Een bankgarantie is een makkelijke manier om zekerheid te regelen als je een huis koopt, zonder dat je meteen veel geld hoeft te betalen. In dit artikel lees je precies hoe een bankgarantie werkt, wat je moet regelen, waar je op moet letten en welke risico’s er zijn. Zo ben je goed voorbereid en voorkom je vervelende verrassingen.
Geschreven op 5 september 2025
Een bankgarantie biedt de verkoper zekerheid bij het kopen van een huis. In plaats van direct een waarborgsom te storten, geeft de bank namens jou een garantie af. Kom je je afspraken niet na, dan betaalt de bank het afgesproken bedrag aan de verkoper. Dit bedrag is meestal 10 procent van de koopsom en wordt vastgelegd in de koopakte, samen met de voorwaarden en termijnen. De notaris bewaart de garantie en controleert of alles klopt met de afspraken in de koopakte.
Het aanvragen van een bankgarantie doe je via je hypotheekverstrekker of een gespecialiseerde partij. Je levert documenten aan zoals de koopakte en je identiteitsbewijs. De garantie wordt opgesteld met de juiste clausules en looptijd, en vervalt automatisch bij de overdracht van de woning. Gaat de koop niet door door jouw schuld, dan kan de verkoper direct aanspraak maken op het bedrag. Voor de bankgarantie betaal je een percentage van het garantiebedrag, met soms extra kosten bij verlenging.
Belangrijke aandachtspunten zijn het goed afstemmen van de voorwaarden en tijdlijnen tussen koopakte, hypotheek en garantie. Problemen ontstaan vaak door miscommunicatie of onduidelijke teksten. Let op de deadlines, de juiste formulering en de looptijd van de garantie om risico’s en onverwachte kosten te voorkomen.
Stel, je koopt een huis. De verkoper wil dan zekerheid dat jij je aan de afspraken houdt. Hier komt de bankgarantie in beeld. Je vraagt de bank om een belofte: “Als ik me niet aan de afspraken houd, betaalt de bank het afgesproken bedrag aan de verkoper.” De verkoper hoeft dan niet eerst met jou in discussie. Zie het als een vangnet. Kom je je afspraken niet na, dan kan de verkoper direct bij de bank aankloppen voor het geld, ongeacht of jij kunt betalen.
Je hebt twee manieren om zekerheid te bieden: een bankgarantie of een waarborgsom. Bij een bankgarantie hoef je niet direct geld te storten. De bank doet een toezegging namens jou. Bij een waarborgsom maak je zelf geld over naar de notaris, die het bedrag vasthoudt tot alles rond is. Beide opties geven de verkoper zekerheid, maar ze hebben een ander effect op je bankrekening.
Hieronder zie je de verschillen tussen een bankgarantie en een waarborgsom overzichtelijk in een tabel:
| Bankgarantie | Waarborgsom | |
|---|---|---|
| Eigen geld nodig | Niet direct | Wel direct |
| Wie betaalt bij claim? | Bank | Notaris (met jouw geld) |
| Gevolg voor rekening | Geen direct effect | Geld vastgezet |
| Toegankelijkheid | Bank moet accepteren | Iedereen met geld |
Hoe werkt het in de praktijk? Stel, je zegt de koop te laat af of je krijgt geen hypotheek zonder geldige reden. Met een bankgarantie gaat de verkoper naar de bank, toont aan dat jij je niet aan de afspraken houdt, en ontvangt direct het geld. Bij een waarborgsom gebruikt de notaris het door jou gestorte bedrag om de verkoper te betalen. Voor een bankgarantie moet de bank je accepteren en moet je voldoende leenruimte hebben. Voor een waarborgsom moet je direct een flink bedrag kunnen missen dat tijdelijk wordt vastgezet.
In de koopakte staat precies wat je moet regelen voor de zekerheid: een bankgarantie of waarborgsom. Hierin lees je of je verplicht bent om zekerheid te stellen, hoeveel dat moet zijn en wanneer de verkoper daar aanspraak op kan maken. Meestal is dat 10 procent van de koopsom. Dit bedrag dient als zekerheid voor de verkoper, bijvoorbeeld als jij je niet aan de afspraken houdt. Bekende modelakten van NVM en VEH bevatten standaard afspraken over zekerheid, boetes en het ontbinden van de koop. De bepalingen in de akte maken duidelijk wanneer de verkoper recht heeft op de zekerheid en hoe een eventuele boete kan worden geïnd.
