Renteverlies tijdens de bouw betekent dat je meer rente betaalt over je hypotheek dan je krijgt over het geld in je bouwdepot. Dit verschil kan best groot zijn zolang je huis nog gebouwd wordt. In dit artikel lees je hoe renteverlies precies werkt, waar je op moet letten en wat je kunt doen om je kosten tijdens de bouw in de hand te houden.
Geschreven op 5 september 2025
Renteverlies tijdens de bouw ontstaat zodra je hypotheek bij de notaris is gepasseerd en het bouwdepot is geopend. Je betaalt vanaf dat moment rente over het volledige hypotheekbedrag, terwijl het geld dat nog in het bouwdepot staat een lagere depotrente oplevert. Het verschil tussen de betaalde hypotheekrente en de ontvangen depotrente is het renteverlies. Dit loopt door tot het bouwdepot leeg is of je huis is opgeleverd. Renteverlies is iets anders dan bouwrente, die je vóór het notarisbezoek aan de bouwer betaalt.
Tijdens de bouw verandert het saldo in je bouwdepot voortdurend door betalingen aan de aannemer. Hoe minder geld er in het depot zit, hoe minder depotrente je ontvangt en hoe groter het renteverlies wordt. De exacte hoogte van het renteverlies hangt af van het rentepercentage van je hypotheek, de depotrente, het bouwtempo en de afspraken met je hypotheekverstrekker. Door het verschil tussen betaalde en ontvangen rente maandelijks bij te houden, krijg je inzicht in je totale kosten.
Het bouwdepot en de bijbehorende rentevergoedingen hebben invloed op je maandlasten en belastingvoordeel. Tijdens de bouw bestaat je maandbedrag vooral uit rente, waarbij de ontvangen depotrente direct wordt verrekend. De keuzes die je maakt bij het afsluiten van de hypotheek, zoals het rentepercentage en het moment van tekenen, bepalen hoe lang en hoeveel renteverlies je hebt.
Stel, je hebt net je hypotheek bij de notaris geregeld voor je nieuwbouwwoning. Vanaf dat moment krijg je te maken met renteverlies. Wat houdt dit in? Je betaalt hypotheekrente over het volledige bedrag dat je hebt geleend, terwijl het geld dat je nog niet hebt gebruikt in een bouwdepot staat. Over dat depot ontvang je een lagere rente. Het verschil tussen wat je betaalt en wat je ontvangt, is je renteverlies. Dit loopt door tot je bouwdepot leeg is of je huis is opgeleverd. Het renteverlies begint dus pas nadat je hypotheek officieel is afgesloten.
Hieronder staan de belangrijkste momenten waarop je met renteverlies te maken krijgt:
| Moment | Beschrijving |
|---|---|
| Start | |
| Bouwdepot gevuld | |
| Tijdens bouw | Je neemt geld op uit het depot |
| Stop | |
| Na bouw |
Let op: renteverlies is niet hetzelfde als bouwrente. Bouwrente staat in je koop- of aannemingscontract en betaal je aan de verkoper of aannemer voor kosten tot het moment dat je bij de notaris zit. Renteverlies begint pas ná het passeren bij de notaris en heeft te maken met het verschil tussen de hypotheekrente en de depotrente bij je hypotheekverstrekker. Het grootste verschil zit dus in de periode en aan wie je betaalt.
Bij een bouwhypotheek komt het geleende geld eerst in een bouwdepot. Vanuit dit depot betaal je alle bouwkosten, zoals rekeningen van de aannemer of extra werkzaamheden. Over het geld dat nog in het depot staat, ontvang je een vergoeding: de depotrente. Je betaalt alleen rente over het deel dat je al hebt gebruikt voor de bouw.
Het bouwdepot werkt volgens een aantal vaste stappen:
Hoe snel je bouwdepot leegloopt, hangt af van het bouwtempo en de betalingen. Betaal je veel en vaak, dan is het depot sneller leeg en ontvang je minder lang depotrente. Het bedrag waarover je hypotheekrente betaalt, stijgt dan ook sneller. Soms kun je betalingen combineren, zodat je minder transacties hebt en de depotrente iets langer doorloopt.
Elke hypotheekverstrekker hanteert eigen regels voor de depotrente. Soms is het een vast percentage, soms een variabel tarief dat meebeweegt met bijvoorbeeld de ECB-rente. Vergelijk je aanbieders? Let dan op of de rente vast of variabel is, hoe vaak deze wordt aangepast en waar je de voorwaarden kunt vinden. Meestal staat dit in de offerte of in de voorwaarden van je hypotheek.
Je volgt een vast patroon om het renteverlies te berekenen:
Elke maand kijk je naar het bedrag van je lening en hoeveel er gemiddeld op je bouwdepot staat. Je berekent wat je aan hypotheekrente betaalt, trekt daar de depotrente vanaf en houdt bij hoe dit bedrag zich opstapelt. Telkens als er geld uit je depot wordt betaald, pas je de bedragen aan. Zo zie je direct of het renteverlies hoger wordt dan verwacht en kun je op tijd bijsturen.
Voor een goede berekening heb je drie dingen nodig: alle relevante gegevens, duidelijke formules per maand en een handig stappenplan. Hiermee krijg je niet alleen inzicht in je renteverlies, maar zie je ook waar je kunt bijsturen.
