Je kunt je hypotheek officieel laten uitschrijven bij het Kadaster door een royement te regelen. Dit moet als je je huis verkoopt, je lening helemaal hebt terugbetaald of wilt overstappen naar een andere lening. In dit artikel lees je precies hoe royement werkt, waar je op moet letten en wat het kost, zodat je alles zonder verrassingen goed kunt afronden.
Geschreven op 5 september 2025
Royement betekent dat je hypotheek officieel wordt verwijderd uit het Kadaster, zodat je woning niet langer als onderpand voor de lening geldt. Dit regel je bijvoorbeeld bij verkoop van je huis, volledige aflossing van je hypotheek, het oversluiten naar een andere lening of als je een deel van je huis verkoopt of splitst. Je hebt hiervoor toestemming van de bank nodig en de notaris verzorgt de afhandeling, inclusief het opstellen van de royementsakte en de inschrijving bij het Kadaster.
Het proces begint met het aanvragen van een aflosnota bij je geldverstrekker, waarna je samen met de notaris de benodigde documenten verzamelt. De notaris zorgt voor de financiële afwikkeling en stuurt de royementsakte naar het Kadaster. Na verwerking ontvang je een bevestiging en is je hypotheek officieel beëindigd. De kosten voor royement bestaan uit notariskosten, Kadasterkosten en soms administratiekosten van de bank; wie deze betaalt hangt af van de situatie.
Na aflossing kun je ervoor kiezen de inschrijving te laten staan of direct te laten verwijderen. Een bestaande inschrijving kan handig zijn bij een nieuwe lening bij dezelfde bank, maar kan ook voor verwarring zorgen bij verkoop of overstap naar een andere bank. Let goed op de volgorde van handelingen en de benodigde documenten, zodat het royement soepel verloopt.
Stel, je hebt je hypotheek volledig afgelost of je verkoopt je huis. Dan wil je natuurlijk dat je woning niet meer aan die lening is verbonden. Dat is precies waar royement om draait. Royement betekent dat je hypotheek officieel uit het Kadaster wordt verwijderd. Je huis is dan niet langer gekoppeld aan de lening en de bank heeft geen rechten meer op je woning. Iedereen kan daarna zien dat er geen hypotheek meer op je huis rust.
Je hebt royement nodig als je wilt dat je huis zonder lening in het Kadaster staat. Dit is bijvoorbeeld het geval bij verkoop van je woning, volledige aflossing van je lening, overstappen naar een andere lening, of wanneer je een deel van je huis wilt verkopen of splitsen. Soms wordt de hele lening verwijderd, soms slechts een deel. Wat je kiest, hangt af van je plannen met je huis en de financiering.
In juridische termen betekent dit dat de lening en alle bijbehorende gegevens worden doorgehaald in het register van het Kadaster. Denk aan details zoals het aktenummer, de kadastrale nummers van je woning, of het om een volledige of gedeeltelijke doorhaling gaat, en eventuele andere rechten die ook vervallen. De royementsakte toont aan dat de geldverstrekker akkoord is. Zodra dit is geregeld, kan niemand meer aanspraak maken op deze rechten.
Hieronder zie je in welke situaties je royement nodig hebt:
| Situatie | Waarom royement? |
|---|---|
| Verkoop huis | Overdracht zonder lening |
| Lening afgelost | Geen beperkingen meer |
| Oversluiten | Oude zekerheden beëindigen |
| Deel verkopen/splitsen | Gedeeltelijke doorhaling |
Je kunt kiezen: haal je de hele lening weg, of slechts een deel? Dat hangt af van jouw situatie.
Bij volledig royement wordt de hele lening op alle onderpanden verwijderd. Bij gedeeltelijk royement geldt de doorhaling alleen voor de kadastrale objecten of delen die je aanwijst. De lening blijft dan nog op de overige delen rusten, met dezelfde volgorde als voorheen. De bank kan daarna de waarde opnieuw verdelen over wat er overblijft.
Het moment waarop je je hypotheek laat doorhalen, hangt af van het einde van je lening of veranderingen in het eigendom. Dit gebeurt bijvoorbeeld bij verkoop van je huis, volledige aflossing van je hypotheek, oversluiten naar een andere bank of verkoop van een deel van je huis. Soms wil je zekerheid houden tot het geld binnen is. Ook is het handig te weten of er direct nieuwe rechten worden vastgelegd.
De aflosnota geeft precies aan hoeveel je nog moet betalen op een bepaalde datum. Hierin staat het openstaande bedrag, de rente, eventuele boetes en kosten, en naar welke rekening je het geld moet overmaken. Je vindt er ook instructies voor het doorhalen van je hypotheek, je persoonlijke gegevens en de geldigheidsduur van de nota.