De koopakte legt vast of je een bankgarantie moet regelen en hoe hoog die moet zijn. De verkoper bepaalt meestal welk bedrag hij als zekerheid wil. In de koopakte staan de belangrijkste afspraken:
De formulering van de garantie sluit altijd aan op de afspraken in de koopakte, zodat de verkoper direct aanspraak kan maken op het bedrag als dat nodig is.
Er zijn vaste momenten en percentages afgesproken die bepalen wat er gebeurt bij het ontbinden of doorgaan van de koop. Ontbind je de koop rechtsgeldig, dan hoef je geen zekerheid meer te stellen. Gaat de koop door, dan vervalt de garantie zodra je de woning krijgt. Kom je je afspraken niet na, dan kan de verkoper een boete eisen en deze via de garantie innen.
Je moet de zekerheid regelen binnen de termijn die in de koopakte staat. Meestal is dat 10 procent van de koopsom, . Verschillende delen van de koopakte zijn belangrijk:
Zo is het altijd duidelijk wanneer de zekerheid moet worden vrijgegeven of kan worden opgeëist.
Er is een duidelijke volgorde van belangrijke momenten: na het tekenen van de koopakte, na het verlopen van de voorbehouden en bij de overdracht van de woning. Elk moment heeft invloed op de zekerheid. Na het tekenen moet je de zekerheid op tijd regelen, anders kun je in verzuim raken. Als de voorbehouden zijn verlopen en je doet geen geldig beroep daarop, dan kan de verkoper een boete opeisen via de garantie. Bij de overdracht zorgt de notaris ervoor dat de garantie wordt vrijgegeven als de koop doorgaat. Als de koop rechtsgeldig wordt ontbonden, vervalt elke claim op de zekerheid.
Een bankgarantie regel je via je hypotheekverstrekker of een gespecialiseerde partij. Beide opties hebben hun eigen voorwaarden. De notaris controleert of de tekst van de garantie exact overeenkomt met wat in de koopakte staat. Klopt alles, dan ontvang je de garantie als officiële brief of via het SWIFT-systeem. De garantie stopt automatisch zodra je het huis koopt. Gaat de koop niet door en is dat jouw schuld, dan wordt het bedrag aan de verkoper betaald.
Bij dit proces werken verschillende partijen samen. Jij start de aanvraag. De bank of tussenpartij beoordeelt je aanvraag en verstrekt de garantie. Een adviseur kan je helpen met de juiste tekst. De notaris controleert en bewaart de garantie. De verkoper of makelaar ontvangt de garantie en kan deze gebruiken als dat nodig is. Je hebt documenten nodig zoals de koopakte, de garantievoorwaarden, een bewijs van afgifte en later een vrijgaveverklaring.
Hieronder vind je een overzicht van de benodigde documenten per aanvraagmethode:
| Aanvraag via | Benodigd |
|---|---|
| Bank | Koopakte, ID, inkomen |
| Tussenpartij | Koopakte, ID, borgstelling |
Het aanvragen van een bankgarantie volgt een vast patroon. De garantie gaat naar de notaris met een tekst die precies aansluit bij de koopakte. Hierin staan het juiste bedrag, de ‘op eerste verzoek’-clausule en verwijzingen naar de relevante artikelen uit de koopakte. De notaris controleert alles, en laat iedereen weten dat de garantie binnen is.
Voor een goede aanvraag heb je het volgende nodig:
Je hebt altijd de koopakte en je ID nodig. Bij een aanvraag via de bank wordt vaak ook gevraagd naar je inkomen of financiering. Belangrijke controles zijn of de tekst van de garantie klopt met de koopakte, of je identiteit juist is, of het bedrag en de looptijd kloppen en of de eerste-verzoek-clausule goed is opgenomen. Uiteindelijk stopt de garantie bij de koop, of wordt uitbetaald bij een geldige claim.
Afhankelijk van je keuze lever je verschillende documenten in. en financiële gegevens. en soms een borgstellingsovereenkomst nodig. In de garantietekst moeten het juiste bedrag, de looptijd, de eerste-verzoek-clausule en verwijzingen naar de koopakte staan. , maar bij problemen kan de notaris of verkoper een claim indienen volgens de procedure uit de koopakte.
Je begint met een aanvraag die wordt goedgekeurd of afgewezen. Bij goedkeuring wordt de garantie opgesteld en aan de notaris gegeven. De looptijd wordt bijgehouden; als de overdracht wordt uitgesteld, kan verlenging nodig zijn.
