kunt verdienen, als je het risico meerekent? Zo niet, dan kun je beter niet aflossen.
2. Heb je na aflossen nog voldoende buffer? Voor gezinnen is dat minimaal zes maanden uitgaven, voor zelfstandigen negen maanden.
3. Zijn boetes en extra uitgaven binnen twee jaar terugverdiend?
4. Neemt belasting niet te veel van je voordeel weg?
5. Kun je je plan minstens vijf jaar volhouden?
6. Bij weinig risico is volledig aflossen vaak het beste. Anders kun je ook kiezen voor gedeeltelijk of niet aflossen.

Wanneer is aflossen financieel het beste?

Aflossen is financieel het meest aantrekkelijk als je hypotheekrente duidelijk hoger is dan wat je ergens anders kunt verdienen, na risico’s en uitgaven, en je voldoende buffer overhoudt.

Hoeveel verschil je nodig hebt, hangt af van hoeveel risico je wilt nemen. Ben je voorzichtig? Dan wil je dat aflossen minstens 1,5 procentpunt meer oplevert dan beleggen, en houd je negen maanden buffer aan. Bij een neutraal profiel is 0,75 procentpunt verschil voldoende met zes maanden buffer. Neem je graag wat meer risico, dan kan 0,25 procentpunt verschil al genoeg zijn. Zit je op het kantelpunt, dan zijn de verschillen klein, zijn de boetes hoog of heeft belasting veel invloed.

Hier zie je de verschillende profielen en hun grenzen:

Profiel	Verschil nodig	Buffer
Voorzichtig	1,5%-punt	9 maanden
Neutraal	0,75%-punt	6 maanden
Risico	0,25%-punt	6 maanden
Kantelpunt	Klein verschil	n.v.t.

Netto opbrengst na belasting vergelijken met je hypotheekrente

Om eerlijk te vergelijken, bereken je beide opties op dezelfde manier: netto, na uitgaven en belasting, en gecorrigeerd voor inflatie en risico.

• Je netto hypotheekrente bereken je door je contractrente te vermenigvuldigen met wat je na hypotheekrenteaftrek overhoudt, plus eventuele uitgaven.
• Voor alternatieven trek je van het bruto resultaat eerst uitgaven af, dan belasting, en daarna een opslag voor risico.
• Een spaarrekening levert bijvoorbeeld 2,5% bruto op, maar na uitgaven en belasting blijft er bij 3% inflatie een negatief reëel resultaat over.
• Beleggen in aandelen kan 6% bruto opleveren, maar na alle aftrekposten en risicocorrectie blijft er veel minder over.
• Een hypotheek van 4% kost je na renteaftrek en uitgaven bijvoorbeeld 2,6% netto.

Checklist voor je geldstromen en buffers

Een goede financiële basis voorkomt dat je later in de problemen komt en dure oplossingen nodig hebt.

1. Noteer al je inkomsten, zowel vast als variabel, en let op seizoenspatronen.
2. Maak een overzicht van al je uitgaven: vaste lasten zoals energie en verzekeringen, variabele uitgaven zoals boodschappen en vervoer, en periodieke uitgaven zoals belasting en onderhoud.
3. Kijk hoeveel je elke maand overhoudt na aflossing.
4. Verdeel je buffers in verschillende potjes:
   • Een buffer voor dagelijkse uitgaven moet binnen een dag beschikbaar zijn en zes tot negen maanden uitgaven dekken.
   • Voor onverwachte uitgaven houd je vijf tot vijftienduizend euro apart die binnen een week beschikbaar is.
   • Voor groot onderhoud aan je huis maak je een aparte pot die binnen dertig tot negentig dagen toegankelijk is.

Wat als de situatie verandert? Doorrekenen met voorbeelden

Door verschillende voorbeelden te bekijken, zie je hoe gevoelig je keuze is voor veranderingen in belangrijke zaken.

1. Test drie voorbeelden: gunstig, basis en ongunstig.
   • In het gunstige voorbeeld zijn hypotheekrente hoog, alternatieve opbrengsten laag en inflatie hoog – dan is aflossen meestal het beste.
   • In het ongunstige voorbeeld is het omgekeerd.
2. Laat de rente 2 procentpunt stijgen en dalen, het alternatieve resultaat 3 procentpunt veranderen, inflatie tussen 1% en 6% bewegen, en test verschillende belastingtarieven.
3. Ontdek bij welk verschil in resultaat je keuze verandert en welke factoren het meeste invloed hebben.

Je uiteindelijke keuze: alles, deels of niet aflossen en wanneer je opnieuw kijkt

Met vaste regels maak je een duidelijke keuze en weet je wanneer je alles weer moet bekijken.