Voor het doorhalen van je hypotheek heb je toestemming nodig van de bank of instelling die je het geld heeft geleend. Dit is meestal een verklaring waarin duidelijk staat om welke hypotheek het gaat. Als het om een deel van je huis of grond gaat, moet precies worden aangegeven welke delen worden vrijgegeven, zodat het Kadaster dit correct kan verwerken.
De notaris verzorgt de afhandeling voor je. Je levert onder andere de aflosnota, je identiteitsbewijs, de bestaande hypotheekakte, gegevens over de inschrijving en eventueel de koopovereenkomst of een opdracht tot aflossing aan. Voor de juiste omschrijving van je huis of grond zijn actuele kadastrale gegevens en kaarten nodig. Bij deelpercelen vraagt de notaris ook om inmeet- of splitsingsstukken en soms extra toestemmingen.
De belangrijkste documenten en gegevens die je aan de notaris moet aanleveren zijn:
De notaris stelt een akte op waarin staat dat je hypotheek wordt doorgehaald. In deze akte wordt verwezen naar de oorspronkelijke inschrijving, wie bevoegd is om de hypotheek door te halen, en of het om je hele huis of een deel ervan gaat. Ook worden de kadastrale gegevens en eventuele rechten die eindigen vermeld.
Na de verwerking ontvang je een overzicht van het Kadaster. Controleer of de doorhaling correct is verwerkt, of de juiste percelen zijn meegenomen en of alles klopt met wat in de akte staat. Zo weet je zeker dat alles in orde is.
Hoe lang het traject duurt, hangt af van de snelheid van je bank, de notaris en het Kadaster. Meestal duurt het enkele dagen tot een paar weken. Plan alles zorgvuldig om verrassingen te voorkomen.
Bij het doorhalen van een hypotheek krijg je te maken met verschillende kosten. Denk aan notariskosten, kosten voor het Kadaster en soms een vergoeding aan de bank. Wie deze kosten betaalt, hangt af van je situatie. De notaris regelt de officiële documenten en de registratie bij het Kadaster. Je bank kan ook administratiekosten rekenen. Hoe de kosten precies worden verdeeld, hangt af van het soort transactie en de gemaakte afspraken.
Hieronder vind je een overzicht van de mogelijke kosten en wie deze meestal betaalt:
| Kostensoort | Wie betaalt? |
|---|---|
| Notariskosten | Verkoper of zelf |
| Kadasterkosten | Verkoper of zelf |
| Bankkosten | Verkoper of zelf |
| Nieuwe hypotheek | Meegenomen in lening |
De notaris begeleidt het hele proces van het doorhalen van je hypotheek. Eerst controleert hij je dossier en alle inschrijvingen. Daarna neemt hij contact op met je bank en stelt de royementsakte op (het document waarmee je hypotheek wordt doorgehaald). Na ondertekening zorgt de notaris voor de financiële afwikkeling volgens de aflosnota. De akte wordt digitaal naar het Kadaster gestuurd en jij ontvangt een kopie als bewijs. De notaris controleert ook of alles correct is afgerond.
Voor het registreren van een royementsakte betaal je een vast bedrag aan het Kadaster. Dit bedrag geldt per akte. Laat je meerdere hypotheken tegelijk doorhalen in één akte, dan betaal je maar één keer.
Sommige banken rekenen kosten voor het afgeven van de benodigde documenten of voor de administratieve afhandeling. Dit kan bijvoorbeeld gaan om een royementsverklaring of een volmacht. Of je deze kosten moet betalen, staat in je hypotheekvoorwaarden. Bij volledige aflossing of aan het einde van de looptijd vervallen deze kosten soms, maar dat verschilt per bank en contract.
Wie de kosten betaalt, hangt af van de reden waarom de hypotheek wordt doorgehaald. Bij verkoop van je huis betaalt meestal de verkoper via de notaris. Bij het oversluiten van je hypotheek worden de kosten vaak meegenomen in je nieuwe hypotheek.
Als je je hypotheek hebt afgelost, kun je ervoor kiezen om de inschrijving in het register te laten staan of direct te laten verwijderen. Wat je kiest, bepaalt hoe eenvoudig je later zaken kunt aanpassen en hoe duidelijk het is wie de eigenaar is. Het gaat vooral om de keuze tussen flexibiliteit voor later of duidelijkheid voor jezelf en anderen.