Hieronder vind je de belangrijkste gegevens die je nodig hebt:
| Gegeven | Toelichting |
|---|---|
| Leningbedrag | Hoeveel je hebt geleend |
| Rentepercentage | De hypotheekrente en depotrente |
| Startdatum | Wanneer je lening ingaat |
| Depotrente | Vast of variabel |
| Belangrijke datums | Bijvoorbeeld notaris en oplevering |
| Bouwschema | Wanneer betalingen plaatsvinden |
| Bouwrente | Afspraken hierover |
| Aflossen | Wanneer je begint |
| NHG | Wel of niet van toepassing |
Voor de berekening gebruik je een aantal vaste formules. Stel: L(t) is het bedrag dat je nog moet aflossen in maand t, H is je maandelijkse hypotheekrente, D(t) is het gemiddelde saldo op je depot in maand t, R is de maandelijkse depotrente en O(t) zijn de betalingen in maand t. Je berekent de betaalde rente door L(t) te vermenigvuldigen met H, en de ontvangen depotrente door D(t) te vermenigvuldigen met R. Het verschil is je renteverlies per maand. Na elke betaling uit het depot pas je het saldo aan en verandert ook je leningsaldo volgens de regels van je hypotheekverstrekker.
Het stappenplan bestaat uit negen stappen. Je begint met het verzamelen van alle gegevens van je hypotheekverstrekker en bank. Daarna maak je een tijdlijn per maand en zet je de verwachte betalingen op een rij. Zo kun je het depot- en leningsaldo per maand bepalen. Vervolgens bereken je per maand de hypotheekrente, depotrente en het verschil, en houd je bij hoe dit optelt. Eventuele bouwrente vóór het passeren neem je apart mee. Je controleert of je berekening klopt met fiscale regels en NHG-voorwaarden. Door verschillende scenario’s door te rekenen, krijg je een beter beeld van mogelijke uitkomsten. Daarna maak je duidelijke afspraken over betalingen met alle betrokkenen. Tot slot houd je maandelijks bij wat er daadwerkelijk wordt betaald en pas je je berekening waar nodig aan.
Een bouwdepot heeft invloed op wat je elke maand betaalt tijdens de bouw, op mogelijke belastingvoordelen en op hoe de bank kijkt naar je maximale hypotheek. Deze drie zaken werken allemaal net iets anders en bepalen samen wat je financieel kunt verwachten als je een huis laat bouwen.
De rente die je betaalt over het geld in je bouwdepot kun je vaak aftrekken bij je belastingaangifte. Dit kan zolang je binnen de afgesproken tijd in je nieuwe huis gaat wonen en vanaf de oplevering volgens de regels aflost. De aftrek geldt dus ook voor de periode dat je huis nog gebouwd wordt, zolang je aan de voorwaarden voldoet.
De rente die je ontvangt op je bouwdepot wordt direct verrekend met de hypotheekrente die je betaalt. Hierdoor kun je minder hypotheekrente aftrekken in maanden waarin je veel depotrente ontvangt. Je belastingvoordeel is daardoor lager dan wanneer je alleen naar de betaalde hypotheekrente zou kijken.
Bij het bepalen hoeveel je maximaal kunt lenen, kijkt de bank naar je bruto maandbedragen, gebaseerd op je gekozen hypotheekvorm en het rentepercentage. De rente die je ontvangt op je bouwdepot telt niet mee als extra inkomen. De bank ziet deze vergoeding als tijdelijk en houdt er daarom geen rekening mee bij het vaststellen van je maximale leenbedrag. Het bouwdepot zorgt dus niet voor een hoger maximaal leenbedrag.
De rente die je kiest bepaalt hoeveel je betaalt tijdens de bouw. De rente die je op het depot ontvangt, verandert hier niet automatisch in mee. Controleer of je renteaanbod geldig blijft tot je huis klaar is. Is dat het geval, dan weet je precies waar je aan toe bent, maar profiteer je niet als de rente daalt. Het verschil tussen de rente die je betaalt en de rente die je ontvangt, bepaalt je maandelijkse rentetekort.
Bij een annuïtaire of lineaire hypotheek begin je meestal pas met aflossen als je huis klaar is. Tijdens de bouw betaal je alleen rente over het volledige bedrag. Bij een aflossingsvrije hypotheek betaal je altijd alleen rente, ook na de bouw.
Met een hypotheek met Nationale Hypotheek Garantie moet je bouwdepot aan bepaalde regels voldoen. Het depot moet goed worden ingericht en betalingen aan de aannemer moeten binnen de afspraken passen. Ook extra werk moet eerst worden afgestemd voordat het uitbetaald kan worden. Deze regels geven extra zekerheid, maar vragen wel om goede afstemming tussen alle partijen om vertraging te voorkomen.
De momenten waarop je de aannemer betaalt, bepalen hoe snel het depot leeg raakt en hoe lang je rentetekort hebt. Door slim te plannen wanneer je extra werk betaalt, kun je invloed uitoefenen op je maandelijkse lasten. Spreid je de betalingen, dan blijft er langer geld op het depot staan. Betaal je in één keer veel, dan neemt het depot sneller af. Binnen de afspraken van je aanneemcontract kun je de timing van betalingen aanpassen om het rentetekort zo goed mogelijk te beheersen.