Gebeurt dit niet, dan wordt bekeken of jij in gebreke bent. In dat geval kan een claim worden ingediend en volgt betaling op eerste verzoek. Komt er geen claim, dan bewaart de notaris de garantie tot de einddatum.
Voor een bankgarantie betaal je een percentage van het garantiebedrag, afhankelijk van de looptijd. Er is altijd een minimumbedrag dat je moet betalen. Moet je de garantie verlengen? Dan komen er meestal extra kosten bij. Dit heeft invloed op hoeveel eigen geld je kunt gebruiken en hoe snel je hypotheekaanvraag verloopt.
De bedragen zijn eenvoudig te berekenen: tarief × garantiebedrag × looptijd. Is de uitkomst lager dan het minimum? Dan betaal je alsnog het minimumbedrag. Je houdt dan wel je geld, maar kunt minder lenen en moet beter aantonen dat je de hypotheek kunt betalen.
Welke keuze het beste bij je past, hangt af van je situatie. Heb je veel eigen geld maar weinig leenruimte? Dan is een waarborgsom vaak handiger. Heb je weinig eigen geld maar genoeg leenruimte en zekerheid over je hypotheek? Dan is een bankgarantie logischer. Denk je dat het proces langer gaat duren of is je situatie lastig? Let dan goed op de verlengingskosten. Twijfel je over de financiering en wil je geen extra risico? Dan is een restitueerbare waarborgsom meestal de veiligste keuze.
Bij een bankgarantie kun je situaties tegenkomen die je veel geld kunnen kosten. Het draait vooral om het goed afstemmen van de tijdlijnen, het controleren van de voorwaarden in je koopakte en het begrijpen van de regels bij bijvoorbeeld nieuwbouw of als je NHG wilt combineren met een bankgarantie. Denk aan een claim die wordt afgewezen of een garantie die onverwacht wordt opgeëist.
Het grootste risico zit in de timing en het goed op elkaar laten aansluiten van alle documenten. Je koopakte, hypotheekofferte en bankgarantie moeten precies dezelfde afspraken bevatten, vooral over wanneer de garantie ingaat en onder welke voorwaarden. Dit gebeurt vaak door onduidelijke teksten of verkeerde verwijzingen naar artikelen in de koopakte.
In de praktijk gaat het regelmatig mis met bankgaranties, wat direct gevolgen heeft voor je portemonnee. Het is verstandig om vooraf te weten wat er mis kan gaan en wat je kunt doen om problemen te voorkomen. In elke situatie geldt: als er iets gebeurt, heeft dat direct gevolgen, maar er zijn altijd stappen die je kunt nemen om de schade te beperken.
Stel, de levering van je huis wordt uitgesteld. Dan kan je bankgarantie verlopen voordat je hem nodig hebt. De verkoper kan dan alsnog het geld opeisen. Je moet dan snel een verlenging regelen. Als een voorbehoud in je koopakte afloopt zonder dat je actie onderneemt, wordt de boete automatisch opeisbaar door de bank. Dit kun je alleen voorkomen door op tijd te verlengen of je te beroepen op bijzondere omstandigheden. Het komt ook voor dat je wel een bankgarantie hebt, maar uiteindelijk geen hypotheek krijgt. Dan ben je direct verantwoordelijk voor de volledige schade. Je kunt dan proberen andere zekerheid te bieden of te onderhandelen met de verkoper.
Komt de bankgarantie te laat, dan ben je in verzuim en kan de koop worden ontbonden. Dit vraagt om snelle actie of aanpassing van de koopakte. Bij nieuwbouw zijn er extra aandachtspunten, omdat de garantie moet aansluiten op bouwdepots en andere waarborgen. Alle teksten moeten dan goed op elkaar afgestemd zijn. Wil je NHG combineren met een bankgarantie? Dan gelden er extra eisen aan de tekst die vooraf moeten worden goedgekeurd door zowel NHG als de bank.
Problemen ontstaan meestal doordat partijen niet goed communiceren over deadlines en voorwaarden, waardoor belangrijke momenten worden gemist. Om dat te voorkomen is het belangrijk dat iedereen weet wat zijn rol is. Jij en je makelaar houden de deadlines uit de koopakte in de gaten. De bank en eventuele tussenpersonen letten op de juiste tekst en looptijd van de garantie. Je hypotheekadviseur zorgt dat de hypotheekofferte klopt met de garantievoorwaarden. De notaris bewaakt de leveringsdatum en eventuele verlengingen. Door vooraf goed af te stemmen, voorkom je dat de garantie onverwacht opeisbaar wordt of dat je zonder dekking zit wanneer je de garantie nodig hebt.