Beide keuzes hebben voordelen. Laat je de inschrijving staan, dan kun je later sneller weer een lening afsluiten bij dezelfde bank. Haal je de inschrijving direct weg, dan verdwijnen alle oude rechten uit het register. Dit voorkomt verwarring als je later een nieuwe lening wilt of je huis wilt verkopen.
Als de inschrijving blijft staan, behoudt deze dezelfde plek en kan voorrang krijgen op nieuwe rechten die je later vastlegt. Dit kan gevolgen hebben voor anderen die zekerheid willen op jouw huis. Zij moeten rekening houden met deze volgorde, waardoor hun positie minder sterk wordt.
Bij dezelfde bank kun je vaak de bestaande inschrijving opnieuw gebruiken, zolang je binnen het oorspronkelijke bedrag blijft en de bank akkoord gaat. Je kunt dan een verhoging of aanpassing van je lening regelen zonder een nieuwe inschrijving. Je hebt nog steeds de juiste documenten nodig en de bank beoordeelt opnieuw je financiële situatie, maar het proces verloopt meestal sneller dan bij een volledig nieuwe aanvraag.
Een lege inschrijving kan later problemen geven. Stap je over naar een andere bank, dan kan dit vertraging opleveren of zelfs tot afwijzing leiden. Er kunnen discussies ontstaan over wie het eerste recht heeft op je huis. Ook bij verkoop van je woning kan een onduidelijke registratie extra vragen oproepen, waardoor het proces langer en ingewikkelder wordt dan nodig.
Hoe royement precies werkt, hangt af van jouw situatie. Het juiste moment, de benodigde documenten en toestemming van alle betrokkenen zijn belangrijk. Hieronder lees je per geval waar je op moet letten, zodat alles soepel verloopt en je snel verder kunt.
Bij het afsluiten van een nieuwe hypotheek of het oversluiten is de volgorde belangrijk. Eerst los je de oude lening af, daarna wordt het oude hypotheekrecht verwijderd en vervolgens leg je de nieuwe hypotheek vast. Als je gebruik kunt maken van een bestaande inschrijving, gaat het vaak sneller – mits je bank akkoord gaat. Dit bespaart tijd en kosten.
Bij een gedeeltelijk royement moet duidelijk zijn om welk deel van je huis of grond het gaat. Je hebt toestemming van je bank nodig, met een duidelijke omschrijving van het deel dat je wilt vrijgeven. De juiste kadastrale gegevens of meetrapporten zijn hierbij nodig. Ook moet je aantonen wat het resterende deel waard is, zodat de bank kan controleren of er voldoende zekerheid overblijft.
Als er extra zekerheden aan je hypotheek zijn gekoppeld, zoals een verzekeringspolis of spaarrekening, moeten deze worden vrijgegeven of overgezet. Bij een polis kun je kiezen voor uitbetaling of het opheffen van de koppeling. Voor spaarproducten geldt dat het geld moet worden uitgekeerd of doorgeschoven, volgens de regels van je bank en de Belastingdienst. Bij een beleggingspolis wordt de koppeling met je hypotheek verbroken en kun je het geld laten uitbetalen of overboeken. Een bouwdepot wordt afgesloten en het resterende bedrag wordt verrekend of uitgekeerd zoals afgesproken.
De meest voorkomende extra zekerheden die je moet losmaken zijn:
Als je relatie eindigt en één van jullie blijft in het huis wonen, kijkt de bank of diegene de maandlasten alleen kan dragen. De zekerheden worden aangepast aan de nieuwe situatie. Royement is alleen nodig als het huis (deels) wordt verkocht of als de hypotheek moet worden aangepast om de vertrekkende partner uit te kopen.
Je komt bij het regelen van je hypotheek verschillende termen tegen die eigenlijk hetzelfde betekenen. Als je steeds dezelfde woorden gebruikt, wordt het makkelijker om informatie te vinden en te begrijpen wat er gebeurt. Een duidelijk overzicht van deze begrippen helpt om verwarring te voorkomen door allerlei verschillende namen voor hetzelfde.
De belangrijkste termen zijn “royement” en “doorhalen van een hypotheek”. Deze woorden betekenen precies hetzelfde: het officieel beëindigen van je hypotheek. Of je nu leest over royement hypotheek, royementskosten, hypotheek royeren, kosten doorhalen hypotheek of geroyeerd – het gaat allemaal om dezelfde stap.
Het komt erop neer dat je hypotheek officieel wordt verwijderd uit de openbare registers van het Kadaster. Hierdoor is het duidelijk dat de bank geen recht meer heeft op je huis als onderpand. Dus of je nu zoekt op “royeren betekenis”, “royement betekenis” of “geroyeerd betekenis”.