1. Plan elk jaar in het vierde kwartaal een evaluatie.
2. Kijk opnieuw bij grote veranderingen:
   • Renteveranderingen van meer dan 1 procentpunt
   • Inkomenswijzigingen van meer dan 15%
   • Belangrijke gebeurtenissen zoals verhuizen of pensioen
   • Belastingwijzigingen
   • Een beurscrash van meer dan 20%

Je geldzaken goed afwegen

Wat gebeurt er financieel als je alles aflost?

Als je je hypotheek volledig aflost, verandert er meer dan alleen je maandlasten. Je kijkt naar de korte én lange termijn, en naar de waarde van je geld in de tijd.

Aflossen kost je boeterente, notariskosten en royementskosten. Ook loop je het rendement mis dat je had kunnen krijgen als je het geld ergens anders had geïnvesteerd, en je verliest je hypotheekrenteaftrek. Maar er zijn ook voordelen: geen rente meer betalen, lagere maandlasten, minder vermogen in box 3 en geen hypotheekschuld meer.

Wil je een goed beeld? Maak een overzicht voor de komende tien jaar. Je hebt eenmalige uitgaven en voordelen op het moment van aflossen. In de jaren daarna bespaar je rente, al wordt dat bedrag elk jaar wat minder. Ook belasting en onderhoudskosten spelen een rol.

Om eerlijk te vergelijken, bereken je de huidige waarde van alle toekomstige geldstromen. Zo zie je het totale voordeel en hoe snel je de uitgaven terugverdient.

Wat verandert er aan je maandlasten als je hypotheek wegvalt?

Na het aflossen van je hypotheek betaal je alleen nog vaste lasten zoals onderhoud, verzekeringen en belastingen. Dit geeft je direct meer financiële ruimte per maand.

Hoeveel je precies overhoudt, hangt af van je hypotheekvorm. Stel, je hebt een annuïteitenhypotheek van €1.200 per maand (€600 rente, €600 aflossing). Na aflossing houd je €900 per maand over, omdat je nog €300 aan eigenaarslasten betaalt. Bij een lineaire hypotheek van €1.100 per maand (€550 rente, €550 aflossing) is dat €800. Met een aflossingsvrije hypotheek van €650 (alleen rente) houd je €350 extra per maand over.

Voor de terugverdientijd kijk je alleen naar het rentedeel dat je bespaart, omdat de aflossing eigenlijk gewoon een verschuiving van je geld is. Je deelt de totale uitgaven door je maandelijkse rentebesparing.

Rente besparen of toch investeren?

Je kunt het geld dat je voor aflossing wilt gebruiken ook op andere manieren inzetten, zoals sparen of beleggen. Daarom is het verstandig om de rentebesparing te vergelijken met wat je anders had kunnen verdienen.

Maak twee grafieken: één die laat zien hoeveel rente je bespaart door af te lossen, en één die het verwachte voordeel van alternatieven toont, inclusief de schommelingen.

De risico’s verschillen per alternatief. Sparen is veilig maar levert weinig op, obligaties schommelen wat meer, en aandelen kunnen flink op en neer gaan. Bij obligaties blijven verliezen meestal beperkt tot 10-20%, bij aandelen kan dat oplopen tot 30-50%.

Wat mis je als je je geld vastzet in je huis?

Als je je geld in je huis stopt, kun je het niet eenvoudig ergens anders voor gebruiken. Dit kost je vrijheid en mogelijk opbrengst.

Voor deze beperkte toegang tot je geld reken je een extra uitgave van 0,25 tot 1 procentpunt per jaar, afhankelijk van hoe makkelijk je aan geld kunt komen. Door verschillende mogelijkheden te bekijken, zie je wat het gevolg is in verschillende marktomstandigheden. In een vlakke markt mis je niet veel. In een stijgende markt mis je meer opbrengst. Bij een dip gevolgd door herstel zijn de uitgaven tijdelijk laag of zelfs negatief.

Heb je binnen twee jaar meer dan 20% van je geld nodig? Dan is dit een belangrijk argument tegen aflossen.

Hoe snel kun je bij je geld als het nodig is?

Het is belangrijk om te weten hoe snel je bij je geld kunt als dat nodig is.

• Spaargeld is direct beschikbaar en kost je alleen het voordeel dat je misloopt.
• Met een beleggingsrekening met kredietmogelijkheid kun je binnen enkele dagen bij een deel van je geld, maar daar betaal je wel rente over.
• Wil je geld uit je huis halen, dan kan dat via een verzilver- of opeethypotheek. Je krijgt dan een deel van de waarde van je huis, afhankelijk van je leeftijd en inkomen. Dit duurt meestal enkele weken en brengt extra uitgaven met zich mee, zoals advies- en notariskosten en een hogere rente.

Verzilveren is vooral handig als je structureel extra geld nodig hebt, je hypotheek laag is vergeleken met de waarde van je huis, en andere manieren van lenen duurder zijn.